Zakup domu niewpisanego do księgi wieczystej

[duck]

Jest to mój pierwszy post więc chciałem wszystkich serdecznie przywitać i z góry podziękować za udzielone rady.

Mój problem jest następujący: mam na oku domek jednorodzinny (ok. 120m2+garaż) wybudowany w połowie lat '80 ubiegłego wieku. Niestety był on wybudowany bez pozwolenia na budowę, a plany domu "zaginęły". Domek ten nie jest również uwzględniony w księdze wieczystej. Właściciel płaci za dom podatek od nieruchomości, ma odbiór instalacji gazowej i kominów. Dom jest naniesiony na mapki geodezyjne. W związku z zaistniałą sytuacją mam kilka pytań:

1. czy można dokonać do księgi wieczystej wpisu nieruchomości będącej samowolą bez jej uprzedniej legalizacji?

2. czy mogę kupić od właściciela nieruchomość w takim stanie jak jest, a później sam dokonać legalizacji nieruchomości i załatwić wpis do księgi (oczywiście zapłaciłbym właścicielowi mniej o koszt legalizacji samowoli)?

3. jaki może być koszt legalizacji takiej nieruchomości?

 

Chciałbym mieć na uwadze kilka możliwych rozwiązań zanim zacznę biegać po urzędach. A domek jest ładny i ładnie położony więc nie chciałbym go "odpuścić".

 

Jeszcze raz z góry dziękuję za wszelkie sugestie.

[agnieszkakusi]

hmm, nie wiem jak to jest z samowolą budowlaną i czy ulega ona np.przedawnieniu. oby nie było tak, że zaczniecie "grzebać" w temacie i właścicielowi karzą rozebrać dom

[duck]

hmm, nie wiem jak to jest z samowolą budowlaną i czy ulega ona np.przedawnieniu. oby nie było tak, że zaczniecie "grzebać" w temacie i właścicielowi karzą rozebrać dom

Właśnie dlatego chcemy się drogami mniej oficjalnymi dowiedzieć ja sprawa wygląda od strony formalnej. Z tego co znaleźliśmy na forum, to zalegalizowanie budynku z lat '80 jest mniej kosztowne i prostrze niż nowych budynków.

[Nefer]

Legalizacja samowoli budowlanej

Opublikowany: 25.05.06

 

Proces legalizacji samowoli budowlanej określony został w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (Dz.U. 00.106.1126). Zgodnie z jej przepisami powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

 

Jeżeli jednak budowa:

 

jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem – właściwy inspektor wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

W postanowieniu, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

 

zaświadczenia organu właściwego w sprawach ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu o zgodności obiektu z przepisami, o zagospodarowaniu przestrzennym,

4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi,

oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, wydaje się decyzję o rozbiórce. Natomiast jeśli inwestor, jeśli spełni wymagane prawem obowiązki, występuje z wnioskiem o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.

 

Nadzór budowlany, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:

 

zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na to postanowienie przysługuje zażalenie.

W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w powyższych punktach, inspektor nadzoru budowlanego nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję, nakazującą rozebranie budowli. Decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej.

 

Inwestor samowoli budowlanej zobowiązany jest do zapłaty tzw. opłaty legalizacyjnej. Opłata legalizacyjna to zgodnie z cytowaną ustawą pięćdziesięciokrotność iloczynu stawki opłaty S, współczynnika kategorii obiektu budowlanego K i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w zależności od wielkości obiektu może on wynosić od 1 do 2.5) Współczynniki i kategorie zostały określone w tekście ustawy z 27 marca 2003 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane

 

W razie spełnienia wymagań, właściwy organ wydaje decyzję:

 

o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót, albo

o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

W decyzji, nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

 

Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością wynikającą z przepisów szczególnych, organy:

 

Inspekcji Ochrony Środowiska,

Państwowej Inspekcji Sanitarnej,

Państwowej Inspekcji Pracy,

Państwowej Straży Pożarnej – o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

oryginał dziennika budowy,

oświadczenie kierownika budowy:

a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

 

b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,

 

oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,

protokoły badań i sprawdzeń,

inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

W razie zmian nie odstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia, należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.

Inwestor jest obowiązany zawiadomić właściwy organ o zakończeniu robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, w terminie 14 dni od dnia ich zakończenia.

 

Zawiadomienie, stanowi wezwanie właściwego organu do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli.

 

Właściwy organ wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Właściwy organ może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.

 

Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor.

 

Należy zaznaczyć, że legalizacja obiektów będzie możliwa tylko wtedy, gdy do wejścia w życie nowelizacji prawa budowlanego (11.07.2003 r.) nie wydano ostatecznej decyzji o nakazie rozbiórki. Jeśli jednak w tym czasie doszło do stwierdzenia nieważności decyzji lub wznowienia postępowania, będzie można starać się o legalizację samowoli.

 

Zasad powyższych nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe. Oznacza to, że jeśli budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed 1995 rokiem, stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane. W takim przypadku budynki wzniesione bez wymaganych pozwoleń muszą być rozebrane, jeśli znajdują się na terenie nie przeznaczonym pod zabudowę, bądź jeśli powodują niebezpieczeństwo dla zdrowia i życia ludzi lub są uciążliwe dla otoczenia.

 

 

 

A może sam właściciel się tym zajmie zanim Ci sprzeda...

[duck]

Dzięki za odpowiedź!

 

 

Legalizacja samowoli budowlanej

(...)

Zasad powyższych nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe. Oznacza to, że jeśli budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed 1995 rokiem, stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane. W takim przypadku budynki wzniesione bez wymaganych pozwoleń muszą być rozebrane, jeśli znajdują się na terenie nie przeznaczonym pod zabudowę, bądź jeśli powodują niebezpieczeństwo dla zdrowia i życia ludzi lub są uciążliwe dla otoczenia.

 

Czyli na szczęście w przypadku "mojego" budynku ma zastosowanie ten krótki akapit.

 

A może sam właściciel się tym zajmie zanim Ci sprzeda...

 

Trochę mi zależy na czasie. W niedalekiej perspektywie rodzi mi się potomek, a ja bym chciał przed tym dom wyremontować. Dosyć długo szukaliśmy z żoną właściwego obiektu i stwierdziliśmy, że ten nam się podoba. Nurtuje mnie jeszcze pytanie czy mogę kupić działkę z domem niewpisanym do księgi wieczystej...

[Nefer]

Wiesz, kupić możesz wszystko Na mojej działce też stoi ruderka, nigdy ni eukończona budowla, nigdy nie odebrana ( za niskie fundamenty i nadzór nie dopuścił chyba w 1958). Ruderka jest na mapach. I nic.

Nie wiem natomiast co będzie dalej... jak rozumiem załatwisz kwestię domu ( samowoli) nastąpi odbiór itd i wtedy możesz go wpisać. Większość z budujących kupuje działki bez domu ( i nie ma go w KW) a potem stawiają dom i on się w KW pojawia... chyba ... to część jeszcze przede mną więc nie wiem