Lenistwo notariusza i ludzka tragedia

[Marcin75]

Mojego przyjaciela spotkała przy zakupie nieruchomości "niespodzianka", której nie życzę nikomu. Oto pokrótce opis chronologiczny całej historii:

 

1. Kolega znajduje na wsi półtorahektarowe gospodarstwo rolne (pola + budynek mieszkalny + budynki gospodarcze), które postanawia zakupić

2. Udaje się do notariusza, ustalają jakie dokumenty należy przedstawić, aby dokonać zakupu w/w nieruchomości. Ponieważ kolega nie ma zaufania do sprzedającego, prosi notariusza o "prześwietlenie" nieruchomości na wszystkie możliwe sposoby. Otrzymuje zapewnienie, że nie ma żadnych obaw i wszystko będzie starannie sprawdzone.

3. Dnia 29.04.2005 kolega podpisuje umowę przedwstępną i przekazuje sprzedającemu zadatek.

4. Sprzedający przedstawia u notariusza odpis księgo wieczystej z dnia 26.04.2005 roku, na podstawie której dnia 13.05.2005 notariusz sporządza pierwszy akt notarialny w formie "Warunkowej umowy sprzedaży". Jest to konieczne, gdyż w przypadku nieruchomości rolnych prawo pierwokupu ma Agencja Nieruchomości Rolnych

5. Agencja w piśmie z dnia 06.06.2005 skierowanym do kancelarii notarialnej informuje, iż z prawa pierwokupu nie skorzysta

6. Dnia 23.06.2005 zostaje sporządzony drugi akt notarialny "Umowa przeniesienia własności nieruchomości i ustanowienie hipotek". Zakup nieruchomości jest w całości finansowany z kredytu hipotecznego. Wartość nieruchomości: 35000 zł.

7. Do jesieni kolega prowadzi prace remontowe ponosząc znaczne nakłady finansowe nieświadomy tego co się wkrótce wydarzy.

8. Dnia 07.11.2006 kolega otrzymuje z Wydziału Ksiąg Wieczystych zawiadomienie o dokonaniu wpisu własności do księgo wieczystej jego wraz z małżonką.

9. Dnia 01.12.2005 kolega otrzymuje odpis z księgi wieczystej. W dziale III - "Prawa, roszczenia i ograniczenia" widnieje wpis o następującej treści: Czyni się wzmiankę o wszczęciu przez komornika sądowego rewiru I przy sądzie rejonowym w XXXXXX egzekucji przeciwko dłużnikowi XXXX YYYY (imię i nazwisko osoby, która sprzedała nieruchomość) z nieruchomości objętej księgą wieczystą, na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym sądu rejonowego w XXXXXX, sygn. akt XXXXX celem zaspokojenia wierzytelności ZZZZZZZZ (nazwa wierzyciela) ,dalej podane są kwoty na łączną sumę 23492,98 zł. + odsetki 6,38 zł. dziennie liczone od dnia 18.06.2005. Data tego wpisu do księgi to 20.06.2005 (3 dni przed datą sporządzenia umowy przeniesienia własności)

10. Dnia 6.12.2005 udaje się do komornika w celu wyjaśnienia sprawy. Otrzymuje pismo zatytułowane "Zawiadomienie o wszczęciu egzekucji komorniczej" przeciwko poprzedniemu właścicielowi nieruchomości. Komornik odmawia umorzenia postępowania.

11. Tego samego dnia, czyli 6.12.2005 kolega składa do sądu rejonowego skargę na czynności komornika, uzasadniając ją tym, iż tytuł wykonawczy jest przeciwko poprzedniemu właścicielowi.

12. Dnia 17.01.2006 skarga zostaje oddalona. Uzasadnieniem jest to, iż zajęcie nieruchomości nastąpiło 20.06.2005, czyli 3 dni przed datą zakupu nieruchomości.

13. Dnia 23.01.2006 kolega składa skargę ponownie.

14. Skarga zostaje oddalona.

15. Chcąc przeciągnąć sprawę składa do sądu pismo z prośbą o uzasadnienie, które ma otrzymać lada dzień

16. W chwili obecnej kwota, której żąda komornik za odstąpienie od egzekucji przekroczyła 45000 zł.

 

Komornik chce wystawić nieruchomość do licytacji, zaś notariusz nie poczuwa się do odpowiedzialności, choć powinien sprawdzić księgę wieczystą w dniu sporządzania aktu notarialnego - był o to proszony i zgodził się na takie rozwiązanie. Udowodnienie tego jest mu jednak niemożliwe, gdyż nie było to zawarte na piśmie. Może ktoś ma pomysł jak wybrnąć z tej sytuacji i czy w ogóle jest to możliwe. Za wszelkie odpowiedzi z góry dziękuję.

 

Marcin

[Pawel78]

Według mnie można wytoczyć sprawę cywilną notariuszowi,ale lepiej wybrać się do radcy prawnego on najlepiej poradzi. Znając polskie prawo może znajdzie jakąś lukę.

Życzę powodzenia przyjacielowi.

[Gość M@riusz_Radom]

Notariusze mają chyba ubezpieczenie prowadzonej działalności. Nie powinno być problemów z uzyskaniem odszkodowania.

[anekri]

najlepiej darować sobie porady u radcy prawnego, który weźmie kasę i koniec.

wynająć dobrego prawnika bo to nie przelewki-

polskie prawo jest niespójne, nieczytelne i niestety osoby trzecie nabywajace ruchomości i nieruchomości często muszą odpowiedać za długi osób wyzbywających się majątku.

[GrześS]

Notariusze mają chyba ubezpieczenie prowadzonej działalności. Nie powinno być problemów z uzyskaniem odszkodowania.

 

 

Tu się chyba mylisz. Jeszcze nie słyszałem o wypadku, aby któryś zapłacił za swoje błędy!!!

a co wy na to przy sprzedaży notariusz przyjmuje oświadczenie woli sprzedającego, że np. wszystkie budynki są legalne mało tego one są już w księdze wieczystej wpisane wcześniej a tak naprawdę są samowolą budowlaną. I po jakimś czasie przychodzi PINB i każe rozebrać.

 

Przykład z życia

Gościu kupuje dom w budowie (stan surowy otwarty) notariusz przyjmuje oświadczenie sprzedającego, że budynek jest wybudowany zgodnie z projektem.

Gościu dokańcza budowę dajmy nas to po 5latach i nagle okazuje się że jest w innym miejscu i to bliżej niż 3 m od działki sąsiedniej.

 

Komornicy to odrębny temat - rzeka!!!

 

a przed kupnem warto chyba dogłębnie sprawdzić to co się kupuje - w jaki sposób - szukaj na FORUM !

[anekri]

brak konsekwencji dla notariuszy, dla pośredników w obrocie nieruchomosciami i przeswiadczenie klientów, że płacąc duże pieniądze są bezpieczni i dobrze poinformowani

 

a często jedni i drudzy opierają sie jedynie na oświadczeniach i dokumentach dostarczonych przez sprzedającego, który zainteresowany jest zbyciem nieruchomości...

 

w Ordynacji podatkowej np jest określona odowiedzialność osób trzecich nabywajacych ruchomosci i nieruchomości i zasadą jest aby to kupujacy wystapił o aktualny wypis z ksiegi wieczystej i tylko wtedy chroniony jest przez - ileś dni (dokładnie czyt. w przepisach) I w ciągu tych kilku dni musi dojść do transakcji. Także żadne tam wypisy sprzed miesiąca - tu liczą się nawet dni !!

 

także tu trzeba działać szybko zanim komornik weźmie swoje bo później to zostaje jedynie wystąpienie na drodze cywilnej do sądu przeciw sprzedajacemu by dojść swoich praw- a przecież komornik nie dotarł do tej ziemi bez przyczyny- oznacza to iż dłuznik nie posiada innego majątku do zlicytowania i koła sie zamyka

[Tomasz M.]

Myślę, że w opisanej sytuacji są b.duże szanse na wywalczenie odszkodowania od notariusza (jego ubezpieczyciela). Notariusz jest zobowiązany do zachowania najwyższej staranności przy swoich czynnościach. Jeśli nie uda mu się udowodnić, że w dniu sporządzenia aktu nie było jeszcze w aktach KW wzmianki o wniosku komornika, to najprawdopodobniej sąd przyzna odszkodowanie. Dokładne sprawdzenie KW przed sporządzeniem aktu (chyba że strona przedstawi "jeszcze ciepły" odpis z KW) należy do podstawowych obowiązków notariusza przy sporządzaniu umów dot. nieruchomości. Taka jest tzw. "linia orzecznictwa".

 

Brak konsekwencji dla notariusza, o którym wielu z Was pisze, jeśli rzeczywiście ma miejsce, to często wynika z tego, że ludzie odpuszczają walkę w sądzie.

 

Prawdą jest też, że w przypadku sporu z notariuszem (doświadczonym prawnikiem) zdecydowanie warto korzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego specjalizującego w sprawach sądowych. Notariusz może np. twierdzić, że kupujący nie życzył sobie sprawdzenia KW, a tylko oparcia się na przedłożonym odpisie.

 

Z drugiej strony, nie można popadać w przesadę. W wielu sprawach notariusz musi oprzeć się na przedstawionych mu dokumentach i oświadczeniach stron. Trudno wymagać, żeby sprawdzał zgodność budynku z projektem, prawidłowość posadowienia, sprawdzenia czy na działce nie ma gazociągu nieujętego w planie itp. Przynajmniej na razie przyjęte standardy staranności tego nie przewidują, o ile mi wiedomo (nie jestem notariuszem). Kupując, warto mieć świadomość, gdzie kończy się rola i odpowiedzialność notariusza, a nie ulegać złudzeniu pełnego bezpieczeństwa.

[jip]

no tak:

1. kolega musi sprawdzić kiedy w Kw pojawiła się wzmianka o wpłynięciu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, lub czy w sądzie jest prowadzony rejestr taki wpływów pozwalający stwierdzić czy do danej Kw wpłynął wniosek - ten moment będzie rozstrzygający,

 

2. udowodnic, że notariusz miał zlecenie sprawdzić Kw po tym terminie - tutaj dowodowo będzie ciężko, "linia orzecznictwa" nic nie pomoże, zazwyczaj notariusz opiera się tylko na dokumentach i oświadczeniach stron - taka jest jego praca - jest on profesjonalnym podmiotem sporządzającym akty notarialne (tu ma się wykazać zawodową starannością),

 

pierwsze pytanie będzie - a dlaczego twój kolega sma się nie pofatygował do Kw po odpis i sprawdzenie - sam sobie w dużej części zawinił, niestety

 

nie będzie pocieszeniem, że powiem, że do sprawy można zaangażować prokuraturę - najprawdopodobniej sprzedawca popełnił przestępstwo oszustwa - oświadczając w a.n. że nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne - z momentem doręczenia mu przez komornika wezwania do zapłaty w cięgu 2 tygodni pod rygorem opisu i oszacowania nieruchomości - jego prawo do rozporządzania nią "jest zamrożone"; może sprzeadwca się przestraszy i zapłaci?

 

życzę szczęścia

paweł

[Rocky]

4. Sprzedający przedstawia u notariusza odpis księgo wieczystej z dnia 26.04.2005 roku, na podstawie której dnia 13.05.2005 notariusz sporządza pierwszy akt notarialny w formie "Warunkowej umowy sprzedaży".

Zwróć uwagę (jeżeli to jeszcze mozliwe) czy w tym odpisie nie było nic na temat złożonych wniosków o wpis do hipoteki (jeszcze nie widniał wpis do KW, ale w odpisie są też chyba informacje o wszelkich złozonych wnioskach), może to będzie jakis punkt zaczepienia.

[jip]

4. Sprzedający przedstawia u notariusza odpis księgo wieczystej z dnia 26.04.2005 roku, na podstawie której dnia 13.05.2005 notariusz sporządza pierwszy akt notarialny w formie "Warunkowej umowy sprzedaży".

Zwróć uwagę (jeżeli to jeszcze mozliwe) czy w tym odpisie nie było nic na temat złożonych wniosków o wpis do hipoteki (jeszcze nie widniał wpis do KW, ale w odpisie są też chyba informacje o wszelkich złozonych wnioskach), może to będzie jakis punkt zaczepienia.

 

nazywa się to wzmianką o wniosku, i rzeczywiście to co zauważył Marcin75 gdyby w odpisie była taka wzmianka o wniosku, a notariusz przeszedł nad tym do porządku dziennego - to byłoby już coś do przodu