UMOWA WARUNKOWA - prawa nabywcy

[voytequez]

Witam

 

Kupuję działkę.

Ze Sprzedającym-właścicielem umówiliśmy się na kwotę ... conajmniej średnią (nie jest zaniżona w stosunku do średniej rynkowej).

Ze sprzedającym podpisałem umowę przedwstępną z zadatkiem 5.000PLN (pisemnie, ale nie notarialnie) - potrzebował pieniędzy.

Parę tygodni później podpisałem z nim umowę sprzedaży warunkowej (notarialnie oczywiście) z prawem pierwokupu przez ANR, po podpisaniu której, w sumie z zadatkiem (z umowy przedwstępnej) dostał ponad 50% wartości.

Dostałem odpowiedź, że ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Teraz sprzedający uważa, że kwota umowy jest za mała.

Ja chcę kupić tą działkę za kwotę umówioną.

Obawiam się, że sprzedający będzie się uchylał.

Pytania:

1. Czy sprzedający może się wycofać?

2. Czy sprzedający może się uchylać od podpisania umowy notarialnej - ostatecznej?

3. Czy są prawne środki "zmuszające" go do podpisania umowy?

4. Jakie mam możliwości sfinalizowania transakcji?

Dziękuję za fachowe porady

[szpclab]

Jeżeli wszystkie warunki umowy warunkowej zostaną spełnione możesz skutecznie domagać się wydania rzeczy. Osobiście dołożył bym mu pare złotych niech się zatka - będzie szybciej.

[voytequez]

Jeżeli wszystkie warunki umowy warunkowej zostaną spełnione możesz skutecznie domagać się wydania rzeczy. Osobiście dołożył bym mu pare złotych niech się zatka - będzie szybciej.

 

Te "parę złotych" przekłada się na sporą część podatku dochodowego, jaki sprzedający ma zapłacić. Chce żebym mu dolożył 3.500 PLN (to już nie jest parę złotych). A ile jeszcze będzie chciał później, zanim przyjdzie do notariusza?

[Nefer]

Po pierwsze przeczytaj co jest napisane w umowie sprzedaży warunkowej.

Po drugie - masz umowę przedwstępną - nie notarialną, ale to też umowa. Tam też poczytaj - zakładam, że jest kwota ostateczna i opis działki.

Podsumowając - masz dwie umowy określające kwotę i przedmiot. Wydaje mi się, że to nieco za dużo, żeby się teraz wykręcić. Praktycznie to Ty tę działkę już kupiłeś. Oczywiście jak trafiłeś na kozaka to Ci życie popsuje, ale każdy adwokat ucieszy się z prowadzenia Twojej sprawy - tak na moje, laickie (zaznaczam) oko.

 

Wszystkiego dobrego.

[voytequez]

Po pierwsze przeczytaj co jest napisane w umowie sprzedaży warunkowej.

Po drugie - masz umowę przedwstępną - nie notarialną, ale to też umowa. Tam też poczytaj - zakładam, że jest kwota ostateczna i opis działki.

Podsumowając - masz dwie umowy określające kwotę i przedmiot. Wydaje mi się, że to nieco za dużo, żeby się teraz wykręcić. Praktycznie to Ty tę działkę już kupiłeś. Oczywiście jak trafiłeś na kozaka to Ci życie popsuje, ale każdy adwokat ucieszy się z prowadzenia Twojej sprawy - tak na moje, laickie (zaznaczam) oko.

 

Wszystkiego dobrego.

 

W umowie warunkowej sprzedaży jest napisane, że zostaje zawarta pod warunkiem, że ANR nie skorzysta z przysługującego jej prawa.

Niby warunek spełniony, bo ANR nie chce tej działki, ale ...

Na razie czekam. Co prawda za 3 dni mamy umówionego notariusza, ale sprzedający jeszcze chce porozmawiać o cenie, a ja niechętnie chciałbym dopłacać mu, bo wg niego ma za duży podatek do zapłacenia.

Przecież za mnie nikt podatków nie płaci

[Kiełek]

Zapłaciłes zadatek, czy zaliczkę?? Jeżeli zadatek i on się nie wywiąże z umowy, to do sądu i bez większych problemów na podstawie KC art. 394 § 1. żądasz wypłaty 10000PLN.

 

Kodeks Cywilny, art. 394:

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez zachowania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

 

Amen

 

A może opłaca się dorzucić mu te 3500...

[voytequez]

Zapłaciłes zadatek, czy zaliczkę?? Jeżeli zadatek i on się nie wywiąże z umowy, to do sądu i bez większych problemów na podstawie KC art. 394 § 1. żądasz wypłaty 10000PLN.

 

Kodeks Cywilny, art. 394:

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez zachowania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

 

Amen

 

A może opłaca się dorzucić mu te 3500...

 

1. Kupuję działkę od maja. Na początku umówione było 140.000zł za całość.

2. Po pomiarach działka "urosła" nieznacznie, bo o 0,5a. Sprzedawca podniósł się o 2.000zł->142.000zł

3. W lipcu sprzedający potrzebował kasy, więc dałem mu zadatek (5.000zł). Sporządziliśmy umowę przedwstępną (bez notariusza) z zastrzeżeniem zwrotu dwukrotnej kwoty (czyli 10.000zł) w razie niewykonania umowy przyrzeczonej.

4. Dodatkowo w umowie warunkowej tytułem zapłaty za nieruchomość wpłaciłem kolejne 70.000zł i opłaciłem koszty notarialne ok. 900PLN. Reszta (ponad 60.000zł) ma być zapłacona przy podpisaniu umowy docelowej.

Warunek zawarcia umowy sprzedaży był tylko jeden: jeśli ANR nie bedzie chciała zakupić działki.

5. Dostałem odpowiedź z ANR, że nie są zainteresowani.

6. Na sobotę mamy umówionego notariusza, ale sprzedawca coś przebąkuje o dodatkowych pieniądzach.

[ania1719508426]

Na sobotę mamy umówionego notariusza, ale sprzedawca coś przebąkuje o dodatkowych pieniądzach.

 

Niech sobie przebąkuje. Jeśli nie stanie w sobotę do aktu to idziesz z umową prosto do komornika po egzekucję z zadatku. Nie musisz mieć wyroku sądu - wystarczy notarialna umowa warunkowa.

[szpclab]

 

Niech sobie przebąkuje. Jeśli nie stanie w sobotę do aktu to idziesz z umową prosto do komornika po egzekucję z zadatku. Nie musisz mieć wyroku sądu - wystarczy notarialna umowa warunkowa.

 

Powiedz mu to przed sobotą.

[voytequez]

 

Niech sobie przebąkuje. Jeśli nie stanie w sobotę do aktu to idziesz z umową prosto do komornika po egzekucję z zadatku. Nie musisz mieć wyroku sądu - wystarczy notarialna umowa warunkowa.

 

Powiedz mu to przed sobotą.

 

Nie będę z nim rozmawiać, pogadamy u notariusza, a jak nie to w sądzie, gdyż chcę tą działkę za umówioną kwotę.

AMEN

[sys]

i dobrze!...nie ma to tamto teraz będzie wymyślał, że podatek potem, że jeszcze na jakiegoś grilla

...też przeszedłem coś takiego jednak na 24h przed popisaniem umowy przedwstępnej ... cena wzrosła o 20000zł... nie miałem wyjścia za bardzo ponieważ niczego dobrego nie ma w pobliżu... jakby to zrobił po umowie w życiu bym się nie zgodził... dorośli są czasem jak dzieci, nie zbadają rynku i potem podbijają, i podbijają...

...a tak "OT" to mój znajomy miał taki przypadek...kilka lat temu miał zamiar kupić uroczy domek na uroczej ulicy od uroczych państwa...cena 100tys... potem kilka grilów i tak jakby niewiadomo skąd cena skoczyła do 130tys...znajomy tak był napalony, że machnął ręką i mówił że robi to dla rodziny... kilka dni spokoju i uroczy pan powiedział, że nie sprzeda za mniej niż 160tys bo ma innego klienta który daje 170tys...oczywiście bzdura na kółkach ale kolega i mimo, że miał nerwa nie wycofał się...u notariusza tuż przed wzięciem długopisu w rękę uroczy państwo naradzają się i ...mówią, że nie sprzedają za mniej niż 210tys.zł. ....

...musieli bardzo szybko opuszczać biuro notarialne ...nawet notariusz był bardzo oburzony ...

...teraz po latach jak czasem tam przejeżdżamy śmieje się i mówi, że tylko rzeźnik tak naprawdę zarobił czasem widzimy jak stoją bryki na obcych rejestracjach a kierowcy niosą reklamówki z kiełbachą ... auta się zmieniają ale jak widać kiełkasa jest wieczna...

...no tacy czasem potrafią być ludzie...nic tylko lać

[pi0tr]

wydaje mi się że Cię ładuje na te 3500. Powiedz że więcej nie dasz. Nie sądzę aby odstąpił od sprzedaży - musiałby oddać Ci 80.000 PLN. Pisałeś że nie ma kasy - potrzebował zadatek .....

Masz umówionego notariusza - jak kolo kombinuje wyślij mu listem poleconym za potwierdzeniem odbioru zawiadomienie o miejscu, dacie i godzinie podpisania umowy koncowej żeby nie zarzucił Ci że to Ty nie wywiązałeś się z umowy przedwstępnej.

 

powodzenia.

[Zbigniew Rudnicki]

A nauczka z tego płynie taka :

Żadnych umów przedwstepnych z zadatkiem, czy zaliczką.

Od razu kupować notarialnie.

[voytequez]

A nauczka z tego płynie taka :

Żadnych umów przedwstepnych z zadatkiem, czy zaliczką.

Od razu kupować notarialnie.

 

To jest jeszcze inna sprawa.

Też tak chciałem.

Ale dochodzi prawo pierwokupu przez ANR przy zakupie gruntu. Skutkuje to tym, że umowa sprzedaży może być zawarta tylko pod ustawowym warunkiem, że Agencja nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu.

[Kiełek]

A nauczka z tego płynie taka :

Żadnych umów przedwstepnych z zadatkiem, czy zaliczką.

Od razu kupować notarialnie.

Tak to sobie można przy gotówce...

[sSiwy12]

Zawsze istnieje możliwość podpisania przed notariuszem umowy warunkowej - w omawianym przykładzie warunkiem jest, że ANR może odkupic (lub jeśli nie odkupi)

[voytequez]

Zawsze istnieje możliwość podpisania przed notariuszem umowy warunkowej - w omawianym przykładzie warunkiem jest, że ANR może odkupic (lub jeśli nie odkupi)

przedwstępną)

 

Ale ja taką umowę (notarialną umowę sprzedaży warunkowej) już podpisałem i dostałem odpowiedź z ANR że nie jest zainteresowana.

I interesuje mnie co mogę zrobić jeżeli sprzedający będzie chciał zmienić kwotę - mimo, że ta kwota jest na umowie warunkowej (i nie chodzi mi o umowę przedwstępną)

[sSiwy12]

Umowa warunkowa jest normalną umową sprzedaży ( w tym przypadku).

Różnica jest tylko taka, że aby wydać przedmiot sprzedaży musi być spełniony określony warunek - a ten został spełniony. Aby zmienić zapisy Umowy potrzebna jest zgoda obu stron. Jesli sprzedający nie wywiąże się z obowiązku przeniesienia aktu własności, zgodnie z zapisami w akcie notarialnym, to możesz swoich praw dochodzic sądownie i to skutecznie - z dodatkowymi kosztami dla sprzedającego.

Praktycznie wygląda to tak, że obie strony są związane Umową.

Pozdrawiam

[voytequez]

Umowa warunkowa jest normalną umową sprzedaży ( w tym przypadku).

Różnica jest tylko taka, że aby wydać przedmiot sprzedaży musi być spełniony określony warunek - a ten został spełniony. Aby zmienić zapisy Umowy potrzebna jest zgoda obu stron. Jesli sprzedający nie wywiąże się z obowiązku przeniesienia aktu własności, zgodnie z zapisami w akcie notarialnym, to możesz swoich praw dochodzic sądownie i to skutecznie - z dodatkowymi kosztami dla sprzedającego.

Praktycznie wygląda to tak, że obie strony są związane Umową.

Pozdrawiam

 

Dziękuję za powyższe wyjaśnienia. Zobaczę co wyjdzie jutro u notariusza.

[voytequez]

MAM TĄ DZIAŁKĘ - dzięki Bogu.

Sprzedawca nalegał, ale nie miał ŻADNYCH ARGUMENTÓW na powiększenie umówionej ceny.

Dziękuję za wszystkie porady.

AMEN