Powierzchnia lokalu a udział w gruncie. Prośba o pomoc!

[darks]

Sytuacja jest następująca. W domu jednorodzinnym zostały wydzielone 2 samodzielne lokale. Jeden lokal ma powierzchnię większą od drugiego. Właściciele lokali wyrażają wolę aby udział w gruncie nie był proporcjonalny do powierzchni lokali ale aby był pół na pół. Czy to jest możliwe? Proszę o argumenty prawne. Dzięki

[darks]

Ktoś wie?

[Tomasz M.]

Moim zdaniem niemożliwe Ustawa o własności lokali nie zostawia swobody - niżej cytat. Chyba żeby wydzielić kawałek gruntu (o ile działka jest duża) i potraktować go odrębnie od działki pod budynkiem. Ale to sporo zachodu nawet jeśli jest taka możliwość.

 

Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

[darks]

Moim zdaniem niemożliwe Ustawa o własności lokali nie zostawia swobody - niżej cytat. Chyba żeby wydzielić kawałek gruntu (o ile działka jest duża) i potraktować go odrębnie od działki pod budynkiem. Ale to sporo zachodu nawet jeśli jest taka możliwość.

 

Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

 

Dziękuję, znam te zapisy, szukam jednak jakiejkolwiek furtki. Współwłaściciele chcą aby udział w gruncie był równy. Czy naprawdę nie ma żadnej możliwości aby zrobić to zgodnie z wolą współwłaścicieli

[aishan]

Mozna jeśli chodzi o działkę zrobić podział do korzystania po połowie - tu szczegółowo określic kto co. Ale w sensie własności to - patrz post powyżej.

Pozdrawiam Aishan

[darks]

Mozna jeśli chodzi o działkę zrobić podział do korzystania po połowie - tu szczegółowo określic kto co. Ale w sensie własności to - patrz post powyżej.

Pozdrawiam Aishan

no tak ale korzystanie a własność to nie to samo, ja nie rozumiem jednej rzeczy dlaczego w naszym kraju jeżeli właściciele chcą kształtować stosunki prawne wedle swojego uznania i wyrażają na to zgodę to dlaczego nie można tak zrobić? Co z zasadą swobody umów? Naprawdę nie ma żadnej furtki? Drążę ten temat ile się da, bo może jakiś prawnik coś znajdzie, w końcu dobry prawnik wiele może...

[Tomasz M.]

Widocznie na tym Forum trudno o dobrych prawników

 

Czasami tak jest, że przepisy są sztywne i nakładają ograniczenia bez widocznego powodu. Szczególnie dotyczy to nieruchomości, tutaj dążenie do jasności sytuacji prawnej jest często nadrzędne nad swobodą umów.

 

Ten arykuł, który cytowałem, nie mówi wprost, że nie można ustalić udziałów w gruncie inaczej niż zapisano w ustawie. Pamiętaj jednak, że niezależnie jakie opinie usłyszysz na Forum, będziesz musiał przekonać jakiegoś notariusza żeby sporządził akt wydzielenia lokali wg. Twoich preferencji i potem przepchnąć to przez sąd wieczystoksięgowy. Nie mówię żeby nie próbować, ale trzeba się liczyć z tym, że się nie uda i myśleć o innych rozwiązaniach. Prawdę mówiąc nie czuję, czemu dla kogoś wielkość udziału w gruncie ma tak wielkie znaczenie, więc nawet trudno zaproponować alternatywne rozwiązania.