Wybrałem kredyt. Ranking kredytów mieszkaniowych

[amj2]

widze ze nikt z was nie odwiedził oddziału ptf polecam naprawde jest ok

informacie dostałem od kolegi brał stówke kredytu i mówił ze zadnych zaswiadczen o zarobkach zadnych wydróków z kont itp.

 

 

A zauważyłeś drobny fakt, że nie masz w umiowie sztywno określonej marży banku...? Bazują na tabeli prowizji i opłat, a ta jest całkowicie niezależna od Ciebie a od zarządu banku i jego widzimisię i nagle po dwóch latach oprocentowanie podskoczyć może np. o 0.5%...

[Willie]

widze ze nikt z was nie odwiedził oddziału ptf polecam naprawde jest ok

informacie dostałem od kolegi brał stówke kredytu i mówił ze zadnych zaswiadczen o zarobkach zadnych wydróków z kont itp.

 

 

A zauważyłeś drobny fakt, że nie masz w umiowie sztywno określonej marży banku...? Bazują na tabeli prowizji i opłat, a ta jest całkowicie niezależna od Ciebie a od zarządu banku i jego widzimisię i nagle po dwóch latach oprocentowanie podskoczyć może np. o 0.5%...

 

Właśnie - to bardzo istotny szczegół - to samo wyskoczyło w czasie mojej rozmowy z mbankiem.....

sprawdzam aktualnie w których bankach moge dokłądnie sprecyzować spread nad wibor i uniezależnić to od wszelkich regulaminów i decyzji. Liczę nato że znajdę w tej powodzi bankowych ofert jakąś konkurencję w tym zakresie

[gregor2]

Przy okazji koszt spreadu nie jest jednorazowy tylko każdorazowy - de facto od razu mozna go doliczyć do oprocentowania kredytu

 

tak miałem na myśli każdorazowy.

[Maciek-MZM]

widze ze nikt z was nie odwiedził oddziału ptf polecam naprawde jest ok

informacie dostałem od kolegi brał stówke kredytu i mówił ze zadnych zaswiadczen o zarobkach zadnych wydróków z kont itp.

 

 

A zauważyłeś drobny fakt, że nie masz w umiowie sztywno określonej marży banku...? Bazują na tabeli prowizji i opłat, a ta jest całkowicie niezależna od Ciebie a od zarządu banku i jego widzimisię i nagle po dwóch latach oprocentowanie podskoczyć może np. o 0.5%...

 

Ja wzialem kredyt w Nordei i mam zapisane ze marza banku jest stala i niezmienna przez caly okres kredytowania. A jak sie zrobi tak ze marza w innych bankach zmieni na nizsza to wtedy negocjuje sie z bankiem i robi aneks.

A jak nie to odchodzi do innego banku

[amj2]

widze ze nikt z was nie odwiedził oddziału ptf (...) zadnych wydróków z kont itp.

 

 

A zauważyłeś (...) podskoczyć może np. o 0.5%...

 

Ja wzialem kredyt w Nordei i mam zapisane ze maraz banku jest stala i niezmienna przez caly okres kredytowania. A jak sie zrobi tak ze marza w innych bankach zmieni na nizsza to wtedy negocjuje sie z bankiem i robi aneks.

 

 

No i OK. Właśnie o to mi chodzi. To Ty decydujesz, a przynajmniej masz jakiś wpływn na to ile będzie kosztować Cię kredyt. Bank bez Twojej zgody na aneks nic nie może zrobić.

[gregor2]

Bardziej bym się denerwował że udzialjąc bank przelicza po kursie kupna, a spłaty po kursie sprzedaży.... jakoś większość ludzi zapomina że to n adzień dobry 2-3% w plecy.......

pozdrawiam i powodzenia!

 

Willi przeliczyłem że przy kredycie na 30 lat, przy spread'zie powiedzmy 3% do bazowego oprocentowania powinieneś dodać 0,1%. Przy 5% wychodzi 0,16% więcej. Jest to dodatkowa marża banku. Swoją drogą ciekawe czy można zastrzec w umowie stałe wydełki, np. 5 gr od rynku?

Zapytam w banku.

[darekm]

Willi przeliczyłem że przy kredycie na 30 lat, przy spread'zie powiedzmy 3% do bazowego oprocentowania powinieneś dodać 0,1%. Przy 5% wychodzi 0,16% więcej. Jest to dodatkowa marża banku. Swoją drogą ciekawe czy można zastrzec w umowie stałe wydełki, np. 5 gr od rynku?

Zapytam w banku.

Wątpię, zeby się na to zgodzili.

Warto też pamiętać o tym, że istotna jest nie tylko szerokość widełek kursowych ale i ich położenie w stosunku do kursu średniego. Załóżmy np. że kurs średni wynosi 2.60. Bank prowadzi intensywną akcję kredytową (czyli kupuje dużo franków) i ustala widełki kursowe na 2.54 - 2.62 (spread wynosi 8 groszy). Po kilku latach bank nie udziela już tylu kredytów tylko przyjmuje spłaty (czyli sprzedaje franki). Załóżmy, że kurs średni nadal wynosi 2.60. Ale tym razem bank ustala widełki kursowe na 2.58 - 2.66. Spread nada wynosi 8 groszy, ale dla spłacającego kredyt faktyczne widełki wynoszą 12 groszy!

To też trzeba uwzględnić przy szacowaniu kosztu (i ryzyka) kredytu walutowego.

[Maciek-MZM]

Po kilku latach bank nie udziela już tylu kredytów tylko przyjmuje spłaty (czyli sprzedaje franki).

 

Wez pod uwage ze bank oprocz kredytow ma takze inna dzialalnosc dotyczaca walut, konta dewizowe, przelewy zagraniczne itp. wiec nie moze tak sobie podniesc walut bo inni klienci odejda do bardziej konkurencyjnych bankow. A kurs waluty jest (w kazdym razie u mnie) staly dla wszystkich operacji walutowych - nie ma rozgraniczenia na kursy do splaty kredytu i np. kurs do konta walutowego.

[Wiesiek_N]

Miałem kiepskie doświadczenia z BPH, w reklamie mówią o terminie 4 dni na decyzję w sprawie przyznania kredytu, u mie wydanie decyzji zajęło im ok. 2,5 tygodnia, suma sumarum nie skorzystałem z ich oferty.

Od początku miałem problemy. Kredyt hipoteczny w kwocie 24.000zł na zakup działki- finansowanie całości. Najpierw nie podobały im się dokumenty dot. działki (zakup od gminy w przetargu) i usłyszałem od pracownika banku, że w sumie to oni nie wiedzą "czy aby na pewno ten kredyt jest brany na ten cel" więc poczułem się jak oszust. Nastepnie pojawiły się problemy ze zdolnością kredytową. Sprawdzałem na kilku kalkulatorach bankowych i nigdzei nie miałem problemu, a tu klops. Więc bank zaproponował wydłuzenie okresu kredytowania z 10 lat na 25 lat. I tak byłem mocno pirytowany ale jeszcze dałem im szansę. Niestety nadal były problemy ze zdolnością i usłyszałem, że musze zrezygnowac z limitu kredytowego w koncie oraz karty kredytowej (limit 2000zł), zaraz za tym bank zaproponował mi wydanie swojej karty kredytowej... normalnie nieporozumienie. Wkurzyłem się i wycofałem wniosek i złozyłem w Kredyt Banku, gdzie w ciągu 4 dni miałem kredyt załatwiony i nie było żadnych problemów. Zraziłem się do BPH i na pewno nie będę go brał pod uwage w moich przyszłych planach.

Jeszcze jedno - wszystkie wnioski z banku idą do centrum analitycznego i w zasadzie pracownicy banku nie mają żadnego wpływu na to co się tam dzieje.

[wioma]

Witam,

moze ktos "oswiecony" poinformuje mnie czym rózni sie "normalna" hipoteka od hipoteki kaucyjnej.Czy ma to jakies znaczenie dla mnie jako do splacajacego kredyt?

Ta kaucyjna to jest 170% kwoty kredytu

[Gość]

Witam,

moze ktos "oswiecony" poinformuje mnie czym rózni sie "normalna" hipoteka od hipoteki kaucyjnej.Czy ma to jakies znaczenie dla mnie jako do splacajacego kredyt?

Ta kaucyjna to jest 170% kwoty kredytu

Hej, Wiorna

Hipoteka zwykła jest określana na konkretną kwotę. Kaucyjna zabezpiecza roszczenia o trudnej do ustalenia wysokości (np. odsetki od kredytu walutowego). Ustalana jest jako kwota bazowa *x (np u mnie 150%, ale bywa nawet 250%)

Często zakładane są dwie hipoteki - zwykła na kwotę kapitału i kaucyjna na kwotę odsetek

[Maciek-MZM]

Poniewaz mam juz kredyt opisze wam jak wyglada uruchomienie kolejnej transzy kredytu w Nordea bank.

W poniedzialek po 16 zglosilem sie do oddzialu po wyplate drugiej transzy kredytu. Wypisalem wniosek i dostarczylem rachunki na 50% poprzedniej transzy (zgodnie z umowa). Pani rachunki skserowala wniosek przyjela, poinformowala nas ze kurs franka jest nizszy niz ten co bralismy kredyt wiec warto wziasc minimalna transze i poczekac z dzien moze kurs wzrosnie. Nastepnego dnia po poludniu stwierdzilem ze nie ma co czekac i uruchamiamy transze. Rano mialem pieniadze na koncie.

Szybko, milo bezproblemowo

Czego i wam wszystkim zycze

[geguś]

Witam

wczoraj byłem w BOŚ'iu. zmniejszyli % jaki trzeba udokumentować w fakturach z 80 do 60.

Największy problem jaki zauważyłem to kurs po jakim rozliczają kolejne transze.

załóżmy że chcę 100.000PLN w CHF, dzisiaj kurs po 2,6 =~ 38.000 CHF

chcę III transze, każdą po 38.000/3 = 12.600 CHF

Jeżeli wezmę I transze tego samego dnia to 12.600 *2,6=32.760PLN jest O.K.

gdy kurs jest 2,6 to nie ma problemu ale:

- gdy przy II transzy wzrośnie do 2,8 to powinienem dostać 12.600 *2,8 =35.280 PLN. Nic bardziej błędnego.

Dostanę tylko 32.760PLN/2,8= 11.700CHF (czyli ta sama kwota w PLN ale mniejsza w CHF)

-gdy kurs przy III transzy spadnie do 2,4 to powinienem dostać 12.600 * 2,4=30.240PLN (i tu jest niezły bajer) a dostaję właśnie 30.240 PLN.

Widzicie złodziejstwo banku. Bank zabezpiecza sie przed wzrostem kursu. Kredytobiorca wygrywa tylko w jednym przypadku, gdy kurs jest stały we wszystkich transzach.

 

Czy w innych bankach jest tak samo? Czy jest to normalna praktyka? Czy kwalifikuje sie do zgłoszenia do Urzedu Ochrony Konkurencji i Konsumenta?

To ja dodam:

- prowizja 1,25%

- oprocentowanie 1,75%

ale trzeba u nich założyć konto Eko

- faktycznie 60% faktur

- pierwsze przewalutowanie gratis

- następne płatne 1% (chyba) od kwoty do spłacenia

- wcześniejsza spłata kredytu 0,7% od kwoty wpłacanej w danym momencie

- wizja na budowie 100zł

[Cezarr]

Czy z tym rozliczaniem transz w BOŚ o których pisał gregor2 to prawda?

A wogóle, czy nie uważacie, że przy obecnej cenie franka na poziomie 2,6zł najbardziej prawdopodobny jest wzrost jego ceny (osłabienie złotego) w najblizszych latach? Stoję własnie przed wyborem waluty kredytu. Niskie obecnie % kredytu w zł plus perspektywy dalszego obniżania stóp przez NBP do końca roku (choćby o 0,5 pkt) chyba mnie przekonują do naszej waluty. Może się mylę

[gregor2]

Cezarr, nie próbuję Cię przekonać. Poniższe moje spostrzeżenia służą raczej do komentarzy szanownych forumowiczów, bo sam do końca nie wiem na co sie zdecydować. Czyli na dobrą sprawę sam siebie próbuje do franka przekonać.

 

Spójrz na kilkuletni wykres CHF/PLN i CHF/EUR. CHF/EUR dlatego że mamy perspektywę wejścia do strefy euro. Jak zobaczysz CHF/EUR ruchy są bardzo minimalne. Co do CHF/PLN to jest on obecnie pośrodku wykresu od chyba 1997.

W PLN otrzymasz do końca roku (może) WIBOR +marża na poziomie 6%.

W CHF zakładając marże 1% + LIBOR =1,7%

Bierzesz kredyt powiedzmy na 100 tys. zł. Pomijam w tym momęcie ryzyko kursowe. Pisałem o nim wcześniej.

PLN 100 tys * 6% =6000/12=500 zł/mc

PLN 100 tys. * 1,7% =1.700/12=142 zł/mc

 

troszkę sprecyzuję.

założenia:

30 lat kredytu

 

1) PLN

100 tys./30/12=277 PLN/mc (stała rata bez odsetek)

100 tys * 6%/12 = 500 PLN/mc (odsetki)

totalny spłata= 500+277=777PLN/mc. W kolejnych miesiącach będzie maleć.

 

2)

CHF

100 tys / 2,6(kurs obecny) = 38 tys CHF

zakładam 30 lat kredytu

38 tys /30/12=105CHF/mc (stała rata kredytu bez odsetek)

38 tys *1,7%/12=54 CHF/mc (odsetki)

total rata przy kursie 2,6 = (105+54)*2,6 =413 PLN (rata + odsteki)

 

Mamy więc różnicę 777zł (PLN) - 413zł (dla CHF)= 364 zł na korzyść CHF

 

zobaczmy o ile musiałby zmienić sie kurs żeby wyruwnać różnicę

777/(105+54)= 4,8

kurs w pierwszym miesiącu musiałby podskoczyć z 2,6 do 4,8 przy powyższych założeniach.

 

UWAGA. trzeba to zrobić dla całego okresu 30 lat i zobaczyć po ilu latach róznica sie jeszcze bardziej zaciera. tzn. po ilu latach i przy jakim kursie warto przewalutować CHF na PLN zakładając kurs początkowy 2,6.

[rafal9]

Cezarr, nie próbuję Cię przekonać. Poniższe moje spostrzeżenia służą raczej do komentarzy szanownych forumowiczów, bo sam do końca nie wiem na co sie zdecydować. Czyli na dobrą sprawę sam siebie próbuje do franka przekonać.

 

Spójrz na kilkuletni wykres CHF/PLN i CHF/EUR. CHF/EUR dlatego że mamy perspektywę wejścia do strefy euro. Jak zobaczysz CHF/EUR ruchy są bardzo minimalne. Co do CHF/PLN to jest on obecnie pośrodku wykresu od chyba 1997.

W PLN otrzymasz do końca roku (może) WIBOR +marża na poziomie 6%.

W CHF zakładając marże 1% + LIBOR =1,7%

Bierzesz kredyt powiedzmy na 100 tys. zł. Pomijam w tym momęcie ryzyko kursowe. Pisałem o nim wcześniej.

PLN 100 tys * 6% =6000/12=500 zł/mc

PLN 100 tys. * 1,7% =1.700/12=142 zł/mc

 

troszkę sprecyzuję.

założenia:

30 lat kredytu

 

1) PLN

100 tys./30/12=277 PLN/mc (stała rata bez odsetek)

100 tys * 6%/12 = 500 PLN/mc (odsetki)

totalny spłata= 500+277=777PLN/mc. W kolejnych miesiącach będzie maleć.

 

2)

CHF

100 tys / 2,6(kurs obecny) = 38 tys CHF

zakładam 30 lat kredytu

38 tys /30/12=105CHF/mc (stała rata kredytu bez odsetek)

38 tys *1,7%/12=54 CHF/mc (odsetki)

total rata przy kursie 2,6 = (105+54)*2,6 =413 PLN (rata + odsteki)

 

Mamy więc różnicę 777zł (PLN) - 413zł (dla CHF)= 364 zł na korzyść CHF

 

zobaczmy o ile musiałby zmienić sie kurs żeby wyruwnać różnicę

777/(105+54)= 4,8

kurs w pierwszym miesiącu musiałby podskoczyć z 2,6 do 4,8 przy powyższych założeniach.

 

UWAGA. trzeba to zrobić dla całego okresu 30 lat i zobaczyć po ilu latach róznica sie jeszcze bardziej zaciera. tzn. po ilu latach i przy jakim kursie warto przewalutować CHF na PLN zakładając kurs początkowy 2,6.

 

Fajne są takie analizy, ale całkowicie bezużyteczne i przekłamujące rzeczywistość.

Takimi argumentami posługują się naciągacze, którzy zarabiają na naiwności mas ludzi. Do tych naciągaczy należą przede wszystkim banki, expandery, developerzy, pośrednicy i cała rzesza ludzi, którym zależy na jak największym zainteresowaniu nieruchomościami, podbijaniem ich cen i rozpowszechnianiem fałszywych dowodów.

To wszystko pada na bardzo podatny grunt, gdyż społeczeństwo w Polsce posiada stosunkowo niskie wyczucie podstaw prawideł ekonomicznych.

 

W powyższym przykładzie popełniony jest kardynalny błąd polegający na tym, że nie analizuje się wartości pożyczonego kapitału w zależności od czasu i kursu, a jedynie ratę miesięczną, która nic nie określa.

 

Weźmy taki przykład:

za 3 lata kurs CHF = 3.2 zł

Czy to wysoki kurs? Nie całkowicie przyzwoity i realny.

Koszt raty wzrósł znacząco? Nie.

Czyli wg. powyższej argumentacji wszystko jest w porządku.

Ale jak wygląda nasze całkowite zadłużenie?

Wynosi w przybliżeniu 110 tys. zł.

Należy dodać to tego fakt, iż życie przynosi różne niespodzianki i konieczność spłaty całego kredytu jednorazowo może wystąpić.

A co jeśli będzie CHF = 4 zł? Zadłużenie =

136 tys. zł. Czyli wzrost o 36 %, co może oznaczać, że wartość nieruchomości nie pokryje naszego zadłużenia i mimo spłat przez parę lat stajemy się całkowicie niewypłacalni.

 

Ja nie neguję kredytów w CHF, tylko przy podejmowaniu decyzji

należałoby przeprowadzić tego typu analizy, żeby w precyzyjny

sposób określić własny poziom ponoszonego ryzyka, a nie powtarzać bajeczki naciągaczy.

[gregor2]

UWAGA. trzeba to zrobić dla całego okresu 30 lat i zobaczyć po ilu latach róznica sie jeszcze bardziej zaciera. tzn. po ilu latach i przy jakim kursie warto przewalutować CHF na PLN zakładając kurs początkowy 2,6.

 

 

czytaj może troszeczkę uważniej. Ale żeby ci to ułatwić powtarzam raz jeszcze. To jest sytuacja dla pierwszego miesiąca.

UWAGA. trzeba to zrobić dla całego okresu 30 lat i zobaczyć po ilu latach róznica sie jeszcze bardziej zaciera. tzn. po ilu latach i przy jakim kursie warto przewalutować CHF na PLN zakładając kurs początkowy 2,6.

 

 

We wcześniejszych postach przedstawiłem analizę pesymistyczną dla kursu walutowego. Przy 2,6 kurs musiałby w pierwszym miesiącu wzrosnąć do ok. 3,1-3,15 i utrzymywać sie na tym poziomie przez 30 lat żeby koszt wyszedł taki jak w PLN przy założeniu 6% przez 4 lata a później 4 % przez 26 lat.

 

WIĘC WYPRASZAM SOBIE INSYNUACJE W STYLU "a nie powtarzać bajeczki naciągaczy.

[/b]

[gregor2]

 

A co jeśli będzie CHF = 4 zł?

 

KREDYT JUŻ DAWNO POWINIEN ZOSTAĆ PRZEWALUTWANY

na dzien dobry granica wynosić 3,1-3,15. Z każdym miesiącem granica przesuwa sie w górę.

tzn. jeżeli przez rok kurs pozostaje na stałym poziomie np.2,6 to granica przesuwa sie do 3,2 itd.

 

A jeśli chodzi w wcześniejszą spłatę to już inna bajka. Jeżeli zakładasz jednorazową wcześniejszą spłatę w czasie od ciebie niezależnym to rzecz jasna że powinieneś wziąć kredyt w PLN albo w EURO (perspektywa wstąpienia do strefy).

 

Ja zakładam że nie będę wcześniej spłacał, bo to nie ma sensu z czysto ekonomicznego powodu.

[Cezarr]

Też prubuję jakoś przekonac się do franka. Czy w swych obliczeniach przwidziałeś to, że przeliczając kwotę kredytu, który planujesz wziąć-we frankach od razu na starcie w momencie wypłaty bierzesz mniejszą kwotę, bo wypłaconą po nizszym kursie liczonym przez bank.

Czy wg Ciebie na dzień dzisiejszy BOŚ ma najlepszą ofetę jeśli chodzi o CHF?

[gregor2]

Też prubuję jakoś przekonac się do franka. Czy w swych obliczeniach przwidziałeś to, że przeliczając kwotę kredytu, który planujesz wziąć-we frankach od razu na starcie w momencie wypłaty bierzesz mniejszą kwotę, bo wypłaconą po nizszym kursie liczonym przez bank.

Czy wg Ciebie na dzień dzisiejszy BOŚ ma najlepszą ofetę jeśli chodzi o CHF?

 

ma najlepszą jeśli chodzi o marżę. 1%. Co do różnicy BID/OFFER spread to nie wiem. Właśnie sprawdzam. W widełkach ucinają 4 % na chwilę obecną.