Podział działki + budowa domu. Czy tak się da?

[dudi82]

Witam Państwa

 

Na początku uprzedzam, że jestem tutaj nowy, niedoświadczony a przede wszystkim zupełnie ciemny w sprawach budowlanych więc proszę o wyrozumiałość.

Zgłaszam się do Państwa z paroma pytaniami. Powiedzmy, że mam działkę (rysunek 1). Działka jest podłużna, nieregularna i usytuowana pod kątem do drogi. Działkę chcę podzielić na 3 części tak jak na rysunku 2 i budować się na działce 1 a 2 i 3 sprzedać. Mam już upatrzony projekt domu, który miałby 15,5m szerokości i 9,1 m głębokości. Planuje z bocznych ścian wywalić okna (moim zdaniem są zbędne) więc szerokość działki musiałaby wynosić 21,5m (tak, by po obu stronach domu były po 3m odstępu).Niestety działka po odjęciu 3m na planowaną drogę (dojazd do działek 2 i 3) będzie miała 20m. Jak zatem należy liczyć odstęp do granicy działek? Po lewej stronie 3m ale ile po prawej? Czy liczyć odległość do planowanej drogi czy do krańca działki za drogą? Droga będzie przebiegała przez działkę nr1 – będzie wykonana jej kosztem więc chyba mogę tą drogę traktować jako moją działkę i budować się bliżej niż 3m do drogi? A może mogę się budować bezpośrednio przy tej drodze? Czy prawo pozwala w ogóle na zrobienie takiej drogi dojazdowej do tych działek za moją? Czy ta droga pozostaje częścią mojej działki czy tak jakby „oddaje” ją miastu? Ile taka droga musi mieć szerokości? Ja liczę, że miałaby 3m ale czy tyle wystarczy? Co z działkami 2 i 3? Czy nie lepiej sprzedać je jako jedną dużą działkę? Co z przyłączami? Ciągnąć je do działki nr 1 najkrótszą drogą czy lepiej ciągnąć instalacje pod planowaną drogą, tak, by ułatwić późniejsze uzbrojenie działek 2 i 3? Czy takie ułatwienie zwiększy znacząco cenę działek 2 i 3, które będą sprzedane?

Mam nadzieje, że moje pytania są dość zrozumiale napisane. Z góry dziękuje za zainteresowanie się tematem.

 

 

http://www.prenet.pl/~trax220/obrazki/rysunek.JPG

[oskar0259]

Ustalenie, czy na Twoim terenie jest plan zagospodarowania, czy teź nie, pozwoli na odpowiedż na przynajmniej część pytań.

Jeśli jest - weż wypis z gminy - tam będą ustalenia, m.in. co do mozliwości podziału.

Jeśli nie ma - wystąp do gminy o warunki zabudowy i opinię w sprawie podziału działki.

[dudi82]

Dokładnego planu zagospodarowania nie mam ale ze strony Urzędu Miasta ściągnąłem plan całej Częstochowy w dość słabej rozdzielczości i z tego co widzę na tej mapie, to wspomniana działka jest oznaczona jako "tereny zamieszkałe jednorodzinne", natomiast za działką nr 3 planowana jest droga i gazociąg (z tego co wiem planowane były już ... 30 lat temu ... i pewnie prędko nie powstaną bo na ich trasie już pobudowali się ludzie).

Na razie próbuje uzyskać jak najwięcej odpowiedzi bez nakładów finansowych (wypis i wyrys z planu kosztuje 200zł). Jeśli na obecnym etapie ktoś jest pewien że ta inwestycja nie ma sensu to szkoda by było wywalić 200zł w błoto.

Głównie jednak nurtuje mnie sprawa z obowiązkowymi odległościami od granicy działki do budynku. Czy jeśli za granicą działki będzie droga to odległość budynku od granicy może być mniejsza niż 3m?

[janaro]

Jeżeli droga bedzie wydzielona działką to odległości posadowienia budynku mierzy się od tej granicy. Z Twojej wypowiedzi wynika że jest jednak plan zagosodarowania terenu, więc chcąc niechcąc jeżeli masz zamiar podzielić teren to będziesz musiał wystapić o wypis z planu.

[Jadziek]

3 m na droge to malo, moze byc problem bo na takiej drodze 2 auta sie nie mina itp.

co do samego podzialu to te dzialki jakies male wyjda, a teraz chyba nie wyznaczysz mniejszej niz... (sprawdz planie) np. u mnie 1200 m2

[dudi82]

Jadziek - wiem, że na takiej drodze 2 auta się nie miną ale przecież miasta pełne są takich uliczek (nawet ta, na której obecnie mieszkam a jest to droga między blokowiskami). Ulica przecież nie będzie ruchliwa a jedynie prowadząca do 1 max 2 działek.

Co do wymiarów działki to rysunek jest dość niedokładny i nieproporcjonalny. Narysowałem go tylko w celu zobrazowania sytuacji. Działka nr 1 miałaby wymiary 20m x 40m i większej nie potrzebuje – no chyba że prawo określa wielkość działki i 800m2 to za mało. Natomiast działkę 2 i 3 sprzedałbym ewentualnie jako całość.

janaro - oczywiście wiem, że bez planu się nie obędzie i o plan do gminy wystąpię w swoim czasie. Na razie teoretyzuje sobie bez niego .

[janaro]

Jadziek - wiem, że na takiej drodze 2 auta się nie miną ale przecież miasta pełne są takich uliczek (nawet ta, na której obecnie mieszkam a jest to droga między blokowiskami). Ulica przecież nie będzie ruchliwa a jedynie prowadząca do 1 max 2 działek.

Co do wymiarów działki to rysunek jest dość niedokładny i nieproporcjonalny. Narysowałem go tylko w celu zobrazowania sytuacji. Działka nr 1 miałaby wymiary 20m x 40m i większej nie potrzebuje – no chyba że prawo określa wielkość działki i 800m2 to za mało. Natomiast działkę 2 i 3 sprzedałbym ewentualnie jako całość.

janaro - oczywiście wiem, że bez planu się nie obędzie i o plan do gminy wystąpię w swoim czasie. Na razie teoretyzuje sobie bez niego .

No własnie nawet nie wiadomo jaka powierzchnia minimalna działki musi być po podziale, a co jeżeli np będzie 1000m.kw lub więcej. Całe rozważania idą do kosza

[oskar0259]

Dudi

Skoro szkoda Ci pieniędzy na wypis i wyrys, to przynajmniej ustal (ustna informacja nic nie kosztuje) czy rzeczywiście dla tego terenu jest aktualny miejscowy plan zagospodarowania.

A jeśli chodzi o mapę, którą znalazłeś, to nawet jeśli informacje na nią naniesione są aktualne (tzn. plan obowiązuje), to na pewno nie są kompletne - brak opisu m.in. z podstawową informacją, o której pisze Janaro - dopuszczalna powierchnia działki, linia zabudowy itp.

A może jest to mapa do studium zagospodarowania gminy (miejskiej Częstochowa)? Wtedy nie jest ona dla Ciebie żadną podstawą do snucia jakichkolwiek planów i kalkulacji biznesowych.

[dudi82]

Zanim pójdę po plan zagospodarowania muszę wyprowadzić sprawy własnościowe działki a to może potrwać wieczność (a może i do tego plan będzie potrzebny - sporo nauki przede mną). A nawet nie wiedziałem, czy jest sens się za to brać dlatego pytałem Was. Sorki, że zawracam d... bez konkretnych danych na temat działki ale tak jak pisałem w tych sprawach jestem ciemny a dzięki wam przynajmniej już wiem, że na wypisie z planu będzie mowa o drodze dojazdowej i możliwościach podziału działki.