Czy bierzesz kredyt?

[Gość]

Taka strategia jest jak najbardziej poprawna pod względem formalnym, praktykowana na wielu rynkach kapitałowych i finansowych.

Jest to tradycyjny arbitraż.

Jednakże na tyle skomplikowany, że dotyczy rynku walutowego i rynku długu.

Tak skomplikowane strategie mają sens i uzasadnienie z punktu widzenia tolerancji ryzyka jedynie w horyzontach krótkoterminowych....

 

To zadam takie pytanie - czy dzisiaj wydałbyś posiadaną gotówkę na budowę nowego domu, czy wolałbyś wziąść kredyt hipoteczny?

[telesforek]

Ja wydałabym pieniądze na budowę - po prostu nie lubię kredytów. Jest jedno ale - jeśli mam wydać wszystkie pieniądze na budowę a za jakiś czas zaciągać wyżej oprocentowany kredyt samochodowy (co jakiś czas trzeba autko zmienić, zwłaszcza po budowie), to bez sensu.

CHF jest interesujący, tylko chyba mało kto pamięta, że w 2000r. LIBOR 6

M w CHF dochodził do 3,7%, teraz jest około 0,8%. Do tego dochodzą zmiany kursu, przy czym według mojej wiedzy tak się paskudnie składa, że im wyższe stopy, tym wyższy kurs. Ale mimo wszystko chodzi mi po głowie kredyt w CHF, bo niestety oszczędności na budowę mi nie starczy, niestety.

[Ślimak Maciek]

Bierzemy, spory, w złotówkach. Zwolennikom franka polecam śledzenie jego kursu przez trzy-cztery miesiące i refleksję, że taki kredyt bierzecie nie na trzy, ale na 10-20 lat. A za jakieś pięć lat nasz kredyt będzie w euro

 

Pozdrawiam,

 

Maciek

[Rav]

Nawet jak są pieniądze na budowę, warto rozważyć kredyt.

Lepiej wybudować za cudze pieniądze nawet licząc się z kosztami ich pożyczenia, natomiast swoje zainwestować (lokata, nieruchomość, fundusze itd.).

Oprócz korzyści przytoczonych powyżej jest jeszcze jedna, zupełnie niemierzalna - poczucie stabilności finansowej dzięki odłożonym pieniążkom. W razie potknięcia w przypadku utraty pracy np, można spokojnie ten czas przeczekać.

Zdecydowanie gorzej to wygląda jak człowiek spłucze się ze wszystkich oszczędności na budowę, zabraknie mu pod koniec, przeprowadza się do niewykończonego domu i w dodatku traci pracę...

Dlatego brać kredyt, budować za cudze, spłacać powolutku i mało, swoje pieniążki hodować, mnożyć, pielęgnować i cieszyć się życiem !!!

[Rav]

Bierzemy, spory, w złotówkach. Zwolennikom franka polecam śledzenie jego kursu przez trzy-cztery miesiące i refleksję, że taki kredyt bierzecie nie na trzy, ale na 10-20 lat. A za jakieś pięć lat nasz kredyt będzie w euro

 

Pozdrawiam,

 

Maciek

 

A tak a'propos przez 3-4 miesiące obserwacji żadnych wniosków nie wyciągniesz i nie będziesz miał żadnych refleksji. To znaczy wyciągniesz wnioski niemiarodajne.

Biorąc kredyt we CHF na 30 lat 3 miesiące obserwacji nie mają znaczenia. Przejrzyj wahania kursu przez ostatnie 2 lata...

A co będzie po wejściu do strefy euro według Ciebie?

[crizz]

Taka strategia jest jak najbardziej poprawna pod względem formalnym, praktykowana na wielu rynkach kapitałowych i finansowych.

Jest to tradycyjny arbitraż.

Jednakże na tyle skomplikowany, że dotyczy rynku walutowego i rynku długu.

Tak skomplikowane strategie mają sens i uzasadnienie z punktu widzenia tolerancji ryzyka jedynie w horyzontach krótkoterminowych....

 

To zadam takie pytanie - czy dzisiaj wydałbyś posiadaną gotówkę na budowę nowego domu, czy wolałbyś wziąść kredyt hipoteczny?

 

Ja całkowicie zgadzam się z Rafalem9. Krótko rzecz ujmując, takie spekulacje można uprawiać w jednej walucie i tylko wtedy, gdy posiadany kapitał przewyższa kwotę kredytu. Najlepiej na tyle, żeby z zarobionych odsetek można było spłacać ratę kredytu. Co w Twoim przykładzie, zmieniając oprocentowanie kredytu z optymistycznego "frankowego" 3.5% na ostrożne "złotówkowe" 8%, daje kwotę ok. 353 tys. zł. Oczywiście w dalszym ciągu jest tu wątłe założenie, że w ciągu 30 lat będziesz zarabiał min. 5% rocznie na depozycie.

[telesforek]

Trzeba też pamiętać o podatku Belki

[mario_pab]

Falkon ma podejście typowego finansisty. Chce tutaj wykorzystać zjawisko dźwigni finansowej i operacyjnej. Jest to opłacalne, ale także ryzykowne, choć wydaje mi się że w tym przypadku ryzyko nie jest zbyt duże, ale z drugiej strony korzyści także nie "powalają na kolana".

 

Daleko mi do "finansisty", ale staram się zawsze przed wydawaniem pieniędzy liczyć .

A jeśli chodzi o korzyści które Twoim zdaniem nie powalaja na kolana:

- jeżeli masz na koncie 200.000 zł i je ulokujesz np. na lokatę 5% to po 30 latach będziesz miał 893.548,86 zł

- a jeżeli weźmiesz kredyt na 200.000 zł na 30 lat oprocentowany na 3.5% to wydasz łącznie 323.312,18 zł

 

Różnica (a więc zaoszczędzone pieniądze) to 893.548,86 - 323.312,18 = 570.236,68 (czyli ponad pół miliona zł).

Proszę przeliczyć dowolnym kalkulatorem kredytowym i np. w Excelu.

 

Weź również pod uwagę że ryzyko jest żadne ponieważ oszczędności trzymasz na RORze (5% ma obecnie eMax plus, który jest w zasadzie RORem) czyli nawet gdy rynek się załamie to pieniądze przelewasz w ciągu jednego dnia na spłatę kredytu.

Nawet jeżeli te pół miliona będzie warte znacznie mniej niż obecnie to jednak jest to pół miliona, które lepiej mieć niż go nie mieć. Pomijam również fakt, że z powodu wysokości kwoty można prowadzić indywidulane negocjacje z bankami o wysokości odsetek od ulokowanych pieniędzy i np. ulokowanie pieniedzy na 8% rocznie daje dwa prawie 2 miliony zysku pomiędzy kredytem a ulokowaniem pieniędzy (zasadnicze znaczenie w lokowaniu pieniędzy ma zasada procentu składanego i dlatego te kwoty są tak duże).

Jeżeli popełniłem gdzieś błąd obliczeniowy to proszę o poprawę .

 

Moje uwagi:

1. Nie uwzględniłeś inflacji (trzeba liczyć wg realnej stopy procentowej, a nie nominalnej)

2. Nie uwzględniłeś różnicy między kursem kupna, a sprzedaży waluty (bo jak rozumię to kredyt walutowy), która wynosi około 4%

3. Nie uwzględniłeś innych kosztów związanych z kredytem np. prowizja, ustanowienie hipoteki

4. Nie uwzględniłeś ryzyka kursowego (ciężko to jednak policzyć)

5. Nie wziąłeś pod uwagę faktu, że za 5-7 lat nie będzie już złotówki więc będziesz lokował oszczędności w EURO, a tam stopa procentowa napewno nie będzie na poziomie 5%.

 

Na początek to tyle. Spróbuj policzyć teraz

 

Pozdrawiam

[swbeata]

Właśnie wziełam w tym miesiącu. (ale już na dokończenie i wprowadzenie się). POZDRAWIAM.

[Gość]

Moje uwagi:

1. Nie uwzględniłeś inflacji (trzeba liczyć wg realnej stopy procentowej, a nie nominalnej)

2. Nie uwzględniłeś różnicy między kursem kupna, a sprzedaży waluty (bo jak rozumię to kredyt walutowy), która wynosi około 4%

3. Nie uwzględniłeś innych kosztów związanych z kredytem np. prowizja, ustanowienie hipoteki

4. Nie uwzględniłeś ryzyka kursowego (ciężko to jednak policzyć)

5. Nie wziąłeś pod uwagę faktu, że za 5-7 lat nie będzie już złotówki więc będziesz lokował oszczędności w EURO, a tam stopa procentowa napewno nie będzie na poziomie 5%.

 

Na początek to tyle. Spróbuj policzyć teraz

 

Pozdrawiam

 

Ad1. Przecież napisałem, że Nawet jeżeli te pół miliona będzie warte znacznie mniej niż obecnie to jednak jest to pół miliona, które lepiej mieć niż go nie mieć. . Ponadto weź pod uwagę, że na koniec okresu rozliczeniowego masz dom oraz 893.548,86 zł na koncie (które oczywioscie należy pomniejszyć o sume rat kredytu, ale istnieje również coś takiego jak niechęć do osczędzania gdy nie ma potrzeby - założę się, że gdybyś nie miał co miesiąc tych rat do zapłaty to napewno byś nie zaoszczędził z własnej woli takiej kwoty ), gdybyś wydał gotówkę miałbyś tylko dom. Twoje sugestie wymagałyby całkowicie innego podejscia do liczenia, a mi chodzi tylko o pokazanie mechanizmu a nie dokładne wyliczenia.

Ad2 i Ad3. Przyjmijmy w takim razie, że koszty związane z wzięciem kredytu wyniosą 10% wartości kredytu oraz uwzględnijmy 4% różnicę kursu walut: 200.000*1.1*1.04=228.800 zl <- teoretycznie tyle musimy wziąść kredytu na nieruchomość o wartości 200.000 zł. Przy założeniu że oprocentowania wynosi 3,5% to po 30 latach mamy do spłacenia: 369 869.13 zł. Co w sumie daje bilans pomiędzy lokatą a kredytem po 30 latach: 893.548,86 - 369 869.13 = 523.679,73 (czyli nadal ponad pół miliona zł).

Ad4. Przecież napisałem, że ryzyko jest żadne ponieważ oszczędności trzymasz na RORze (5% ma obecnie eMax plus, który jest w zasadzie RORem) czyli nawet gdy rynek się załamie to pieniądze przelewasz w ciągu jednego dnia na spłatę kredytu

Ad5. j.w. - jeżeli okaże się, że się nie opłaci (w co nie wierzę ponieważ przy takich kwotach przyjęcie stopy procentowej oszczędności na poziomie, ktory ja przyjąłem jest, delikatnie mówiąc, mocno ostrożny i raczej można liczyc na większe zyski. W przypadku Euro trudno jest coś wyrokować, ale również można z dużą dozą prawdopodobieństwa założyć, że zysk z lokaty będzie mógł być wyższy niż koszt kredytu hipotecznego) to w każdej chwili możesz pieniądze przelać na spłatę kredytu.

 

Myślę, że w moich wyliczeniach mogłem przyjąc lepsze warunki zarówno jeślich chodzi o stopę kredytu jak i lokaty.

Generalnie chodzi mi o to, że moim zdaniem (pomijając już wysokość ewentualnych zysków) posiadając gotówkę na dom nie warto jej w dniu dzisiejszym wydawać tylko lepiej właśnie wziąść kredyt.

Ale takie podejście może wielu nieodpowiadać np. z powodu "komplikacji" czy jakby to inaczej nazwać - wymusza konieczność pilnowania swoich interesów.

[theRav]

Coś tu nie gra falcon w tym twoim "modelu" inflacyjnym. Interesuje nas tu, jak słusznie napisał mario_pab, realna stopa procentowa.

Przy twoich założeniach, oprocentowanie kredytu wynosi 3,5%, natomiast lokaty 5%. Realnie zarabiasz jednak rocznie na lokacie 5% minus inflacja w danym roku, która wynosi i tak co najmniej 2%. Czyli przy takich założeniach jesteś po roku o 0,5% do tyłu, w najlepszym razie wychodzisz na zero bo CHF też podlega jakiejś inflacji.

Uważam, że w ostatecznym rozrachunku zawsze zapłacimy więcej za kredyt.

 

Niemniej generalnie zgadzam się z Falconem, że warto ten kredyt brać. Głównie ze względu na wspomniane czynniki psychologiczne. Po pierwsze w ten sposób po spłacie kredytu zostajemy z pieniędzmi w ręce a pewnie nie udałoby nam się ich oszczędzić w takiej ilości z przychodów. Po drugie mamy zapewnione bezpieczeństwo finansowe właściwie przez cały okres spłaty kredytu.

[crizz]

 

Ad5. j.w. - jeżeli okaże się, że się nie opłaci (w co nie wierzę ponieważ przy takich kwotach przyjęcie stopy procentowej oszczędności na poziomie, ktory ja przyjąłem jest, delikatnie mówiąc, mocno ostrożny i raczej można liczyc na większe zyski. W przypadku Euro trudno jest coś wyrokować, ale również można z dużą dozą prawdopodobieństwa założyć, że zysk z lokaty będzie mógł być wyższy niż koszt kredytu hipotecznego) to w każdej chwili możesz pieniądze przelać na spłatę kredytu.

 

Myślę, że w moich wyliczeniach mogłem przyjąc lepsze warunki zarówno jeślich chodzi o stopę kredytu jak i lokaty.

 

ad Ad5. Sugeruję sprawdzić standardowe stopy procentowe depozytów 30-dniowych w bankach strefy euro. I przy okazji - stopy procentowe kredytów hipotecznych.

Od początków bankowości jest tak, że za depozyt dostajesz mniej, niż zapłacisz za kredyt - to można przyjąc ze znacznie większą dozą prawdopodobieństwa . W szczególnych warunkach, w krótkim okresie mogą pojawiać się wariacje, które opisujesz. Nie można jednak na ich podstawie prognozować na 30 lat! Zgadzam się, że można się w to bawić, dopóki ryzyko kursowe i/lub spadek stóp procentowych nie odwróci sytuacji.

[Gość]

Coś tu nie gra falcon w tym twoim "modelu" inflacyjnym. Interesuje nas tu, jak słusznie napisał mario_pab, realna stopa procentowa.

...Niemniej generalnie zgadzam się z Falconem, że warto ten kredyt brać. Głównie ze względu na wspomniane czynniki psychologiczne. Po pierwsze w ten sposób po spłacie kredytu zostajemy z pieniędzmi w ręce a pewnie nie udałoby nam się ich oszczędzić w takiej ilości z przychodów. Po drugie mamy zapewnione bezpieczeństwo finansowe właściwie przez cały okres spłaty kredytu.

 

Wy mi tu probujecie komplikować sprawe jakimiś wyliczeniami . Niestety zmiennych jest tak dużo, że tego się nie da dokładnie wyliczyć i dlatego ja skupiam się tylko na tym, żeby było zabezpieczenie i jakiś zysk.

Ten zysk na koniec okresu to np. 500 tyś zł (które za 30 lat będzie mało warte, ale jednak będzie coś warte).

Inflacja oczywiście jest, ale działa nie tylko dla zmniejszenia naszych oszczędności, ale również dla kredytu - tzn po 30 latach gdy będzie spłacał kredyt w wysokości kilkuset zł/mc to będzie to koszt być może bochenka chleba .

Natomiast jeśli chodzi o wejscie do strefy Euro i mniejszenia oprocentowania lokat - nie bedziemy wtedy narażeni na ryzyko kurów, a w związku z tym możemy pozwolić sobie np. na ubezpieczenie od utraty pracy i ulokowanie pieniędzy (lub ich części) w instrumenty długoterminowe, np nieruchomości i możemy cieszyć się zyskiem rzędu 10% rocznie .

To są tylko przykłady, ale takie które nas zawsze zabezpieczają i pozwalają zarobić więcej na kredycie hipotecznym (komercyjny oczywiście tutaj się nie sprawdzi ze względu na stopę procentową) niż wydać własną gotówkę.

[mario_pab]

 

Wy mi tu probujecie komplikować sprawe jakimiś wyliczeniami . Niestety zmiennych jest tak dużo, że tego się nie da dokładnie wyliczyć i dlatego ja skupiam się tylko na tym, żeby było zabezpieczenie i jakiś zysk.

Ten zysk na koniec okresu to np. 500 tyś zł (które za 30 lat będzie mało warte, ale jednak będzie coś warte).

Inflacja oczywiście jest, ale działa nie tylko dla zmniejszenia naszych oszczędności, ale również dla kredytu - tzn po 30 latach gdy będzie spłacał kredyt w wysokości kilkuset zł/mc to będzie to koszt być może bochenka chleba .

Natomiast jeśli chodzi o wejscie do strefy Euro i mniejszenia oprocentowania lokat - nie bedziemy wtedy narażeni na ryzyko kurów, a w związku z tym możemy pozwolić sobie np. na ubezpieczenie od utraty pracy i ulokowanie pieniędzy (lub ich części) w instrumenty długoterminowe, np nieruchomości i możemy cieszyć się zyskiem rzędu 10% rocznie .

To są tylko przykłady, ale takie które nas zawsze zabezpieczają i pozwalają zarobić więcej na kredycie hipotecznym (komercyjny oczywiście tutaj się nie sprawdzi ze względu na stopę procentową) niż wydać własną gotówkę.

 

Falkon jak sam trafnie zauważyłeś "niestety zmiennych jest tak dużo, że tego się nie da dokładnie wyliczyć". Ty odrzucasz niektóre ważne zmienne i dlatego twój model nie jest dobry i fałszuje rzeczywistość. Jeszcze raz podkreśle, że nie uwzględniłeś inflacji, a to naprawdę zmienna, której nie wolno pomijać. Piszesz dodatkowo, że po wejściu do strefy EURO nie bedzie ryzyka kursowego. Nic bardziej błędnego. Kredyt bowiem chcesz wziąć we frankach (jak rozumię), a oszczędności bedziesz trzymał w EURO więc ryzyko kursowe będzie, choć oczywiście nieco niższe niż jest w obecnej sytuacji.

 

Jeśli chodzi o lokowanie oszczędności w kontraktach długoterminowych to, to jest już całkiem " inna para kaloszy". Zamiast w kontrakty możesz inwestować w akcje, obligacje, pożyczki dla znajomych, własną firmę, totolotka itd. Jeśli jesteś dobrym przedsiębiorcą to pewnie na tym zarobisz, bo koszt kapitału rzędu 3,5% wydaje się z tego punktu widzenia dość niski. Rentowność np. własnej firmy bedzie zapewne dużo wyższa więc dla przedsiębiorczych to faktycznie będzie to pole do ładnej kasy.

 

Podsumowując, uważam że kredyt i lokata to pomyłka, ale kredyt i działalność gospodarcza jak najbardziej tak.

 

Pozdrawiam

[Luc Skywalker]

Jezeli masz oszczednosci,to za nie buduj.Nie kombinowalbym z kredytem,obligacjami,akcjami,lokatami.Zaden z tych jak to fachowcy mowia instrumentow nie jest 100%pewny.Latwo dac sie namowic na samozarabianie pieniedzy.Ale to legendy miejskie.Wiejskie nie bo tam trudniej znalezc "inwestora".Do tego dochodzi prawo Murphy'ego.

 

Ktos pisal,zeby budowac za kredyt,a swoja kase trzymac,na wypadek chocby utraty dochodow.Twoje oszczednosci,czy twoja zdolnosc kredytowa to wynik kilkuletniej najczesciej pracy.Jezeli twoje dochody zalamia sie,to majac kredyt znajdziesz sie na rowni pochylej.Pytanie jest nie czy,ale kiedy zobaczysz komornika.Do pozycji,ktora sie ma czy to w biznesie,czy jako pracownik najemny dochodzi sie latami.

 

Jezeli zbudujesz za swoje,to w wypadku utraty dochodow,nie stracisz chalupy.Moze bez pradu czy ogrzewania.Jakos to przezyjesz.Jest was na pewno dwoje,to te pare groszy na jedzenie to juz nie jest problem.Chocby szyby w samochodach na stacji benz.myc.

 

Ja autentycznie podziwiam ludzi,ktorzy biora duze kredyty na 20-30lat.

Wiem tez,ze czesto nie maja innego wyjscia.

Pozdrawiam

[Gość]

Falkon

 

Te obliczenia mijają się z prawdą, gdyż nie wziąłeś pod uwagę wielu czynników, o których już tutaj wpomniano.

Że nie wspomnę, iż nie uzyskasz oprocentowania lokaty w wys. 8% na a vista (jest to nawet niemożliwe w przypadku lokaty długoterminowej na kwote 200 tys.zł).

 

Dla banku 200 tys. nie jest na tyle wysoką kwotą ,by aż tak można było negocjować. Jest to najczęściej dolna granica zakwalifikowania klienta do grupy vip czyli klientów specjalnych ( złote konto itp. ).

 

Pominąłeś także główny problem - kosztów manipulacyjnych, choćby np. konieczności założenia polisy na życie ( kosztownej).

Kolejna istotna sprawa - zapominasz , że obciążenie domu hipoteką może ograniczyć swobodę pewnych życiowych decyzji, a okres 30 lat to przecież całe dorosłe życie. I wiele się może wtedy zdażyć. Likwidując lokatę przed czasem tracisz zakładaną wartość odsetek, także płacisz dodatkowe koszty wcześniej spłacając kredyt. Można by zarobić, gdyby koszty operacyjne były minimalne, krótki czas , bieżące śledzenie rynku, pełna elastyczność w podejmowaniu decyzji.

A tutaj nie ma żadnego z tych warunków - czas bardzo długi - 20-30 lat, bardzo wysokie koszty operacyjne i mała elastyczność .

 

Co do komfortu psychicznego - myślę , że jest zdecydowanie większy, kiedy dom należy do nas, nie do banku.

 

Inwestowanie w inne formy - przy tak długim czasookresie wartość dodana jest nie do określenia i oby nie była w efekcie stratą.

Poza tym, czy nasz dom nie jest także inwestycją?

Przynajmniej ja staram się tak do tego tematu podchodzić. Budować coś, co można ewentualnie łatwo sprzedać na danym rynku, nie przeinwestować, budować na miarę możliwości, dopiero potem potrzeb.

Stać mnie na 90 m2 ? Tudno, taki dom buduję. A w zasadzie inaczej - cieszę się ,że mnie stać na w pełni własny dom 90m2, w którym każda rzecz nie jest obciążona daniną dla banku.

 

Co do lokat - pewno i można więcej zarobić , choćby na ryzykownym rynku akcji, ale jeśli ma się takie umiejętności,kredyty nie są raczej wogóle potrzebne

Inwestowanie w przesiębiorstwo kosztem hipoteki na domu to jeszcze bardziej ryzykowne działanie przy takim długim okresie czasu.

Stosowane zdecydowanie w sytuacjach bez wyjścia, bo można zostać zimą w sandałach .

 

Reasumując - jak najdalej od kredytów, nic nie jest za darmo , a tym bardziej nie jest to maszynka do robienia pieniędzy.

 

No chyba że nie ma wyjścia, ale to już zupełnie inna sprawa.

 

 

pozdrawiam serdecznie i życzę niskich kredytów (oby windykacje nie miały co robić )

[Gość]

Echh widzę, że nieprzekonanych nie przekonam .

Przy okazji wkradło się kilka nieporozumień.

Ale odpowiadając na Twój post:

- wziąłem pod uwagę wszystkie dodatkowe czynniki, o których wszyscy tutaj napisali, natomiast precyzyjnie ich nie wyliczyłem

- banki negocjują oprocentowanie już od 50 tyś zł

- generalnie swoje zalożenia przeprowadzałem przy stopie 5%, stopa 8% była tylko przykładem do tego jak wpływa przy oszczędzaniu długoterminowym zwiększenie stopy procentowej na oszczędności - w tym konkretnym przypadku zmiana o 3% stawki procentowej lokaty (a więc wzrost stawki o ok. 70%) powoduje wzrost oszczędności prawie 4-krotny (czyli 400 %).

- wziąłem pod uwagę koszty manipulacyjne, a jesli chodzi o ubezpieczenie na życie traktuję je jako zabezpieczenie dla głównego żywiciela rodziny jako rzecz konieczną bez względu na to czy ktoś bierze kredyt czy nie. Ale gdybyśmy jednak uwzględnili ubezpieczenie na życie jako wydatek "dodatkowy" to rzeczywiście znacznie podraża to koszt "kredytu", ale mimo wszystko nadal jest opłacalne.

- obciążenie domu hipoteką w niczym nie przeszkadza by ten dom w każdej chwili sprzedać, nie wiem jakie życiowe decyzje może to ograniczać

- "Likwidując lokatę przed czasem tracisz zakładaną wartość odsetek". Mylisz się, przede wszystkim jako przykład dałem ulokowanie pieniędzy na ogólniedostępnym eMax+ który jest RORem. Ulokowanie pieniędzy w lokatę powoduje utratę odsetek (lub części odsetek) z ostatniego okresu rozliczeniowego, a nie całych odsetek.

- "także płacisz dodatkowe koszty wcześniej spłacając kredyt" ... o ile weźmiesz kredyt który taką opłatę przewiduje, ale na dzien dzisiejszy coraz mniej jest takich ofert .

- "Co do komfortu psychicznego - myślę , że jest zdecydowanie większy, kiedy dom należy do nas, nie do banku"

Każdy ma inne poczucie komfortu psychicznego. Dla mnie jest on większy kiedy pieniądze pracuja na mnie, a ja jestem zabezpieczony ubezpieczeniem na zycie .

- dom może być inwestycją i stanowić nasze aktywa, ale bardzo często staje się naszymi pasywami - wbrew temu co powie każdy księgowy, że dom to nasze aktywa (tak jak motorówka, trzeci samochód, etc) . To zależy od naszego podejścia do tematu finansów. Ale to rozmowa na inny wątek .

 

Na zakończenie jeszcze podsumuję moje wypowiedzi w tym wątku:

- uważam, że jeżeli lokata jest tak samo oprocentowana jak kredyt (lub wyżej) a koszty dodatkowe wzięcia kredytu stanowią rozsądną wielkość, to lepiej wziąść kredyt. Spowodowane jest to tym, że w przypadku lokowania oszczędności działa zasada procentu składanego i nasze oszczędności rosną w trybie wykładniczym, natomiast w przyapdku kredytu kwota bazowa maleje w czasie.

- inflacja działa w obie strony: cyli nasze zyskane oszczędności będą częściowo zjedzone przez infację, ale odpowiednio również wartość rat kredytu będzie niższa o wartość inflacji (przy stałej racie, przy malejącej zresztą też, ale w innym stopniu). Głosy o tym, że nie uwzględniłem inflacji uważam za chybione, ponieważ ją uwzględniam, ale nie wyliczam bo nie potrafię tego tak dokładnie wyliczyć - chodzi mi tylko o to, że jeżeli mamy na koniec jakieś pieniadze to one są pomniejszone o wielkość inflacji, ale fizycznie nie mogą stanowić wartości ujemnej, chocby inflacja wynosiła nieproporcjonalnie dużo .

- moje założenia są tym bardziej opłacalne im dłuższy jest okres inwestowania. W skrajnym przypadku może się zdarzyć tak, że jednak stracimy - może tak być gdy załamanie i konieczność spłaty kredytu nastąpi np. w 1 lub 2 roku po jego wzięciu i w tym czasie zyski z lokaty nie pokryją kosztów uzyskania kredytu (po 2 latach mamy oszczedności ok. 20 tyś. i jeżeli ta kwota będzie niższa niż koszt uzyskania kredytu to starciliśmy). Ale w zasadzie po tym okresie już tylko zyskujemy.

 

Każdy ma inne poczucie komfortu psychicznego i powinien go realizować zgodnie ze swoimi przekonaniami. Ja chciałem przekazać tylko inny punkt widzenia na kredyt i mam przekonanie że moje zalozenia są słuszne, zresztą to nie są tylko moje przemyślenia.

Jeżeli ktos z nich skorzysta to dobrze, najważniejsze żeby miał wybór i przekonanie o tym, że to co robi jest dla niego bezpieczne i słuszne.

[Gość]

falkon

 

wiesz, ja bym bardzo chciała byś miał rację, naprawdę

 

Jako finansista i osoba, która prowadziła działy marketingu w bankach (kłania się psychologia marketingu) , a równocześnie zajmowała się obsługą VIP ,mogła bym nieźle chyba zarobić..mogła bym, gdyby to było możliwe w opisanej przez Ciebie metodzie

 

Naprawdę nie chcę tutaj poruszać kwestii ekonomiczno-finansowych, niestety twoje założenia są błędne .

 

A tak na marginesie, bez odrobiny ironii

na czym wg Ciebie zarabiają banki, jeśli nie głównie na zyskach z operacji (opłaty, prowizje itp.) i różnicach pomiędzy kosztami lokat a wpływami z kredytów? Owszem, bywaja okresy, kiedy na lokatach banki wychodza na zero - np. pod koniec roku finansowego, dla poprawienia statystyk udziału depozytów gospodarstw domowych przed końcem roku, pozyskania nowych klientów lub ściągnięcia dodatkowej gotówki z rynku w celu finansowania akcji kredytowej.

 

Ale są to działania krótkotrawałe, podyktowane strategiami finansowymi banków. Dla ich zysków, nie Twoich czy moich.

 

 

Wierz mi, znam ten temat od podszewki - naprawdę nie ma nic za darmo!!! Choć chiało by się , chciało , jasne że tak

 

Co do kwestii poczucia bezpieczeństwa...to także obszerny temat i nie ma tutaj jednoznacznej odpowiedzi.

Różna jest nasza skłonność do oszczędzania.

Faktycznie niektórzy nie potrafią sie zmobilizować do odłożenia takiej kwoty, jaką muszą nazbierać do spałacenia raty. Z drugiej strony wiele osób łatwiej wydaje pożyczone pieniądze, kupując droższe rzeczy, ponad możliwości.

To temat rzeka...bardzo ciekawy zresztą , bo na obserwacji zachowań klientów opiera się przecież marketing.

 

Naprawdę życzę wszystkim budowania w jak największym stopniu za własne środki, tak prywatnie, bo oczywiscie jako szef działu marketingu moim celem było, by tych kredytów było jak najwięcej. Za to mi przeciez płacili

 

 

pozdrawiam mimi

[Gość]

liczby mówią same za siebie, dzisiejsze dane:

 

 

Oprocentowanie lokat i kredytów

Aktualne średnie oprocentowanie lokat terminowych w 20 największych bankach

 

Środki bieżące ludności w ROR 0.84%

Lokata 1-miesięczna 3.36%

Lokata 3-miesięczna 3.80%

Lokata 6-miesięczna 3.93%

Lokata 12-miesięczna 4.62%

Lokata 24-miesięczna 4.58%

 

 

Aktualne średnie oprocentowanie kredytów w 20 największych bankach

 

Kredyty na cele gospodarcze 9.92%

Kredyty gotówkowe dla ludności w ROR 15.87%

Kredyty gotówkowe dla ludności 12-miesięczne 15.57%

Kredyty gotówkowe dla ludności 24-miesięczne 16.32%

Kredyty gotówkowe dla ludności 36-miesięczne 16.39%

Oprocentowanie rzeczywiste 12- miesięcznego kredytu z uwzględnieniem prowizji dla kredytu w wysokości 10tys zł. 23.54%

 

falcon

zasadnicza kwestia, która nie wynika z powyższej tabeli - lokaty internetowe nie są lokatami negocjowanymi. Ich oprocentowanie przy złotym koncie to na chwilę obecną nie więcej niż 4%.

 

W przypadku lokat o oprocentowaniu stałym możliowść negocjacji nie jest aż tak rewelacyjna jak Ci się wydaje , poza tym taka forma wyklucza elastyczność inwestora.

[Gość]

i troszkę teorii dla zainteresowanych:

 

Wklejam nie dla zniechęcenia, ale dla przemyślenia, znalezienia najlepszej oferty, jeśli już trzeba

 

Koszt kredytu, czyli co liczymy oprócz oprocentowania

 

 

 

Oprocentowanie kredytu jest dla większości kredytobiorców najważniejszym kryterium decydującym o wyborze konkretnej oferty. Wysokość odsetek jest bowiem najbardziej znaczącym elementem ogólnego kosztu kredytu, na który poza ratami odsetkowymi składają się wszelkie prowizje i opłaty. Z uwagi na długi okres trwania umowy kredytu mieszkaniowego najczęściej udzielanymi kredytami na te cele są kredyty o zmiennej stopie procentowej.

 

Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch części: stóp procentowych obowiązujących na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Wysokość marży banku zależy od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy oraz od długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowanej inwestycji tym niższa stopa procentowa.

Stałe oprocentowanie oznacza, że kredytobiorca już przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysokości odsetki będzie musiał zapłacić. Jest ono ustalane na podstawie prognoz banku co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości.

 

Oprocentowanie zależy także od wysokości środków własnych, jakie kredytobiorca zamierza przeznaczyć na sfinansowanie inwestycji. Jeśli udział własny klienta przekracza 50 procent planowanych kosztów inwestycji banki często obniżają oprocentowanie o 0,5 – 1 punktu procentowego. Przy wyborze kredytu o stałym oprocentowaniu należy wziąć pod uwagę przewidywania rynkowe co do zmian stóp procentowych.

 

WIBOR jest to stopa procentowa dla depozytów udzielanych w złotówkach na rynku międzybankowym w Warszawie.

 

LIBOR jest to stopa procentowa dla depozytów udzielanych w walutach na rynku międzybankowym w Londynie.

 

EURIBOR jest to stopa procentowa dla depozytów udzielanych w euro na europejskim rynku międzybankowym.

 

Banki udzielają kredytów mieszkaniowych w oparciu o stałą lub zmienną stopę procentową. Stałe oprocentowanie oznacza, że kredytobiorca już przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysokości odsetki będzie musiał zapłacić. Stała stopa procentowa jest ustalana na podstawie prognoz banku co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości. Oferowana obecnie przez banki stała stopa procentowa dla kredytów mieszkaniowych wynosi od 11 do nawet 16 procent w skali rocznej dla kredytów złotowych. Kredyty w denominowane w euro są oprocentowane w skali od 5 do ponad 9 procent. Klient starający się o kredyt o stałym oprocentowaniu udzielony w dolarach amerykańskich musi się liczyć z oprocentowaniem na poziomie zbliżonym do kredytów w euro, czyli od około 5 do 10 procent. Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch elementów: stopy procentowej obowiązującej na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Dla ustalenia oprocentowania kredytów udzielanych w złotówkach bank bierze pod uwagę stopę WIBOR, dla kredytów w dolarach amerykańskich i frankach szwajcarskich odpowiedni LIBOR, a dla euro EURIBOR. W zależności od banku stosowane są 3- lub 6-miesięczne stopy procentowe. Symbol 3M WIBOR oznacza na przykład, że bank stosuje stopę procentową trzymiesięcznego depozytu udzielonego w złotówkach na rynku międzybankowym w Warszawie.

 

Marża banku przy kredytach mieszkaniowych kształtuje się zwykle w granicach kilku procent. Dla kredytów w walutach jest to zwykle 3-5 procent. Przy trzymiesięcznej stopie LIBOR wynoszącej dla dolara amerykańskiego na początek marca 1,92% daje to oprocentowanie wynoszące 6-7 procent w skali roku. Przy kredytach złotówkowych najczęściej stosowany 6M WIBOR miał w pierwszych dniach marca wartość 10,1%. Powiększenie tej wartości o marżę banku w wysokości 3-5 procent daje stopę procentową na poziomie 13-16 procent. Opłaty za udzielenie kredytu mogą w znaczący sposób zwiększyć koszt kredytu. Po przeliczeniu sumy opłat na procent sumy kredytu może się nagle okazać, że atrakcyjnie nisko oprocentowany kredyt może okazać się najdroższy na rynku.

 

Zanim podpiszemy umowę kredytową warto zwrócić uwagę na różnego rodzaju prowizje. Za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i uruchomienie kredytu bank najczęściej pobierze nam prowizję przygotowawczą. Tego rodzaju opłata może być naliczana naliczona jako procent od całej kwoty kredytu lub jako określona stała suma pieniędzy. Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć 1-2 procent wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tys zł daje kwotę 1000-2000 zł, czyli jedną ratę dodatkowo. Kolejnym obciążeniem i to jeszcze bardziej uciążliwym może okazać się ustanowienie zabezpieczenia kredytu - ustanowienie hipoteki lub ubezpieczenie kredytu stanowią duże obciążenie naszego budżetu.

 

Bank po przyznaniu kredytu może również naliczyć prowizję od zaangażowania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu. Tego rodzaju opłata ma jednak mniejsze znaczenie, gdyż sposób płatności w kredytach mieszkaniowych nie zakłada wcześniejszego uruchomienia środków niż w momencie sprzedaży. Ważniejsza może okazać się prowizja za gotowość - naliczana i ustalana w okresie, gdy bank jest gotowy do natychmiastowego postawienia środków finansowych do dyspozycji klienta. Budując musimy również zainteresować się tym ile kosztuje wizyta inspektora kredytowego na budowie lub z ewentualnymi kosztami wyceny postępów budowy, które przeprowadza się dla celów sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowości wydawanych środków. Wycena będzie nam również potrzebna do ustanowienia hipoteki, a to kolejne kilkaset złotych znikające z naszego portfela. Musimy pamiętać o wszystkich dodatkowe prowizjach, opłatach, aby nagle nie okazało się, że po ich uiszczeniu możemy mieć problem z zapłaceniem pierwszej raty kredytu lub dodatkowe wydatki mogą się okazać szczególnie uciążliwe dla naszej kieszeni nawet wtedy, gdy wcześniej będziemy chcieli spłacić kredyt – opłaty za wcześniejszą spłatę lub zmienić w trakcie trwania umowy walutę kredytu – prowizja za przewalutowanie. Mając całościowy obraz kosztów dopiero możemy podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu