Najkorzystniejszy kredyt hipoteczny

[Gość Maurycy]

Witam! Chcę kupić domek jednorodzinny z rynku wtórnego. Mam już upatrzony za nieduże pieniądze. Posiadam 20% wkład własny i wyliczona zdolność kredytową. Który, według Was bank udzieli mi najkorzystniejszego kredytu? Może ktoś brał taki kredyt? Będę wdzięczny za wszelkie informacje.

 

Pozdrawiam Maurycy

[Gość]

Polecam MultiBank lub PKOBP SA

[Gość Ewa M]

Sprawdź BPH PBK - ostatnio robiłam porównanie ofert i ten wychodził najkorzystniej. Najlepszą walutą jest obecnie (oczywiście według mnie) frank szwajcarski - stabilny i niskie oprocentowanie. Przy braniu kredytu nie oglądaj się na kilka złotych opłaty dodatkowej. Ma to znaczenie tylko psychologiczne - przy kasie jaką musisz zapłacić w ciągu np. 15 lat naprawdę te sto złotych zniknie. Natomiast bardzo ważna jest możliwość darmowego (lub jak najtańszego) przewalutowania i opcjonalnie wcześniejszej spłaty kredytu. Trzeba również brać pod uwagę rodzaje zabezpieczeń wymaganych przez bank oraz sposób kontroli budowy. Niektóre są upierdliwe i mogą być drogą przez mękę, a przy okazji nieźle uszczuplić portfel.

[ez]

Co do BPH odradzam owszem tanio, ale trzeba zapłacić koszty wyceny nieruchomości to samo przy Multibank. W dodatku w BPH nie można wcześniej spłacać kredytu, jeżeli chciałbyś wpłacić np. dodatkowo 10 000 to za przeliczenie trzeba zapłacić i to nieźle.

Chyba najsensowniejsze warunki ma PKO BP, ale Spread wyższy niż w Multibank.

Kończąc to chyba ci zostaje Multibank w CHF

[dorkasz1]

Popieram ez w sprawie Multibanku. Pozytywnie mnie zaskoczyli, natomiast BPH... szkoda gadać.

[Gość]

Nie polecam brania kredytu we CHF, było to dobre rozwiazanie kilka lat temu, gdy kredyty złotówkowe były wysoko oprocentowane, obecnie oprocentowanie kredytów złotówkowych to 6,5 do 8 % a zapewne jeszcze spadnie (mowa oczywiście o kredytach mieszkaniowych). Frank szwajcarski wcale nie jest taki stabilny, w przeciągu dwóch lat kurs skoczył z 2,46 do 2,86 a więc o ponad 16 %, co dało 8 % rocznie plus oprocentowanie kredytu w wysokości średnio 4-6 %. Wobec czego roczny koszt kredytu we CHF w dwóch ostatnich latach wyniósł około 12-14 %. Takie jest moje zdanie ale decyzja należy do Was, zresztą wcale nie jest powiedziane, że kurs CHF dalej będzie rósł tak jak w dwóch ostatnich latach, może zacznie spadać, chociaż na to bym jednak nie liczył.

[tolek]

Nie polecam brania kredytu we CHF, było to dobre rozwiazanie kilka lat temu, gdy kredyty złotówkowe były wysoko oprocentowane, obecnie oprocentowanie kredytów złotówkowych to 6,5 do 8 % a zapewne jeszcze spadnie (mowa oczywiście o kredytach mieszkaniowych). Frank szwajcarski wcale nie jest taki stabilny, w przeciągu dwóch lat kurs skoczył z 2,46 do 2,86 a więc o ponad 16 %, co dało 8 % rocznie plus oprocentowanie kredytu w wysokości średnio 4-6 %. Wobec czego roczny koszt kredytu we CHF w dwóch ostatnich latach wyniósł około 12-14 %. Takie jest moje zdanie ale decyzja należy do Was, zresztą wcale nie jest powiedziane, że kurs CHF dalej będzie rósł tak jak w dwóch ostatnich latach, może zacznie spadać, chociaż na to bym jednak nie liczył.

[ez]

A ja przeliczyłam, że CHF musiałby kosztować około 3.80-4 zł żeby mnie kredyt kosztował tyle co w złotówkach. Poza tym 75% ludzi bierze teraz kredyt w CHF.

Jeżeli weźmiesz kredyt np. w Multibank przewalutowanie jest za darmo wówczas jeżeli CHF podskoczy za wysoko przewalutujesz a potem ewentualnie wrócisz z powrotem na CHF. Ale do tego trzeba mieć żyłkę hazardzisty.

Biorąc kredyt w CHF są mniejsze problemy ze zdolnością kredytową bo rata jest o wiele niższa.

Złotówki polecam tym którzy biorą mały kredyt na krótki czas.

[Ewa M]

Co do stabilności CHF - prosze nie pokazywać nominalnej zmiany ceny jako zmiany wartości realnej. Jak już porównywać to biorąc pod uwagę np. koszyk dóbr. Poza tym zmiana kursu walutowego a wysokość oprocentowania w danym roku to naprawde dwie różne sprawy. Przecież różnica kursowa to tylko np. 14% raty a 4% odsetek liczy się od całej kwoty kredytu.

Poza tym podejrzewam że naszym politykom będzie zależało na wejściu do strefy Euro a to oznacza, że kursy nie będą mogły się zbytnio wahać. Nie będzie też zbytniej inflacji. I oczywiście kolejnym wymogiem są tanie kredyty - te w rodzimej walucie, więc może kiedyś warto będzie przewalutować na Euro Niewątpliwie należy patrzeć ile kosztuje przewalutowanie w poszczególnych bankach.

Co do Multibanku to nie znam kompletnie ich oferty i chętnie się przyjrzę. W BPH nie ma opłaty za wcześniejszą spłatę, ale co do samych warunków spłąty wole sie nie wypowiadać bo nie brałam tam kredytu, a jedynie się przyglądam. Oprocentowanie mają zachęcające - 3,3%. Jeśli chodzi o wycene - fakt, trzeba ją mieć, ale to nie jest ogromny koszt patrząc na całość kwoty kredytu.

[ankats]

jeżeli CHF podskoczy za wysoko przewalutujesz a potem ewentualnie wrócisz z powrotem na CHF.

 

No raczej nie polecam przewalutowania na "górce", przeliczą Ci wtedy pozostałą do spłacenia kwotę bardzo niekorzystnie.

Ale ja też mam kredyt w CHF i póki co zdecydowanie (mimo kursu i obniżenia oprocentowania na złotówki) jest to opłacalne.

A do wzięcia jakiegokolwiek kredytu potrzebna jest u nas żyłka hazardzisty...

[ez]

W BPH nie ma opłaty za wcześniejszą spłatę całego kredytu, ale jeżeli chcesz spłacić część kredytu to musisz wpłącić minimum 5000 i wtedy minimum prowizji to 150zł inaczej pieniądze będą leżeć na nieoprocentowanym koncie.

 

Przy mojej analizie CHF brałam różne czynniki i jakby nie patrzeć opłaca się (a w dziedzinie analizy bankowej jestem specem)

[tdxls]

Ja biorę w LG Petro Banku w CHF (10 razy można przewalutować kredyt bez prowizji i spłacić wcześniej bez naliczania dodatkowych odsetek).

[tolek]

Pokazałem zmianę kursu CHF w stosunku do złotówki, która to w przeciągu dwóch lat wyniosła około 16 % podczas gdy średnio pensje wzrosły co najwyżej o poziom inflacji. Jeśli chcesz koszyk dóbr, proszę bardzo: w 2001 roku za 2000 zł można było kupić 813 CHF a w 2003 roku za 2080 zł (powiedzmy, że pensja wzrosła o 4%) kupisz już tylko 727 CHF. A różnica kursowa Ewo ma wpływ nie tylko na aktualną ratę ale i na pozostały do spłaty kapitał. Wyobraźmy sobie, że zawieszamy na rok spłatę kredytu w wysokości 50.000 zł.

wariant pierwszy (złotówkowy): po roku mamy do spłacenia 53.500 (50.000 x 7%)

wariant drugi (CHF): po roku mamy do spłacenia 55.750 (50.000 x 11,5%)*

* 11,5% ponieważ w ciągu dwóch ostatnich lat kurs CHF w stosunku do złotówki wzrósł o około 16 %, czyli 8 % rocznie plus 3,5% rocznego oprocentowania kredytu

A teraz czekam na wasze wyliczenia. Pozdrawiam.

[ez]

Bez urazy, ale wnioskowanie na danych historycznych na temat CHF przy założeniu oprocentowania 7% w ciągu minionych dwóch lat zawiera bardzo duży błąd. Poza tym CHF nie rósł liniowo, ale były miesiące z kursem 2,65 a i takie z kursem 2,85.

Dla mnie najprostsza i najszybsza analiza polega na

1. bierzesz ratę kredytu kapitałowo-odsetkową w złotówkach i w CHF

2. mnożysz raty przez liczbę rat i odejmujesz kredyt początkowy

3. Otrzymujesz koszt kredytu

4. Teraz zmieniając sobie wysokość CHF znajdujesz poziom CHF na którym koszty kredytu się zrównają i wtedy patrzysz o ile musi wzrosnąć CHF aby koszt kredytu przestał być opłacalny.

 

Przykład kredyt 200 000 oprocentowanie w zł 7% w CHF 3,5% (68965 CHF

) raty równe

Rata w zł. 1550,60 zł

CHF 399,97 czyli 1160 zł

Koszt kredytu w zł 172 143,49

we CHF 78 380,069 zł

 

 

Jeżeli CHF będzie kosztował 3,90 (wzrost o 1 zł czyli 35% !!!) koszty się wyrównają, czyli przewalutowywać trzeba gdy CHF będzie kosztował 3,80 uwzględniając spread, a uwzględniając ewnetualne stratyz okazji prowizji to przewalutowywałabym przy poziomie 3,60.

 

Różnica wynika również stąd, że przy CHF spłacamy więcej kapitału na początku (a już ideałem jest wzięcie rat malejących) niż przy złotówkach czyli pozostaje kapitałowo nam mniej do spłaty.

[tolek]

Wnioskowanie na podstawie danych historycznych ma sens bowiem pokazuje zachowanie się danej waluty w określonym czasie, a o jakich 7 % i o jakim błędzie mówisz nie mam pojęcia. Co z tego, że kurs nie rósł liniowo skoro ostatecznie pozostający do spłaty kapitał powiększył się o tę różnicę w kursie, to, że kurs nie rośnie liniowo ma znaczenia tylko dla wysokości poszczególnych rat. Skoro już mamy wytykać sobię błędy to moim zdaniem sporym błędem jest podpieranie się możliwością przewalutowywania, które ma na celu przede wszystkim uchronić kredytobiorcę przed spodziewanymi skokami waluty, przy czym to, o ile w danym czasie wzrósł kurs danej waluty obciąża kapitał kredytobiorcy. Podobnie błędem jest optowanie za kredytem w CHF dlatego, że większość ludzi bierze kredyt w CHF. Nie jest to żaden argument, raczej kontrargument bo większy popyt na daną walutę zwiększa jej kurs. Poza tym, moim zdaniem sytuacja w Polsce póki co nie jest zbyt pewna, wobec czego kredyt walutowy jest dość sporym ryzykiem.

Powiedzmy, że z tych 200.000 w CHF (oprocentowanie około 3,5%) spłaciłaś w ciągu roku 20.000 zł kapitału, zakładając, że rata kapitałowo-odsetkowa wyniosła około 2.250 zł (odsetkowa: 600 zł, kapitałowa 1.650). Np. 5% skok waluty spowodował, że kapitał w wysokości 180.000 wzrósł Ci do 189.000. zł, należy ten kapitał jeszcze zwiększyć o 3,5% oprocentowania co da 195.615, wobec czego jesteś w nieco lepszej sytuacji niż w punkcie wyjścia. Ta kwota byłaby nawet większa, bo dość pobieżnie ją wyliczyłem od kapitału 180.000, a przecież taki kapitał pozostałby dopiero po roku spłaty, a oprocentowanie i zmiana kursu wpływa na kapitał od momentu zaciągnięcia kredytu. Oczywiście teraz możesz przewalutować kredyt, ale to i tak nie zmieni zadłużenia, które wynosi 195.615 zł, tylko teraz już w złotówkach, uchroni Cię to natomiast od skoków waluty w następnym roku.

Przy wariancie złotówkowym (oprocentowanie powiedzmy 7%), z tych 200.000, przy takich samych ratach kapitałowo-odsetkowych, to jest 2.250 zł (odsetkowa: 1.150 kapitałowa 1.100), po roku spłaty zostaje 186.800 zł kapitału do spłaty.

 

Ale każdy niech sam kombinuje. Pozdrawiam.

[ez]

Ja zakładam przewalutowanie w sytuacji kryzysowej, nie ma co liczyć że oprocentowanie kredytów w złotówkach będzie spadać bardziej raczej pozostanie na obecnym poziomie tak jak w CHF. Jedyne ryzyko to ryzyko kursowe.

Jeżeli miałbyś przewalutowywać po roku czasu to nie ma sensu brać kredytu w CHF.

Przeliczyłam sobie i tak mi CHF wychodzi lepiej załóżmy że po 10 latach dochodzimy do poziomu 3,60 (chociaż naprawdę wydaje mi się to nierealne, wejdzie bowiem Euro) wówczas w złotówkach przy zaciągniętym kredycie mam do spłaty razem 187 622,31 zaś w CHF (48396,27) czyli 174 2265,70 czyli nadal nie opłaca się przewalutować to prawda, bo wtedy w złotówkach kapitału do spłaty mam 134 314.41 zaś w CHF (40 728,76 czyli 146 623,53). Przewalutowanie nastąpi niestety naszym kosztem, ale gdyby CHF osiągnął bardzo wysoki poziom w stosunku do kwoty wypłaty i kredyt w złotówkach z kosztami byłby niższy niż CHF z kosztami o kilikanaście tysięcy i perspektywy byłyby niepewne ja ryzykowałabym, ale ja mam dusze ryzykanta.

 

Ale generalnie to nasze analizy powinny uwzględnić jeszcze kurs Euro bo złotówka wymieni się na Euro i trzeba byłoby w złotówkach założyć jeszcze to ryzyko bo kto wie po jakim kursie i zmianę oprocentowania to kto wie, ja zostaję przy swoim CHF.

 

A już na pewno CHF jest bardziej korzystny dla ludzi, którzy zamierzają spłacać swój kredyt szybciej niż weług harmonogramu.

 

Prawdą jest, że środowiska bankowe są bardzo podzielone co do opinii na temat waluty kredytu. Banki wolą złotówki bo dla nich są bardziej pewne i dają większe zyski.

 

Czas pokaże kto miał rację...

[art63]

Jeśli mogę dołożyć swoją opinię to uważam że najkożystniej jest zawsze robić odwrotnie niż większość społeczeństwa.

Przykład:

Gdy waluty były tanie ( ok 1-rok wstecz) większość brała kredyty w walucie bo wydawały się atrakcyjne a przecież waluty mogły tylko zdrożeć.

Gdy zdrożały zniechęceni chcą przewalutować na złotówki , a przecież jeśli juz zdrożały to większe jest prawdopodobieństwo że potanieją ?

 

Co wy na to?

[Gość]

W PEKAO SA mają obecnie kredyt hipoteczny po 5,55%. To chyba najtaniej na rynku....

[ez]

tak przez pierwszy rok, a potem mają wyżej niż w innych bankach

[Gość]

Nie przez pierwszy a przez 2 lata , a puźniej jest zależny od

LIBOR wg. aktualnych stawek to chyba jakieś 7-8%