Zmiana przeznaczenia gruntu, koszty

[elami1971]

Witam,

Jestem całkiem nowy na forum i w kwestiach inwestorskich też. Kupuję działkę rolną( gdyby nie trwające prace nad planem byłaby budowlana). Interesuje mnie kwestia zwolnienia z opłaty rocznej znalazłem coś takiego

'Zwrot należności i wyłączenia

źródło http://www.spjawor-bip.pbox.pl/x.pro/ModArticles/ShowCategories/art515551666/

 

Obowiązek uiszczania opłat rocznych i należności, a w przypadku gruntów leśnych – jednorazowego odszkodowania powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Nie odnosi się on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:

· do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

· do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego'

 

Moja działka ma 12a jest narozna z domami z dwóch stron i dostępem do pełnych mediów (łącznie z kanalizacją). Klasa 2 lub 3, chyba też 'sad na roli, S'Czy oznacza to,że nie muszę wnosić żadnych opłat? Dziękuję z górry.

[oskar0259]

W linku, który podajesz, masz wszystko wyjaśnione.

Odralniasz tylko część działki przeznaczoną pod zabudowę i utwardzenie. Nie wierzę, żebyś na działce 1200 m kw. był w stanie zabudować więcej niż 500 m kw. A poniżej tej powierzchni za odrolnienie nic nie zapłacisz.

[Jean_Luc]

Witam,

Mam podobne pytanie.

 

Otóż ma działke 18 ar. Niestety jest tak podzielona, ze na 3.5 ar muszę poprowadzić dojazd. W efekcie budowa małego domku (M05a) + dojazdy zajmą około 600 m2. I teraz pytanie, czy dobrze liczę:

 

Przekroczę o 100 m2 limit pod zabudowę domu mieszkalnego.

Pozostałe dane:

 

Klasa gruntu II - czyli za hektar płaci się równowartość 650 ton żyta.

 

Cena tony żyta wg GUS - 27.88 PLN

 

W moim wypadku będzie to:

 

650 * 27.88 * 0.01 = 188.22 PLN

 

Czyli przez 10 lat będę płacić około 188. PLN rocznie (oczywiście dla każdego roku inna cena żyta).

 

Czy zgadza się ?

 

Czy jest jakiś sposób, żeby tego uniknąć ?

 

Dodam, że droga ma 60m, szekorość 3.5m - tylko ja będę jej używać.

[oskar0259]

A może dojazd może być nie w całości utwardzony? Np. chodnik ok. 0.9-1 m szerokości, a pod drugie koło samochodu "dziurawe" ekologiczne płyty betonowe przerosnięte trawą? Musisz to skonsultować z projektantem zagospodarowania działki i w starostwie, jak traktują takie utwardzenie. Ale i tak, nawet jakby utwardzenia pod koło nie można było nie zaliczyć do powierzchni utwardzonej, to w odstępie na koła i po bokach zostaje pas nieutwardzony. Zaoszczędzisz w ten sposób więcej niz 100 m kw.

[Jean_Luc]

No właśnie - czy tak można ?

Rozmawiałem wstępnie z moim architektem, który stwierdził, że tego nie da się zrobić ponieważ w starostwie nanoszą ten teren na mapkę 1:2000 i po prostu nie da się tego wrysować...

[oskar0259]

Możliwe, że nie da się tego narysować na mapie w tej skali.

Ale bilans powierzchni utwardzonej robi architekt projektujący zagospodarowanie działki a nie starostwo.

[Jean_Luc]

A może da się do tego inaczej podejść ? Może jestem rolnikiem ?

Załóżmy, że mam jeszcze 2 działki 36 arowe (rolne) i las 1 ha rozsiane po podkarpaciu.

Tutaj jest działka 18 ar całkowicie budowlana wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może jestem w stanie stać się rolnikiem i wudować dom z budynkiem gospodarczym ?

 

Rolnikiem oczywiście nie jestem, ale nad różnymi sposobami się zastanawiam...

 

Czy wogole konieczne jest odrolnienie jesli gmina przygotowala miejscowy plan zagospodarowania i w tym planie caly teren wokół mojej działki i moja działka jest budowlany ?

[oskar0259]

Da się inaczej podejść.

Rolnikiem możesz zostać . Jeśli oczywiście będziesz miał odpowiedni dla danej gminy areał (i zapytaj się, czy "zaliczą" Ci powierzchnię w innym województwie - mam wątpliwości).

Czy jest plan czy go nie ma, czy działka jest "rolna" czy "budowlana" to odrolnienia gruntu pod powierzchnie utwardzone i budynki trzeba dokonać. I to przed uzyskaniem pozwolenia.

Przeczytaj

http://www.abc.com.pl/serwis/du/1995/0078.htm

(zwłaszcza rozdział 3).

[KarolinaS]

Chcemy kupic działkę miała byc budowlana okazała się ze jest rolna i po jej zakupie będzie trzeba ją odrolnic-ziemia jest klasy IVa, powirzchnia działki 996 m2-jakie koszty się z tym związane??

Moje drugie pytanie skąd wiadomo czy ziemia jest pochodzenia oragnicznego czy mineralnego:

Art. 11. 1. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne - może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W decyzji określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

[oskar0259]

Do 500 m kw. powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę lub utwardzenie - bez kosztów.

Pochodzenie organiczne lub mineralne - wynika z mapy gleboznawczej, która jest dostępna w starostwie.

[Gwiazdeczka]

witaj Oskar mam do ciebie pytanie, może będziesz znał odpowiedź.wiem już ,ze za odrolnienie kawałka poniżej 5ara nie ponoszę kosztów. problem w tym, że w planie zagospodarowania mój teren- 1,25 ha jest terenem rolnym klas IIIb, IV. gmina za jednostkową zmianę w tymże planie wprowadzoną na mój wniosek żąda ode mnie poniesienia kosztów za czynności urbanisty wynoszące 10000 tys. złotych. cała procedura zmiany w planie ma potrwa około roku. nie bardzo wiem czy właśnietak to ma wygląda??? proszę doradż coś!!!!

[oskar0259]

Gwiazdeczka], gmina chce, abyś pokryła znaczną część kosztów zmiany planu. Jest to szantaż, czyli badanie, jakii poziom żądań jesteś w stanie zaaprobować, a raczej przyjąć do wiadomości (tj. do sfinansowania). Tak to nie powinno wyglądać, ale z własnego doświadczania i z wymiany informacji z różnych rejonów kraju wiem, że tak to wygląda.

Powiem szczerze - gmina bada, jaki poziom wydatków za przekształcenie użytkowania jesteś w stanie zaakceptować. Musisz rozważyć, czy taką stawkę za "ubudownienie" swojej działki chcesz (lub musisz) zaakceptować, tzn. czy chcesz mieć zmiany szybko. I teraz wszystko zależy od tego, czy możesz "podroczyć" się trochę, nie proponując nic lub proponując zwrot tylko jakiejś znikomej części kosztów poniesionych przez gminę, czyli możesz powalczyć.

Odpowiadając wprost: tak to wygląda w większości gmin, choć tak być nie powinno. I wszystko zależy od tego, czy masz czas (i siły) na swoistą licytację, czy też skapitulujesz i zaakceptujesz dyktat.

Przepisów prawa wprost broniących interesów mieszkańców nie ma. "Władztwo planistyczne" ustawodawca przypisał gminie. I słusznie, ale jest ono nadużywane w takich przypadkach jak Twój.

P.S.

1. Co do roku na zmianę planu. Jeśli uda się to przeprowadzić w tym terminie swiadczyłoby to o dobrze przeprowadzonej procedurze. Moim zdaniem jest to nierealne, ale może...?

2. Mylisz "odrolnienie" na potrzeby MPZP (planu), z wyłączeniem z produkcji rolniczej przed wydaniem pozwolenia na budowę. Tego ostatniego dotyczy to 500 m kw.

 

KarolinaS

1. Skąd wiesz, że działka jest "budowlana" - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy? Na potrzeby przyszłej budowy wyłączenie z produkcji rolnej jest dokonywane niezależnie od tego, że na działce można budować (jest dokonywane na podstawie innej ustawy niż o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

2. Wyłączasz z produkcji tylko część działki pod zabudowę i powierzchnię utwardzoną (w praktyce - chodniki i dojazdy). Masz więc prawie pewność, ze nie zapłacisz ani złotówki.

3. Mapa gleboznawcza znajduje się w starostwie - w wydziale geodezji lub ochrony środowiska (w zależności od przypisanych kompetencji). Tam znajdziesz odpowiedź, czy gleba jest pochodzenia mineralnego czy organicznego.

 

Jean_Luc

Rolnikiem nie jesteś, ale na potrzeby "budowlane", przy liberalnym podejściu gminy, możesz być (pisałem już o tym w tym lub "pokrewnym" wątku).

Gdyby był plan zagospodarowania, i twoja działka byłaby "budowlana" to w czym jest problem? Mógłbyś budować nie zwracając uwagi na obostrzenia, które dotyczą sytuacji, gdy planu (MPZP) nie ma.

Dwa wyjścia: staranie się o wykazanie, że jest się rolnikiem (gdy brak planu) i korzystanie z zapisów planu (gdy obowiązuje).[/img]

[ninor77]

Witam,

 

A ja mam problem ze znalezieniem odpowiedzi na forum na następujące pytania:

 

1. Co się dziej jezeli kupuje dzialke z zaakceptowanym planem zabudowy itd (jest projekt domu) - natomiast ja chcialbym go zmienic na inny ale juz po zakupie dzialki - cala procedura ubiegania się o przerejestrowanie dzialki na budowlana musi przejsc przez gmine i moje bieganie ponownie?

- skoro jestem rolnikiem (a podobno jestem - mam ziemie tyle ze w innym wojewodztwie) to mam jakies przywileje? - slyszalem ze rolnicy mają ciekawsze procentowo kredyty i mozliwosc rozpoczecia budowy na ziemi rolniczej bez konieczniosci zmiany jej klasy na budowlaną...

 

Z góry dzięki za odpowiedz

Andrzej

[bosanova]

Witam,

 

Mam pytanie takie troszke ogolnikowe, ile moze potrwac przeksztalcenie dzialki rolnej na budowlana (chodzi o dzialke w okolicach Wroclawia, nie wiem,czy ma to znaczenie,ale wie,ze co kraj to obyczaj )

[oskar0259]

bosanova

Za mało danych.

Jest plan zagospodarowania czy go nie ma?

Jesli jest, musi być przeprowadzona procedura jego zmiany. Czas trwania: co najmniej półtora roku.

Jeśli nie ma planu, trzeba wystąpić o warunki zabudowy. Jeśli jest tzw. Dobre sąsiedztwo (przeczytaj art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), to decyzję możesz mieć po kilku miesiącach (raczej nie mniej niż 3).

 

ninor77

Działka ma tylko warunki zabudowy, czy już pozwolenie na budowę?

Jeśli są określone WZ, które Ci nie odpowiadają, to możesz:

1) wystąpić z nowym wnioskiem, w którym określisz, co chciałbyś zbudować. Jeśli nie będzie to sprzeczne z analizą tzw. obszaru analizowanego", czyli najbliższego sąsiedztwa, to masz szansę uzyskania satysfakcjonującej decyzji. Na daną działkę można wydać kilka WZ różnym wnioskodawcom i co najważniejsze - mogą być one różne, gdyż każdy z wnioskodawców może chcieć budować co innego. Jeśli są podstawy w analizie (tzn. w otoczeniu istnieją budynki tego samego rodzaju) - decyzja będzie pozytywna i na danej działce może dopuszczać budowę domu parterowego, wielokondygnacyjnego, sklepu, kościoła itp. - w zależności od wniosku.

2) przejąć wydane warunki w całości (art. 63 ust. 5 ustawy), a następnie podjąć próby ich zmiany. Może być nieco łatwiej, bo zawsze będziesz miał wróbla w garści (czyli stare WZ), a więc nie ryzykujesz np. odmowy wydania WZ.

 

Jeśli jest już pozwolenie na budowę, to możesz (po przejęciu pozwolenia) zaadaptować/zmienić projekt, na który zostało wydane (architekt dokona zmian w zatwierdzonym projekcie, które muszą przejść ponownie taką sama procedurę jak przy wydawaniu pozwolenia) lub też wystąpić z wnioskiem o nowe pozwolenie, załączając interesujący Cię projekt. Ale uwaga: musi on być zgodny z wydanymi warunkami zabudowy.

 

Rolnikiem jesteś, ale na potrzeby zabudowy siedliskowej ziemia w innym województwie nie pomoże Ci np. w osiągnięciu odpowiedniego areału (wymaganego w danej gminie - powyżej wielkości średniego gospodarstwa). Co do kredytów - nie wypowiadam się.

[bosanova]

Oskar0259, bardzo dziekuję za odpowiedź. Faktycznie malo danych podałam,ale po prostu sama niewiele jeszcze wiem. Jak będę wiedziała wiecej, to pozwole sobie jeszcze zadac bardziej szczegółowe pytanie.

 

Jeszcze raz dzieki!!

[Olga.M.]

Witam!

Mam pytanie - Czy odrolnienie gruntu (np. użytku rolnego "RIVb") oznacza przeklasyfikowanie tego użytku w inne tereny zabudowane (symbol "B")?

[oskar0259]

Nie. Dopiero po zbudowaniu domu.

[agagaj]

Witam serdecznie

 

Czy ktoś się orientuje jakie szanse powodzenia ma takie przedsięwzięcie?

 

Facet ma 1ha działki rolnej we Wrocławiu. Jest tam droga i media, wokół domy jednorodzinne, w oddali bud. wielorodzinne. Dostał warunki zabudowy i pozwolenie na budowę (zabudowa zagrodowa). Chętnie sprzeda nam 30 arów. Czy moglibyśmy to podczas kupna podzielić na małe działki, czy jednak zabudowa zagrodowa narzuca min. powierzchnię nowo wydzielanych działek?

Jeżeli to prawdopodobne, jakie czynności w dalszej kolejności? Czy wystąpienie o WZ dla małej działki, odrolnienie i pozwolenie na budowę?

Mam już taki mętlik w głowie...

 

Z góry dziękuje za pomoc

Aga

[oskar0259]

Moim zdaniem podział owych 30 arów nie będzie prosty (powody w innych postach - teren rolny, minimalna powierzchnia działki to właśnie 30 arów).

Musicie pokonać pierwszą przeszkodę - zgodę na podział. Dopiero potem możecie planować dalsze kroki.

Wójt (w Waszym przypadku prezydent) musi pozytywnie zaopiniować wstępny projekt podziału działki (etap przed wydaniem decyzji podziałowej), dopuszczając przez to intensywniejszą zabudowę (myślę jednak, że już nie zagrodową).