Warunki zabudowy - nowe orzecznictwo, stare interpretacje

[oskar0259]

Wystąpiłem o warunki zabudowy, ale ponieważ mam kłopoty z ich uzyskaniem (oczywiście pozytywnych, wskazujących na możliwość budowy domu) musiałem „uzupełnić wiedzę”.

Przeczytałem więc odpowiednią ustawę i rozporządzenie, chyba wszystkie posty na tym forum dotyczące wydawania przez gminy warunków zabudowy i poszperałem w Internecie.

Co z tego wynika? Przede wszystkim ogromny galimatias prawny, nie służący inwestorom, ale wszechwładnym, i jednocześnie niedouczonym (lub interesownym), ale „posiadającym pieczątkę” urzędnikom (i to różnego szczebla, o czym na końcu).

A teraz do rzeczy. Moim zdaniem ważnym argumentem w walce o warunki zabudowy może być:

1. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 21 września 2004 r. (Kol. Odw. 2434/04/A) opublikowana w periodyku „Orzecznictwo w sprawach samorządowych” nr 2/2005, dostępna pod adresem:

http://www.czasopisma.pwp.pl/oss-200502.xml?katalog=2005023

Dotyczy ona ustalania tzw. dobrego sąsiedztwa (definiuje pojęcia działka sąsiednia i sąsiadująca) była już o niej mowa w wątku, w którym radzi Romi_25.

2.Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r., sygnatura: II SA/Bk 677/04. Wyrok jest prawomocny, a więc może służyć ujednolicaniu interpretacji prawa i orzecznictwa w innych postępowaniach o wydanie warunków zabudowy.

Jest on dostępny pod adresem:

http://www.bialystok.wsa.gov.pl/wybrane_orze/zagosp_prze/index.html

(trzeba kliknąć „zagospodarowanie przestrzenne”, a następnie „Wyrok w sprawie II SA/Bk 677/04 z dnia 25 stycznia 2005 r.”)

Moim zdaniem ważne w tym wyroku jest to, że sąd administracyjny potwierdził interpretacje prawa zastosowane już przez wiele SKO (np. Kraków, Poznań, Jelenia Góra) i uznał, iż „ pojęcie „działki sąsiedniej” winno być interpretowane funkcjonalnie”, a także, że „wymóg sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, nie mającym wiele wspólnego z istnieniem, bądź brakiem wspólnej granicy”.

Podbudowany tymi orzeczeniami czekam w lepszym nastroju na decyzję SKO, ale moje zaniepokojenie budzi „obrona Częstochowy” przez urzędników, i to nawet szczebla resortowego.

22 listopada br. w „Rzeczpospolitej” przeczytałem (nr 272, dział Nieruchomości prawo i gospodarka, artykuł „Gdy brakuje planu zagospodarowania przestrzennego. Na wsi licz się z sąsiadem i urzędnikiem”). Adres:

http://www.rzeczpospolita.pl/dodatki/firma_051122/firma_a_14.html?k=on;t=2005010120051125

I znalazłem w nim interpretację aktualną (ale jakby pochodzącą sprzed 2 lat i nie uwzględniającą późniejszego orzecznictwa) w wykonaniu Elżbiety Szelińskiej, dyrektora Departamentu Ładu Przestrzennego w Ministerstwie Infrastruktury („Rzeczpospolita” nie dostrzegła, ze w tzw. międzyczasie nazwa tego resortu zmieniła się).

Czytam:

„Jak wyjaśnia dyrektor Szelińska, przez działkę sąsiednią należy rozumieć taką, która ma:

> przynajmniej jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

> dostęp do tej samej drogi publicznej co działka objęta wnioskiem (chodzi o bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej). Jeśli łącznie zostaną spełnione te warunki, to wolno uznać działkę za działkę sąsiednią w stosunku do tej objętej wnioskiem o ustalenie w decyzji warunków zabudowy.

Za działkę sąsiednią uznana będzie także droga, jako odrębna nieruchomość gruntowa. Tak więc nieruchomość po przeciwnej stronie drogi nie jest działką sąsiednią.”

O co tutaj chodzi? Prawo stosują samorządy, ich decyzje korygują, w przypadku uchybień prawnych, SKO, a następnie sądy administracyjne.

A ministerstwo powinno dać jasne akty wykonawcze. Taka jest jego rola. Ale urzędnicy, jak widać, wiedzą więcej niż sądy...

[Acidtea]

dobra robota

rozumiem, że odmówili wydania wz

możesz więcej opisać swoją sytuację?

[ania1719508426]

Po prostu tutaj zgłoś swój problem z urzędem.

Wiesz już wystarczająco dużo.

[oskar0259]

Do Acidtea:

Sprawa jest dość typowa (na tle tego, co przeczytałem na tym forum), ale ma też swoje "smaczki"..

"Stary" plan zagospodarowania przewidywał na interesującym mnie terenie budownictwo jednorodzinne oraz sieć projektowanych dróg (do zapewnienia komunikacji do nowych domów).

Gmina wymusiła taki podział działek, aby nie naruszyć układu drogowego przewidzianego w nieważnym planie. A także przekazanie (na razie nie do końca prawne, bez aktów notarialnych, ale zapisem w decyzjach podziałowych) działek pod drogę (w przyszłości gminną).

Podział dotyczył 4 właścicieli (a więc 4 pasów działek). "Moja" działka jest w drugim pasie od istniejącej drogi gminnej, ma wjazd od nowo wydzielonego pasa, stanowiącego wymieniona już wyżej drogę wewnętrzną przekazaną gminie.

Dodam, ze pas ten nie jest jednak drogą gminną, gdyż brak odpowiedniej uchwały rady gminy (zgodnie z prawem jest drogą wewnętrzną) i "odchodzi" od drogi gminnej (zapwewnia komunikacje z nią).

Przy istniejącej drodze gminnej znajduje sie zarówno stara zabudowa (w "wieku" 3-40 lat) jak i 3 domy nowo zbudowane (stan surowy zamknięty). Działka "moja" ma 22 m szerokości, od domów dzieli ją działka szerokości 30 m.

Gmina zastosowała interpretację, że nie mam dostępu do drogi publicznej (to że 4 właścicieli zostało zmuszonych tego samego dnia do przekazania gminie pod projektowana drogę pasa szerokości 16 m się podobno nie liczy).

Powiedziano mi (tego nie ma w decyzji), że możliwa jest jeszcze interpretacja, że ten przekazany pas... jest jednak drogą gminną (choć nie ma wymaganej przez art. 7 ustawy o drogach publicznych uchwały rady). Ale wtedy będzie się liczyła zabudowa z tego "świeżo wydzielonego" pasa (wg prawa i mnie - drogi wewnętrznej). Na działce narożnej jest w tej chwili budowany ładny domek (ma już dach), ale urbanistka twierdzi, że to się nie liczy, bo dom nie został oddzny do użytku i... inwestor może dokonać zmian. A więc ona nie może określić, jaka może byc kontynuacja zabudowy...

Śmieszno i straszno.

[sofix]

Znalazłem to czego szukałem. Czy ktoś może upewnić mnie, że 3 szerkości frontu działki liczy się od granic działki dla której chcę ustanowić WZ, a nie od tegoż frontu?

Pozdrwiam

[oskar0259]

Jest to promień wokół działki (a więc 3-krotność liczona od jej granic).

Czyżby u Ciebie pomysłowość urzędników sięgnęła szczytów?

[sofix]

Jeszcze nie ale obawam się najgorszego. Poprostu ma na oku bardzo niepewną działkę- brak planu, brak zabudowań na sąsiadujących działkach, a ta w odległości 3 krotnych szerkości frontu mojej jest chyba przy innej drodze. Dodatkowo będę namawiał właściciela gruntów, aby oddał gminie drogę, która znajduje się pomiędzy działkami, a już wiem że gmina jej nie chce. Tak więc same problemy, ale cena dobra i lokalizacja wymarzona. Myślę, że warto powalczyć. Właśnie teraz sobie uświadomiłem, że mogę mieć problem z drogą bo nie wiem jak podejść do określenia wspólna.

Czy jeżeli "zdam" tę drogę wewnętrzną (z pomiędzy działek) gmnie, a droga ta będzie łączyła się z drogą gminną przy której stoi dom w 3 długościach... od mojej działki to będzie to wspólna droga czy nie?Proszę o Twoją opinię w tej sprawie.

Na szczęście szukając tego wątku znalazłem tematy o zabudowie siedliskowej, ale znowu wątpliwość czy grunty które będę ewentualnie posiadał do średniego gospodarstwa w gminie mogą być Klasy IV, V i PS?

[oskar0259]

Klasa nie ma znaczenia. Gospodarstwo (złożone z gruntów własnych i dzierżawionych) musi mieć powierzchnię większą od średniej w gminie - i tyle.

[sofix]

Jasne.Dzisiaj podczas rozmowy z TPZG( Tą Panią Z Gminy) wtrąciłem o takiej możliwości, ale ona powiedziała, że zarząda wówczas udowodnienia, iż na tych posiadanch obszarach (miałbym conajmniej 2) prowadzę jednakową politykę rolną- że nie może byćtak że na jednej mieszkam a na drugiej coś tam rośnie-rzekomo zapytanie to będzie zgodne z którymś z przepisów.

A zresztą już mi zbrzydło szukanie tych dziełek bo ten sprzedający już (3 z kolei) coś zaczyna mieszać i się wycofywać. Prawdobodobnie dowiedział się iż te jego działki 10 szt. zostały ujęte w studium wykonania planu przestrzenego i może liczy na większe pieniądze. Ale dzięki temu jestem bogatszy o wiele nowych doświadczeń i w rozmowie z TPZG nie czuję się jak obcokrajowiec.

[oskar0259]

Ta "polityka", to nic trudnego. Nie dziw się, że są różne obostrzenia. Strumyk z "siedliskami" stał się już szeroka rzeką...