Jak przeprowadzić tranzakcje sprzedazy domu ?

[marcinos]

Przyszlo mi sprzedac dom i nie wiem jak przeprowadzic tranzakcje by byla bezpieczna. Dodam jeszcze ze kupujacy bierze kredyt na kupno tego domu. JAk sporzadzic umowe na co zwrocic uwage jak sie zabezpieczyć.

Bardzo prosze o porade.

[pjotrzu]

witam

* umawiasz z kupującym termin zawarcia umowy i jednocześnie rezerwujesz go u notariusza, który powie Ci jakie dokumenty musisz przedstawić do umowy (wypis z rejestru gruntów, odpis księgi wieczystej, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego lub inne)

* jesli kupujący będzie płacił "z kredytu" to powinien w akcie notarialnym poddać się egzekucji z art. 777 kpc, na wypadek nie uiszczenia w okreslonym terminie ceny za nieruchomość

* a tak generalnie wszystkiego dopilnuje notariusz, który oceni konkretną sprawe i wszystko, w razie wątpliwości wyjaśni.

pozdrawiam

[K74]

Kredyt jest chyba dla sprzedającego bezpieczniejszy niż gotówka (moje skromne zdanie).

Notariusz będzie wiedział, jak sporządzić umowę, żeby było dobrze. Zapisze w niej na pewno, że zapłata nastąpi ze środków pochodzących z kredytu zaciągniętego w takim to a takim banku. Że bank przeleje pieniądze na konto sprzedającego w takim to a takim terminie. I że jeżeli pieniędzy w tym terminie na koncie nie będzie, to kupujący poddają się egzekucji na podstawie atr. 777 par.1 pkt. 4 kpc.

Dla własnej spokojności poproś kupujących o pokazanie podpisanej umowy kredytowej z bankiem (notariusz też będzie chciał ją zobaczyć).

W szystkie transakcjie kupna i sprzedaży nieruchomości, jakie do tej pory przeprowadzałam (a było ich 5), były z udziałem kredytu. Generalnie bez większych problemów, chociaż raz bank przelał pieniądze nie na moje konto i trzeba było wyjaśniać. Na szczęście za pomyłkę banku odpowiada bank, a nie sprzedający.

[marcinos]

Dzieki za odpowiedzi sa dla mnie cenne. Mam jeszcze jedno pytanie co to znaczy ze kupujacy poddaje sie egzekucji ?

[Tomasz M.]

To znaczy, że akt notarialny zastępuje wyrok sądowy o zapłatę lub o eksmisję, czyli nie musisz prowadzić procesu sądowego, a więc bardzo oszczędzasz czas i pieniądze

[marcinos]

Tomasz M. dzieki za tak szybka odpowiedz. NIe codziennie sprzedaje dom dlatego mam wiele watpliwosci poprawdie mnie jesli sie myle.

Czyli jesli notariusz w akcie notarialnym umiesci klauzure odnosnie poddania sie przez kupujacego egzekucji zgodnie z art 777 kpc to jesli po podpisaniu aktu notarialnego pieniadze nie zostana przelane przez bank na moje konto to nie trace prawa do wlasnosci sprzedawanego domu ?

[Tomasz M.]

Nie. Przejście prawo własności domu nie może być uzależnione od warunku. Jeśli w umowie jest warunek, np. zapłata, to później potrzebny jest jeszcze jeden akt notarialny przenoszący własność bezwarunkowo, a tego kupujący zwykle nie chcą. Dlatego albo przenosi się własność na zasadzie z ręki do ręki: kasa jest przekazywana w dniu podpisania aktu, albo jest "proteza" w postaci poddania się egzekucji - albo sprzedający zobowiązuje się oddać pieniądze bez procesu sądowego jeśli nie przeniesie własności (ew. zobowiązuje się wyprowadzić z domu) albo kupujący otrzymuje własność od razu i zobowiązuje się zapłacić poźniej, i wtedy też też godzi się na egzekucję bez procesu.

[mTom]

A jak najlepiej załatwić sprawę, gdy jako sprzedający chcę się wyprowadzić dopiero po jakimś czasie od podpisania umowy (np. po 3 miesiącach)? Jak zabezpieczyć interesy obu stron także w wypadku przekazania w momencie podpiasania aktu części całej kwoty za mieszkanie?

[Tomasz M.]

Na pewno jest co najmniej kilka możliwości, ale chyba najprostsze to:

1. przeniesienie własności lokalu z chwilą zapłaty więcej niż połowy ceny

2. poddanie się przez sprzedającego egzekucji co do obowiązku opuszczenia lokalu w określonym terminie;

3. poddanie się przez kupującego egzekucji co do obowiązku zapłaty reszty ceny w określonym terminie.

Do tego można dokładać różne hipoteki, poręczenia i inne bezpieczniki, ale to chyba nieczęsto się zdarza w umowach między osobami fizycznymi.

[mTom]

Jak sformalizować wpłatę drugiej transzy, pozostałej częście kwoty, przy założeniu, że pierwsza odbędzie się u notariusza, a kupujący nie korzysta z kredytu, tak aby pozostał po tym jakiś ślad dokończenia transakcji?

[K74]

Można napisać, że kupujący wpłacił sprzedającemu zadatek w kwocie... (i to będzie pierwsza transza), a pozostałą do zapłaty resztę ceny zakupu zobowiązuje się zapłacić do dnia.... (i to będzie druga transza).

Jeżeli kupujący wycofa się z umowy, to zadatek mu przepada, a jeżeli wycofasz się Ty, to będziesz go musiał zwrócić w podwójnej wysokości.

Wydanie domu może być, np. 3 miesiące po podpisaniu aktu notarialnego.

[mTom]

Tylko, że wtedy nie ma nigdzie śladu, że druga transza została rzeczywiście wpłacona. Jest wszak tylko data, kiedy powinna być wpłacona.

 

Wyobraźmy sobie sytuację następującą: w marcu u notariusza (my jako sprzedający) podpisujemy akt i inkasujemy połowę kwoty. W akcie jest data (np. czerwiec) kiedy mamy przekazać lokal i zainkasować drugą połowę. O ile łatwo stwierdzić, że mieszkanie zmieniło właściciela, o tyle trudniej czy druga część pieniędzy została przekazana (o ile nie odbywa się to w obecności notariusza i nie korzysta się z przelewów).

[K74]

a... rozumiem.

Wtedy wystarczy pokwitowanie (nawet napisane odręcznie), że pieniądze na poczet drugiej transzy przyjąłeś. Dla bezpieczeństwa może być przy świadkach.

[mTom]

Skoro zwykłe pokwitowanie wystarczy, nie ma problemu. Dzięki.

[Dropsiak]

A jesli ja zinkasuje połowę u notariusza, bedzie akt juz podpisany a kupujacy będzie uchylał sie od wpłaty drugiej częsci? Co wtedy? Czy jest jakaś mozliwość zabezpieczenia się? Czy tez wtedy nie wydajemy mieszkania, ale czyje ono jest wtedy prawnie?

Poza tym mam pytania jak bezpiecznie "przyjąć" pieniadze od kupujacego? Tzn nie gotówkę u notariusza /zeby nie paradowac z grubsza forsą/ a inaczej/bezpieczniej/?

Z góry dziekuje.

[Tomasz M.]

Najlepiej dla sprzedającego jeśli przeniesienie własności następuje z chwilą zapłaty pełnej ceny, ale trzeba zrozumieć też kupującego, że jak wpłaci dużą część należności, to chce mieć własność, bo tylko to oznacza pewność.

Problem wynika z tego, że nie da się przenieść własności nieruchomości warunkowo (np. pod warunkiem zapłaty pełnej ceny). Pod warunkiem można tylko zobowiązać się do przeniesienia własności i wtedy potrzebny jest drugi akt notarialny przenoszący własność ostatecznie. Jeśli sprzedający takiego aktu nie podpisze, to można go oczywiście pozwać i uzyskać wyrok, ale to i trwa i kosztuje i nie wiadomo co się po drodze zdarzy (np. ktoś umrze).

Jeśli z umowy notarialnej z kupującym wynika, że sprzedający "przenosi własność" to przenosi ją ostatecznie i wtedy najprotszym zabezpieczeniem zapłaty jest:

- poddanie się przez kupującego egzekucji z aktu notarialnego co do zapłaty reszty ceny

- zobowiązanie kupującego, że przeniesie własność z powrotem jeśli nie zapłaci

- brak obowiązku wydania nieruchomości do chwili zapłaty pełnej ceny.

Do tego można dokładać np. hipotekę na zabezpieczenie należności sprzedającego (ale to dodatkowe opłaty), wysokie odesetki za opóżnienie w zapłacie itp.

 

Co do formy zapłaty, było już o tym sporo na Forum, warto poszukać. Oczywiście najtańszy jest przelew w dniu transakcji, dość bezpieczny jeśli w ramach jednego banku. Może być też imienny czek bankierski (ale nie wiem czy któryś bank wydaje takie klientom prywatnym) albo czek potwierdzony przez bank

[marcinos]

Dziekuje wszystkim za podjecie tematu choc mam jeszcze pare niejasnosci to i tak czuje sie juz bezpieczniejszy i pewniejszy. Pozdrawiam

[robertus]

Jeszcze jedno co do tej pory nie padło w tej dyskusji.

Warto aby kupujący przedstawił tzw. promesę udzielania kredytu przez bank.

[K74]

Jeszcze jedno co do tej pory nie padło w tej dyskusji.

Warto aby kupujący przedstawił tzw. promesę udzielania kredytu przez bank.

 

Padło, padło. Pisałam, żeby zażądać do kupującego umowy kredytowej z bankiem. Zazwyczaj w momencie podpisywania aktu notarialnego taka umowa jest już podpisana.

O promesę też można poprosić, ale wcześniej. Bank wydaje promesę, kiedy jeszcze nie ma umowy kredytowej.

[robertus]

K74

No właśnie chodziło mi o sytuację kiedy nie ma jeszcze umowy kredytowej. Wówczas promesa jest najlepszym wyjściem.