opłata adiacencka

[andrzej74]

W podanym poniżej orzeczeniu NSA znajduje sie odpowiedz na pytanie jednego z forumowiczów:

 

2001.05.29 wyrok NSA II SA/Po 336/00 ONSA 2002/3/118

w Poznaniu

 

Właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej, nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia (art. 144 i 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).

[andrzej74]

A tu wyciąg z uzasadnienia wyroku:

"...Równocześnie należało uwzględnić szczególny charakter obciążenia obowiązkiem uiszczenia opłaty adiacenckiej. Treść art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wiąże obowiązek uiszczenia opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej. Warunkiem powstania obowiązku zatem jest uzyskanie przez zobowiązany podmiot korzyści w postaci wzrostu wartości nieruchomości. Nie można więc odmówić trafności argumentacji skarżących, że korzyść taką uzyskała osoba, która była właścicielem nieruchomości w okresie, gdy wybudowano urządzenie. Należało przy tym uwzględnić, że umowa sprzedaży ma charakter odpłatny, co oznacza, iż wartość przedmiotu sprzedaży znajduje ekwiwalent w postaci ceny. Jak z tego wynikało, sprzedawca nieruchomości uzyskał ekwiwalent korzyści wynikającej z wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, nabywca natomiast nie tylko korzyści nie uzyskał, lecz poniósł koszty wzrostu wartości nieruchomości w obrębie uiszczonej ceny.

Przedstawione argumenty przemawiały za oceną, że właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na mocy umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej, nie jest zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia.

Przedstawiony pogląd będzie miał i ten skutek dla dalszego postępowania, że prawidłowe zastosowanie prawa materialnego wymagać będzie dokonania jednoznacznych ustaleń, czy i kiedy doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, której stroną byli skarżący. Dotąd bowiem ustaleń takich nie dokonano, mimo że skarżący zaoferowali dowody w tym zakresie.

Odrębną kwestią pozostawała ocena skutków upływu czasu od dnia zakończenia modernizacji drogi powodującej wzrost wartości nieruchomości. Organy obu instancji z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 k.p.a. nie dokonały jednoznacznych ustaleń, kiedy nastąpiła modernizacja drogi, a w szczególności co do daty odbioru technicznego robót budowlanych równoznacznej z zakończeniem budowy. Brak takich ustaleń utrudniał prawidłowe zastosowanie przepisów prawa materialnego i wyłączał jednoznaczne zajęcie stanowiska przez Sąd. Zebrany w sprawie materiał i stanowisko organu odwoławczego sugerowały, że modernizacji drogi dokonano w 1996 r. Chociaż ustawa o gospodarce nieruchomościami wchodziła w życie z dniem 1 stycznia 1998 r., Sąd nie dopatrzył się argumentów za tym, by odstępować od reguły opierania decyzji na stanie prawnym obowiązującym w chwili jej wydawania. Rozważać zatem należało stosowanie art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić przed upływem 3 lat od dnia modernizacji drogi (...). Przewiduje zatem niemożność wydania decyzji przez organ administracji publicznej bez istnienia obowiązku po stronie osoby zobowiązanej (...).

Użycie przez ustawodawcę terminu "ustalenie opłaty adiacenckiej" (...) sprawia, że art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami należało rozumieć jako wyłączający możność wydania decyzji ostatecznej po upływie określonego w tym przepisie czasu od wskazanego zdarzenia. Ustalenie opłaty bowiem oznacza ostateczne zakończenie postępowania w tym przedmiocie, a zatem wydanie decyzji ostatecznej (G. Bieniek i inni: Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, 1996, s. 180). W konsekwencji zagadnienie skutku upływu czasu określonego w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami należało oceniać według stanu z chwili wydawania decyzji ostatecznej."

[tacim]

Dzięki jesteś Wielki.

[tacim]

No i po wizycie w UM.....

Pani z usmiechem na ustach dała mi do zrozumienia, że sprawa musi skończyć się w sądzie, gdyż nie mogą tej opłaty pobrać od byłej właścicielki.

[andrzej74]

No i po wizycie w UM.....

Pani z usmiechem na ustach dała mi do zrozumienia, że sprawa musi skończyć się w sądzie, gdyż nie mogą tej opłaty pobrać od byłej właścicielki.

 

Można się było tego spodziewać, z praktyki wiem, że organy samorządu terytorialnego jak i administracji państwowej za nic mają sobie orzeczenia sądów zapadłe w pdobnych sprawach, no cóż wdając się w proces nie wydają "swoich" pieniędzy. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że SKO i WSA nie będą odmiennego zdania jak sąd w Poznaniu. A swoją drogą warto skorzystać z pomocy adwokata i pociagnąc ich trochę kosztami zastępstwa procesowego po kasie. Powodzenia.

[citizen]

a co w takim przypadku:

gmina scaliła pola, podzieliła na działki budowlane, zobowiazała się w ciągu 3-ech lat wybudować infrastrukturę i podjęła uchwałę o opłacie adiacenckiej. Ceny działek po podziale wzrosły o ok.200%. Infrastuktura powstanie w przyszlym roku.

Czy jeżeli teraz kupię jedną z działek na tym terenie to opłata adiacencka przejdzie na mnie, czy pozostaje w gestii osoby która miała teren w trakcie przekształcania. To sprzedający ma wymierną korzyść ze wzrostu cen działek na tym terenie. Ja kupuję już po cenach rynkowych tak jakby ta infrastruktura już była, chociaż de facto powstanie w przyszłym roku.

 

To jak to jest kto ma zapłacić opłatę adiacencką?

[tacim]

Nie znam się na tym aż tak dobrze bo sam walczę z tematem, ale powiem Ci tak jak dla mnie to będziesz płacił. Jak zrozumiałem ceny działek poszły w górę 200% po podziale i ma na to wpływ koniunktura na rynku. Jak Gmina zrobi infrastrukturę to biegły z zakresu wyceny nieruchomości podniesie Ci wartość działki i od tego walną Ci opłatę. No chyba, że przed sądem będziesz w stanie wykazać, że cena działek poszybowała bo gmina miała w zamiarze wykonać infrastrukturę a wydaje mi się to bardzo cięzkie do zrobienia. Chyba, że w akcie notarialnym jakiś desperat weźnie to na siebię.

[citizen]

Nie znam się na tym aż tak dobrze bo sam walczę z tematem, ale powiem Ci tak jak dla mnie to będziesz płacił. Jak zrozumiałem ceny działek poszły w górę 200% po podziale i ma na to wpływ koniunktura na rynku. Jak Gmina zrobi infrastrukturę to biegły z zakresu wyceny nieruchomości podniesie Ci wartość działki i od tego walną Ci opłatę. No chyba, że przed sądem będziesz w stanie wykazać, że cena działek poszybowała bo gmina miała w zamiarze wykonać infrastrukturę a wydaje mi się to bardzo cięzkie do zrobienia. Chyba, że w akcie notarialnym jakiś desperat weźnie to na siebię.

 

Ja trzymam się tego, że gmina zobowiązała się wykonać infrastrukturę do 2009 i zapisała to w uchwale już w 2006, więc ceny podskoczyły bo działki zostały przekwalifikowane z rolnych na budowlane z zapewnieniem wykonania infrastruktury przez gminę. Tylko czy dobrze kombinuję to nie jestem pewien.

[tacim]

O to długo poczekasz bo jak w 2009 zrobią i maja 3 lata na ustalenie opłaty to hoho może już będę po wyrokach hehe.

[oskar0259]

Kochani, spokojnie z tymi opłatami (od wzrostu wartości). Nie ma takich argumentów, co do których nie można by przedstawić kontr(argumentów). Ściąganie opłaty z osoby, która nabyła nieruchomość po wybudowaniu określonego urządzenia jest typowym poszukiwaniem jelenia, który dołoży swoje pieniądze do następnych gminnych inwestycji ku chwale aktualnego wójta i rady gminy (aby mogli obdarzyć wszelkim dobrem następnych w kolejce "szczęśliwców". Moim zdaniem, w świetle sentencji przytoczonego powyżej wyroku jest to niemożliwe.

W praktyce: wycena dokonana przez gminę (czyli przez wynajętego przez nią rzeczoznawcę majątkowego) jest do obalenia w następnej instancji np. przez przedstawienie innej wyceny - rzeczoznawcy wynajętego przez zainteresowanego. Rzeczoznawca (jeden i drugi) musi "trzymać się" standardów zawodowych, tak więc będzie możliwe ustalenia poziomu realnego, a nie ustalonego na zlecenie gminy.

[citizen]

Oskar Ty jesteś mądry facet, napisz co o tym konkretnym przypadku sądzisz bo ja już sam nie wiem.

Zwróciłem się o opinię do prawnika i dostałem taką odpowiedź (wyrzuciłem nazwy miejscowości, żeby jacyś wiejscy urzędnicy ode mnie nie doktoryzowali się na tym przypadku jeśli go kiedyś znajdą w sieci):

 

Pytanie:

"W związku z zamiarem zakupu działki na terenie powstającego osiedla ........... w ............... zwracam się z prośbą o wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego kwestii opłaty adiacenckiej na tym terenie. Osiedle ............ to teren powstały w wyniku scalenia i podziału gruntów rolnych w ........... . Podział działek nastąpił na przełomie 2006/2007 zaś infrastruktura techniczna ma zostać wybudowana do końca 2009.

 

Zamierzam w 2007r. kupić od osoby prywatnej działkę przeznaczoną pod budownictwo jednorodzinne na terenie osiedla ............... . Osoba od której kupuję nieruchomość otrzymała ją w wyniku scalenia i podziału tego terenu. Posiada dla niej księgę wieczystą założoną w marcu tego roku.

 

Zgodnie z uchwałą ........... w .......... z dn. .............. Nr ................(cała uchwała znajduje się w dziale uchwały na stronie: .................) §5 pkt 1.: „Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału są zobowiązane do wniesienia na rzecz ................ opłat adiacenckich w wysokości 50% wzrostu wartości tych nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych”.

Wobec powyższego proszę o wyjaśnienie, czy w świetle przepisów prawa i powołanej wyżej uchwały obowiązek wniesienia na rzecz .............. opłaty adiacenckiej dotyczącej działki, którą zamierzam zakupić będzie leżał po stronie sprzedającego, który to otrzymał ją w wyniku scalenia i podziału tego terenu czy też po stronie kupującego tą nieruchomość, czyli mnie. "

 

Odpowiedź:

"Szanowny Panie;

W związku z brzmieniem art. 5 oraz art.1 pkt. 2 wynika, iż w art. 5 miano na myśli osoby, które otrzymały działki i były uczestnikami postępowania.

W związku z powyższym opłatę adiecencką zobowiązany jest uiścić sprzedający, chyba, iż postanowienie umowy będzie zobowiązywało Kupującego do uiszczenia tejże opłaty."

 

Drugie pytanie:

"Proszę jednak o wyjaśnienie czy mam rozumieć, że nie wpływa na to fakt, że w momencie mojego zakupu nie ma jeszcze na tym terenie infrastruktury technicznej, którą to gmina zamierza wybudować do 2009 roku?

Obawiam się, czy gmina nie zechce wyegzekwować właśnie ode mnie wniesienia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości kierując się tym, że w momencie mojego zakupu nie było tej infrastruktury a potem gmina ja wykonała i stwierdzą wzrost wartości mojej nieruchomości?

 

Odpowiedź:

"Nie wpływa na to fakt, iż w chwili obecnej nie ma jeszcze na nieruchomości infrastruktury. Uchwała wskazuje wyraźnie, iż zobowiązanym są osoby będące uczestnikami postępowania.

Dodatkowo nie zgodziłbym się z twierdzeniem, iż Pan jako Kupujący zyska na powstaniu infrastruktury, gdyż obecna cena nieruchomości (za którą Pan kupi nieruchomość) zakłada jej istnieje w najbliższej przyszłości."

 

Co o tym sądzisz Oskar?

[oskar0259]

Co o tym sądzę?

 

1. Zgadzam się z prawnikiem, że opłaty adiacenckie można wymierzyć tylko w stosunku do osób, które były uczestnikami tej "reaparcelacji" (nie używam nazwy "scalenia", bo najprawdopodobniej nie było to scalenie ze wszystkimi szykanami (uchwała rady gminy itp.) ale prywatne porozumienie między właścicielami sąsiednich nieruchomości. Opłatę powinien więc zapłacić sprzedający działkę (jeśli wójt wyda taką decyzję) w wysokości do 30 proc. wzrostu wartości (zmieniono w tym zakresie prawo - już nie 50 proc., gmina musi dostosować uchwałę do nowelizacji ustawy). Decyzja wójta wobec nabywcy działki jest bezskuteczna i musi zostać uchylona w II instancji.

Opłatę może kupujący zapłacić tylko wtedy, gdy zgodzi się na taką klauzulę w umowie sprzedaży.

2. Twoje obawy są, moim zdaniem, słuszne. Gmina może chcieć opłaty za wybudowanie infrastruktury, ale nie musi to być wysoka suma. Punktem wyjścia do obliczenia różnicy wartości będzie obecna i prognozowana (po wybudowaniu) wartość działki, Tak więc prawnik ma trochę racji pisząc, że "obecna cena nieruchomości (za którą Pan kupi nieruchomość) zakłada jej istnieje w najbliższej przyszłości." Ale nie do końca - tę nadwyżkę "sprzedażowej" wartości działki (jest ona obecnie realnie mniej warta, niż za nią płacą kupujący, ale mimo to kupują, bo przewidują, że w przyszłości ten zakup będzie nabierał jeszcze większej wartości, m.in. przez zmianę otoczenia) częściowo przejmie sprzedający (wykorzystując pęd do zakupu działek w tym miejscu).

Jak do tego podejdzie rzeczoznawca? Zapewne nie będzie bawił się w samodzielne określenie obecnej wartości nieruchomości, weżmie ją z aktu notarialnego sprzedaży (tej działki i innych w okolicy). A co do wartości po wybudowaniu infrastruktury raczej nie zaszaleje - do jakiego poziomu można bowiem wywindować cenę?

[citizen]

dziękuję Oskar za szybką odpowiedź, jak rozumiem z tą opłatą może być różnie, gmina może jakiejś ode mnie zażądać

Więc jak na razie pozostaje mi czekać na rozwój sytuacji.

Obawiam się nie odpuszczą i będą chcieli na maksa zarobić.

Pozdrawiam

[tacim]

To przynajmniej wiesz na czym stoisz ja kupując działkę powinienem przewidzieć, że 2 lata temu budowana była droga i będę musiał za nią zapłacić hehe. Tak swoją droga złożyłem na chwilę obecną pismo z wyjaśnieniami jak znam życie nie skończy się na odwołaniu do SKO. Jedno co mnie raduje to niska kwota opłaty bo to jeskieś 1,20zł za metr kwadratowy.

[tacim]

Maszyna działa dalej przyszły pisma o podanie czy opłata będzie uiszczona jednorazowo czy w ratach. Och te urzędy....

[..MD..]

citizen

 

czy te działki po scaleniu to Dąbrowa II w Kielcach,bo tak mi jakoś wszystko pasuje

[CuoreRosso]

witam

 

właśnie nałożono na moją osobę opłatę adiacencką. Gmina Łódź, podzieliłem 3000 metrów na 2 x 1350m plus 300m na drogę. Całość do zapłaty - uwaga Panie i Panowie - całe 1611 złotych. Myślałem, żeby to rozkładać na raty ale nie będę się wygłupiał. Musiałbym podpisac weksel in blanco, a mam awersję do tego dokumentu.

 

Tyle.

 

Aha, zapomniałem. Teraz urodziło mi się jeszcze pytanie, czy tą kwotę będę mógł odliczyć od podatku, w przypadku gdy dojdzie do sprzedaży jednej z działek?

Nieruchomość nabyta aktem darowizny, niestety po 31 grudnia 2006 roku, więc od całej kwoty uzyskanej na wolnym rynku odprowadzę całe 19% sumy zawartej w akcie notarialnym. Oczywiście można to pomniejszyć o koszty "włozone" w działkę przed datą sprzedaży. Ale czy opłata adiacencka też pod to podchodzi?

 

Mieliśmy budować się na całej działce ale rodzina, znajomi pukali się w głowę -kto to zagospodaruje i utrzyma. Doszliśmy do wniosku, że mieli rację i stąd ten podział. Wszystkiego się przewidzieć nie da.

[tacim]

A ja już dostałem decyzję o zapałacie opłaty. No i czas się odwołać do SKO zobaczymy co dalej. Oskar jest jeszcze inny wyrok NSA który mowi, że decyzja o opłacie adiacenckiej dotyczy osoby która jest obecnie właścicielem. Ale to się zobaczy. Wynalazłem jesze jeden numer w jednym w wyroków, iż opłacie nie podlegają grunty orne itd. Ja nie mam planu więc jest to grunt.

 

Art.92 pkt 2 mówi Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. jak dobrze zrozumiał Sąd jak i ja wystarczy sam wpis jako rola nie musi być użytkowane w taki czy inny sposób. No chyba, że się mylę. A czy ten kataster to są rejestry gruntów???

[tacim]

Ten wyrok który mówi o zapłacie opłaty adiacenckiej przez obecnego właściciela to NSA 1433/00. Lecz go nie mam bo w bazie brak a za przesłanie chcą kasę. Pozdrawiam Urzędników z NSA. Jest też inny wyrok który zbiera do kupy II SA/Po 336/00 i 1433/00 to IISA/Po 628/04. CuoreRosso mam pytanko czy twoja działka to zgodnie z wypisem i wyrysem grut rolny?

[CuoreRosso]

 

Moja działka to grunt rolny (V i VI klasa). Na działkę wydane są warunki zabudowy - dwa budynki jednorodzinne.