mieszkalny czy mieszkalno-usługowy

[Aldona Kościanek]

Właśnie czekam na decyzje o warunkach zabudowy składane na obiekt mieszkalno-usługowy. Nie wiem jednak, czy lepiej by nie było aby wybudowała dom mieszkalny a potem zaadaptowała parter na sklep spożywczy. Przeraziły mnie przepisy i wymagania. Co lepsze?? proszę o radę. Może są jakieś obejścia?

[edytkazet]

do późniejszej zmiany sposobu uzytkowania tez bedą Ci potrzebne takie same uzgodnienia więc to chyba lepiej odrazu zrobić

[bladyy78]

Rob odrazu na mieszkalno uslugowy bo potem trzeba ponownie wystapic o nowe warunki zabudowy i zrobic projekt przebudowy z mieszkalnego na uslugowy a to napewno wyniesie Cie o wiele wiecej i dwa razy bedziesz tracici nerwy i pieniadze.

[aru]

tyle, że podatek od nieruchomości usługowej będziesz płacić od razu z 10x większy

[edytkazet]

co prawda to prawda

[jarek_bolo]

Witam

 

Odkopuję stary wątek, ale stoję dokładnie przed tą samą decyzją.

Czy starać się o pozwolenie na budynek mieszkalny, a potem parter przekształcać w usługówkę czy od razu ciągnąć to jako mieszkalno-usługową budowę?

 

Projekt na 99% będzie taki:

http://projekty.muratordom.pl/i_projekt?IdProjektu=1223

 

Na górze pełnoprawne mieszkanie o powierzchni około 90m2, a na dole jedna duża przestrzeń z 3 wjazdami.

Planuję docelowo otworzyć: myjnię, wulkanizację i sklep z olejami i filtrami z wymianą na miejscu.

 

Gmina ma już Plan Zagospodarowania Przestrzennego i moja działka ma typ: mieszkalno-usługowy. Dokładnie są zapisy mówiące, że może być prowadzona działalność gospodarcza nie wykraczająca poza granice działki, dopuszcza się rozdzielne budynki mieszkalne i usługowe.

Inne posesje, które mają w planie przeznaczenie tylko mieszkalne, mają zapisane, że działalność dopuszczona, ale w budynku mieszkalnym i nie wykraczająca poza niego.

 

Projekt, który upatrzyłem na upartego pewnie pod oba plany by podpadał, ale mniejsza.

 

I teraz plusy i minusy dwóch opcji.

 

1. Wystąpienie o pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowego:

+ nie muszę robić potem przekształceń żadnych

+ od razu mogę startować z działalnością

- więcej papierkologi do załatwiania aby rozpocząć budowę

- problemy z kredytem hipotecznym, są jakieś zapisy mówiące, że nie może mieć powierzchnia usługowa więcej niż 30%

 

 

2. Wystąpienie o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego:

+ standardowa procedura

+ brak przeszkód w przypadku kredytu hipotecznego

- cała procedura zmiany przeznaczenia części budynku

- blokada w rozpoczęciu prowadzenia działalności czyli po prostu brak dodatkowego źródła dochodu jak najwcześniej to możliwe

 

 

Skłaniam się ku drugiej opcji ze względu na utrudnienia z kredytem, który muszę zaciągnąć na jakieś 80% inwestycji.

Czy w przypadku gdy MPZP nie jest przeszkodą muszę się obawiać tej całej procedury zmiany przeznaczenia części budynku?

 

Oczywiście budując dom formalnie jako mieszkaniowy w praktyce przygotowywał bym go na bezproblemową zmianę przeznaczenia, czyli przyłącze kanalizacyjne z separatorem, w środku wykończenia odpowiednie do planowanej działalności, itd.

Wtedy ta procedura przekształcania powinna pójść gładko, minus taki, że pewnie trzeba by projektanta, żeby formalnie przeprojektował budynek na usługowy. Chyba, że można by wykorzystać mapki z naniesionymi kanalizacjami i separatorami, które będą narysowane do pierwotnego pozwolenia na budowę?

Albo inaczej, wybierając drugą opcję projekt zaadoptować tak, że przeszedł by również dla pierwszej opcji.

[aspect]

osobiscie skłaniałbym sie ku opcji nr 1. Faktem jest że banki standardowo nie chce kredytowac (kredytem hipotecznym) nieruchości mieszkalno-usługowych, gdzie część usługowa przekracza 20-25% całosci. Ale nie jest to wykluczone. Skieruj swoje kroki do PKO BP, ale nie ograniczaj sie do tylko do jednego oddziału. W PKO wiele zalezy od dyrektora danego oddziału, bo nie wszystkie sa wpiete do centralnego systemu decyzyjnego (tzw. CAK). Zapytaj w oddziale, w którym chciałbys skladać wniosek czy wydaja decyzje kredytowe na poziomie oddziału czy tez wysyłaja do CAK. Jesli to drugie to sobie odpuść. Szukaj do skutku. Jesli kwota będzie istotna, to będzie im zalezało zwłaszcza w mniejszych oddziałach połozonych poza centrum (wszyscy maja plany )

Opcja druga wcale nie musi byc łatwiejsza. W bankach analityk patrzy czesto na charakter nieruchomosci opisany w projekcie. A z niego może jasno wynikac że nieruchomośc jest mieszkalno-usługowa

 

próbuj jeszcze w dombanku (nie jest tanio ale elastycznie)

 

pozdrawiam i powodzenia

daj znac jak wyszedł Ci rekonesans po bankach

[labas1]

Mieszkalno-usługowy chyba będzie lepszą opcją.

Kredyt dostaniesz bez problemu w PKO BP.

Można część usługową wrzucić w koszty.

[jarek_bolo]

Dzięki za odpowiedzi.

Kilka dni minęło, popytałem po urzędach i poczytałem co nie co w necie i rzeczywiście wybór pada na opcję 1 czyli wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowego. Będzie po prostu szybciej, a wcale nie drożej i nie trudniej, bo w przypadku opcji 2 i tak musiał bym starać się o zmianę przeznaczenia części nieruchomości, a to cała procedura praktycznie jeszcze raz: adaptacja projektu, uzgodnienia różne bhp, p.poż, sanepid.

Planuje otworzyć m.in. myjnię samochodową i niestety obowiązuje mnie też pozwolenie wodnoprawne, operat (1500-2000zł) :/

 

Dzisiaj mam dzień wolny i idę zrobić tour po bankach, co prawda najchętniej związał bym się z Nordea (mój bank od zawsze) lub PKO BP, zobaczymy jakie będą oferty. Wstępnie dzwoniąc dowiedziałem się, że jeśli powierzchnia usługowa przekracza 30% to też dają kredyt mieszkaniowy, hipoteczny, ale na nadwyżkę ponad to 30% trzeba wykazać środki własne, więc nie powinno być tak źle.

 

Mam jeszcze w zanadrzu wariant z pożyczką hipoteczną w Nordeii, jest to droższa opcja (prowizja 3%, oprocentowanie też ciut większe), ale super elastyczna, nie wiąże mnie umowa, że muszę skończyć inwestycję w 24 miesiące, nie muszę przedstawiać faktur, przyjmować kontroli z banku, itd.

Mogę np. wykończyć tylko dół budynku by uruchomić działalność, a część mieszkalną wykańczać sukcesywnie już środkami z biznesu jeśli wypali, a jak nie wypali to nie zostanę z dużym kredytem na karku. Porównam oferty, wrzucę w arkusz kalkulacyjny i zobaczymy.

 

Zaciekawiła mnie też odpowiedź kolegi labas1 o wrzuceniu w koszty części usługowej.

Tak się składa, że od lipca mam właśnie zarejestrowaną działalność gospodarczą, bo próbowałem szczęścia w interesach, ale ponieważ nie szło za dobrze to zawiesiłem ją z dniem 1 listopada.

Czy mimo zawieszenia mogę zbierać faktury i potem wrzucić to w koszty?

Czytałem w necie, że VAT można odliczać proporcjonalnie do udziału powierzchni usługowej w całym budynku. A nawet cały VAT jeśli ewidentnie dany materiał budowlany czy usługa ma związek tylko z tą częścią usługową budynku.

Tylko tutaj znowu gruz, bo nie jestem VATowcem :/

Muszę zapytać o to gdzieś na forum księgowo-podatkowym.

 

Będę meldował co i jak.

[dusia2006]

uważaj jeszcze na rozporządzenie w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko

§ 3. 70) http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20050920769

ten punkt przed zmiana brzmiał inaczej http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20042572573

wg mnie będziesz musił mieć decyzję środowiskową, a czy będziesz musiał zrobić raport to będzie wynikać z opinii czy uzgodnienia nie pamiętam RDOŚ i chyba sanepidu.

sprwdź to w gminie bo ew. decyzję musisz mieć przed PnB

[jarek_bolo]

uważaj jeszcze na rozporządzenie w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko

§ 3. 70) http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20050920769

ten punkt przed zmiana brzmiał inaczej http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20042572573

wg mnie będziesz musił mieć decyzję środowiskową, a czy będziesz musiał zrobić raport to będzie wynikać z opinii czy uzgodnienia nie pamiętam RDOŚ i chyba sanepidu.

sprwdź to w gminie bo ew. decyzję musisz mieć przed PnB

 

Dzięki Dusia za zwrócenie na to uwagi.

 

Ale czy na pewno musiał? Ten §3 mówi, że mogące wymagać, ale nie wymagające. Pytanie od czyjego uznania to zależy.

Tylko mniejsza, bo znalazłem następne rozporządzenie z roku 2007, które zmienia to z 2005 roku i w tym § 3 pkt 70 wprowadza się zdanie: "... z wyjątkiem myjni i stacji kontroli pojazdów".

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20071581105

 

Do tego z roku 2007 doszedłem klikając w link "Akty zmieniające" na stronie rozporządzenia z 2004r, tego głównego co wyszczególnia te przedsięwzięcia.

 

Z uwagi na powyższe czy wciąż sądzisz, że mogę wymagać decyzji środowiskowej i/lub raportu oddziaływania na środowisko??

 

Relacje z tourne po bankach, które w zasadzie nie było napiszę później

[dusia2006]

dobrze że sprawdziłeś, sorry za nieaktualne przepisy

nie jestem pewna ale wulkanizacja chyba się załapuje

jeśli tak, to decyzja środowiskowa na 100* a czy raport będzie konieczny tego nie wiem, to są jak wiesz tzw "mogące"

i sprawdź w planie zagospodarowania czy nie są przypadkiem wykluczone te "przedsięwzięcia", czasem już w ustaleniach ogólnych jest taki zapis

[jarek_bolo]

dobrze że sprawdziłeś, sorry za nieaktualne przepisy

No co Ty, i tak pokazałaś kierunek i możliwe dodatkowe punkty do załatwiania PnB.

 

nie jestem pewna ale wulkanizacja chyba się załapuje

jeśli tak, to decyzja środowiskowa na 100* a czy raport będzie konieczny tego nie wiem, to są jak wiesz tzw "mogące"

i sprawdź w planie zagospodarowania czy nie są przypadkiem wykluczone te "przedsięwzięcia", czasem już w ustaleniach ogólnych jest taki zapis

Nie powiem, że nie myślałem o wulkanizacji (i punkt sprzedaży filtrów i oleju z wymianą na miejscu), ale to ewentualnie w późniejszym okresie, jak już oddam budynek do użytku.

 

W takim starym chyba raczej artykule: http://www.bhp.org.pl/Article1081.html jest taki obrazek, który pokazuje, że mogę wystąpić z wnioskiem do gminy o wydanie zakresu opracowania raportu środowiskowego http://www.rzeczpospolita.pl/teksty/firma_070515/firma_a_7-1.F.jpg

Muszę złożyć taki wniosek i zobaczyć co napiszą, może uda się bez raportu, bo jeśli ceny za niego są podobne jak za operat wodnoprawny to trochę będzie szarpać po kieszeni.

 

Czytając dalej ten artykuł wychodzi, że rzeczywiście decyzja środowiskowa pewnie będzie wymagana, bo jest wymóg, że wydaje się ją starając się o pozwolenie wodnoprawne, a to ponoć muszę mieć na myjnię :/

Po nitce do kłębka...

Oby tylko ten operat środowiskowy nie był potrzebny.

 

i sprawdź w planie zagospodarowania czy nie są przypadkiem wykluczone te "przedsięwzięcia", czasem już w ustaleniach ogólnych jest taki zapis

Wykluczone nie są. Zapis w planie mam dokładnie taki:

...ustala się, że przeznaczeniem podstawowym terenu jest zabudowa mieszkaniowa

jednorodzinna i usługowa (usługi różnego typu np. gastronomiczne, hotelowe,

handlu oraz drobnego rzemiosła);

Mam nadzieję, że żaden urzędnik nie zinterpretuje tego w sposób wykluczający moje plany (myjnia samochodowa ręczna na starcie, a potem może podstawowy serwis samochodowy).

 

Masakra, jak się tak zagłębić w te przepisy to... się odechciewa.

Na forach czytałem, że ludzie po 30 miesięcy czekali na wszystkie papiery aby móc stawiać warsztat samochodowy :/

Mam nadzieję, że to są jakieś skrajne przypadki.

[dusia2006]

zwróć uwagę, że załapuje się stacja obsługi samochodów, wg mnie wulkanizacja to chyba to. Może być problem, rozporządzenie nie określa obsługi jakich samochodów to dotyczy, czyli mogą być TIR-y też i zaczynają się schody, bo decyzja środowiskowa może być skarżona przez tzw "strony".

No i pozwolenie wodnoprawne dla myjni...

 

A co do wniosku o zakres raportu. To Ciebie nie dotyczy, bo Twoja inwestycja ew. należałaby do tych, które mogą wymagać raportu. Występując o decyzję środowiskową dostaniesz informację czy raport jest wymagany czy nie.

O decyzję możesz wystąpić do gminy w każdej chwili, nawet jutro, dopiero po wystąpieniu dowiesz się czy czeka Cię raport i czy jakiś sąsiad protestuje, przynajmniej będziesz wiedzieć na czym stoisz. Nie wiem czy działki w sąsiedztwie są zabudowane, ale moim zdaniem im jest tam mniej mieszkańców (budynków mieszkalnych) tym większa szansa na Twoje zamierzenie.

Generalnie uważam, że plan jest źle zrobiony, nie wolno tak mieszać mieszkaniówki z nieokreślonymi usługami, bo to rodzi straszne konflikty międzysąsiedzkie.........ale to tak na marginesie

i powodzenia życzę

[jarek_bolo]

Dzięki Dusia za zaangażowanie w mój wątek.

 

Ja dzisiaj podzwoniłem jeszcze tu i ówdzie, znowu trochę inaczej patrzę na to wszystko.

Mądrzy i cwani ludzie z branży budowlano-projektowej radzą by składać wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowego, ale wstępnie wymyślić jakiś rodzaj usług nieobwarowany żmudnymi pozwoleniami i wymogami co do decyzji czy pozwoleń różnych (wodnych, środowiskowych).

Wtedy skompletowanie dokumentacji potrzebnej by dostać PnB nie zajmie długo i można na podstawie wydanego PnB zacząć budowę.

Nie stoi się w miejscu.

Ale projekt trzeba zaadaptować tak aby można było bez problemu już w trakcie budowy starać się o te czasochłonne, wymagane dla danej działalności pozwolenia.

 

Urzędowi nic do tego, że ja część usługową projektuję sobie jako garaż, a we wniosku o PnB napiszę, że będę skręcał długopisy w tym garażu. Ważne by przeznaczenie budynku zostało zatwierdzone jako usługowe, a jakie usługi tam będą to już można przecież zmieniać (oczywiście w ramach planów oraz przepisów i jeśli nikt nie oprotestuje), ale grunt, że można zacząć budowę i nie czekam biernie na te uzgodnienia.

 

Co do mojej działki to zabudowa jest bardzo rzadka, od lewej strony mam 100m do sąsiada, a od prawej 50m.

W moim MPZP są strefy MN/U (najpierw mieszkaniowe i ja mam taką), ale też U/MN czyli najpierw usługi.

Nie mniej ja działalności prowadzonej w garażu nie uważał bym za uciążliwą tym bardziej, że działki i tak leżą przy głównej drodze przelotowej i to ta droga jak by aż się prosi by uruchamiać przy niej jakieś działalności gospodarcze, bez przeginania w postaci hal, fabryk.

[jarek_bolo]

... ciach

daj znac jak wyszedł Ci rekonesans po bankach

 

A teraz o tym rekonesansie po bankach, którego de facto nie było :/

 

Uderzyłem na początku do swojego banku (Nordea) i tam przesiedziałem koło godziny, ale za to Pani przedstawiła produkt co się nazywa Linia Hipoteczna (linia kredytowa w koncie pod zastaw nieruchomości), który idealnie trafił w moje potrzeby, a że przy okazji spełnionych jest kilka innych warunków (m.in. złoty klient) to może nie opłacać mi się szukać podobnego produktu w innych bankach.

Otwiera się to na 30 lat przy czym przez pierwsze 10 lat nie musimy spłacać kapitału, tylko same odsetki.

Prowizja od tego produktu to 1%, a kwota jaką można dostać to maks 60% wartości nieruchomości już wybudowanej, którą zastawiamy (mi pomogą rodzice). Na oprocentowanie kredytu składa się marża w wysokości 3% (dla złotego klienta, dla nie złotego 3,50%) + w tym początkowym okresie 10 lat WIBOR 1M czyli na obecną chwilę 3,55%, wtedy oprocentowanie wyjdzie 6,55%. Po okresie 10 lat przeskakujemy już na obowiązkową spłatę kapitału i na WIBOR 3M i faktem jest, że dopiero tutaj zaczyna być ten produkt droższy o jakieś 0,4-1% (klient złoty czy nie) od kredytu mieszkaniowego z powodu mniejszej marży tego ostatniego.

Są inne banki, np. w PKO BP gdzie hipoteczny kredyt mieszkaniowy dostał bym bez prowizji (trzeba zaliczyć udział w targach budowlanych) i na procent około 6,40%, ale dla mnie ta Linia Hipoteczna jest lepsza dlatego, że ja buduję budynek mieszkalno-usługowy gdzie powierzchnia usługowa to 56% całości powierzchni i tutaj zaczynają się schody dla kredytów mieszkaniowych, które dopuszczają udział tylko 30% powierzchni usługowej.

 

Linia Kredytowa ponad to stawia mniej rygorystyczne warunki.

Transze wypłacamy sobie jak chcemy i kiedy chcemy. Środki przeznaczamy na dowolny cel, nie musimy poddawać się kontrolom, przedstawiać faktur, spieszyć się z budową domu by zdążyć w 24 miesiące, oddawać domu do użytku w całości.

 

Generalnie ma się taki komfort jak by się budowało za własne środki.

 

Jeśli nie dostrzegam jakichś wad do bardzo proszę o pokazanie ich.

[jarek_bolo]

Ależ oczywiście że tak najprościej, sądziłam, że taką konkretną działalność chcesz prowadzić, będziesz pod to projektować i budować, masz na oku jakieś skorzystanie z dopłat UE itp. jeśli Ci nie zależy to jasne, po co sobie komplikować życie

 

Nie wiem czy się zrozumieliśmy, działalność konkretną w postaci myjni, wulkanizacji to wciąż chce robić, projekt też wybrany i adaptowany tak by bez problemu uzyskać wymagane zezwolenia i decyzje na taki rodzaj działalności. Jednak chwilowo oszczędnie będę dysponował "prawdą" by uzyskać pozwolenie na budowę. W tym wszystkim najważniejsze chyba jest to by przeznaczenie budynku od początku było usługowe, a to jakie się usługi prowadzi to się przecież zmienić może w trakcie budowy z różnych powodów (sytuacja na rynku np.).

Urząd nie może mi zabronić składania długopisów w garażu z łatwo zmywalną podłogą, kanalizacją technologiczną (separator), wentylacją mechaniczną, itd.

 

Dla mnie do czasu z rozmowy z "ludźmi z branży" oczywiste to takie nie było.

Chciałem uczciwie i szczerze od razu jak trzeba wszystko zrobić, ale niestety po raz kolejny się okazuje, że u nas trzeba kombinować

[dusia2006]

Ależ to nie żadna kombinacja, ja tylko uważam że to Cię w przyszłości nie ominie, chyba że się zmienią przepisy

i już nie zaśmiecam Ci wątku, powodzenia