Kiedy zniesienie współwłasności?

[PioKow]

Zamierzam wybudować bliźniak na działce, która stanowi współwłasność, a później znieść współwłasność na podstawie ustawy o gospodarce nieruchonościami. Chciałbym aby zniesienie współwłasności nastąpiło możliwie najszybciej. Pytanie w związku z tym brzmi : kiedy najwcześniej można wystąpić o zniesienie współwłasności? Czy budynek musi być oddany do użytkowania czy też może to być np. stan surowy?

pozdrawiam serdecznie

PioKow

[pjotrzu]

witam

1/ Współwłasność możesz znieść: przed budową, w trakcie budowy lub po budowie. Wybór należy do współwłaścicieli - tylko i wyłącznie

2/ Współwłasność można znieść na podstawie prawa cywilnego a nie jak piszesz na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie tej umowy możesz np. dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości lub jej scalenia

pozdrawiam

[PioKow]

Przede wszystkim dzięki za zainteresowanie i poświęcony czas. Problem nie został dokładnie opisany. Bliźniak na zostać wybudowany na minimalnej w tym rejonie działce 1200m2. Miejscowy plan zagospodarownia przewiduje w tym rejonie zabudowę jednorodzinną włącznie z zabudową szeregową. Niezabudowana działka nie może być podzielona na połowę bo nie spełniałaby warunków planu zagosp. Może jednak zostać na niej wybudowany m.in bliźniak, co też chciałbym zrobić. Następnie chciałbym znieść współwłasność nieruchomości na postawie Art. 95 USTAWY z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst poniżej). Zatem moje pytanie jest nadal aktualne. W jakim momencie najszybciej można znieść wpółwłasność. Czy może być np. stan surowy?

pozdr PioKow

 

Art.95 "Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków".

[PioKow]

up

[ania1719508426]

Obecnie znoszę taką właśnie współwłasność.

Mam stan surowy otwarty.

Jestem w trakcie więc jeszcze żadnych konkretów.

Wszystko trwa strasznie długo więc zaczynaj najwcześniej jak się da. Na samą mapę do celów sądowych czekaliśmy 3,5 miesiąca. Terminy w sądzie też do krótkich nie należą.

Ja zaczęłam gdy tylko wylaliśmy fundamenty.

[redd]

Przytoczony tu fragment ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o budynkach, a stan surowy wedle prawa budowlanego budynkiem można nazwać. Trzeba mieć też jednocześnie na uwadze, że prawo budowlane nazywa bliźniak budynkiem – nie budynkami (nie wnikając czy segmenty są oddzielone dylatacją czy nie). Dlatego może się okazać, że podział nieruchomości tą drogą będzie niemożliwy.

[ania1719508426]

Sposób zabudowy a definicja budynku to dwie różne sprawy. Ponieważ często może to budzić spory wśród urzędników ja osobiście poprosiłam o wzizt dla "dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej bliźniaczej (po dwa lokale mieszkalne w każdym)" a następnie o dwa odrębne pozwolenia na budowę. Tak zostało to sformułowane i nikt nie ma wątpliwości.

[redd]

Nazywanie dwóch segmentów bliźniaka dwoma budynkami jest niewłaściwe. Istota tego pomysłu polega na tym, że mamy właśnie do czynienia z jednym budynkiem, tak jak szeregowiec nie jest np. 15 budynkami tylko jednym budynkiem (o 15 segmentach). Ta rozbieżność interpretacji może więc komplikować sytuację w odniesieniu do wspomnianego art. 95.

[PioKow]

1. Zauważyłem, że jak kupuje się projekt bliźniaka to wówczas trzeba jednak płacić oddzielnie za każdą połówkę i to w zasadzie tyle samo co za projekt domu jednorodzinnego, a nie wydaje mi się by wkład pracy projektanta to uzasadniał. Wówczas jak rozumiem bliżej bliźniakowi do dwóch budynków. Fakt, że tym argumentem trudno byłoby uzasadnić prawne zawiłości.

2. Celem zapisu w ustawie o gos. nier. jest jak rozumiem nabycie własności oraz ułatwienie ludziom użytkowania określonego obiektu. Może to mogłoby stanowić lepszy argument w przypadku problemów. Jak widzę firmy developerskie dość powszechnie korzystają z tego przepisu budując najczęściej segmenty na działkach, gdzie plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość, a nie dopuszcza podziału samej działki na mniejsze. Segmenty te dzięki w/w ustawie mogą stać się później odrębną własnością i prawdopodobnie nie cieszyłyby się takim zainteresowaniem, gdyby możliwa była jedynie współwłasność. Zatem mam wrażenie, iż akurat przypadkowo przepis ten służy wielu ludziom, tym których nie stać na dom jednorodzinny, a stać na mniejszą inwestycję i tym którzy dzięki inwestycji mają pracę. Czy możliwe jest posłużenie się w polskim prawie decyzjami dot. innych przypadków dla zrealizowania swoich celów? Czy komuś udało się dotrzeć do wyroków sądowych, decyzji gmin itp w tym zakresie?

 

pozdrawiam serdecznie

PioKow

[redd]

1. Oczywiście najczęściej segmenty bliźniaka to identyczne rozwiązania w tzw. odbiciu lustrzanym i koszt takiego projektu w istocie może być sztucznie zawyżony. Jednak budynek bliźniaczy może posiadać dwa odmiennie zaprojektowane rzuty, a nawet odmiennie zaprojektowaną bryłę poszczególnych segmentów – i tu łatwiej odnaleźć uzasadnienie wyższych kosztów projektu.

2. Tak można się do tego odnieść, gdy wznoszone są dwa budynki, niezależne, choć lokalizowane względem siebie specyficznie – abstrahując od uzasadnienia ideologii architektonicznej budynku bliźniaczego.

[ania1719508426]

Możliwość zniesienia współwłasności po budowie jest zagwarantowana przez Kodeks Cywilny. Dokonuje tego sąd, który jest niezawisły (stąd zapis ustawy: niezależnie od ustaleń planu miejscowego). Dlatego też mapy do celów sądowego zniesienia współwłasności nie opiniuje się w urzędzie - w przeciwieństwie do postępowań pozasądowych.

 

Dyskutowanie o kształcie czy bryle budynku nie ma więc sensu w wątku o zniesieniu współwłasności. Jest zaś sens wymieniać doświadczenia w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, bo tu ważą się losy całej inwestycji. Poza tym używajmy precyzyjnych pojęć tj. "zabudowa bliźniacza". Może więc być

- budowa budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (potocznie "pół bliźniaka")

- budowa dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (potocznie "bliźniak")

- budowa budynku wielorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (brak określeń potocznych)

i tak dalej....

 

Pozdrawiam

[redd]

Niewątpliwie niezawisły sąd powoła się na zapis: niezależnie od ustaleń planu miejscowego (i art. 94 cytowanej ustawy) a także treść dalszą: co najmniej dwoma budynkami - i stąd ta - uznana za niepotrzebną dyskusja w tym wątku - o definicji.

Poza tym używajmy precyzyjnych pojęć tj. "zabudowa bliźniacza". Może więc być

- budowa budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (potocznie "pół bliźniaka")

- budowa dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (potocznie "bliźniak")

- budowa budynku wielorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (brak określeń potocznych)

i tak dalej....

Skąd pochodzą te precyzyjne pojęcia?

[PioKow]

Pozwalam sobie dorzucić do postu informacje na ww temat, które mnie zainteresowały. Niech sobie leżą w archiwum może ktoś z nich kiedyś skorzysta.

pozdr. PioKow

 

1.Literatura: Zygmunt Bojar - "Podział nieruchomości- komentarz" wydawnictwo Gall 2005

 

2.Inne opinie: Zgodnie z art. 95 podział nieruchomości "może nastąpić" niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Sformułowanie takie może być w praktyce powodem dodatkowych warunków wysuwanych przez organy administracji, jeżeli bowiem podział może nastąpić niezależnie od ustaleń planu, to znaczy, że nie musi tak być zawsze. Otóż wydaje się, że niedopuszczalna jest tu dowolność w ocenie organu. Jeżeli spełnione są przesłanki dotyczące celu podziału wymienione w art. 95, to brak jest podstaw do uzależniania podziału od ustaleń planu miejscowego. Trzeba przy tej okazji powiedzieć, że w projekcie rządowym noweli uogn zawarty był zapis jednoznaczny, że w sytuacjach opisanych w art. 95 "podział nieruchomości następuje" niezależnie od ustaleń planu miejscowego, jednak na etapie prac w Sejmie, na wniosek przedstawicieli samorządów, pozostawiono dawny zapis: "podział nieruchomości może nastąpić".

Ważne jest w tej sytuacji ustalenie kryteriów dotyczących sposobów dokumentowania poszczególnych celów podziałów zawartych w art. 95. Cele te powinny być jednoznacznie sformułowane we wniosku o podział, do którego należy dołączyć dokumenty wymienione w art. 97 ust. 1a pkt 1 i 2 oraz pkt 5-8 po ich uprzednim przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Nie jest wymagane dołączanie do wniosku o podział wstępnego projektu podziału, gdyż zbędna jest wtedy opinia o zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego.

[Zavadcoff]

Poczytałem, poczytałem, ale nie znalazłem odpowiedzi na mój problem. W chwili obecnej jestem współwłaścicielem w 25% działki (szerokość 17m), na której stoi centralnie dom jednorodzinny (szerokość 8m), do którego dobudowany jest z jednej strony garaż. Druga strona wzdłuż budynku jest wolna. Na wiosnę startuję z budową podobnego gabarytami domu, który zostanie "doklejony" z tyłu obecnego - również centralnie. Będzie to coś w rodzaju bliźniaka, ale nie w klasycznym tego słowa znaczeniu, gdyż bliźniaczenie nastąpi wzdłuż a nie poprzek. Dojście i dojazd do nowego domu będzie wzdłuż obecnego. Czy istniałaby możliwość podziału działki w taki sposób, żeby nowa działka obrysem obejmowała nowy dom oraz drogę dojazdową wzdłuż obecnego budynku? (oczywiście ze służebnością dostępu do ogrodu z tyłu posesji dla właściciela dotychczasowego domu). Gdzie załatwia się takie formalności? Czy nie wystarczyłoby dokonać podziału geodezyjnego i resztę formalności załątwić u notariusza? Bardzo proszę o jakieś sugestie. Jeśli coś nie jest zrozumiałe, to doprecyzuję.

PAweł