proszę o wskazanie potencjalnych zagrożeń (hipoteka)

[Pan Roman]

Sytuacja wygląda następująco:

w fachowym slangu "nieruchomość gruntowa" jest obciążona hipoteką (w sumie dwoma: zwykłą i kaucyjną - czym one się różnią?), kupujący chce kupić ale bez ciążących na gruncie zobowiązań, sprzedający chce sprzedać żeby spłacić zadłużenie pod które zabezpieczeniem jest hipoteka. Jak połączyć te trzy strony (sprzedający, kupujący, bank) umową żeby maksymalnie zabezpieczyć interesy kupującego (moje:)?

Z góry dziękuję za podpowiedzi

PR

[Tomasz M.]

Praktyczna różnica między hipoteką zwykłą a kaucyjną jest nieduża - kaucyjna zabezpiecza wierzytelności o nieustalonej z góry wysokości (np. odsetki przy kredycie bankowym).

Zakładając, że bank nie wszczął egekucji z tej nieruchomości (do sprawdzenia w księdze wieczystej) najlepsza byłaby umowa trójstronna (w formie aktu notarialnego):

- właściciel sprzedaje i zgadza się, że pieniądze ze sprzedaży pójdą w pierwszym rzędzie do banku na spłatę zadłużenia, a dopiero nadwyżka do niego;

- Ty kupujsz i zobowiązujesz się zapłacić cenę, część do banku, resztę właścicielowi

- bank oświadcza Ci ile wynosi całość zadłużenia właściciela (w właściciel to potwierdza swoim oświadczeniem), zobowiązuje się przyjąć od Ciebie tę kwotę jako spłatę zadłużenia właściciela i z chwilą jej otrzymania dać Ci oświadczenie o wygaśnięciu zobowiązań zabezpieczonych hipotekami, które złożysz w sądzie razem z wnioskiem o skreślenie hipoteki (wpisz do umowy, że koszty skreślenia hipoteki potrącisz z kwoty płatnej na rzecz właściciela).

Zgodnie z prawem hipoteka wygasa zasadniczo z chwilą spłaty wierzytelności którą zabezpiecza, samo skreślenie w KW ma charakter "porządkowy" (prawnicy mówią: deklaratoryjny), więc podstawową sprawą jest dopilnować, żeby bank na 100% otrzymał wszystko co właściciel jest mu winien. W ramach tego można budować inne konstrukcje umowne, np. jeśli bank nie pójdzie na koncepcję umowy trójstronnej (może być niechętny, szczególnie jeśli kredyt był dotąd spłacany regularnie). A jeśli Ty też potrzebujesz kredytu bankowego na zakup działki, sprawa się nieco komplikuje pod względem dokumentacji (szczególnie jeśli Twój bank to nie ten sam co ma hipotekę), ale w dużej mierze ciężar dopilnowania strony prawnej spada na Twój bank.

[remx]

- zrób umowę z klientem, że jeżeli ty spłacisz hipotekę to on kupi nieruchomość za taką a taką kwotę pieniędzy

- idź do jakiegoś banku, pokaż umowę, weź kredyt na wysokość zobowiązania względem pierwszego banku

- kredytem spłać hipotekę

- sprzedaj dom bez zobowiązań kupcowi.

- spłac kredyt w drugim banku

[Pan Roman]

Dzięki Tomasz M. za pomoc, przejaśniło mi się

remx: nie jestem pośrednikiem, ALE wydaje mi się że że podsunąłeś mi ciekawe rozwiązanie - ja tą "nieruchomość gruntową" i tak chcę kupić przez pośrednika - w sumie tak ją znalazłem - może ubrać w tą całą papierologię agenta? Jak myślicie?

PR

[RysieK]

Cześć

Kupiłem nieruchomość obciążoną hipoteką przez US. Z US dostałem zaświadczenie ile chcą (chcieli 20000). W akcie notarialnym jest wpis, że kupiłem za 100 000, z czego 20000 wpłacam na konto US, a resztę na konto przedającego. Kupiłem za kredyt z BPH.

 

RysieK

[Gosia Łódź]

Proszę o wyjaśnienie

 

1. Przy umowie kredytowej -kredyt hipoteczny jakie są koszty ustanoiwienia hipoteki:

- umowa musi być w formie aktu notarialnego ? - jakie opłaty

- wpisy do Sądu do hipoteki - jakie opłaty

- czy jest różnica czy kredyt jest w PLN?- wysokośc opłat

-czy w walucie np. CHF? - wysokość opłat

 

2. TRUDNIEJSZE:)

 

Jeżeli wezmę kredyt w CHF i będę chciała za jakiś czas przewalutować np. PLN to ile te zmiany będą kosztowały?

Czy tylko opłata za wpis do księgi, iz zmiana waluty?

Czy jakies dodatkowe opłaty notariuszowi? w sądzie ( np. jakiś % od kwoty przewalutowania ? czy wtedy zmienia sie wartośc hipoteki itp?)

Jestem zielona w tym temacie , a nie znam opinii fachowca.

 

Bardzo prosze o pomoc.

[Tomasz M.]

Gosia,

Ad 1 - do wpisu hipoteki wystarczy oświadczenie podpisane przez przedstawicieli banku, bez dodatkowych opłat

- opłata w sądzie to 1/10 wpisu stosunkowego, czyli maksymalnie 0.8%, czym wyższa hipoteka tym procent niższy, ale jest zwolnienie tej opłaty jeśli to kredyt na budownictwo mieszkaniowe, a kredytobiorcą jest właściciel lub współwłaściciel nieruchomości

- opłaty w sądzie, jeśli są, są w zasadzie te same niezależnie od waluty kredytu

Ad 2 - jeśli są warunki do zwolnienia od opłat sądowych (patrz wyżej) to przewlutowanie powinno kosztować tylko to co bierze bank jako prowizje itp. Jeśli zwolenienie nie działa, to nie jestem pewien, ale przewalutowanie nie jest chyba nowacją zobowiązania, więc "stara" hipoteka powinna bankowi wystarczyć, radzę jednak zapytać w banku czego oczekują odnośnie hipoteki w przypadku zmiany waluty. Jeśli trzeba będzie hipotekę skreślić, to skreślenie kosztuje połowę tego co ustanowienie.

[Janewa]

Miałam podobną sytuację. Kupowałam przez pośrednika i to on wszystko załatwiał. Pierwsze umowa wstępna ( notarialna !), mówiąca o sposobie kupna działki, czyli sposobie odłużenia. Potem w dniu przelewu pieniędzy za dzialkę ( już na konto banku, a nie właściciela ) oświadczenie tegoż banku o oddłużeniu działki. Potem ostateczny akt notarialny zakupu działki z zaznaczeniem jej oddłużenia, czyli "czystej" hiopoteki. To tak pokrótce.

[SOBOTKOWA]

Gosia,

Ad 2 - jeśli są warunki do zwolnienia od opłat sądowych (patrz wyżej) to przewlutowanie powinno kosztować tylko to co bierze bank jako prowizje itp. Jeśli zwolenienie nie działa, to nie jestem pewien, ale przewalutowanie nie jest chyba nowacją zobowiązania, więc "stara" hipoteka powinna bankowi wystarczyć, radzę jednak zapytać w banku czego oczekują odnośnie hipoteki w przypadku zmiany waluty. Jeśli trzeba będzie hipotekę skreślić, to skreślenie kosztuje połowę tego co ustanowienie.

 

Stara hipoteka nie wystarcza niestety....Po dokonaniu przewalutowania, składa się wniosek w Sądzie o zmianę waluty i kwoty hipoteki. Jest to zmiana...a moi klienci płacą za taką zmianę chyba 30 zł.