Szeregówka samemu, czy razem?

[stachu_r]

Witam,

Mam pytanie do uczonych w prawie budowlanym.

Początkowo zadałem to pytanie w innej sekcji, ale ta jest chyba bardziej trafiona.

Mam działkę świetnie nadającą się na zabudowę szeregową (ok. 5-6 segmentów). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka ma symbol MN/u czyli jest pod zabudowę jednorodzinną z usługami i urządzeniami towarzyszącymi. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje również zabudowę bliźniaczą i szeregową – ale występuje tutaj problem, że jest w nim napisane, że min. wielkość działki przy takiej zabudowie to 5 arów - a przy pięciu segmentach wychodzi mi średnio 4.8 ara. Aby budowa była opłacalna musi być tam postawione 5 segmentów (tak sobie wykalkulowałem). Stąd pytania:

 

1) czy dostanę pozwolenie na szeregówkę na takiej działce – która będzie kiedyś tam wspólną własnością właścicieli.

 

2) Jeśli tak – to czy będzie do w dalszym ciągu szeregówka, czy może już budynek wielorodzinny.

 

3) czy jeśli będzie taka możliwość, czy można jakoś bez podziału działki – stanowić prawo do użytkowania fragmentów tej ziemi poszczególnym właścicielom.

 

 

Teraz mam 2 pomysły, albo wspólnota mieszkaniowa (małe ryzyko - chyba), albo buduję samodzielnie (tu biorę sam ryzyko, ale zarabiam) stąd pytania:

 

1) czy mogę założyć np. „wspólnotę mieszkaniową” i wspólnymi siłami budować ten budynek (innymi słowy – czy może być wspólnota mieszkaniowa bez domu) 

 

2) drugi pomysł jaki chodzi mi po głowie, żeby znaleźć chętnych popodpisywać z nimi umowy przedwstępne, próbować ten budynek samodzielnie wybudować i segmenty posprzedawać. Na część budowy prawdopodobnie znalazł bym inwestora (ale tylko na część) – może druga od właścicieli w jakieś zaliczce, może jeszcze jakiś kredyt. Czy muszę być developerem żeby zrobić coś takiego? (może to science-fiction)

 

Jak macie jakieś inne sugestie, to również bym o nie prosił.

Dzięki serdeczne za wszelką pomoc i pozdrawiam,

Rafał

[mynia_pynia]

To trochę źle wykalkulowałeś, bo opłaca się nawet wybudowanie jednego domu i sprzedaż.

Tak samo musi sie kalkulować budowa czterech, zwłaszcza że to jeden projekt, te same materiały, może nawet jedna ekipa.

[stachu_r]

To trochę źle wykalkulowałeś, bo opłaca się nawet wybudowanie jednego domu i sprzedaż.

Tak samo musi sie kalkulować budowa czterech, zwłaszcza że to jeden projekt, te same materiały, może nawet jedna ekipa.

 

To możliwe, ale chyba nie napisałem tego jasno, że w najgorszym razie interesuje mnie wybudowanie takiej szeregówki, żeby mieć bez dopłacania do tego interesu jeden segment za darmo (chociaż, kiedy przejął bym cały problem związany z budową to może bym jeszcze oprócz tego coś zarobił). Przy 4 segmentach wydaje się być trudne do zrobienia, może możliwe, ale przy 5 to już jest bardzo realne.

Intersuje mnie wykończenie domu w stanie developerskim, czyli w zasadzie wszystkie materiały te same i myślę, że ta sama ekipa.

Pozdrawiam,

Rafał

[mynia_pynia]

A gdzie ta budowa, bo ja mieszkam we Wroclawiu, i koszt budowy powiedzmy jednej szeregówki w stanie deweloperskim (pod wrocławiem) o powierzchni 100m2 to koszt około 200tys (bo wszystko od jednego projektu, do hurtowo kupujesz materiały, bo jedna ekipa umówiona na całość budowy)

A ceny domów gotowych (nowych) pod klucz to kokoło 400 - 600 tyś, więc zysk na szeregówce jednej będziesz miał około 80-90%

[stachu_r]

A gdzie ta budowa,...

 

To budowa w Opolu. Koszt jednego segmentu ten sam – może trochę większy, bo planuje około 130m^2. I mogę go sprzedać w takim stanie za 300-350 tyś. Do tego trzeba założyć, że może będę musical obniżyć cenę, jeśli będę wymagał znacznej zaliczki na początku (bo w końcu tyle kosztuje dom który stoi, a nie fundamenty „z obietnicą”, że będzie więcej).

Pozdawiam,

Rafał

[Kkrol]

O ile się orientuję, to nowe szeregówki w Opolu kosztują: ul. Stawowa - stan surowy zamknięty, ok. 150 m2 - niespełna 280 tys. i trudno się je sprzedaje, a przy ul. Partyzanckiej, 100 m2, (ze stolarka wewnętrzną, jedna łazienka z tzw. białym montażem, druga bez, działka 3,5 ara, kostka brukowa przed domem itp.) - 220 tys., w tej samej lokalizacji 1/2 bliźniaka kosztuje 260 tys. Oczywiście, wpłaty są w transzach, po każdym etapie budowy - odpowiednia kwota. Na wtórnym i owszem 130 m2 kosztuje od 370 tys. w górę, ale są to lokale od razu do zamieszkania, z wyposażeniem typu szafy Komandor, wykafelkowane, sciany czy to wytapetowane czy odmalowane, po prostu wykończone. Niemniej, jeśli jest już działka, to wydaje mi się, że da się wybudować cztery szeregówki za pieniądze trzech inwestorów - początek budowy finansując z pieniędzy za 3 działki po 4,5 ara. Poza tym w Opolu za Politechniką jest wybudowane osiedle domków, które powstało dzięki wspólnej budowie pracowników naukowych politechniki. Nie wiem dokładnie, czy stworzyli spółdzielnię (wtedy ryzyko kosztów budowy ponoszą wszyscy) czy wspólnotę, ale myślę, że gdyby do nich dotrzeć to podzieliliby się dośwaidczeniem.