Kosztorys- stan developerski

[nsx]

Witam

 

Noszę się z zamiarem wybudowania w pod warszawskim Pruszkowie budynku mieszkalnego 4 kondygnacyjnego o powierzchni całkowitej około 1000m.

Na parterze będą dwa lokale sklepowe a cała góra to mieszkania, które będę chciał sprzedać.

Działka jest moją własnością i jest oczywiście uzbrojona.

 

Teraz pytania:

Czy jest możliwe wybudowanie tego za 1800-2000pln za 1m w standardzie deweloperskim (ma to być bydowa dość ekonomiczna nie bez żadnych wodotrysków) ?

Czy w cenie za 1 m tego standardu mieści się też koszt projektu i wszystkich papierków ?

 

Moje kalkulacje wyglądają tak:

Zakładając 2000pln brutto za 1m budowa kosztuje 2 mln pln (zakładam że projekt się w tym zmieści)

1000m pow. całkowitej-20% na klatki korytarze itp.=800m pow użytkowej.

800m pow użytkowej - parter 200m którego nie chcę sprzedać, daje nam 600m mieszkań do sprzedania.

Zakładając ,że sprzedam je za 3000pln brutto (jest to bardzo realne co potwierdziły chyba wszystkie biura nieruchomości w tym mieście) dostaję 1,8mln pln.

Więc jestem w plecy 0.2mln pln

 

Od kilku miestęcy wydzwania do mnie sąsiad który postawił taki blok obok mnie i bardzo chcę kupić mój grunt i daje mi ponad 0.5mln pln.

On też sobie zostawia parter jako powierzchnę handlową na wynajem.

 

Jak mu się opłaca zrobienie tego czego mi się nie kalkuluje (muszę dołożyć około 0.2mln pln) i jeszcze ma kupić moją działkę za 0.5mln pln ???

 

Sprowadżcie mnie na ziemię jaki może byś REALNY całkowity koszt takiej budowy w standardzie developerskim. Budowa ma być ekonomiczna.

[jajmar]

Za dożo w tym wszystkim pozycji "na oko". Odpowedz na to pytanie może Ci dac ktos kto zrobi Ci kosztorys inwestorski , ale do tego potrzebujesz projektu. Jeżeli nie chcesz w slepo inwestowac w projekt to może zainwestuj w jakąs koncepcje architektoniczna, potem kosztorys i bedziesz mial przybliżone koszty, i będziesz wiedział ile metrów masz do sprzedaży. Poza tym piszesz ze jestes w plecy 0,2mln a to chyba tez nie do końca bo masz przeciez parter budynku .

[ania1719508426]

W twoim rozumowaniu są dwa zasadnicze błędy.

1. 2000 PLN / metr w stanie developerskim to kwota zawyżona. Stan developerski postawisz za około 2/3 tej ceny.

2. Do ceny sprzedaży metra mieszkania zapomniałeś dodać udział w gruncie, który jest proporcjonalnie droższy od gołej ziemi.

[nsx]

1-W takim razie jaki jest koszt wybudowania 1m pod warszawą w stanie developerskim ?

 

2-Zawsze myślałem ,że w cenie sprzedaży brutto (np: 3000pln za metr) jest już udział w gruncie

[ania1719508426]

ad. 1 - moim zdaniem średnio można zmieścić się w 1600 zł.

Wiele zależy od projektu oczywiście (np. w tej cenie nie zrobisz kamiennej okładziny na elewacji...)

ad.2 - Żle myślałeś. W cenie metra nie ma też tarasów i balkonów (zazwyczaj połowa ceny metra) oraz ceny komórki lokatorskiej i miejsca parkingowego.