Użytkowanie wieczyste gruntu i budowa domu na nim...

[ania1719508426]

Sprzeczność jest w zdaniu Lukrecji:

 

opłaty roczne naliczane są OD CENY!!!! a nie od wartości gruntu!!!!!

 

Pół Warszawy ma obecnie aktualizowane wysokości opłat UW. Przyszli rzeczoznawcy, określili nową WARTOŚĆ nieruchomości i dowalili podwyżkę w wysokości 320%.

Cena - z Ustawy o cenach - jest wtedy, kiedy jest Sprzedający i Kupujący.

Wartość jest w pozostałych przypadkach.

 

Nadal twierdzę, że Wieczyste w polskim wydaniu to przeżytek. Nawet rzeczoznawcy, którzy działają z ramienia Gmin wyśmiewają się z przyjętej procedury wyceny: do ekspertyzy zbierają liczne dane o cenach sprzedaży, ale wzór wyliczenia jest tak sformułowany, że na wynik ma wpływ tak naprawdę tylko jedna kwota - cena minimalna. Poniżej podaję fragment artykułu, który sobie skopiowałam. (Autor jest rzeczoznawcą)

 

Lukrecjo, oczywiście możesz uważać, że nie rozumiem tych spraw. SKO jednak było innego zdania.

[ania1719508426]

Oto fragment tego artykułu:

 

... zastosowano „metodę korygowania ceny średniej”. Metoda ta opisana jest dokładnie w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jednakże dokładna analiza zastosowanych wzorów i przekształceń jednoznacznie wskazuje, że ostateczny wynik oszacowania wartości jednostkowej nieruchomości na pewno nie zależy od ceny średniej, a jedynie od ceny minimalnej i ceny maksymalnej, zgodnie z formułą:

Wj = Cśr · ; [ 1 ]

gdzie: Wj – wartość jednostkowa nieruchomości

ui – współczynnik korygujący dla i-tej cechy rynkowej

Cśr – cena średnia z grupy nieruchomości podobnych

Cmin – cena minimalna z grupy nieruchomości podobnych

Cmax – cena maksymalna z grupy nieruchomości podobnych

wi – wagi poszczególnych cech rynkowych

k – ilość cech rynkowych

li – liczba interwałów w przyjętej skali stanów i-tej cechy rynkowej (li = ai - 1)

ai – ogólna liczba stanów i-tej cechy rynkowej

sij – j-ty stan i-tej cechy rynkowe w skali od 0 do ai

 

Niezależnie od tego, jakie będą przyjmowane wartości ceny średniej (nawet wartości wymyślone, np. ze znakiem ujemnym) - to przy założeniu niezmienności ceny minimalnej i ceny maksymalnej - zawsze będziemy uzyskiwać identyczną wartość jednostkową nieruchomości.

[Lukrecja]

Sprzeczność jest w zdaniu Lukrecji:

 

opłaty roczne naliczane są OD CENY!!!! a nie od wartości gruntu!!!!!

 

Pół Warszawy ma obecnie aktualizowane wysokości opłat UW. Przyszli rzeczoznawcy, określili nową WARTOŚĆ nieruchomości i dowalili podwyżkę w wysokości 320%.

Cena - z Ustawy o cenach - jest wtedy, kiedy jest Sprzedający i Kupujący.

Wartość jest w pozostałych przypadkach.

 

Nadal twierdzę, że Wieczyste w polskim wydaniu to przeżytek. Nawet rzeczoznawcy, którzy działają z ramienia Gmin wyśmiewają się z przyjętej procedury wyceny: do ekspertyzy zbierają liczne dane o cenach sprzedaży, ale wzór wyliczenia jest tak sformułowany, że na wynik ma wpływ tak naprawdę tylko jedna kwota - cena minimalna. Poniżej podaję fragment artykułu, który sobie skopiowałam. (Autor jest rzeczoznawcą)

 

Lukrecjo, oczywiście możesz uważać, że nie rozumiem tych spraw. SKO jednak było innego zdania.

 

jeszcze raz: jeśli podmiot publiczny (Skarb Państwa, gmina, województwo samorządowe lub powiat) oddaje swój grunt w UW rzeczoznawca majątkowy określa WARTOŚĆ RYNKOWĄ tego gruntu. Następnie ów podmiot publiczny ogłasza przetarg. Cena wyjściowa w przetargu nie może być niższa niż WARTOŚĆ RYNKOWA gruntu. Ale biorący udział w przetargu mogą ją przebić wielokrotnie.

Od "wyprzetargowanej" CENY NIERUCHOMOŚCI naliczane są opłaty od UW a mianowicie opłata pierwsza i opłaty roczne przez cały okres trwania UW (zapraszam do ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jeśli jednakże w czasie trwania UW (w końcu jest to za zwyczaj 99 lat) wartość gruntu znacznie wzrośnie - WARTOŚĆ bo cena juz ulec zmianie nie może, jest wpisana w akt notarialny, koniec i kropka - to właściciel gruntu, podmiot publiczny może się lekko zdenerwować, że opłata roczna, która jest w końcu PROCENTEM jest za niska. No i wtedy obliczana jest róznica wartości gruntu i na tej podstawie zmieniana jest opłata roczna. Działa to też w drugą stronę. Wzięłaś w UW drogi, piękny grunt, a za 10 lat wybudowali ci w pobliżu ogromne, śmierdzące wysypisko śmieci i ta farma odnowy biologicznej, którą sobie tam założyłaś po prostu nie ma racji bytu - wnosisz o naliczenie nowych opłat od OBNIŻONEJ WARTOŚCI GRUNTU.

 

JEŚLI GDZIEKOLWIEK W WARSZAWIE DZIEJE SIĘ INACZEJ, TO DZIEJE SIĘ BEZPRAWNIE!!!!

 

Natomiast jeśli chodzi o wyliczanie wartości nieruchomości - tu już musiałabym napisać kilkustronicowy eleborat. w skrócie powiem ci, że cena średnia jest mniej sprawiedliwa niż skomplikowana metodologia liczenia WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI jaka obowiązuje rzeczoznawców. w każdym bądź razie napiszę jedno - celem rzeczoznawcy jest znalezienie WARTOŚCI RYNKOWEJ nieruchomości a więc takiej można powiedzieć teoretycznej ceny, za którą w dzień po wycenie będziesz mogła sprzedać swoją nieruchomość, zakładając że kupujący i sprzedający działają bez przymusu, mają stanowczy zamiar dokonania transakcji a nieruchomość była przez odpowiedni czas wyeksponowana na rynku. Rzeczoznawca nie ma interesu w tym, by wartość tę podawać zaniżoną.

ufffffff :)

[Thaurus]

W kwestii wartości i ceny potwierdzam raz jeszcze słowa Lukrecji.

 

Aniu, metoda korygowania ceny średniej, określona, jak piszesz, w rozporządzeniu, nie została w nim przedstawiona za pomocą wzoru, który zaprezentowałaś. Rozumiem, że wzór ten powstał w wyniku kwantyfikacji procedury ustalonej w rzeczonym rozporządzeniu. Niestety trudno go zweryfikować, ze względu na to, że przynajmniej u mnie nie wyświetla się poprawnie.

Zarzut dotyczący twierdzenia: "ostateczny wynik oszacowania wartości jednostkowej nieruchomości na pewno nie zależy od ceny średniej, a jedynie od ceny minimalnej i ceny maksymalnej", jest nieuzasadniony.

Jeśli bowiem z przedziału między ceną maksymalną, a ceną minimalną zmieni się choćby jedna wartość, zmianie ulegnie cena średnia. To natomiast wpłynie na ustalenie wartości współczynników Cmax/Cśr i Cmin/Cśr, które maja fundamentalne znaczenie przy określaniu ostatecznej wartości.

Na koniec jeszcze jedna uwaga. Powinnością rzeczoznawcy jest jak najlepsze określenie wartości nieruchomości. Ceny przyjęte do metody korygowania ceny średniej (nie tylko) podlegają weryfikacji. Odrzuca się te, przy których zaistaniały szczególne warunki transakcji (np. odroczona sprzedaż, sprzedaż sąsiedzka itp). Nie trudno się domyśleć, że jeśli przedział cen nieruchomości podobnych, na których pracuje rzeczoznawca to np. 50-60 zł/mkw (np. 25 cen), a dodatkowo są dwie transakcje z ceną np. 25 zł/mkw, rzeczoznawca powinien dokładnie przyjrzeć się tym transakcjom i jest wielce prawdopodone, że transakcje te ze względu na nierynkowe okoliczności należy odrzucić. W ten sposób powstaje w miarę jednorodna grupa cen i w tym przypadku nie jest problemem, czy Cmin będzie 50 czy 51. Po prostu nie będzie to miało specjalnego wpływu na wartość.

 

Jeśli możesz spróbuj opisać ten wzór. A propos możesz powiedzieć gdzie znalazłaś ten artykuł?

 

Pozdrawiam,

Thaurus

[ania1719508426]

A propos możesz powiedzieć gdzie znalazłaś ten artykuł?

 

Pozdrawiam,

Thaurus

 

Jest to artykuł dyskusyjny Radosława Cellmera pt. "Metoda korygowania ceny średniej?" opublikowany w kwartalniku "Wycena" [nr 1(64) 2004]

 

Autor w podsumowaniu swoich przemyśleń zasugerował, że "bardziej adekwatna byłaby pewnie nazwa "metoda cen skrajnych". Jego sugestia została poprzedzona przekształceniami matematycznymi, które jednoznacznie wskazały, że ostateczny wynik oszacowania wartości na pewno nie zależy od ceny średniej a jedynie od ceny min i max.

Te rozważania potwierdził rzeczoznawca z Opola - p. Marek Ślusarczyk, który przedstawił później swój artykuł pt. "Metoda korygowania ceny średniej to metoda korygowania ceny minimalnej"

 

Nie jestem w stanie sprawdzić przekształceń matematycznych obu panów ale myślę, że są prawidłowe. Z resztą jeszcze w kilku miejscach trafiłam na polemiki z metodą narzuconą przez rozporządzenie. Oboje macie absolutną słuszność w swoich postach lecz praktyka - szczególnie w Warszawie - jest mniej "przejrzysta". I oczywiście "bardziej skomplikowana" dla nieruchomości, które mają umowy UW zawarte przed wielu laty....

 

Rzeczoznawca nie ma interesu w tym, by wartość tę podawać zaniżoną.

 

Niby nie, ale..... jeśli jest rzeczoznawcą powołanym przez właściciela gruntu..... tj. gminy?

[Lukrecja]

Rzeczoznawca nie ma interesu w tym, by wartość tę podawać zaniżoną.

 

Niby nie, ale..... jeśli jest rzeczoznawcą powołanym przez właściciela gruntu..... tj. gminy?

 

a dlaczego uważasz że cena średnia byłaby bardziej na miejscu? ja statystykiem nie jestem więc żarliwie polemizować też nie będę, ale mi się wydaje to uzasadnione. poza tym, poza rozporządzeniem są jeszcze standardy zawodowe a obliczanie wartości nieruchomości to nie jest wyciąganie ani średniej, ani skrajnych ani nic w tym stylu. bo gdyby tak było to po co rzeczoznawca? bierzesz sobie ceny pośrednika, 10 na przykład, wyciągasz średnią i gra...

co do tego drugiego - jeśli byłby powołany przez gminę to gminie chyba zależy na uzyskaniu dobrej ceny za swój grunt a nie na zaniżaniu, nie?

operat zawsze też można podważyć.

[Thaurus]

Nie jestem w stanie sprawdzić przekształceń matematycznych obu panów ale myślę, że są prawidłowe.

 

Aniu, nie proszę, abyś dokonywała przekształceń matematycznych. Miałem tylko nadzieję, że mogłabyś napisać raz jeszcze ten wzór w postaci tekstowej, tak abym mógł go odczytać.

 

Pozdrowienia,

Thaurus

[ania1719508426]

Lukrecjo! Szczerze mówiąc to nie mam zdania, jak należy wyceniać nieruchomości, żeby było sprawiedliwie. Procedura wyceny jest to z pewnością typowy dylemat prawnika "a ile ma być?". Jednym zależy, żeby wyszło jak najwięcej - bo się starają o kredyt. Innym zależy żeby wyszło jak najmniej - bo czeka ich podwyżka UW.

 

Thaurus - we wzorze są gigantyczne znaki sumy i coś co wygląda jak macierz. Boję się że coś przekręcę. Uwaga:

 

Wj = Cśr x (znak sumy, na dole i=1, na górze k)Ui = (znak sumy jw) (Wj x [Cmax-Cmin]:li + Sij x Cmin)

 

i obok

 

(znak sumy jw)Ui E (macierz od Cmin:Cśr do Cmax:Cśr)

 

E to chyba jakiś operat logiczny????

[Thaurus]

Dzięki za podjęcie karkołomnej próby przedstawienia tegoż wzoru Postaram się pojąć w czym tkwi problem. Dam znać.

 

Pozdrawiam,

Thaurus

[jj]

Mam problem zwiazany z oplatami za uzytkowanie wieczyste gruntu. Potrzebuje opinii fachowca.

Zerknijcie prosze tutaj:

http://forum.muratordom.pl/viewtopic.php?t=62201&highlight=wieczyste

i wyrazcie swoje zdanie.

Pozdrawiam

jj