Polecam

Wowka · 9 Lipca 2003

Dzisiejsza Rzeczpospolita (9 lipca ) dodatek Vademecum Rzeczpospolitej - Prawo Budowlane po zmianach. Zawiera 18 stron tekstu. W tym ujednolicony tekst Ustawy, pytania i odpowiedzi, omówienie itd.

Od jutra (czwartek) tekst dodatku bedzie dostępny w serwisie elektronicznym Rzeczpospolitej http://www.rzeczpospolita.pl/prawo/index.html

Wowka · 7 Sierpnia 2003

Polecam treść tego artykułu (Rzeczpospolita 4.08.03 treść z witryny Expandora) Tym którzy zamierzają zkupić nieruchomość od dewelopera

Kupujemy od dewelopera - jak go sprawdzić?

Na drodze ku wymarzonym czterem kątom czyha na potencjalnych nabywców mnóstwo pułapek. Niestety, nie wszyscy przedsiębiorcy działający na rynku nieruchomości starają się być w porządku względem klientów.

Wysoki zarobek kusi nieuczciwych pseudobiznesmenów. Zresztą sami klienci pomagają im w tym, hojnie i bez zastanowienia wpłacając na ich konta oszczędności całego życia albo wysokie kwoty z kredytu bankowego, otrzymując w zamian jedynie plan przyszłego mieszkania, barwny folder z wizualizacją osiedla i obietnice przedstawicieli firmy. A te, niestety, często nigdy nie ujrzą światła dziennego. Oczywiście, większość deweloperów czy spółdzielni jest warta naszego zaufania, buduje solidnie i na czas oraz oferuje warunki kupna dostosowane do możliwości kupującego. Jednakże i tutaj może nas spotkać przykra niespodzianka. Tylko świadomy konsument jest w stanie racjonalnie ocenić i wybrać najlepszą ofertę, podpisać korzystną dla siebie umowę, a potem ją wyegzekwować.

Jak więc ustrzec się przed nieuczciwym przedsiębiorcą? Jak uniknąć pułapek czyhających w umowie? Jak walczyć o swoje prawa?

Co nagle, to po diable

"Od jakiegoś czasu nosimy się z zamiarem kupna mieszkania. Po rozważeniu wszystkich za i przeciw (cena, czas oczekiwania, koszty wykończenia i remontu, lokalizacja, technologia, prestiż, kwestie podatkowe) decydujemy się wreszcie na nowe, od dewelopera lub spółdzielni na rynku pierwotnym. Otwieramy dodatek mieszkaniowy ulubionego dziennika, a tam kilkadziesiąt stron kolorowych reklam niewiele różniących się od siebie. Jak wybrać najlepszą i najkorzystniejszą ofertę? Jak nie dać się omamić sloganom reklamowym?" - to pierwszy z problemów, który powinien rozwiązać poszukujący mieszkania.

Przede wszystkim nie należy decydować się zbyt szybko i przy pierwszym podejściu. Dobrze jest zebrać kilka interesujących ofert, uzbroić się w cierpliwość i poświęcić czas na małe śledztwo. Ta fatyga z pewnością się opłaci.

Pierwszym krokiem powinno być wstępne rozeznanie, jaką renomą cieszą się wybrane podmioty. Oczywiście, przedsiębiorcy powszechnie zapewniają w reklamach: "Jesteśmy numerem jeden na polskim rynku nieruchomości", "Zaufało nam najwięcej klientów", "Najlepsza jakość za najniższą cenę" itp. Niestety, często slogany nie odzwierciedlają całej prawdy. Dlatego należy zweryfikować na własną rękę pozycję, jaką deweloper się chwali.

Najlepszym źródłem informacji są dotychczasowi klienci. Można przejechać się na wybudowane już osiedle, zapukać do kilku drzwi, porozmawiać z mieszkańcami, jak przebiegała realizacja i czy są zadowoleni. Nie do przecenienia są także różnego rodzaju fora na portalach internetowych. Na nich internauci wymieniają się doświadczeniami, przestrzegają przed firmami, którym dali się nabrać, lub wręcz przeciwnie - chwalą i polecają, jeśli są zadowoleni. Często zwracają uwagę na kwestie, o których - rozpoczynając dopiero inwestycję - nie ma się pojęcia. To również świetne miejsce do poznania przyszłych sąsiadów, a także zwarcia szeregów, gdy zajdzie potrzeba większej reprezentacji w późniejszych negocjacjach z deweloperem.

Warto też sprawdzić daną firmę w sposób bardziej profesjonalny, w jednym ze stowarzyszeń zrzeszających deweloperów, np. Polskim Stowarzyszeniu Budowniczych Domów w Warszawie, Polskim Związku Inżynierów i Techników Budownictwa Cechu Rzemiosł Budowlanych. Te dysponują zwykle informacjami na temat firm działających w tej branży na danym terenie, znają ich renomę, trafiają tam również skargi niezadowolonych klientów. Poza tym często świadczą usługi w zakresie doradztwa prawnego, można tam skonsultować wzór umowy, dowiedzieć się, jakich argumentów użyć w rozmowie z deweloperem, by wynegocjować korzystniejsze warunki.

Warto też zbadać, czy deweloper ma certyfikat wydany przez Krajową Izbę Budownictwa. Można również, choć jest to odpłatne, sprawdzić firmę w tzw. wywiadowni gospodarczej. To wszystko pomoże ograniczyć ryzyko wpadki do minimum, choć - oczywiście - nawet najlepszym i najuczciwszym zdarza się zbankrutować lub wybudować krzywe ściany.

Po dokonaniu pierwszej selekcji i wytypowaniu kilku ofert należy wybrać się na mały rekonesans do biur danych firm budowlanych i z ołówkiem w ręku porównać ich oferty. Obejrzeć siedzibę, popytać pracowników, przejrzeć spokojnie materiały reklamowe, foldery, plany osiedla, wypytać o szczegóły związane z przyszłą inwestycją. To pozwoli zorientować się, czy mamy do czynienia z profesjonalistami, którzy świetnie wiedzą, co oferują i na jakich warunkach. A może z firmą "krzak", niemającą pojęcia o tym, co sprzedaje, której zależy jedynie na jak najszybszym nakłonieniu klienta do podpisania umowy.

Zapytaj o status

Najczęściej firmy budowlane działają jako spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.). Oznacza to, że ich odpowiedzialność z tytułu zaciągniętych zobowiązań ogranicza się jedynie do podwójnej wysokości kapitału zakładowego. Obecnie minimalny kapitał sp. z o.o. to 50 tys. zł. Spółka z o.o. odpowiada zatem do granicy 100 tys. zł, a więc wartości warszawskiej kawalerki. Biorąc pod uwagę wartość prowadzonych inwestycji (najczęściej kilka milionów złotych) i fakt, że klientów jest zwykle kilkudziesięciu, łatwo się zorientować, że w razie niepowodzenia trudno będzie wyegzekwować zwrot wpłaconych pieniędzy. Dlatego koniecznie należy żądać okazania aktualnego (ważny trzy miesiące) wypisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Tam są ujawnione wszystkie dane spółki: siedziba, przedmiot działalności (może być ich kilka, np., oprócz budowania domów, usługi hotelarskie, sprzedaż mebli lub samochodów, jakaś produkcja), organy zarządzające, forma reprezentacji, wysokość kapitału zakładowego.

Deweloper może także działać jako spółka cywilna (s.c.), choć jest to dosyć rzadkie. W tym przypadku wspólnicy odpowiadają za zobowiązania całym swoim majątkiem. Oczywiście, w razie nieuczciwego przedsiębiorcy będziemy narażeni na duże ryzyko. Na pierwszy rzut oka właściciel może się wydawać człowiekiem majętnym, bo np. nosi drogi zegarek i jeździ najnowszym mercedesem. Rychło jednak może się okazać, że samochód jest pożyczony od brata, zegarek - własnością przyjaciela, a sam biznesmen mieszka w wynajętej willi. Wówczas odzyskanie pieniędzy będzie po prostu niemożliwe. S.c., a raczej jej wspólnicy osobiście, także musi legitymować się odpowiednim wpisem do ewidencji gospodarczej. Ten znajduje się we wszystkich urzędach gmin, z tym że każdy wspólnik jest zarejestrowany osobno jako przedsiębiorca w urzędzie właściwym dla swego miejsca zamieszkania.

Największe firmy budowlane, najczęściej te z kapitałem zagranicznym, są zwykle zorganizowane w formę spółki akcyjnej (s.a.). Tu kapitał akcyjny jest stosunkowo wysoki (minimum 500 tys. zł), a warunki utworzenia dużo surowsze. Lecz i to nie daje stuprocentowej gwarancji ich uczciwości i rzetelności. S.a. musi również posiadać aktualny wypis z KRS.

Istotną kwestią jest to, kto ma prawo w imieniu spółki zaciągać zobowiązania, czyli m.in. podpisywać umowy z klientami. W s.c. są to wszyscy wspólnicy, a w sp. z o.o. i s.a. różnie - każdy członek zarządu samodzielnie, dwóch lub wszyscy łącznie, a także prokurent, czyli specjalny pełnomocnik. Umowa podpisana z pominięciem tych wymogów będzie nieważna.

Aktualny wypis z KRS lub ewidencji przedsiębiorca powinien mieć w swojej siedzibie i udostępniać klientom poświadczone za zgodność z oryginałem kopie. Można go również sprawdzić samodzielnie we właściwym dla siedziby spółki sądzie rejestrowym lub urzędzie gminy właściwym dla miejsca zamieszkania wspólnika s.c. Trzeba jednak znać numer, pod którym dana spółka jest zarejestrowana. Jeżeli z jakichkolwiek powodów deweloper nie chce nam wypisu pokazać, najlepiej z niego zrezygnować. Skoro już na wstępie ma coś do ukrycia, nie warto wchodzić z nim w interesy.

Krajowy Rejestr Sądowy

Skoro deweloperzy są najczęściej sp. z o.o., s.a. lub spółdzielnią, muszą być zarejestrowani w KRS. Tam też należy się udać, aby ich sprawdzić. To baza danych, składająca się z trzech osobnych rejestrów:

1) przedsiębiorców,

2) stowarzyszeń, innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji i publicznych zakładów opieki społecznej,

3) dłużników niewypłacalnych, czyli np. takich, wobec których ogłoszono upadłość, osób, które sąd prowadzący postępowanie upadłościowe pozbawił prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek.

Do rejestru przedsiębiorców muszą się wpisywać następujące podmioty:

osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (od 1 stycznia 2004 r.),

spółki prawa handlowego,

spółdzielnie,

przedsiębiorstwa państwowe,

jednostki badawczo-rozwojowe,

towarzystwa ubezpieczeń wzajemnych,

oddziały przedsiębiorców zagranicznych działających w Polsce,

główne oddziały zagranicznych zakładów ubezpieczeń.

Dla przyszłego nabywcy mieszkania zapewne najbardziej interesujący jest rejestr pierwszy i trzeci. Aby zdobyć zawarte w nich informacje, najpierw należy wypełnić wniosek o ujawnienie numeru, pod którym dana firma figuruje w KRS (chyba że już go znamy). Potem na poczcie lub w banku należy uiścić na konto Ministerstwa Sprawiedliwości 5 zł oraz z wnioskiem i dowodem zapłaty zjawić się w sądzie (adresy sądów z KRS podajemy w tabelce). Sam wgląd do KRS w czytelni jest bezpłatny. Gdy natomiast interesujące nas dane chcemy mieć na papierze, za odpis aktualny z KRS trzeba zapłacić 30 zł, a za pełny (taki sam jak aktualny plus jeszcze historia zmian od momentu rejestracji) - 60 zł. Procedura jest taka sama jak przy zdobywaniu numeru rejestracji dewelopera czy spółdzielni. Wskazane kwoty uiszcza się na poczcie czy w banku na konto Ministerstwa Sprawiedliwości, a potem wniosek z potwierdzeniem wpłaty składa w sądzie. Udostępnianie odpisów następuje praktycznie od ręki. KRS jest jawny, prawo wglądu do niego ma praktycznie każdy, oczywiście po spełnieniu wskazanych formalności (wnioski, opłaty).

Czyja ziemia pod budynkiem lub osiedlem

Spółka musi posiadać akt notarialny, potwierdzający zakup przez nią ziemi lub umowę z gminą na wieczyste użytkowanie. Należy też dokładnie sprawdzić numery działek! Są one oznaczone w sposób dość skomplikowany, ponadto - gdy wchodzi w grę budowa całego osiedla - jest ich zwykle kilka. Trzeba więc porównać numery wymienione w akcie własności z planami terenu, na którym ma stać nasz blok. Plany takie znajdziemy w wydziale architektury właściwego miejscowo urzędu gminy. Warto też pofatygować się do właściwego sądu wieczystoksięgowego i przejrzeć księgę wieczystą dla "naszej" działki. W księdze są bowiem ujawniane wszystkie czynności dokonywane względem nieruchomości, jak sprzedaż, prawa ograniczające własność (np. prawo przechodu dla sąsiada), zabezpieczenia kredytów i innych zobowiązań. Może się bowiem zdarzyć, iż - mimo że deweloper jest formalnie właścicielem działki - to zaciągnął jakiś kredyt, którego nie spłaca. Istnieje wówczas niebezpieczeństwo, że "nasze" mieszkanie stanie się własnością banku. Wszelkie obciążenia muszą więc być ujawniane w odpowiednim dziale (III i IV) księgi.

Uwaga! Księgę wieczystą można sprawdzić osobiście. Prawo do jej przeglądania na miejscu w sądzie ma każdy, i to za darmo. Z kolei dokumenty, z których wynikają wpisy w księdze, może przeglądać bez przeszkód ograniczone grono (właściciel, jego pełnomocnik, spadkobiercy, niektóre organy państwowe itd.). Pozostali (w tym ewentualni nabywcy mieszkania) muszą złożyć o to podanie do prezesa sądu. Odpis kosztuje 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Pozwolenie na budowę

Warunkiem jakiejkolwiek dalszej rozmowy powinno być przedstawienie przez dewelopera pozwolenia na budowę. Bez tego dokumentu nie można bowiem rozpocząć żadnych prac, nawet ogrodzić terenu, a gwarancji, kiedy deweloper go uzyska, nie ma żadnych. Wszystko zależy od gminy, kolejki oczekujących i warunków, jakie należy spełnić. Poza tym nigdy nie wiadomo, czy i kiedy deweloper złożył wniosek o wydanie takiego pozwolenia. Może utracił płynność finansową i potrzebuje po prostu zastrzyku gotówki z pierwszych wpłat klientów, a o dopełnieniu formalności na razie nie myśli? To też się zdarza. Jeśli więc firma nie może przedstawić takiego pozwolenia, nie należy podpisywać umowy i płacić jakichkolwiek pieniędzy na poczet przyszłego mieszkania. Gdy pozwolenie jest, porównajmy dokładnie jego treść z tym, co oferuje deweloper. Gmina mogła bowiem zezwolić na budowę budynku trzykondygnacyjnego z garażem "pod chmurką" i ogólną liczbą 100 mieszkań, a deweloper w trakcie budowy zmienił zdanie i oferuje cztery kondygnacje, garaż w piwnicy, kort tenisowy na podwórku i w sumie 105 mieszkań. Każde, nawet najmniejsze odstępstwo od pozwolenia na budowę jest wystarczającym powodem do uznania budynku czy osiedla za samowolę budowlaną, a w konsekwencji nieprzyjęcia inwestycji przez gminę i wydania nakazu rozbiórki. Nie należy wierzyć w zapewnienia, że "z gminą nie będzie problemu", że "wszystko da się załatwić".

Sprawdźmy również w gminie plan zagospodarowania przestrzennego dla okolicy, w której ma stanąć nasze osiedle. Być może w bliskich planach jest zbudowanie po drugiej stronie ulicy, gdzie teraz jest przyjemny zagajnik, gminnego wysypiska śmieci, placu targowego albo zakładu produkującego lakiery. Oczywiście deweloper raczej nie będzie kwapił się z poinformowaniem o tym, a później może być problem. Zwłaszcza że mieszkanie może z czasem mocno stracić na wartości, właśnie w związku z niepożądanym sąsiedztwem.

Przyjrzyj się osiedlu

Jeśli wszystkie formalności są w porządku, należy zdobyć informacje na temat samego osiedla. Ile budynków będzie zbudowanych, ile mieszkań, czy będą windy, ile miejsc postojowych przewidziano dla samochodów. Deweloper ma bowiem obowiązek wybudowania określonej w pozwoleniu na budowę liczby takich miejsc: czy to w garażu podziemnym, czy też na placu. Liczba ta zależy od gminy i określonego przez nią tzw. współczynnika miejsc parkingowych. W gminach śródmiejskich współczynnik może być bardzo mały z racji deficytu ziemi i dobrej komunikacji miejskiej (np. 0,8 - 1 miejsce na mieszkanie), w gminach podmiejskich albo prestiżowych, gdzie - oprócz budynków wielorodzinnych - jest wiele domów jednorodzinnych i z założenia zamożniejsi (czytaj: posiadający więcej samochodów) mieszkańcy, może oscylować w granicach 1,5 - 2 miejsca parkingowe na wybudowane mieszkanie. Oczywiście, miejsca te nie są prezentem od firmy. Dlatego trzeba wyjaśnić, czy jest obowiązek wykupu stanowiska lub jakie są warunki korzystania z niego (wykup, najem, dzierżawa, w jakiej wysokości). Może się bowiem okazać, że nagle kupujący musi odliczać co miesiąc z domowego budżetu np. 200 zł tylko po to, aby auto mogło stać na "jego" osiedlu.

Trzeba się również dowiedzieć, jak wygląda zagospodarowanie terenu osiedla, a więc: czy będzie zieleń, oświetlenie i droga dojazdowa; gdzie zaplanowano śmietniki, plac zabaw dla dzieci i wjazd do garażu; czy na parterze będzie część usługowa; czy osiedle będzie strzeżone. To wszystko ma znaczenie dla późniejszego komfortu użytkowania mieszkania. Jeśli zatem klient marzy o cichym M, w którym chce wypoczywać po przyjściu z pracy, niech nie wybiera lokalu, którego okna mają wychodzić na plac zabaw, gdyż od maja do października w godzinach popołudniowych raczej nie wypocznie. Podobnie niech da sobie spokój z kawalerką, której jedyne okno znajduje się bezpośrednio nad wjazdem do garażu, który opuszcza 50 aut na dobę, lub nad całodobowym sklepem spożywczym.

Zanim się podpiszesz

Gdy już selekcja ofert zostanie przeprowadzona i nastąpi wybór tej jedynej, pora przystąpić do kwestii najistotniejszej - podpisania umowy. Przede wszystkim propozycję umowy lub wzór (najczęściej identyczny dla wszystkich klientów) trzeba zabrać do domu i spokojnie, z namysłem, przeczytać. Przestrzegamy przed uleganiem namowom dewelopera, że już, natychmiast, bo jutro nie będzie, bo to ostatnie takie mieszkanie i trzeba się szybko decydować (czytaj: podpisywać umowę). Często firmy stosują takie argumenty, by doprowadzić do sfinalizowania transakcji, a potem się okazuje, że kilka miesięcy po podpisaniu umowy identycznych mieszkań jest w ofercie jeszcze dziesięć. Dlatego - jeśli kupującemu bardzo zależy - powinien zarezerwować sobie konkretny lokal. Często deweloperzy pobierają z tego tytułu pewną kwotę (np. 1000 - 2000 zł). Ale uwaga! Trzeba się upewnić, jak deweloper traktuje tę sumę: jako zaliczkę czy zadatek. Ta pierwsza to część zapłaty "na poczet" przyszłych rat za mieszkanie i - jeśli zrezygnujemy z zawarcia umowy - podlega zwrotowi. Natomiast zadatek stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie, że strony zawrą umowę. Jeśli w końcu zrezygnujemy z danego mieszkania, przepada on na rzecz dewelopera. Jeśli to jednak on stwierdzi, że nie jest już zainteresowany sprzedażą wybranego przez nas mieszkania, musi oddać podwójną wysokość wpłaconego zadatku. Tylko pozornie wydaje się to korzystne - w praktyce sytuacje, gdy deweloper oświadcza, że "to mieszkanie już nie jest na sprzedaż", właściwie się nie zdarzają. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest zwykła opłata rezerwacyjna, którą w razie decyzji na "tak" zalicza się w ciężar pierwszej raty, a na "nie" - zwraca.

Analizując propozycję umowy, należy zwrócić uwagę na kilka bardzo ważnych kwestii. Osobie, która do tej pory z prawem nie miała zbyt wiele wspólnego, przebrnięcie przez gąszcz specjalistycznych zwrotów może przysporzyć sporo problemu. Zwłaszcza że każde słowo kontraktu ma istotne znaczenie, a jakikolwiek niuans może spowodować zmianę pozycji wobec dewelopera. Jeśli kupujący sam nie czuje się na siłach, powinien poprosić o pomoc specjalistę. 100 czy nawet 200 złotych za przejrzenie umowy przez prawnika jest niczym w porównaniu z kwotami, jakie może stracić, gdy okaże się, że kontrakt nie zabezpieczył dobrze jego praw lub przyznał nieuzasadnione korzyści deweloperowi. Po poradę można także udać się do biura powiatowego lub miejskiego rzecznika konsumentów (ich siedziby znajdują się najczęściej we właściwym ze względu na nasze miejsce zamieszkania urzędzie miejskim lub starostwie powiatowym) albo np. do Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów.

Umowa przedwstępna - tylko przed notariuszem

Bardzo istotną kwestią jest domaganie się zawarcia umowy przedwstępnej o budowę lokalu w formie aktu notarialnego. Pociąga to za sobą dodatkowe koszty, ale daje nieporównywalnie większą możliwość domagania się realizacji umowy przez dewelopera. Jeśli umowę przedwstępną sporządzi się tylko na piśmie, to - w razie niepowodzenia - nabywcy przysługuje tylko roszczenie o zwrot wpłaconych kwot i ewentualnie odszkodowania za straty, jakie poniósł, licząc na wykonanie umowy. Gdy natomiast kontrakt spisze się w formie aktu notarialnego, to później przed sądem można domagać się realnego wykonania zobowiązania, a więc wybudowania zamówionego mieszkania. Niestety, nie zawsze deweloperzy są skłonni przystać na nasze żądanie zawarcia umowy przedwstępnej w ten sposób. Często uzależniają to od wcześniejszego wniesienia określonej wpłaty, np. 50 proc. ceny. Warto jednak spróbować! Nie zagwarantuje nam to, co prawda, uczciwości firmy, ale z pewnością przyczyni się do staranniejszego postępowania dewelopera w stosunku do nas. Jeśli zaś deweloper twardo odmawia bez racjonalnego uzasadnienia, lepiej zrezygnować z jego usług.

Kontroluj tempo prac

Po podpisaniu satysfakcjonującej umowy i dopełnieniu wszelkich formalności, pozostaje tylko cierpliwie czekać na zrealizowanie naszych marzeń przez wybranego i obdarzonego zaufaniem dewelopera. Jednak ostrożności nigdy dość! Dlatego regularnie należy odwiedzać budowę, sprawdzać, jak idą prace, czy poszczególne etapy są realizowane w założonych terminach, a rosnące mury sprawiają wrażenie solidnych. Dobrze jest zaprzyjaźnić się z kierownikiem budowy, głównym majstrem, dać się im zapamiętać z dobrej strony. Może się to później przydać, np. gdy zależeć nam będzie na wcześniejszym otynkowaniu ścian, przesunięciu rury w łazience albo wyższym progu. To niewiarygodne, ile można załatwić bezpośrednio na budowie - w biurze firmy najczęściej siedzą handlowcy biegli w technikach marketingowych, którzy nie doradzą, jak powinna biec rura od gazu. Dlatego o niuanse techniczne najlepiej pytać u źródła, czyli na miejscu budowy. Poza tym właśnie ekipy budowlane są w stanie wyjaśnić, czy podany przez dewelopera termin realizacji poszczególnych etapów jest w ogóle realny.

Magdalena Brzozowska, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Źródło: Rzeczpospolita, nr 68, 4 sierpnia 2003 r.

Wowka · 17 Listopada 2003

Piatkowo-niedzielne wydanie Gazety Prawnej (14-16 listopada). Dodatek (8 stron) o Wyższym Vat w budownictie po wejściu Polski do Unii

Tytuły artykułów:

• Jak podatek odzyskać lub go uniknąć

• Jaki VAT w budownictwie

• Kompromis z Unią

• Unia sama zmienia przepisy

• Co nowego w polskich przepisach

• Czego się spodziewać w 2004 roku

• Jak legalnie obniżyć stawkę

• Podatek od gruntów

• Przywóz materiałów z Unii

• Ministerstwo Finansów o skutkach podwyżki VAT

• Wykaz materiałów i robót budowlanych, objętych stawką VAT 7 proc.

• Pułapki kredytowe

• Bank ryzykuje pieniądze, kredytobiorca majątek

• Co bank zrobi, gdy kredytobiorca złamie umowę

Niestety ale wydanie internetowe dostępne jedynie dla zarejestrowanych prenumeratorów. Pozostaja jeszcze czytelnie. Niemniej warto się zapoznać.

Wiola · 20 Listopada 2003

Gazeta Wyborcza 19.11.2003

VAT na wyroby budowlane w rękach ministra finansów?

Marek Wielgo 19-11-2003, ostatnia aktualizacja 19-11-2003 16:39

Istnieje dużo prawdopodobieństwo, że parlament nie upora się do końca roku z ustawą o VAT. Bez interwencji ministra finansów, stawka tego podatku na wyroby budowlane wzrosłaby z 7 do 22 proc. już od stycznia 2004 r., czyli cztery miesiące przed wejściem Polski do UE!

Zgodnie z obecną ustawą o VAT, preferencyjna, 7-proc. stawka VAT na wyroby budowlane ma obowiązywać tylko do końca tego roku. W rządowym projekcie nowelizacji tej ustawy jest wprawdzie przepis (art. 138) przedłużający ten termin do końca kwietnia 2004 r., jest jednak mało prawdopodobne, by nowa ustawa była gotowa na czas.

Trzy miesiące w podkomisji

Jej projekt (w Sejmie od ponad trzech miesięcy!) nie opuścił jeszcze nawet podkomisji powołanej przez sejmową komisję finansów publicznych. Ta zaś zajmie się nim najprawdopodobniej w przyszłym tygodniu. Była wiceminister finansów, a obecnie m.in. ekspert Sejmu w dziedzinie podatków Irena Ożóg przyznała w czasie wczorajszego spotkania z przedstawicielami organizacji budowlanych, że nie wierzy, by w grudniu ustawa przeszła przez Sejm (drugie i trzecie czytanie) oraz Senat. A przecież musi ją jeszcze podpisać prezydent.

- Osoby budujące bądź remontujące domy i mieszkania mogą spać spokojnie - zapewnił nas wczoraj rzecznik prasowy Ministerstwa Finansów Wiktor Krzyżanowski. - Wciąż mamy nadzieję, że uda się do końca roku zakończyć prace nad ustawą. Ale gdyby tak się nie stało, minister finansów ma rozwiązania, które zabezpieczą interesy podatników - dodał. Co to za rozwiązania? Krzyżanowski nie chciał powiedzić. Zdaniem Ireny Ożóg, chodzi o rozporządzenie, które zapobiegłoby podwyżce VAT na wyroby budowlane od stycznia. - To prosta operacja - stwierdziła w rozmowie z "Gazetą" była wiceminister finansów. Tych, którzy nie ufają temu resortowi Irena Ożóg uspokaja, że przyspieszenie tej podwyżki nie jest intencją rządu. Świadczyć ma o tym fakt, że w przyszłorocznym budżecie są uwzględnione jej skutki od 1 maja.

Jakie są intencje rządu

Tymczasem sprawa VAT zmobilizowała do działania 27 organizacji budowlanych oraz spółdzielnie mieszkaniowe z całej Polski. Wczoraj budowlańcy ogłosili "Memorandum w sprawie budownictwa mieszkaniowego", w którym proponują m.in. kilka rozwiązań podatkowych. W memorandum nie ma postulatu utrzymania 7-proc. VAT na materiały budowlane. Wiceprezes Polskiej Izby Przemysłowo-Handlowej Budownictwa Jerzy Szczygielski podkreślał za to konieczność wprowadzenia do ustawy o VAT definicji pojęcia "budownictwo społeczne". Wprawdzie projekt ustawy o VAT zakłada utrzymanie 7-proc. stawki tego podatku na nowe mieszkania i usługi remontowo-budowlane związane z mieszkaniami do 2008 r. (taki okres przejściowy wywalczył rząd w negocjacjach z UE). Jednak później niższa stawka będzie mogła obejmować wyłącznie mieszkania i domy powstające w ramach budownictwa społecznego. "Nie jest obojętne, czy definicja budownictwa społecznego opodatkowanego stawką obniżoną 7 proc. będzie wąska, ograniczająca się do działań na poziomie minimum socjalnego, czy np. wzorem włoskim szeroka, obejmująca budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i jednorodzinne" - czytamy w memorandum. Oczywiście przedsiębiorcy wolą tę szeroką. Irena Ożóg przypomniała, że przepisy unijne nie definiują "budownictwa społecznego", więc każdy kraj członkowski robi to po swojemu. Jej zdaniem, UE może zechcieć ujednolicić to pojęcie, i wówczas krajom, które wcześniej przyjmą szeroką definicję, łatwiej będzie uzyskać derogacje lub nawet trwałą zgodę na stosowanie własnej definicji. Przedsiębiorcy twierdzą, że znając ją już teraz, będą mogli planować swoje przedsięwzięcia z dużym wyprzedzeniem. Ponadto definicja budownictwa społecznego "ukaże prawdziwe intencje rządu".

Minister nie wierzy w zwrot VAT

To nie jedyny postulat organizacji budowlanych. Domagają się one także m.in. "wprowadzenia mechanizmu bezpośredniego zwrotu osobom fizycznym nie prowadzącym dzialalności gospodarczej podatku VAT na materiały budowlane, w wysokości różnicy między stawką 22 i 7 proc." Zdaniem budowlańców taki mechanizm, zgodny z przepisami o pomocy publicznej (nie dotyczy przedsiębiorców), ograniczy szarą strefę. Dodajmy, że z naszych informacji wynika, że w resorcie finansów trwają prace nad projektem ustawy w tej sprawie (taka decyzja zapadła 30 października na spotkaniu przedstawicieli ministerstw: finansów, gospodarki i infrastruktury). Irena Ożóg nie wierzy jednak w to, że taki projekt ujrzy światło dzienne. Jej zdaniem nie można zarzucić Ministerstwu Finansów braku dobrej woli. Problemem jest wydolność aparatu skarbowego, który miałby odpowiadać za tego typu operację (zwrot pieniędzy miałby być dokonywany na podstawie faktur VAT).

Była minister uważa natomiast, że duże szanse w Sejmie ma propozycja mająca na celu ograniczenie zatorów płatnicznych. Chodzi o wprowadzenie do ustawy o VAT przepisu, które umożliwiłyby przedsiębiorcom odzyskanie tego podatku w sytuacji, gdyby ich kontrahenci zalegali z płatnością. "Mechanizm taki - poza Grecją - stosują wszystkie państwa członkowskie UE. Realizacja tego postulatu spowodowałaby znaczne polepszenie płynności finansowej wierzycieli i wzmocniłoby pozycję konkurencyjną Polski" - piszą organizacje budowlane w swoim memorandum.

Pozdrawiam

Wiola

ania1719508426 · 21 Listopada 2003

Polecam instrukcję rozesłaną przez GINB Wojewodom w dniu 11 lipca 2003

Można podsunąć pod nos urzędnikowi i popukać palcem: o, tak ma być!

http://www.gunb.gov.pl/pliki/1534-03a%20GINB%20do%20WOJEW%20terminy%20i%20obszar2.doc

Wowka · 16 Stycznia 2004

Już mozna rozliczyć się z dochodów za rok 2003. Pracodawca do 31 stycznia ma obowiązek przekazać nam wypełnione formularze PIT 11 i PIT 8.

Podaję link do programu który pomoże w wypełnieniu zeznania rozcznego.

Osobiście korzystam przy wypełnianiu deklaracji rocznej z oprogramowania tej firmy od kilku już lat. Dlatego też POLECAM ten link http://www.dobry.pl/pit/index.php?plik=pliki

ewa dragon · 21 Stycznia 2004

A ja poszukuję artykułu który ukazał się w Poradniku podatnika nr 2 z 2004r .

pisali coś tam o odliczaniu przyłączy energetycznych , czy ktoś ma dojscie do w/w artykułu , bedę wdzięczna za przesłanie.

Wowka · 2 Lipca 2004

Przepisy podatkowe: Tylko jedna interpretacja

(IAR, tm/02.07.2004)

Indywidualne wykładnie przepisów wydane przez urzędy skarbowe dla podatników będą wiążące i podatnik nie poniesie konsekwencji za zastosowanie się do nich nawet, jeśli okażą się błędne.

Takie rozwiązanie znalazło się w ustawach o swobodzie działalności gospodarczej i przepisach wprowadzających, nad którymi zakończył prace parlament.

Ustawy wprowadzają wiele ułatwień w zakładaniu i prowadzeniu działalności gospodarczej. Nowe przepisy ograniczają czas kontroli w firmach - do czterech tygodni w firmach średnich i małych, a do ośmiu w dużych. Przepisy przewidują, że jednocześnie nie będzie można prowadzić więcej niż jednej kontroli w firmie z wyjątkiem kontroli Państwowej Inspekcji Pracy.

Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej umożliwia rejestrację działalności drogą elektroniczną, likwiduje niemal wszystkie zezwolenia i wprowadza ogólny rejestr firm dostępny dla każdego.

Małgorzata Okońska Zaremba, wiceminister gospodarki, podkreśliła, że jeden z najważniejszych przepisów o wiążącej wykładni urzędów skarbowych dotyczy nie tylko przedsiębiorców, ale wszystkich podatników. Jeśli więc podatnik zwróci się do Urzędu Skarbowego o interpretację danych przepisów i ją otrzyma na piśmie, to właśnie ta interpretacja go obowiązuje, bez względu na ewentualne zmiany interpretacji. Nie poniesie też związanych z tym konsekwencji finansowych.

Przewodnicząca Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych Henryka Bochniarz podkreśliła, że są to ustawy przygotowane przez rząd we współpracy z przedsiębiorcami i będą one dla polskiej przedsiębiorczości korzystne.

Teraz obie ustawy trafią do podpisu do prezydenta.

Miejmy nadzieję, że te przepisy wejdą w życie

ania1719508426 · 16 Lipca 2004

O nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi jej architekt Henryk Jędrzejewski

http://www.atomnet.pl/~geodeta/2004/104text3.htm

Wowka · 14 Września 2004

Coś dla przyszłych kredytobiorców -

Zapłacimy za wyceny?

(Parkiet/14.09.2004, godz. 08:03)

Od przyszłego roku kredyty mieszkaniowe mogą być droższe o opłaty dla rzeczoznawców. Komisja Nadzoru Bankowego chce, aby banki żądały od swoich klientów wycen nieruchomości.

Do tej pory banki prosiły klientów o wyceny jedynie w przypadku większych kredytów, co najmniej 100 tys. zł.

W ubiegłym tygodniu nadzór zaostrzył jednak rygory - tak aby chronić rynek przed ewentualną pułapką zadłużenia. W ubiegłym roku wartość kredytów mieszkaniowych zwiększyła się aż o 75% (stanowią około 20% portfela kredytowego banków).

Od przyszłego roku banki będą musiały uwzględniać wyceny rzeczoznawców przy każdym kredycie mieszkaniowym. Jeżeli tego nie zrobią, będą zobowiązane zwiększyć aktywa na wypadek niewypłacalności kredytobiorców. - Chodzi o to, aby banki udzielały pożyczek na bardziej ostrożnych warunkach. Otrzymujemy liczne sygnały, że obecne oferty nie uwzględniają pełnego ryzyka związanego z długoletnim kredytowaniem - tłumaczy Wojciech Kwaśniak, Generalny Inspektor Nadzoru Bankowego.

GINB spodziewa się, że część banków zapłaci rzeczoznawcy za wyceny z własnych pieniędzy, aby nie zniechęcać potencjalnych kredytobiorców. - Na pewno w trudniejszej sytuacji są banki mniejsze, których aktywa są ograniczone - uważa Piotr Zawadzki z Nordea Bank Polska.

22 września wchodzi w życie nowela ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wprowadza ona przepis, że wycena ważna jest tylko przez rok. Co potem? Środowisko rzeczoznawców zaproponowało uproszczone formularze aktualizacji wartości mieszkań. Trzeba będzie jednak za nie zapłacić 200-400 zł.

Bankowcy liczą, że unikną opłacania wycen dzięki tworzonemu właśnie przez Związek Banków Polskich Systemowi Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON. - AMRON pozwoli jedynie na porównanie wartości nieruchomości w różnych miejscach w kraju - tłumaczy Agnieszka Górska, koordynator projektu. Jeżeli jednak po trzech latach system obejmie planowaną liczbę 1 mln nieruchomości, nadzór może go uznać za właściwe narzędzie do prowadzenia i aktualizacji wycen.

ania1719508426 · 17 Września 2004

Polecam raport Urzędu Regulacji Energetyki w sprawie zasad rozliczania się z odbiorcami (co prawda na okres 2002/2003 - ale niektóre interpretacje przydadzą się tym, którzy walczą z ZE)

Na przykład to:

Jednocześnie w celu ujednolicenia treści rozdziału w taryfach wszystkich SD należy wziąć pod uwagę fakt, iż stawki opłat za przyłączenie do sieci dla IV i V grupy przyłączeniowej uwzględniają koszty zakupu i montażu skrzynki pomiarowo-złączowej, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w odpowiednim zapisie taryfowym.

http://www.ure.gov.pl/taryfa/tekst.doc

olinek · 2 Października 2004

Polecam artykuł o ulgach - ze względu na płatny dostęp do archiwum "Rzeczypospolitej" wkleiłem go w całości tutaj http://murator.com.pl/forum/viewtopic.php?t=34331

olinek · 8 Października 2004

I jeszcze to - może się uda.

Trwają prace nad podatkami na 2005 rok. Wczoraj Sejmowa Komisja Finansów Publicznych zaproponowała m.in. nową ulgę na wydatki związane z Internetem. Posłowie zastanawiają się nad przywróceniem ulgi budowlanej.

Poprawkę w tej sprawie zgłosił poseł Marek Zagórski (SKL). Proponuje on wprowadzenie możliwości odliczania od dochodu wydatków związanych m.in. z budową domu i wniesieniem wkładu mieszkaniowego do spółdzielni. Podatnik mógłby odliczyć od dochodu maksymalnie równowartość 70 mkw. mieszkania (w tym roku limit taki wyniósłby 189 tys. zł). Zdaniem Marka Zagórskiego jest to prostsze rozwiązanie niż wprowadzanie zwrotu VAT na materiały budowlane, czego chciał rząd. Komisja odłożyła prace nad tą poprawką, aby przeanalizować jej konsekwencje finansowe.

Komisja zaakceptowała poprawkę Zagórskiego, polegającą na wprowadzeniu możliwości odliczania od dochodu wydatków związanych z dostępem do Internetu. Podatnik od dochodu mógłby sobie odliczyć raz w roku do 760 zł. Rząd był przeciwny temu rozwiązaniu.

Krystyna Łybacka (SLD) domaga się zwolnienia z podatku dochodowego stypendiów wypłacanych uczniom. W tej chwili nie płacą oni podatku tylko wtedy, gdy stypendium jest mniejsze niż 350 zł.

Posłowie rozważali podwyższenie limitu darowizn do 10 proc. dochodów. W projekcie ustawy zostaje jednak limit 6 proc. proponowany przez rząd. Ale propozycja podwyższenia limitu ma zostać zgłoszona jeszcze raz.

Janusz Lisak (PLD) zaproponował wprowadzenie malejącej kwoty wolnej od podatku. Zgodnie z jego propozycją podatku nie płaciłyby osoby zarabiające miesięcznie do 1260 zł. Ci, którzy mają dochody powyżej 1,7 tys. zł, nie mieliby już prawa do kwoty wolnej. Komisja odrzuciła jego propozycję. Lisak zapowiedział zgłoszenie jej ponownie podczas drugiego czytania projektu ustawy.

Posłowie komisji nie zaakceptowali propozycji Samoobrony, by podwyższyć kwotę wolną od podatku do 1800,06 zł i wprowadzić stawkę 50-procentową dla osób mających więcej niż 144 tys. zł rocznego dochodu.

Komisja zgodziła się na zaproponowane przez rząd rozszerzenie prawa do wspólnego opodatkowania małżonków na wdowy i wdowców, których współmałżonek umarł podczas roku podatkowego, oraz zwolnienie z podatku odsetek od obligacji skarbowych i obligacji emitowanych przez samorządy.

Anita Błochowiak (SLD) zapowiedziała wczoraj, że dziś jej ugrupowanie przedstawi rozwiązanie, które ma zwiększyć dochody najmniej zarabiających. Ujawniła, że nie będzie ono polegać na zmianach w podatkach, ale ma być zgłoszone przy okazji prac nad ustawami podatkowymi.

Jak informowaliśmy wczoraj, SLD rozważa wprowadzenie dodatku w wysokości 400 zł dla osób o dochodach poniżej 824 zł. Byłby on wypłacany raz w roku przy okazji zwrotu podatku z tytułu rocznego rozliczenia.

Błochowiak powiedziała, że nie zamierza zgłaszać poprawki zakładającej wprowadzenie czwartego, 50-proc. progu podatkowego. Nie wykluczyła, że taką poprawkę może jednak przedstawić ktoś inny z jej ugrupowania.

Projekt ustawy o PIT i CIT - po poprawkach komisji - został skierowany do drugiego czytania. Najprawdopodobniej odbędzie się ono za dwa tygodnie. P.B.

Posłowie bardzo hojni dla podatników