Czy bierzesz kredyt?

[Luc Skywalker]

W dzisiejszej Polityce jest artykul o kredytach budowlanych

http://polityka.onet.pl/162,1229226,1,0,artykul.html

[Gość]

Dodam coś do tej gorącej polemiki.

Falkon próbuje udowodnić bądź przekonać samego siebie, że oto odkrył cudowną maszynkę do "robienia pieniędzy".

 

Od początku tej rozmowy moim celem nie jest zarabianie pieniędzy na tym mechanizmie tylko pokazanie, że kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem korzystniejszym finansowo niż wydawanie gotówki.

 

...Jednakże nieefektywność nie jest wielka i potężne rzesze uczestników rynków powodują, że w niedługim horyzoncie czasowym rynek osiąga przejściowy stan równowagi.

Wskazany przez falkon przykład zakłada istnienie 30-letniej nieefektywności pomiędzy rynkami walutowymi i długu. Jest to nieosiągalne, niemożliwe i nieracjonalne....

 

Po raz kolejny powtórzę, że okres 30-letni byłby idealny. Opłacalność zaczyna się już po ponad roku oszczędzania. Czy kilkanaście miesięcy to również są warunki których nie da się z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć?

 

Gdyby istniała taka maszynka do zarabiania w niedługim czasie cały światowy kapitał zaczął by z niej korzystać i siłą rzeczy rynki osiągnęły by poziom równowagi i strategia ta przestała by generować zyski.

 

Nie mogą z tego korzystać ponieważ kredyt hipoteczny nie jest powszechny. Żeby go otrzymać należy spełnić pewne warunki. Właśnie takie zabezpieczenie kredytu powoduje, że jest on tani. Gdyby sprawa dotyczyła kredytu powszechnego, komercyjnego miałbyś rację.

 

Echh, chyba rzeczywiście zacznę pisać tego bloga .

[rafal9]

Od początku tej rozmowy moim celem nie jest zarabianie pieniędzy na tym mechanizmie tylko pokazanie, że kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem korzystniejszym finansowo niż wydawanie gotówki.

Nie JEST tylko MOŻE BYĆ, a to jest duża różnica.

 

Po raz kolejny powtórzę, że okres 30-letni byłby idealny. Opłacalność zaczyna się już po ponad roku oszczędzania. Czy kilkanaście miesięcy to również są warunki których nie da się z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć?

Stosunek zysku do ryzyka przy krótszym horyzoncie czasowym jest zbliżony. Tak więc horyzont czasowy nie wpływa na ocenę atrakcyjności strategii. W krótszym terminie możesz znacznie więcej stracić poprzez krótkoterminowe duże spekulacyjne ruchy na walutach.

Nie mogą z tego korzystać ponieważ kredyt hipoteczny nie jest powszechny. Żeby go otrzymać należy spełnić pewne warunki. Właśnie takie zabezpieczenie kredytu powoduje, że jest on tani. Gdyby sprawa dotyczyła kredytu powszechnego, komercyjnego miałbyś rację.

.

 

Chyba nie ma teraz bardziej powszechnego instrumentu finansowego niż kredyt hipoteczny. Nie widzę ograniczeń w korzystaniu z niego zarówno przez osoby indywidualne jak i instytucje.

[Gość]

Nie JEST tylko MOŻE BYĆ, a to jest duża różnica.

Zgadza się, masz rację .

 

Chyba nie ma teraz bardziej powszechnego instrumentu finansowego niż kredyt hipoteczny. Nie widzę ograniczeń w korzystaniu z niego zarówno przez osoby indywidualne jak i instytucje.

Możesz pójść jutro do banku i wziąść kredyt hipoteczny, a z pieniędzmi zrobić co zechcesz tak jak to ma miejsce z kredytem komercyjnym?

Właśnie forma zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest powodem jego niskiej ceny. Gdyby kredyty komercyjne udzielane były na tych samych zasadach, to kto by głowę sobie zawracał ustanowieniem hipoteki?

A przez to że jest specjalnie zabezpieczony, to jest również specjalnie oprocentowany, inaczej niż kredyty komercyjne, które muszą uwzględniać czynniki zwiększonego ryzyka ich udzielenia.

Zresztą przecież wiesz co mam na myśli pisząc, że kredyt hipoteczny nie jest powszechny.

 

Nie wiem dlaczego Ty i Mimilapin twierdzicie, że coś się nie uda bo system tego nie wykorzystuje. To tak jakbyście zamykali drogę wszelkim nowościom. Oczywiście nia mam nic przeciwko waszym przekonaniom, ale argumentom których używacie, ktore można streścić: nie uda się, bo gdyby to było możliwe, to inni by wykorzystali.

A ja wam mówię (tak mi się wydaje), że inni to wykorzystują, ale z racji tego że kredyt hipoteczny nie jest dopstępny "od ręki" dlatego nie jest to tak popularne.

Być może w tym roku uda mi się rozpocząć moją budowę i na jej cele napewno wezmę kredyt (a wręcz będę zmuszony do jego wzięcia, bo na całą inwestycję nie posiadam jeszcze środków) i podzielę sie na forum wynikami finansowymi. Tylko tak możemy rozstrzygnąć tę naszą wymianę zdań .

[Gość M@riusz_Radom]

Przepraszam, że się wtrące. Od razu mówie - nie czytałem całej dyskusji (brak czasu) ale wyliczenia kolegi falcona mają podstawowa słabośc.

 

Zakłada, że przez najbliższe 30 lat obowiązującą u nas gotówką będzie PLN, nic bardziej mylnego, kwestią lat jest kiedy Polska wejdzie do strefy Euro - a tam już nikt nie da mu takiego oprocentowania jakie zakłada (max 6%)

 

Zrobmy przykładowe przeliczenia :

 

lokujemy 200 000 PLN na koncie ze stopą oprocentowania 5% rocznie

Po 5 latach (2010 Polska przystępuje do strefy Euro)

 

Zakładając, że lokatę robimy dziś po 5 latach mamy juz 250.000 zł. Po przewalutowaniu na E otrzymamy 62 500E (przyjmuje średni kurs na poziomie 4 zł). Następnie przez 25 lat trzymamy te juracze na koncie oprocentowanym na ?? 2 - 3 % ? więcej nikt nie da. Po 25 latach nasze oszczędnosci wyniosą więc jakieś 110.000 E - czyli jakieś 440 000 starych PLN.

 

Teraz dobrze by było, aby się ktoś pokusił o taką symulację z kredytem, niewiadomoą będzie tylko oprocentowania kredytu w CHF po tym jak przystąpimy do strefy Euro. Nie wydaje mi się, aby było na takim samym poziomie.

 

Także bezmyślnością według mnie jest bawienie się w spekulacje przyjmując złotówkę jako walutę odniesienia przy wyliczeniach przyszłych zysków.

 

Kończe nadawanie bo co jak co, ale do dyskutowania o kredytach to ja się nie nadaję i być może to co napisałem jest bzdurą - cóż - doradca finansowy też musi zarobić

[Gość]

falcon

 

Nie wiem dlaczego Ty i Mimilapin twierdzicie, że coś się nie uda bo system tego nie wykorzystuje. To tak jakbyście zamykali drogę wszelkim nowościom. Oczywiście nia mam nic przeciwko waszym przekonaniom, ale argumentom których używacie, ktore można streścić: nie uda się, bo gdyby to było możliwe, to inni by wykorzystali.

 

ależ piszemyy coś zupełnie innego - wykorzystuje, ale inaczej, bo Twoje założenia są dalekie od realiów.

A tak a propos - kolejna obniżka stóp procentowych przewidywana jest na czerwiec. Rada Polityki Pienieżnej jest zdecydowana.

I jak sie to ma do Twoich założeń?

Są bez sensu

I to nie tylko dlatego - powody wymieniliśmy wielokrotnie, a Ty nadal swoje

 

 

uwierz finansistom praktykom

 

Co do lakat na długi termin - zajrzyjcie do notowań fuduszy stabilnego wzrostu i zrównoważonych

 

Falcon - i zasadnicza kwestia, o której już wspomniałam - dlaczego nie podliczasz zysków z własnych środków, które pracują na koncie podczas okresu budowy (rok - dwa?).

 

Bardzo łatwo można było (znając się na finansach i inwestycjach w miarę biegle) nie tylko wyrównać straty wynikające z podwyżek cen i vatu, ale także sporo nadal zarobić.

tylko nie w taki sposób...to pomysł dla naiwnych, którzy chcą stracić pieniądze. W końcu banki i finansiści muszą z czegoś żyć...i to nieźle.

 

pozdrawiam serdecznie- Beata

[Gość]

Ponieważ już na większość pytań dałem odpowiedź będę od teraz cytował swoje wcześniejsze wypowiedzi .

 

A tak a propos - kolejna obniżka stóp procentowych przewidywana jest na czerwiec. Rada Polityki Pienieżnej jest zdecydowana.

I jak sie to ma do Twoich założeń?

"pragnę również jeszcze raz podkreślić, że z biegiem czasu nawet spadek stóp procentowych lokaty do poziomu stóp procentowych kredytu równiez będzie powodował, że będziemy zyskiwać na lokacie więcej niż tracić na kredycie. Związane jest to z zasadą procentu składanego. A więc nawet jeżeli w ciagu najbliższych miesięcy stopy procentowa lokat i RORów spadną do poziomu 3-4% (w co nie wierzę ponieważ zbliżają się wybory i rada polityki pieniężnej raczej nie zdecyduje sie na kolejną obniżkę stóp) to i tak będziemy zyskiwać, tylko wolniej. "

 

Falcon - i zasadnicza kwestia, o której już wspomniałam - dlaczego nie podliczasz zysków z własnych środków, które pracują na koncie podczas okresu budowy (rok - dwa?).

Przepraszam umknął mi ten wątek. Uwzględniając zysk z lokaty oszczędności (zakładając że zlecasz robotę firmie i płacisz na koniec budowy która będzie trwała rok) zyskujesz 10 tyś zł. To opóźnia naszą rentowność inwestycji do łącznie 2 lat.

Czyli podsumowujac moje wcześniejsze wyliczenia: żeby zwróciło nam się "ryzyko" zaciagnięcia kredytu oprocentowanego na 3,5% w stosunku do ulokowania własnych oszczędności na 5 % trzeba 2 lat. Od tego czasu już tylko zyskujemy, a im dłuzej trwa ten okres tym więcej zyskujemy w stosunku wykładniczym.

Właśnie takich odpowiedzi się spodziewam od Ciebie , a nie pisania, że się nie opłaca bo banki by na to nie pozwoliły .

Ja naprawdę bym chciał poznać słabe strony mojego rozumowania, ale żeby były one rzeczywiste a nie wyimaginowane .

 

...W końcu banki i finansiści muszą z czegoś żyć...i to nieźle.

"Właśnie forma zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest powodem jego niskiej ceny. Gdyby kredyty komercyjne udzielane były na tych samych zasadach, to kto by głowę sobie zawracał ustanowieniem hipoteki?

A przez to że jest specjalnie zabezpieczony, to jest również specjalnie oprocentowany, inaczej niż kredyty komercyjne, które muszą uwzględniać czynniki zwiększonego ryzyka ich udzielenia."

[Gość]

"Właśnie forma zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest powodem jego niskiej ceny

 

falkon,naprawdę w to wierzysz?

 

 

Co do obliczeń - też błędne.

Nie mając kredytu nie bede przecież trzymała pieniędzy na ROR

 

Po co?

 

Nie muszę mieć zabezpieczenia, ani pieniędzy pod reką - a do tego jak już napisałam służy ROR.

 

Mogę zarobić wiele w więcej - np. w dobrym i bezpiecznym funduszu - przez ostatnie dwa lata około 24%

 

I jak wtedy wyglądają Twoje kalkulacje?

Słabiutko, niestety

 

Ale przypominam- kalkulacje wkeiłam tylko przykładowo. Takzę tutaj nie ma nic pewnego, a co dopiero w Twoich założeniach.

 

Szkoda by było wprowadzić kogoś w błąd.

[Gość]

... Mogę zarobić wiele w więcej - np. w dobrym i bezpiecznym funduszu - przez ostatnie dwa lata około 24%...

 

To było niezłe .

Dlaczego nie przyjmiesz Twoich wartości, które właśnie przedstawiłaś do mojego przykładu? Wyobrażasz sobie jaka byłaby wtedy rentowność inwestycji w porównaniu do kredytu?

[Gość]

falcon -

bo to fundusze inwestycyjne - bez gwarancji dochodu i z częstymi zmianami wartości jednostki uczestnictwa- to chyba oczywiste!

ostatnio ich wartość poszła w dół...

[Gość]

falcon

jeśli chcesz i Cię to interesuje, mogę opisać króciutko najlepsze sposoby inwestowania w zależności od Twojej skłonności do ryzyka.

 

Od jakiegoś czsu możn anawet inwestowac pośrednio na rynkach zagranicznych - jest wiele sposobów wartych uwagi.

pozdrawiam -mimi

[Gość]

Oczywiście, że z chęcią posłucham.

Co prawda w miarę regularnie przeglądam różne portale finansowe, ale mądrych rad nigdy za wiele .

[kodaka]

Obliczyłem szybciutko:

Przy warunkach:

Oprocentowanie w PLN 6,51%

Oprocentowanie w CHF 2,57%

Kwota kredytu w PLN 100000

Kwota kredytu w CHF 37 760,07

Liczba rat 360

Kurs kupna CHF 2,6483

Kurs sprzedaży CHF 2,7543

 

Przy kredycie w złotówkach przy stałych ratach: ok 633zł

Przy kredycie w CHF przy stałych ratach: ok414zł

 

Pomyśl jednak o malejących ratach...w sumie mniej pieniezy spłacasz.

 

Pozdrawiam

 

Tommco

 

 

Witam

 

Z punktu widzenia matematyki finansowej jest to bez znaczenia czy wybierasz raty malejące czy równe. IRR dla obu przypadków jest takie samo

To tak jak byś powiedział, że weż kredyt na 5 lat nie na 10 - sumie mniej pieniezy spłacasz

 

Kodaka

[am00]

Podzielam poglądy Mimi, chociaż finansistą nie jestem.

 

Jest takie twierdzenie z rachunku prawdopodobieństwa, które może być pewną ilustracją zmagań z bankami.

 

W grze sprawiedliwej (np. orzeł i reszka) jeśli jeden z graczy jest nieskończenie bogaty to ogranie do zera gracza o ograniczonych zasobach jest tylko kwestią czasu.

 

Banki moze nie są nieskończenie bogate, ale i gra nie jest sprawiedliwa co Mimi starała się nam pokazać.

 

Druga kwestia psychologiczna. Zupełnie inaczej wydaje się pieniądze z kredytu, a inaczej zaoszczędzone z wypłaty.

[Gość]

O, wątek znowu powrócił .

W międzyczasie postanowiłem przekonać się jak jest w rzeczywistości i dzisiaj (zbieg okoliczości) złożyłem wniosek o pożyczkę hipoteczną w banku Millenium, oprocentowaną na 4,38%, na kwotę 50 tyś zł na dowolny cel (dlatego pożyczka a nie kredyt i dlatego takie oprocentowanie). Wziąłem (w zasadzie to jeszcze nie wziąłem bo czekam na roaptrzenie wniosku, czyli jeszcze ok. 1-2 tygodnie) ją na hipotekę posiadanego mieszkania. Docelowo te pieniadze mają mi slużyć do okazyjnego kupienia działki (okazyjnego w sensie: mogę zapłacić gotówką dzisiaj ale za niższą cenę), ale dopóki niczego nie znajdę to pieniądze będę lokował w szykbodostępne środki finansowe.

Aż sam jestem ciekaw jak to wyjdzie .

[slawkin]

Niech wam wszystkim rata lekką będzie...

[slawkin]

Niech wam wszystkim rata lekką będzie...

[Gość]

Falcon

 

zapomniałam o tym wątku, a miałam Ci opisać kilka sposobów inwestowania

 

Już dziś jest za późno, a jutro wyjeżdzam na tydzień wakacji, po powrocie opiszę te najciekawsze

 

Widzę, że data czerwcowa.

Gdybyś wtedy zainwestował te 50 tys. w fundusz akcji, np. Arkę, zarobiłbyś do dziś około 15 %

 

zaraz Ci przeliczę dokładnie...

[Gość]

załóżmy, że masz te 50 tys.

 

-wykupujesz jednostki uczestnictwa w funduszu Arka BZWBK Akcji Fio* za całą kwotę - 50 tys.

 

- płacisz koszty dystrybucyjne - 0.9 % (tak mniej więcej - do negocjacji powyżej 100 tys. zł)

 

- zarabiasz po 3 miesiącach 15%

 

- wybierasz pieniądze, czyli umarzasz jednostki uczestnictwa - płacisz koszty operacyjne - 0,9%

 

od zysku odliczają Ci w banku lub Biurze Maklerskim podatek dochodowy - 19 %

 

w sumie opłacało się i to nieźle , ale:

 

- był to najlepszy okres w historii giełdy - rekordy wszechczasów WIG i WIG 20

 

- w trakcie tych trzech miesięcy były oczywiście wahania wartości - w górę i w dół - gdybyś musiał nagle wybrać, zysk mógł być mniejszy (mógł też być większy - zależy od dnia)

 

- było optymistycznie, a mogła być bessa, a jak będzie jutro?

 

(fundusze akcji inwestować mogą różnie, około 70% na rynku akcji, część na mniej ryzykownych rynkach).

 

Nie wykorzystują tej górnej granicy.

Niektóre fundusze są na tyle ostrożne, że na rynku akcji mają mniej niż połowę z puli środków.

Pracują tam najlepsi specjaliści. Analitycy rynku finansowego.

I są ostrożni.

 

jak się na tym znasz, ryzykuj sam, powodzenia!!!

 

Podpisuję się pod slawkinem

 

 

* ten fundusz miał akurat najlepsze wyniki

[Gość]

falcon

 

odezwij się proszę na prv, jeśli szukasz konkretnej informacji, bo jest to temat tak szeroki, że pisała bym pewno do świtu