Co korzystniejsze: akt darowizny czy umowa kupna?

[Maria Barańska]

Witam

Proszę pomóżcie mi podjąć decyzję dot. przejęcia od babci działki.

Moja babcia, wiekowa osoba, chce mi przekazać działkę pod W-wą o pow. ok.1000m2. Działka jest nieodrolniona, chociaż dookoła są wybudowane domy jednorodzinne. I teraz mam pytanie: w jakiej formie jest lepiej tę ziemię przejąć - czy aktem darowizny (wtedy płacę podatek, pewnie spory bo to 3-cia grupa), czy sporządzić u notariusza umowę kupna za małe pieniądze, tak, by mnie podatek nie zrujnował. Słyszałam jednak, że przy ziemi rolnej prawo pierwokupu ma Agencja Własności Rolnej i trzeba czekać, aż się wypowiedzą (zrezygnują lub nie). Zależy mi na czasie, bo chciałabym tej wiosny zacząć budowę. Co mam zrobić, może jakiśprawnik lub notariusz siewypowie.

Dziękuję z góry.

[Majkel_B]

Z tego co się orientuję Babcia i wnuczka należą do pierwszej grupy podatkowej, przy umowie sprzedaży płacisz koszty notarialne i 2% wartości transakcji (podatek PCC do skarbówki), jeśli zaniżysz wartość działki to oczywiście notariusz nie będzie wnikal i pobierze opłaty od kwoty podanej przez Was ale po pierwsze musisz mieć udokumentowane źrodło dochodu że stać było Cię na zakup działki za taką kwotę a po drugie Urząd Skarbowy i tak ma prawo (i zalóż że z niego skorzysta) zweryfikować twoją transakcję, zwłaszcza że notariusz wysyła akt notarialny do Urzedu właściwego według miejsca położenia nieruchomości, a ten weźmie ceny transakcji podobnych działek i według tego oszacuje podstawę transakcji do wyliczenia opłaty PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), a od darowizny płaci się wyższy podatek ale wówczas darczyńca może odwołać darowiznę powołując się na "rażącą niewdzięczność obdarowanego", nie musisz dokumentować posiadania środków na zakup działki, natomiast wartość trnsakcji tak czy siak podlega weryfikacji przez urząd skarbowy. Przy darowiźnie możesz natychmiast zbyć nieruchomość nie czekając aż minie okres 5 lat aby uniknąc zapłaty 10% podatku o ile kwoty ze zbycia nie przeznaczysz na inne cele mieszkaniowe wymieniowe w ustawie o pod. od os. fizycznych a przy transakcji kupna sprzedaży niestety musisz odczekać 5 lat lub wydać pieniądze na określone cele. Wybór należy do Ciebie.

Michał

[babajaga]

Pomyśl jeszcze o umowie dożywocia .

[Nefer]

Ja też wybrałam dożywocie. Ale musisz pamiętać , że wiąże się to z obowiązkami

 

Jeżeli właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść na kogoś własność tej nieruchomości, a druga strona (nabywca) zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania zbywcy należy zawrzeć umowę dożywocia.

 

Nabywca nieruchomości powinien na mocy tej umowy przyjąć zbywcę jako domownika oraz:

zapewnić mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, opal

zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie

sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom

Przedmiotem przeniesienia własności w drodze umowy dożywocia jest zawsze konkretna nieruchomość: gruntowa, budowla-na lub lokalowa. Przedmiotem umowy może być nie tylko własność całej nieruchomości, ale również udział w nieruchomości, czyli jej ułamkowa część, nie może być natomiast przedmiotem umowy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mieszkalnego jak i użytkowego. Umowa dożywocia, podobnie jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości (sprzedaż, darowizna) musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego treść prawa dożywocia, uzyskiwanego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości - musi być określona w umowie w sposób szczegółowy. Postanowienia umowy są wiążące nie tylko dla stron, czyli zbywcy i nabywcy nieruchomości, ale także dla osoby bliskiej zbywcy, jeżeli dożywocie zostało dla takiej osoby zastrzeżone. Zbywcę i osobę bliską zbywcy dla której świadczenia zostały zastrzeżone, nazywamy dożywotnikami.

 

Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń, a także ich zmianę w przypadku wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników, gdy pozostaje jeszcze drugi z nich. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia.

Każdy nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia odpowiada za zobowiązania zbywcy, chociażby nie wiedział o jej obciążeniu takim prawem. Z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dotychczasowy jej właściciel zostaję zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem: Może jednak ponosić odpowiedzialność osobistą za świadczenia zaległe. Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że dożywotnik nie może przenosić go na inną osobę w drodze czynności prawnej, nie może też być przedmiotem dziedziczenia. Natomiast prawo własności nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia nie podlega żadnym ograniczeniom, można je zbyć jak też obciążyć ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebnością bądź hipoteką).

 

W przypadku niewłaściwego układu stosunków między dożywotnikiem a nabywcą, sąd na żądanie jednej ze stron może rozwiązać umowę dożywocia bądź zamienić uprawnienia objęte treścią umowy na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny może żądać uznania umowy dożywocia za bezskuteczną w stosunku do niej, jeśli wskutek tej umowy dożywotnik stal się niewypłacalny Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty jej zawarcia.

[babajaga]

Nefer jeśli się mylę ,popraw mnie.

Wydaje mi się że w umowie mozna zawrzeć różne warunki,

dożywotnik może zrezygnować z niektórych praw.

[Maria Barańska]

Dzięki za wszystkie odpowiedzi.

 

1) Jeżeli jest to działka nieodrolniona, to US może potraktować jej wartość jako budowlanej? Zakładałam, że wpiszemy na umowie kupna cenę 10 tys PLN lub 20 tys. (babcia sprzedaje członkowi rodziny - dlatego tanio), zapłacę 2% PCC t.j. 200zł lub 400 zł + opłatę notariusza i będę miała spokój. Na większą cenę działki nie miałabym udokumentowania w zarobkach.

 

2)Jak duży podatek płaci się od darowizny?

 

3) Co do dożywocia to babcia zawarła wcześniej taką umowę z innym członkiem rodziny i na inną nieruchomość. Zresztą ma mieszkanie i dobrą emeryturę więc jej na niczym nie zbywa. A jakby się jej odwidziało pod wpływem innych to co, będę się włóczyć po sądach? Wolę nie ryzykować, chociaż nie mam powodów tak myśleć, bo to ja się nią opiekuję, a nie tamci. No, ale z rodziną to podobno najlepiej sie wychodzi na fotografii więc wolę na zimne dmuchać.

 

Pzdr.

[Nefer]

Nefer jeśli się mylę ,popraw mnie.

Wydaje mi się że w umowie mozna zawrzeć różne warunki,

dożywotnik może zrezygnować z niektórych praw.

 

Tak - umowa to umowa - określa zasady działania. Niemniej będziesz musiała w zamian coś dać. Np. rente w razie pogorszenia się warunków bytowych darczyńcy.

[Maria Barańska]

Nefer, dzięki.

Ta renta "warunkowa" (w razie pogorszenia się sytuacji darczyńcy) to jest najbardziej bezbolesne wyjście!