zadatek - potrzebna umowa?

[Kasia_de]

wITAM

jestem w trakcie zakupu działki - tzn już sobie znalazłam, ale ze względu na jej nietypowość muszę sprawdzić, czy dostanę pozwolenie na budowę w granicy.

Nie chciałąbym jednak, żeby działka przeszła bokiem, więc chcę dać sprzedającemu zadatek. Wiem, ze to mi nie da 100% gwarancji, ale zawsze coś.

Warunkiem zakupu przeze mnie działki będzie właśnie ta opinia o możliwości budowania w granicy. Jak to napisać? czy to jest umowa zadatku? aż głupio brzmi.

Czy może spisać to wszystko w umowie przedwstępnej zastrzegając możliwość wycofania się w razie opinii negatywnej? z tym że dla banku potzrebna jest umowa notarialna, trochę szkoda mi kasy gdyby ta opinia miałą być negatywna. Bo w razie pozytywnej to ok, ide z nią później do banku i spoko.

Co myślicie? macie wzór jakiejś umowy o zadatku?

[Mysz_a]

Witaj Kasiu

Ja zawarłabym umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma daje Ci gwarancję, że sprzedawca nie będzie mógł się wycofać. W umowie tej wpisałabym warunek zawarcia umowy właściewej - przyrzeczonej, tj. pod warunkiem otrzymania dokumentów od właściwego urzędu potwierdzających możliwość zabudowy na linii granicy. Jeśli warunek ten zostanie spełniony - wówczas strony będą musiały zwrzeć umowę sprzedaży. Jeśli chodzi o koszty taksy notarailnej, to zależy ona od wartości działki, ale jeśli zawierana jest umowa przedwstępna, to wynagrodzenie to dzielone jest na dwie części - połow przy przedwstępnaej, połowa przy przyrzeczonej.

Jeśli zawrzesz umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, wówczas nie będziesz mogła zmusić sprzedającego by zawarł z Tobą umowę przyrzeczoną.

[Jadziek]

Witaj Kasiu

Ja zawarłabym umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma daje Ci gwarancję, że sprzedawca nie będzie mógł się wycofać.

troche to dziwne bo w umowie przedstepnej pisze sie zwykle "

W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedawcę, zwróci on Kupującym zadatek w podwójnej wysokości" czyli jednak dopuszczalne jest zrezygnowanie w umowy przez obie strony

nie kazdy notariusz zgodzi sie na sporzadzenie dwóch aktow notarialnych w cenie jednego (ja sie z czyms takim nie spotkalem) wg. mnie umowa przedwstepna u notariusza to wyrzucenie pieniedzy w bloto, mozesz sprawdzic dokumenty sama i zaoszczedzic min. 1000 zł, to tak jak bys kupila samochod w formie aktu notarialnego... prawda ze bezpieczniej??

 

do Kasi: na miejscu sprzedajacego nigdy nie zgodzilbym sie na taki zapis, gdyz procedura pozyskania takich dokumentow moze trwac (decyzje wydaje ministerstwo), a kupujacy moze w kazdej chwili odstapic od "pozyskania" dokumentow i wtedy sprzedajacy ma oddac zadatek??

 

Co do wzoru umowy to google Twoim przyjacielem

http://www.google.pl/search?hl=pl&q=umowa+przedst%C4%99pna&lr=

[Pol_Paweł]

Wybacz Jadziek, ale farmazony opowiadasz. Twoja wizja notarialnej umowy przedwstępnej ma się nijak do rzeczywistości. Poczytaj potem radź:

Art. 389. (163) § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Art. 390. (164) § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Pozdrawiam

[Jadziek]

Wybacz Jadziek, ale farmazony opowiadasz.

możliwe, możliwe... ale jeszcze do końca nie jestem przekonany

 

Art. 390. (164) § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

czyli mozna zrezygnowac z umowy przedstepnej, nawet podpisanej u notariusza (oczywiscie zadatek przepada)

Ale w tym przypadku, jesli kolezanka nie załatwi papierów związanych z pozwoleniem na budowe to może z umowy "zrezygnować" (bo niby siła wyższa - zezwolenia nie ma)

 

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

najpierw pisza ze mozna zrezygnowac a teraz ze mozna dochodzic... tłumacz

[YennaM]

bo mogą zrezygnować pod warunkiem, że umowa przedwstępna nie została zawarta w formie przewidzianej dla danej czynności prawnej (w tym przypadku w formie aktu notarialnego wymaganego bezwględnie do ważnosci umowy sprzedaży nieruchomości)

 

generalnie w prawie są 2 zasady:

 

1. jak zawierasz umowe przedwstępną nie w formie przewidzianej przepisami prawa dla danej konkretnej umowy właściwiej (tutaj sprzedaży nieruchomości) - można żądać tylko odszkodowania

 

2. jeżeli zawierasz umowę w formie przewidzianej dla umowy właściwej (czyli tutaj w formie akt notarialnego) to w razie odmowy zawarcia przez drugą strone takiej umowy (bo mu się odwidziało, bo znalazł lepszego kupca, i te de) - możesz domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej a nie tylko samego odszkodowania. W sądzie możesz się domagać zawarcia takiej umowy Albo też odpuścić i żądać odszkodowania.

 

Generalnie o to chodzi

[Agula_206]

Jeśli chodzi o koszty taksy notarailnej, to zależy ona od wartości działki, ale jeśli zawierana jest umowa przedwstępna, to wynagrodzenie to dzielone jest na dwie części - połow przy przedwstępnaej, połowa przy przyrzeczonej.

niestety nie jest to prawdą, notariusze w takim przypadku zazwyczaj biorą 1,5 stawki albo nawet podwójną

[Kasia_de]

sprawa już załatwiona.

Nie daliśmy żadnego zadatku, umowa na "gębę" więc liczyliśmy się z ryzykiem.

Sprzedający załatwił stosowne dokumenty, sprawdziłam w starostwie, nie ma już przeciwwskazań do uzyskania pozwolenia (oczywiście w ramach prawa budowlanego).

Podpisaliśmy wczoraj umowę przedwstępną z zadatkiem.

Notariusz nas pouczył, że jak zrezygnujemy to przepada nam zadatek, jeśli sprzedający to oddaje nam 2xzadatek.

Jest to umowa przyrzeczona, więc obie strony mają prawo nawet w sądzie dochodzić realizacji umowy, czyli poprzez sąd mogę zmusić sprzedającego by mi sprzedał tę działkę za umówioną cenę.

Przy umowie przedwstępnej płąci się tylko taksę notarialną, bez innych opłat, wszelkie koszty pozostałe przy umowie głównej, notariusz dał upust.

[wari]

Jeśli można spytać: jaką część ostatecznej ceny stanowił zadatek (nie chodzi mi o kwotę, ale %) ?

[Kasia_de]

nie ma żadnych przepisów, które by to określały, zwyczajowo 10%, my daliśmy mniej, zależy jak się umówisz ze sprzedającym.

Im wyższy zadatek, tym lepsze zabezpieczenie - jeżeli sprzedający się wycofa, musi zwrócić dwukrotność zadatku

[wari]

Musi zwrócić podwójnie, ale to sprzedający jest tą osobą która dostanie do rąk gotówkę. W przypadku jego wycofania się ze sprzedaży ja będę miał co prawda papier z obietnicą podwójnego zwrotu, ale też konieczność dochodzenia swoich praw w sądzie, co mnie mało interesuje . Mam nadzieję, że tak nie będzie, ale moje dotychczasowe doświadczenia z próbą zakupu innej działki nie nastrajają optymistycznie (stracone 500 zł i 5 miesięcy). Może teraz będzie inaczej .