Czy bierzesz kredyt?

[Gość]

...Naprawdę nie chcę tutaj poruszać kwestii ekonomiczno-finansowych, niestety twoje założenia są błędne .

 

Być może rzeczywiście się mylę, ale chciałbym miec świadomość w którym miejscu.

Możesz mi wytłumaczyć, w którym momencie moje założenia są błędne i w kontekście tych błędów pokazać mi na jakimś przykładzie w jaki sposób mogę stracić pieniądze jeżeli wezmę kredyt hipoteczny oprocentowany niżej niż lokata/ROR oprocentowane wyżej?

Czy może błąd w moich zalozeniach to to, że nie da sie wziąść kredytu oprocentowanego nizej niż lokata/ROR?

[ponury63]

liczby mówią same za siebie, dzisiejsze dane:

[...]

Aktualne średnie oprocentowanie kredytów w 20 największych bankach

 

Kredyty na cele gospodarcze 9.92%

Kredyty gotówkowe dla ludności w ROR 15.87%

Kredyty gotówkowe dla ludności 12-miesięczne 15.57%

Kredyty gotówkowe dla ludności 24-miesięczne 16.32%

Kredyty gotówkowe dla ludności 36-miesięczne 16.39%

Oprocentowanie rzeczywiste 12- miesięcznego kredytu z uwzględnieniem prowizji dla kredytu w wysokości 10tys zł. 23.54%

 

falcon

zasadnicza kwestia, która nie wynika z powyższej tabeli - lokaty internetowe nie są lokatami negocjowanymi. Ich oprocentowanie przy złotym koncie to na chwilę obecną nie więcej niż 4%.

Zasadnicza kwestia to wzięcie wieloletniego kredytu hipotecznego, a nie gotówkowego krótkoterminowego.

 

Falkon, załóż bloga albo chociażby tutaj wątek, jak Ci idzie z tą rewelacyjną dźwignią finansową. Strasznie jestem ciekaw, czy Ci się to uda.

Zwłaszcza to, czy np. w razie krachu ZDĄŻYSZ przelać środki z lokat na spłatę kredytu. Nie wziąłeś też pod uwagę, w tak długiej czasowo perspektywie, przyczyn pozarynkowych [jak np. terroryzm]. Ale może masz mocne serce.

 

Powodzenia.

[Gość]

Ponury

to, o jakim kredycie mówimy jest chyba oczywiste - ja podałam tylko przykład

przepraszam, zaraz wrócę

[Gość]

Falkon

 

moją odpowiedź odzwierciedla dokładnie podana powyżej część teoretyczna, fragment:

 

 

Marża banku przy kredytach mieszkaniowych kształtuje się zwykle w granicach kilku procent. Dla kredytów w walutach jest to zwykle 3-5 procent. Przy trzymiesięcznej stopie LIBOR wynoszącej dla dolara amerykańskiego na początek marca 1,92% daje to oprocentowanie wynoszące 6-7 procent w skali roku. Przy kredytach złotówkowych najczęściej stosowany 6M WIBOR miał w pierwszych dniach marca wartość 10,1%. Powiększenie tej wartości o marżę banku w wysokości 3-5 procent daje stopę procentową na poziomie 13-16 procent.

 

 

do tego musisz doliczyć wspomniane :

 

-prowizje - za rozpatrzenie wniosku kredytowego,przygowtowanie i uruchomienie kredytu czyli prowizja przygotowawcza (jest różna w zależności od banku, może być liczona od wartości kredytu , a może też być stałą kwotą) - około 1% wartości kredytu przy kredycie w walucie

 

- opłaty związane z ustanowieniem hipoteki na dom lub innym zabezpieczeniem kredytu,

 

- pozostałe prowizje i opłaty - wszystkie wymienione są powyżej

 

A teraz z drugiej strony nie jest możliwe uzyskanie takiego oprocentowania lokaty a vista (innych nie bieżemy pod uwagę, gdyż całkiem wykluczały by ten sposób) jakie Ty wziąłeś do swoich obliczeń.

 

Powtórzę - lokaty internetowe nie są lokatami negocjowanymi, a te najlepiej oprocentowane - jak widać nawet na dzień dzisiejszy - nie zabezpieczą nawet całkowitego kosztu kredytu (czyli odsetki + opłaty + prowizje). Nie zabezpieczą, a gdzie planowany ZYSK?

Wspomniałam już, że najwyżej oprocentowane lokaty internetowe to formy promocyjne lokat - na dzisiaj, nie na długi termin.

Są wynikiem polityki banku - piszę o tym powyżej.

 

A najlepiej to wszystko zrozumieć, jeśli spojrzy się na wyniki finansowe banków

pozdrawiam - mimi

 

Naprawdę już wolę pisać o wnętrzach...uwielbiam marketing, ale nie cierpię finansów zapraszam:

 

http://murator.com.pl/forum/viewtopic.php?t=36380&start=1500

 

p.s. Rysiu, mam nadzieję,że tego nie czytasz

[Gość]

Czyli, o ile dobrze zrozumiałem, głównym problemem jest znalezienie kredytu hipotecznego tańszego niż lokata, czy tak?

[Gość]

falcon

 

biorąc pod uwagę realny i całkowity koszt kredytu - dokładnie tak, choć są również inne powody, o których wspomniał np. rafal9

W swoich obliczeniach wziąłeś pod uwagę dane na bieżący moment i tutaj już masz czarno na białym ,że nie tylko nie zarobisz, ale wręcz stracisz, a co dopiero przy takim długiom okresie, kiedy, jak w piosence...wszystko się może zdażyć

[Gość]

falcon

 

tak na priva mogę odpowiedzieć, jak ja to robię, ale później, mój łobuziak właśnie zgubił klamkę, zdaje się, że wylądowała w koszu i już pojechała...

Przy takim psotniku i psujku nawet finansista nie wyrobi

Że już nie wspomnę ,iż któregoś pięknego dnia mogę nie wyjść z łazienki

Jeśli dłużejmnie nie będzie na forum, to znaczy, że siedzę...

[Tommco]

choc jeszcze nie rozpoczelam budowy to jednak wiem,ze bede musiala zasilic swoje konto kredytem tak ok.100000 tys na 30 lat{ciekawa jestem jakie to raty wyjda miesiecznie }

 

Obliczyłem szybciutko:

Przy warunkach:

Oprocentowanie w PLN 6,51%

Oprocentowanie w CHF 2,57%

Kwota kredytu w PLN 100000

Kwota kredytu w CHF 37 760,07

Liczba rat 360

Kurs kupna CHF 2,6483

Kurs sprzedaży CHF 2,7543

 

Przy kredycie w złotówkach przy stałych ratach: ok 633zł

Przy kredycie w CHF przy stałych ratach: ok414zł

 

Pomyśl jednak o malejących ratach...w sumie mniej pieniezy spłacasz.

 

Pozdrawiam

 

Tommco

[Tommco]

Zgadzam się z Rafałem9 i Mimi...

 

Pozdrawiam

 

T.

[Gość]

biorąc pod uwagę realny i całkowity koszt kredytu - dokładnie tak, choć są również inne powody, o których wspomniał np. rafal9

W swoich obliczeniach wziąłeś pod uwagę dane na bieżący moment i tutaj już masz czarno na białym ,że nie tylko nie zarobisz, ale wręcz stracisz, a co dopiero przy takim długiom okresie, kiedy, jak w piosence...wszystko się może zdażyć

 

No to muszę się z Tobą nie zgodzić. Pisząc pierwszy raz w tym wątku pisałem o kredycie hipotecznym w wysokości 3,5%. Na dzień dzisiejszy taki kredyt jest jeszcze tańszy, zazwyczaj wynosi LIBOR 6M (ok. 0,8 % dla CHF) + marża ok. 1-2%, czyli kształtuje się ponizej 3% (nawet dla kredytów na 100% inwestycji). Korzystne lokaty kształtują się na poziomie 5-6 %. O doliczeniu pozostałych kosztów pisałem już wcześniej, moim zdaniem z zapasem wyniosą one max 10% całego kredytu, które to koszty moim zdaniem najlepiej byłoby również wliczyc w kredyt .

 

Nadal nie rozumiem jak to się może nie opłacać.

Chyba że ktoś rzeczywiście przewiduje najczarniejszy scenariusz, czyli załamanie się rynku w ciągu najbliższego roku, kredyt weźmie najdroższy jaki się da, a pieniadze ulokuje w najniżej oprocentowaną lokatę .

 

Jezeli ktoś może to mi wyliczyć to bardzo bym prosił, bo na razie spotykam argumenty, że to nie uda się, bo nie ma takich kredytów lub lokat, albo ryzyko za duże. A ja nadal nie wiem czy problem jest w stawkach procentowych które przyjąłem, czy jakiś innych kosztach których nie uwzględniłem.

[Gość]

falkon

 

Korzystne lokaty kształtują się na poziomie 5-6 %.

 

falkon

nie ma takiej lokaty na a vista - choćby z tego powodu Twoje załaożenia są błędne.

 

Poza tym nadal nie liczysz prawodłowo całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.

 

A ja nadal nie wiem czy problem jest w stawkach procentowych które przyjąłem, czy jakiś innych kosztach których nie uwzględniłem.

 

już Ci to napisałam , problem jest w jednym i drugim, niestety

[Gość]

...nie ma takiej lokaty na a vista - choćby z tego powodu Twoje załaożenia są błędne.

 

Poza tym nadal nie liczysz prawodłowo całkowitego kosztu kredytu hipotecznego....

 

No to zacznijmy obalać kolejne mity :

- tutaj lokaty i RORy na 5-6 %: vw bank direct i mBank, więcej tutaj

- jakich konkretnie kosztów kredytu nie uwzględniłem? Sprubuję je uwzględnić i wyliczyć ich wartość w stosunku do kredytu na 200 tyś zł.

[Tommco]

falkon Weź pod uwagę, że oprocentowanie lokat będzie się cały czas zmniejszać. 5% na Max plus to jest oprocentowanie zmienne...w innych podobnie.

 

Niestety z tą samą dynamiką nie będzie się zmieniał (tzn. spadał LIBOR dla CHF) Dlatego dla okresu 30 lat poprostu to wszystko nie ma sensu.

 

Poza tym wchodzi ryzyko kursowe...

 

To co proponujesz, to tak jak mówił Rafał9, czysty arbitraż. Tym zajmują się dealerzy w bankach. Po pierwsze są profsjonalistami a po drugie robią to na krótki czas waluty....

 

T.

[Gość]

falcon, juz Tommco odpowiedział wcześniej, ale doczytaj jeszcze regulamin tej "sensacyjnej" lokaty:

Odestki na rachunku oszczędnościowym eMAX plus nie mogą być niższe od stawki WIBOR o więcej niż 3 punkty procentowe,

 

e teraz powróćmy wyżej do sposobu obliczania oprocentowania kredytów - to przecież wszystko jeden i ten sam system

Naprawdę polecam zajrzeć do wyników finansowych dowolnego banku - zobaczysz, jak kształtuje się portfel banku i na czym banki najlepiej zarabiają.

 

Co do tego oprocentowania - skąd wziąłeś te 6%?, zgadzam się - 5 % maksymalnie na dzien dzisiejszy możeszsz uzyskać.Podkreślam - na dzień dzisiejszy i maksymalnie

[tomjot]

Skłaniam się od pewnego czasu do przyjęcia strategii jaką prezentuje falkon. Biorę spooory kredyt w CHF z niezłą (w miarę niską) dla mnie marżą. Budowę zamierzam zakończyć w przyszłym roku i pierwotnie środki ze sprzedaży swojego mieszkania zamierzałem przeznaczyć na spłatę części kapitału kredytu. Tym niemniej pozostałaby mi jeszcze niezła sumka do spłacenia.

Jakiś czas temu podczas dyskusji na tym forum: kredyt złotówkowy vs. dewizowy - ktoś dowodząc przewagi kredytu np. w CHF nad złotówkami - zaproponował takie rozwiązanie, żeby biorąc kredyt w CHF różnicę pomiędzy ratą (sporo wyższą) kredytu w zł. a ratą w CHF lokować (odkładać, etc.). Tworzy się w ten sposób pewnego rodzaju bufor bezpieczeństwa w razie choćby drastycznej zmiany kursu waluty.

Pewnie odezwą się głosy sprzeciwu - ale uważam, że kredyt hipoteczny to najtańszy kredyt na rynku - najważniejsza jest odpowiednio niska (wynegocjowana) marża banku - opłaty typu prowizję są pomijalne biorąc pod uwagę długoterminowość kredytu.

Decyzja - co zrobić ze środkami ze sprzedaży mieszkania - czeka mnie za rok - mam jeszcze czas, żeby się solidnie zastanowić.

Jedno jest jednak pewne - gdybym miał pieniądze na całość inwestycji budowlanej - nie brałbym kredytu. W obecnej sytuacji - kredyt to jedyne rozwiązanie.

[Tommco]

Na dzień dzisiejszy...dobrze prawisz mimi

 

Większość banków dopiero w obniżkach orpocentowania wzięło pod uwagę pierwszą obniżkę stóp procentowyh RPP. A była już druga, więc tylko czekać, jak 5% odejdzie do historii.

 

PS. Dziwne, że szybciej banki obniżają stopy depozytów, a dopiero za jakiś czas kredytów Ale przecież każy bank chce zarobić...bo to nie fundacja charytatywna.

 

T.

[Gość]

ech, za dobrze by było,ale z drugiej strony gdzie by tyle osób pracowało, gdyby nie było banków?

Wszak w każdym mieście , nawet tym najmniejszym, więcej jest banków i firm pośrednictwa kredytowego niż ...no właśnie, czego może być więcej od banków? I co najlepiej jest wyposażone, w najlepszych budynkach, w najbardziej atrakcyjnych miejscach?

Za darmo to wsztystko? ,hehehe, chyba za darmo

[Gość]

falkon Weź pod uwagę, że oprocentowanie lokat będzie się cały czas zmniejszać. 5% na Max plus to jest oprocentowanie zmienne...w innych podobnie.

 

Niestety z tą samą dynamiką nie będzie się zmieniał (tzn. spadał LIBOR dla CHF) Dlatego dla okresu 30 lat poprostu to wszystko nie ma sensu.

 

Poza tym wchodzi ryzyko kursowe...

 

To co proponujesz, to tak jak mówił Rafał9, czysty arbitraż. Tym zajmują się dealerzy w bankach. Po pierwsze są profsjonalistami a po drugie robią to na krótki czas waluty....

 

T.

 

Napewno będzie się zmieniać (zwiększać lub zmniejszać).

Prawdopodobnie również z tym będą się zmieniać stopy kredytów. Okres 30 letni jest idealny, a ja cały czas piszę o tym, że im dłużej się utrzyma wyższy procent lokat niż kredytów hipotecznych (bo tylko takie kredyty mogą być niżej oprocentowane niż lokaty) tym więcej da się zyskać.

Jeżeli załamie się rynek to pieniądze masz ulokowane na RORze albo na krótkotemrinowej lokacie (wg założeń które tutaj cały czas przedstawiam) i w ciągu 1-2 dni przelewasz i spłacasz cały kredyt. Ale ja już o tym kilka razy mówiłem w tym wątku .

Mało tego, nawet gdy stopa procentowa będzie taka sama kredytów i lokat to się opłaca wziąść kredyt, bo na lokacie zyskujemy procent składany, a na kredycie kwota bazowa maleje, ale o tym też już pisałem .

Ryzyko kursowe również już opisywałem - możemy stracić (choć nie musimy) jeżeli kurs gwałtownie się zmieni w ciągu najbliższych 1-2 lat (w zależności od wielkości kosztów operacyjnych związanych z wzięciem kredytu).

Bym prosił kogoś kto mi potrafi jakimikolwiek liczbami pokazać, że nie opłaca się wziąść kredytu niżej oprocentowanego niż lokaty o pokazanie mi tego na liczbach, bo na razie każda z osób podcina moją gałąź z innej strony i muszę powtarzać to co już pisałem.

Ja naprawdę zacząłem się poważnie zastanawiać nad tym, że być może nie mam racji, ale potrzebuję racjonalnego argumentu. A na razie im więcej liczę tym bardziej mi wychodzi na korzyść .

I jeszcze raz powtórzę - moim zdaniem wcale nie trzeba być bankierem żeby to wykorzystać, bo zasada jest prosta: bierzemy tani kredyt (np. 3,5 %), pieniądze lokujemy na dobrej lokacie lub RORze (np. 5%) i tylko pilnujemy co kilka dni czy nam stopa kredytu nie przewyższyła stopy lokaty.

[Gość]

no nie..ja odpadam..znowu nie liczysz realnych i pełnych kosztów kredytu, nie zrozumiemy się, bo chyba jenak tu trzeba być finansistą, bez urazy, zmykam do działu wnętrza

[Gość]

przepraszam za te korekty,ale piszę po ciemku, bo obok zasypia mału Łobuziak, aha - klamka isę znalazła