Warunki zabudowy a oplata adiacencka

[sliwaprz]

Czesc,

 

Wlasnie staram sie o warunki zabudowy dla dzialki o powierzchni 7000m2 i V klasie. Na tym terenie nie ma aktualnego planu zagospodaroania przestrzennego i dlatego gmina wyda mi warunki zabudowy. Z planista w gminie ustalilem juz podzial gruntu, na jakie dzialki mozna bedzie dzielic, etc. Geodeta juz dokonal wstepnego podzialu terenu, mam mapke.

 

W ustawie o gospodarce nieruchomosciami, art. 101 czytam

 

Art. 101. 1. Przepisy niniejszego rozdziału regulują sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu.

2. Przepisy rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne.

3. Przepisów rozdziału nie stosuje się do nieruchomości, które zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

 

Wiec sam zachodze w glowe, czy gmina moze mi dolozyc oplate adiacencka w wys. jakiejkolwiek? Przeciez ustawa mowi, ze przepisy o podziale i scalaniu nieruchomosci stosuje sie to terenow, gdzie obowiazuja plany miejscowe. A na terenie mojego gruntu nie ma przeciez planu.

 

Jak to bedzie, jakie sa podstawy prawne??? Czy ktos cos o tym wie, czy moze spotkal sie z taka sytuacja? A moze oskar0259, ktory wie wszystko??

 

Przemo

[Bidon79]

Więc z opłatą adiacencką jest tak,ze jeżeli tylko zgłoszony jest ZUDiP oraz nastąpi odbiór budynku, działka z rolnej staje się budowlaną. Skoro na działkę rolną zostało wydane pozwolenie na budowę zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy, znaczy że działka przekształci się z rolnej - na budowlaną i tak też zostanie sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków. Dla działek budowlanych nalicza się opłaty adiacenckie nawet jeśli nie ma ustalonego MPZP. Pozostaje kwestia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Są przypadki, kiedy wartość nie wzrasta. Jeżeli w wyniku podziau powstaną działki budowlane, swoimi wymiarami nadające się, każda z osobna, do zabudowania-wzrost wartości nastąpi na pewno. Czytaj-gmina naliczy opłatę-kompetentnie bo żona odpowiadała a zajmuje się naliczaniem opłat w urzędzie gminy.

Dodam jeszcze, że istotne jest w którym momencie dokonujesz podziału. Jeżeli najpierw podzielisz działki rolne i na jednej wystąpisz o warunki zabudowy i postawisz budynek po podziale-opłata nie zostanie naliczona, bo dzieliłeś grunty rolne!!!!licz się z tym, że jeśli Gmina wybuduje jakiekolwiek urządzenie infr. tech. to jeśli chodzi o zabudowaną działkę-opłata zostanie naliczona.

[sliwaprz]

Czesc,

 

Dzieki za odpowiedz. Tak wiec sprawa w moim przypadku wyglada nastepujaco - jest to pas ziemi rolnej, 1,3 ha klasa V ziemi. Z gmina jest juz ustalone, iz nastapi podzial ziemi najpierw na dwa kawalki ponizej 1 ha by mozna bylo wystapic o wydanie warunkow zabudowy. Wowcas poprzez srodek tego pasa ziemi zostala wytyczona droga, tak by mozna bylo nastepne dzialki lezace za moja ziemia mogly rowniez zostac podzielone (nie naleza one do mnie ale gmina tak sobie zazyczyla). Tak wiedz podzial terenow rolnych na ktorych nie ma planu nastepuje jeszcze w trybie rolny i jest dokonany przez geodete. Geodeta mowil, iz w ewidencji gruntow beda te wydzielone dzialki widnialy jako R czyli rola. Nie mam zamiaru sprzedawac tego terenu przez nastepne 5 lat gdyz zgodnie z planowana ustawa o gospodarce gruntami ktora ma byc o pozwolenie na budowe bedzie mozna sie starac przez nastepne 5 lat. Tak wiec przeksztalcenie na dzilki budowlane nastapi po okresie 3 lat w ciagu ktorego gmina ma czas na naliczenie oplaty adiacenckiej.

 

Logicznie rzecz biorac to przepisy ustawy o gospodarce nieruchomosciami, ktore przytoczylem na poczatku postu nie powinny byc wogole stosowane, gdzyz te dzialki beda nadal rola i nie bedzie zadnego pozwolenia na budowe przed uplywem 3 lat. Hmm, do tego ustawa mowi, iz oplata nie moze byc pobrana, zanim nie zostana wybudowane zadne urzadzenia infrastruktury.

 

Bidon79, czy wiesz moze cos na ten temat?

 

Dzieki za pomoc, sprawa dosc osobliwa i niestandardowa,

 

Przemo

[Bidon79]

Więc opłata adiacenca z tytułu podziału cię ominie, mało tego należy ci sięodszkodowanie za drogę, która z mocy prawa prawdopodobnie przejdzie w przyszłości na własność gminy.

Owszem, gmina nie może naliczyć opłaty adiacenckiej zanim nie wybuduje jakiegoś urządzenia lud nie wybuduje drogi. Mało tego, jeśli gmina coś w najbliższym czasie wybuduje a twoje działki dalej będą rolne przez 3 kolejne lata to też nie może ci naliczyć opłaty!!

[oskar0259]

W którymś wątku (niestety, już sam pogubiłem się, a nie mam czasu szukać) zajałem stanowisko, że w przypadku wydania WZ przez gminę opłata adiacencka nie powinna być naliczona.

Ale wiem również, że niektóre gminy ją naliczają, powołując sie na cytowane zapisy.

Dlaczego uważam, że nie ma wystarczających podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej?

Bo zgodnie z ustawą stawkę procentową opłaty adiacenckiej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości ustala rada gminy w uchwale o ustaleniu MPZP. W przypadku WZ nie ma żadnego działania rady, jest tylko decyzja administracyjna. Wójt moim zdaniem nie może ustalić stawki procentowej, bo jest to wyłączna kompetencja rady.

A jak będzie w praktyce? Wiem, że pierwsze decyzje wójtów ustalających przy wydaniu WZ również opłaty adiacenckie trafiły już do SKO i zapewne przejdą również przez procedurę sądową w WSA i NSA.

Za kilkanaście miesięcy bedziemy więc wiedzieli jakie jest orzecznictwo - i wtedy dopiero bedzie można radzić w sposób odpowiedzialny.

[sliwaprz]

Bidon79

 

Dzieki za odpowiedz, tez tak myslalem.

 

oskar0259

 

Wlasnie gmina ktora bedzie mi robila podzial wyslala do radcy prawnego zapytanie, czy moga w przypadku wydania warunkow zabudowy pobierac rente planistyczna. Troche to dziwne, bo jesli ktos dotal pozytywna decyzje to jest ona wazna zwykle przez 2 lata. Tak wiec w tym przypadku nie jest mozliwe ominiecie renty przy sprzedazy gdyz zdazy ona juz wygasnac.

 

Przemo

[Bidon79]

Więc rozróżnić tu należy 2 opłaty - ADIACENCKĄ i PLANISTYCZNĄ. Adiacencką nalicza się dla działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako Bubowlane, jeśli w wyniku jej podziału lub wybudowania urządzeń inf. tech. wzrośnie jej wartość. MPZP nie ma tu nic do rzeczy ponieważ zewidencjonowanie gruntu na jakiś cel nie zależy tylko od MPZP. Decyzja o warunkach zabudowy skutkuje uzyskaniem pozwolenia na budowę, co za tym idzie przekształceniem gruntu z rolnego w budowlany w ewidencji. Nie ma znaczenia więc dla naliczania opłaty adiacenckiej czy MPZP jest uchwalony czy też teren wymaga decyzji o warunkach zabudowy.

Jeśli idzie o opłatę-rętę planistyczną to wiąże się ona ze wzrostem wartości działki w wyniku uchwalenia MPZP. Np na terenie rolnym zaplanowano obszar o funkcji mieszkaniowej. Znaczy, właściciel gruntów rolnych ma prawo przekształcić je w budowlane i sprzedać z zyskiem-opłatę planistyczna nalicza się.

A co się tyczy stawki opłaty to uchwalenie MPZP nic nie ma do stawek opłat. Stawki uchwala Rada Gminy w drodze odrębnej uchwały. Zatem nawet jak nie ma MPZP, i tak jest uchwała o stawce opłaty adiacenckiej. W opłatach ważny jest rodzaj gruntu-czyli jego sklasyfikowanie w ewidencji gruntów i budynków i tym kieruje się gmina przystępując do procedury naliczania opłat.

 

W twoim przypadku, nie ma MPZP więc nie ma postaw do naliczenia ci opłaty-renty planistycznej!!! A jak gmina naliczy odwołuj sięod razu do SKO, sprawa z góry wygrana, bo renta planistyczna to opłata od wzrostu wartości gruntu na skutek uchwalenia MPZP, nie ma planu-nie ma opłaty.

[sliwaprz]

Cze,

 

Dzieki Bidon79 za odpowiedz. Wiem jaka jest roznica miedzy obiema oplatami. Nie moga mi zadnej renty planistycznej oczwiscie dowalic. Bardziej martwilem sie o olate adiacencka, gdyz ta moze byc naliczona z okazji podzialu dzialki. Dlatego przytoczylem art. 101 i 102 ustawy o gpospodarce nieruchomosciami. Mowila ona iz przepisy rozdzialu o podzialach i scalaniu stosuje sie do terenow na ktorych obowiazuja plany i wplanach nie jest to teren oszaczony jako lesny badz rolny. U mnie nie ma planu wcale, wiec nie wiem jak mogliby oni wogole naliczac oplate. Na jakiej podstawie?? Tak jak mowilem, grunt bede po podzale trzymal jako rolny z wydanymi warunkami zabudowy i dpoiero za jakies 4 lata wystapie o odrolnienie i wydanie pozwolenia na budowe. Tak wiec 3 letni okrs w czasie ktorym gmina ma czas na naliczenie oplaty minie, nieprawdaz?

 

 

Z tego co mowiles wczesniej w mojej sytuacji nie powinienem sie chyba obawiac naliczenia oplaty adjacenckiej, co?

 

Dzieki za odpowiedz.

 

Przemo

[Bidon79]

Przewertowałam orzecznictwa SKO i Sądu w naszej gminie. SKO postuluje żeby opłatę planistyczną naliczać również dla działek gdzie wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy z racji jak wspomniałam wyżej faktycznej zmiany przeznaczenia gruntu.Ale sprawy roztrzygane są różnie. Jeśli przez 5 lat nie sprzedasz działek to śpij spokojnie. W razie czego odwołuj się a co Ci szkodzi. Pozostaje tylko kwestia ustalenia stawki renty planistycznej, która ustalana jest w MPZP, ale to już kłopot gminy ( stawka opłat adiacenckich ustalona jest w odrębnej uchwale rady gminy) Jeśli chodzi o opłatę adiacencką z tytułu podziału to radzę podzielić działki przed wystąpieniem o decyzje o warunkach zabudowy. wtedy dzialisz działki rolne.

[sliwaprz]

Obawiam sie ze nie jest mozliwe podzielenie dzialek w trybie rolnym bez wystapienia o wydanie arunkow zabudowy. W trybie rolny mozna podzielic dzialki na min. 0,3 ha a moje dzialki maja po 0,1 ha. Rowniez droga musialaby miec przynajmniej 0,3 ha co przy wielkosci dzialki 1,3 ha wydaje sie watpliwa opcja.

 

Renta planistyczna po warunkach zabudowy? Nie slyszalem o tym. Jak to mozliwe, skoro w przypadku wydania warunkow zabudowy sa one wazne zazwyczaj przez 2 lata a rente gmina moze naliczy przy sprzedazy ponizej 5 lat. Dziwne , nie sadzisz???

 

Przemo

[oskar0259]

http://www.rzeczpospolita.pl/dodatki/dodatek5_060830/dodatek5_a_8.html

SAMORZĄD

KRÓTKO

Szykuje się obniżka opłaty adiacenckiej

 

Rządowy projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwi szybszy i tańszy ich podział. Obecnie gmina ma 12 miesięcy na uchwalenie planu miejscowego dla nieruchomości, którą właściciel chce podzielić. Projekt przewiduje skrócenie tego okresu do sześciu miesięcy. Proponuje się też obniżenie kosztów podziału nieruchomości. Właściciel, który chce ją podzielić, musi uiścić gminie tzw. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Obecnie maksymalna wysokość tej opłaty może wynosić 50 proc. różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Projekt przewiduje jej obniżenie do 30 proc.

oprac. i.w., pap

[ELAW]

Proszę o radę . Zdecydowaliśmy się na budowę domu, choć nasze mozliwości finansowe są niestety skromne, jak na tego typu przedsięwzięci, ale chęć posiadania własnęgo kąta jest bardzo SILNA.

Narazie szukamy działki- tanie . bo na cała budowę may tylko 200 tyś.

W tym momenci mamy ofertę kupna 30 arowej działki budowalanej. Działka jest na wsi. Jest tylko energia elektryczna i woda. Kombinujemy ,że moglibyśmy kupić działkę za 30 tyś złotych. A następnie podzielić ją na pół i 15 arów sprzedać. Czy coś takiego ma sens? czy opłaty związane z podziałem( geodeta itp... o czym pwenie nie wiemy) oraz opłaty do gminy nie przewyższą póżniejszego zysku. zakładamy że możnaby taką działkę sprzedać. teren jest na wsi, ale około 3 km. jest 40 tyś miasto. Wielu ludzi zaczyna budować się w tym rejonie. Za rok dwa napeweno sprzedalibyśmy ją z zyskiem. tylko czy pokryły on koszty? Czy to ma sens? Bardzo proszę o radę . Czekam

http://www.rzeczpospolita.pl/dodatki/dodatek5_060830/dodatek5_a_8.html

SAMORZĄD

KRÓTKO

Szykuje się obniżka opłaty adiacenckiej

 

Rządowy projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwi szybszy i tańszy ich podział. Obecnie gmina ma 12 miesięcy na uchwalenie planu miejscowego dla nieruchomości, którą właściciel chce podzielić. Projekt przewiduje skrócenie tego okresu do sześciu miesięcy. Proponuje się też obniżenie kosztów podziału nieruchomości. Właściciel, który chce ją podzielić, musi uiścić gminie tzw. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Obecnie maksymalna wysokość tej opłaty może wynosić 50 proc. różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Projekt przewiduje jej obniżenie do 30 proc.

oprac. i.w., pap

[oskar0259]

Zbyt mało jest danych.

Teoretycznie, przy dobrej woli gminy, taki podział jest możliwy, zwłaszcza, gdyby opracowała ona plan zagospodarowania, dopuszczający podział na mniejsze działki.

Ale symulacji Twoich przyszłych zysków nikt odpowiedzialny nie podejmie się. Trzeba przewidzieć nie tylko tendencje makroekonomiczne, ale znać daną okolicę, możliwości rozwojowe, lokalne inwestycje, możliwości zatrudnienia i uzyskiwania dochodów przez mieszkańców, a także komunikację z większymi ośrodkami.

Ponieważ jesteś "stamtąd", to sam musisz zabawić się w analityka.[/url]

[ELAW]

dziękuje za odpowiedź.

Analityk to ze mnie kiepski. Wiem , że miejsce w którym kupujemy działkę jest atrakcyjne. Za jakiś czas napewno ceny w tym rejonie wzrosną. Coraz więcej domków powstaje w tej miejscowości. a to przyciąga kolejnych nabywców. W tej chwili chodzi mi o to żeby znać koszty jakie trzeba ponieść np. na geodetę, notariusza, pozwolenie( jeżeli takie trzeba uzyskać .. itp )

Czy tego rodzaju opłaty są wysokie.

A czy gmina może nie naliczyć opłat związanych z podziałem działki? Tzn. uznać ,że nie wrozsła jej wrtość ?

Nie mam zielonego pojęcia na ten temat.

[Bidon79]

Wartość działek po podziale niewątpliwie wzrośnie więc trzeba się liczyć z opłatą adiacencką. Różne są jej wysokości-zależne od wyceny rzeczoznawcy.Nie znam cen w twojej okolicy więc nawet tak ogólnikowo nie powiem. O cenę podziału dowiem się dokładnie jutro

[Bidon79]

Więc sporządzenie pomiarów i całej dokumentacji geodezyjnej wiąże się z wydatkiem od 700 do 2500 zl, w zależności jaką poweirzchnię i na ile dzialek się dzieli, czy konieczne jest wydzielenie drogi czy teżnie. Ceny Olsztyńskie

[kow33]

Przepraszam że tak wskakuję w temat, ale własnie dostałam z gmniny decyzję zatwierdzającą nowy podział działek. Tzn. kupiłam dwie działki rolne z planem zagospodarowania przestrzennego o łącznej wielkości 0,1915 ha. Poniewaz ich podział nie pozwalał na postawienie 2 domów(chce połowę odsprzedac dla brata)to zostały scalone i podzielone na nowy sposób.Powstały działki o wielkości:0,0928 i 0,0959 ha czyli całość wynosi teraz 0,1887 ha - róznica nastąpiła w wyniku obliczenia powierzchni z dokładnością do 1 m². I teraz moje pytanie czy moge zapłacic opłatę adiacencką bo na nowych działkach moga byc wybudowane dwa domy , a nie tak jak w starym podziale jeden?