budowa domu na dwóch działkach geodezyjnych

[Nasty]

Cześć,

 

Byłbym zobowiązany gdyby ktoś mógł mi podzielić się swoją wiedzą i powiedzieć czy można dostać warunki zabudowy i pozwolenie na budowę domu który stałby na granicy dwóch działek.

Oczywiście jestem albo dokłądniej będę przy dobrych wiatrach właścicielem obu działek.

 

Sprzedający podzielił dużą parcelę na 7 mniejszych, wydzielił drogę wewnętrzną a ja mam zamiar kupić dwie z nich sąsiadujące ze sobą.

Facet dostał warunki zabudowy na dużej działce dla celów podziału na 7 domów.

 

Powiedziano mi że dla celów budowy muszę się wystarać o nowe bo działki będą (po podziale) mieć inne numery więc i nowe warunki trzeba co zresztą jest mi na rękę.

 

Mój plan to wybudować trzy domy jeden po drugim na dwóch działkach ale wtedy jeden musiałby stanąć na granicy dwóch działek.

 

Jeżeli można budować to byłoby super. Jeżeli nie to prawdopodobnie jestem skazany na podział i scalanie i potem pewnie znowu podział jednej dużej powstałej ze scalenie jednej z dwóch działek kupionych na początku i części drugiej.

 

Proszę o info jeżeli ktoś wie coś na ten temat.

Z góry dzięki za pomoc.

 

Pozdrawiam Nasty

[aga81]

można budować dom na dwóch działkach, ale ten dom musi stać przynajmniej z 0,5 m na drugiej działce. jeżeli tak nie będzie to musi być te 3 m od granicy (sciana bez okien i drzwi) lub 4 m (ściana z oknami i drzwiami). może być jeszcze tak, że postawisz dom w granicy, ale na tej drugiej działce musi stać dokładnie taka sama kopia budynku co na pierwszej działce (i też w granicy, może to być np. bliźniak) z tego co przeczytałam to chcesz wybudować 3 domy - musisz między nimi zachować zachować te odległości co podałam. ale w sumie to nie wiem jaka powinna być odległość między domami na tej samej działce - to musiałbyś dowiedzieć się Starostwie Powiatowym, pod które podlegają te działki. Najlepiej w sumie byłoby udać się do nich i ich zapytać, bo to oni będą wydawać pozwolenie, a jak wiadomo w Polsce w każdym urzędzie jest inaczej. Więc moja rada to udaj się do SP i tam Ci dokładnie powiedzą co i jak i napisz co Ci powiedzieli, żeby zaspokoić moją ciekawość

[janaro]

"Facet dostał warunki zabudowy na dużej działce dla celów podziału na 7 domów."

To co opisałeś to jest to jeden ze sposobów podzielenia działki gdy nie ma planu zagospodarowania.

 

"Powiedziano mi że dla celów budowy muszę się wystarać o nowe bo działki będą (po podziale) mieć inne numery więc i nowe warunki trzeba co zresztą jest mi na rękę."

Tu wydane warunki będą wystarczajace dla właścicieli nowych działek.

 

"Mój plan to wybudować trzy domy jeden po drugim na dwóch działkach ale wtedy jeden musiałby stanąć na granicy dwóch działek."

W tym przypadki będziesz musiał wystąpić o nowe warunki dla tych dwóch działek

[piejar]

Ja mam postawiony dom na działce, która składa się z dwóch mniejszych. Obydwie są i będą moje. Niczym się nie przejmowałem i nikt mi nie robił żadnych problemów z tego powodu. Jeżeli Ty chcesz budować w celu sprzedaży to moim zdaniem musisz porozdzielać te działki tak, aby przyszli klienci nie kupowali jakichś "ułamków" tylko jedną chałupę z określoną jedną, lub kilkoma całymi działkami.

[Nasty]

Dzięki serdeczne wszystkim!

 

Aga81

Czy mogłabyś powiedzieć mi z czego (z jakich przepisów) wynika te 0,5m które dom musi stać na drugiej działce?

Ja zrobiełem już prawie doktorat w tej sprawie ale niczego nie znalazłem ani w ustawie o zagospod. przestrz ani w gospodark. nieruchomość, pr. budowl ani w rozporządzeniach do nich.

Co do starostwa to pewnie tak sie skończy ale spróbuję sie jednak dowiedzieć jak najwięcej bo jak to w urzędzie lubią wciskać kit. Jak nie wiedzą - jeszcze mi powiedzą że się nie da a tak to może delikatnie ich "naprowadzę" tak czy siak jak nie ma przepisu na te 0,5m to zrobią co zechcą.

 

janaro

Tak zgadza sie planu nie ma a sprzedający starał sie o takie warunki właśnie dla celów podziału.

Rozumiem z tego co napisałeś że jeżeli budowałbym dwa domy to wystarczą mi warunki zabudowy, które dostał sprzedajacy ale jeżeli trzy to muszę mieć nowe bo zmienią sie wszystkie odległości. Tylko dalczego to pieprzone rozporządzenie mówi o 3/4m od "granicy działki" i to mnie martwi.

Jak sie przyczepią to powiedzą ze nie spełniam tego wymogu i nie dadzą warunków.

 

piejar

Lejesz miód na moje serce. Czyli dali Ci bez problemów warunki i pozwolenie na budowę na nieruchomości w skład której wchodzą dwie działki geodezyjne i na granicy postawiłeś dom? Proszę odpowiedz, czy Twój dom stoi na obu działkach po kawałku, czy na jednej a ta druga to tylko ogród?

 

Późniejszy podział to sprawa oczywista w kontekście sprzedaży ale na to byłby czas podczas budowy. Gdyby dom mógł stanąć na dwóch działkach to i ta sprawa byłaby łatwiejsza bo "odkroiłbym" po kawałku z każdej z dwóch pierwotnie kupionych działek i zrobiłbym z tych wydzielonych kawałków trzecią pomiędzy nimi i nie trzebaby jej nawet scalać w jedną bo po co skoro budynek juz byłby wybudowany. Sprzedałbym dom stojący na dwóch działkach po kawałku na każdej, plus owe dwie działki powstałe o odkrojenia po kawałku pierwotnych działek. Cała operacja wyglądałaby tak że dwa prostakąty pierwotnie kupionych działek przylegające do siebie krótszymi bokami zamieniłbym na 3 kwadraty sąsiadujące ze sobą z tym że ten środkowy składałby sie z dwch prostokątów powstałych z okrojenia pierwotnych działek.

 

DZIĘKI SERDECZNE WSZYSTKIM ZA POMOC !

Wszelkie wskazówki i komentarze mają dla mnie nieocenioną wartość.

Pozdrawiam

Nasty

 

P.S. Na pewno napiszę jak to sie skończyło ale transakcja dopiero za miesiąc bo sprzedający za granicą.

[aga81]

strzeliłam te 0,5 m ale jeżeli chcesz postawić 1 budynek na dwóch działkach to musi on stać na dwóch działkach. W granicy nie możesz, chyba, że tak jak napisałam wcześniej, ale z tego co widzę nie chcesz bliźniaka, tylko 3 niezależne od siebie domki. Najlepiej będzie jak podzielisz najpierw działki,a potem na tych działkach postawisz domy z zachowaniem 3 lub 4 metrów od granicy. I tak np. chcesz postawić dom o szer. załózmy 10 m - to działkę musisz mieć szerokości 18 m (po 4 m z każdej strony działki - ściany z otworami) lub 17 (z 1 strony 3m, z drugiej 4m) lub 16 m (z obu stron po 3 m - ściany bez otworów). Trudno tak mówić jak się nie widzi mapki, bo nie wiem jaką masz szerokość tej działki i czy te 3 domki, po podziele działki na mniejsze, zmieszczą się tam.

 

3 m i 4 m nie przekroczysz w żadnym wypadku.

 

Można jeszcze w sumie wystąpić o odstępstwo od warunków technicznych (żeby odl. była mniejsza niż 3 m) ale musiałaby to być ściana bez otworów napewno, a poza tym zgadzają się w szczególnych przypadkach (gdy, np. na działce nie ma miejsca na inną lokalizację budynku).

 

Ja, tak ja już powiedziałam wcześniej, podzieliłabym najpierw działki a potem stawiała budynki, a nie odwrotnie

[Nasty]

Cały problem w tym że te podziały trwają a ja chciałbym zacząć budowę i w tzw "międzyczasie" załatwić podziały w trakcie budowy.

Jak poźniej będę dzielił działki to oczywiście odlegości będą większe niż te minimalne wymagane przez przepisy budowlane. Domy zmieszczą sie bez problemu tylko czy pozwolą budować ten jeden w środku "okrakiem" na granicy bo wtedy działki wyszłyby w fajne kwadraty w sam raz na 3 domki.

Pozdro

Nasty

[piejar]

Nasty - musze dokładnie sprawdzić w projekcie ale na 100% jestem pewien, że pytałem o to architekta przy adaptacji projektu i mówił, że nie ma znaczenia czy dom jest na dwóch czy na jednej. Potwierdzam też, że żaden z urzędników nie wspomniał o tym temacie. Jest to mój teren i cześć. Przecież działki można łączyć i dzielić. Inna kwestia to koszty tych czynności i czas który pochłaniają.

[Jadziek]

z podzialem dzialek moze byc potem problem jesli nie beda spelnialy wymagan obecnego planu

np. u mnie w gminie dzialka musi miec minimalnie 1200 m2 i 25 m frontu

[janaro]

Przecież działki można łączyć i dzielić. Inna kwestia to koszty tych czynności i czas który pochłaniają.

Wcale nie jest łatwo łączyć działki które powstały w wyniku podziału-rozp.o ewidencji gruntów reguluje ten temat.

[Nasty]

Dzięki wszystkim

 

piejear, byłbym zobowiązany gdybyś mógł to sprawdzić w swoich dokumentach.

Nabrałem trochę więcej optymizmu, co do tego że jednak jest nadzieja że nie będą robić problemu.

Jeżeli natomiast Twój budynek stoi na jednej z działek a jeszcze do tego w przepisowej odległości od granicy, a druga to tylko ogród to niestety nadal problem pozostaje.

No jest jeszcze czarny scenariusz, że to, co w Twoim urzędzie przeszło bez problemów wcale tak nie musi wyglądać u mnie.

 

Co do podziału to nie ma planu zagospodarowania więc wszystko zależy od decyzji urzędasa.

 

Zgadzam się że połącznie nie jest wcale łatwe dlatego te „100 pytań do”. Cała procedura jest znacznie bardziej skomplikowana i długotrwała niż przy zwykłym podziale, wymaga min. uchwały rady gminy.

Dlatego chcę postawić dom na dwóch działkach bez konieczności ich scalania przed tym.

 

Przejrzałem przepisy

OZPORZĄDZENIE MINISTRA ROZWOJU REGIONALNEGO I BUDOWNICTWA z dnia 29 marca 2001 r.w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

 

§ 9. 1. Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.

2. Sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:

1) wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,

2) są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

 

Reguluje tylko kwestię techniczną jak się ewidencjonuje działki.

 

USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zawiera w dziale III dwa rozdziały jeden Podziały nieruchomości drugi Scalanie i podział nieruchomości.

Te sprawy są mniej więcej jasne.

 

Gorzej z tą cholerną budową na dwóch działkach, z których każda jest za mała, aby zmieścił się tam budynek.

Prawo budowlane:

Art. 4. Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Art. 5. 1. Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:

odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej;

 

Ale prawo budowlane nie mówi co to jest działka budowlana i tu jest problem bo ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

§ 12. (7) 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

 

I tu jest mowa o granicy z sąsiednią działką budowlaną.

 

Definicja działki budowlanej jest w

STAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

12) "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;

 

Żeby wyjaśnić, co jest, co trzeba odnieść się do

USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

1) nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności;

3) działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej;

3a) działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;

 

I tu jest pies pogrzebany, działka gruntu ma być „niepodzielona” - czy to oznacza jednorodność geodezyjną nie jest nigdzie wyjaśnione. Poza tym tu jest inna definicja niż w ust o zagospodarowaniu przestrz.

Ust o zagospodar. daje nadzieję ze jednak można skoro działką budowlaną może być także nieruchomość gruntowa, która może wg mnie składać się z dowolnej liczby działek ewidencyjnych.

 

Ale kto wie co powiedzą urzędasy, a jak im pokażę swoją argumentację to nikt nie będzie chciał tego słuchać bo łatwiej jest powiedzieć „nie”.

 

Jeżeli nie zanudziłem was tymi wywodami i chciało się je wam przeczytać i macie jakieś doświadczenia w tej kwestii to będę zobowiązany za wszelkie komentarze.

 

Pozdrawiam i dziękuję za dotychczasową wymianę poglądów.

Nasty