Sprzedaż mieszkania - problemy z kupującym...

[OK]

Takie ustalenia powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej, tzn. kiedy, kto, komu, jaką kwotę, kiedy wydanie mieszkania.

Umowa sprzedaży jest faktycznie ostateczna - w momencie podpisania następuje przeniesienie własności. Można się potem użerać i zastanawiać, czy jest z czego ściągać należność.

W umowie przedwstępnej dobrze spisanej powinien się znaleźć zapis, że kupujący zobowiązuje się sprzedać określoną nieruchomośc i co do tego zobowiązania poddaje się egzekucji z par. 777 kpc, a kupujący zapłacić określoną cenę (tu powinna się znaleźć cena całkowita, czyli wartość transakcji!!) i co do tego poddaje się egzekucji z par. 777 kpc. (mniej więcej tak, oczywiście rozszerzone o niezbędne prawne blablabla).

Dalej warunki i terminy płatności i wydania przedmiotu umowy (mieszkania). Umowa przedwstępna jest wiążąca dla obu stron, co do całości transakcji (tj. zapłaty całej kwoty i przeniesienia własności - nie dotyczy wyłącznie zadatku, jak się to powszechnie traktuje).

Notariusz bierze połowę stawki za umowę przedwstępną, drugą połowę przy umowie sprzedaży - generalnie robią z tego wielką łachę i promocję, ale to mają zapisane w ustawie o notariacie. Przy podpisywaniu u tego samego notariusza problemu nie powinno być.

Czyli można spisać umowę przedwstępną, przy wypłacaniu części kwoty, umowę sprzedaży w momencie zapłaty końcowej.

Kwestia zadatku w umowie przedwstępnej: zazwyczaj uważa się, że zadatek przepada jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, a sprzedający zwraca podwójną wysokość, jeśli to on się wycofa.

Wszystko się zgadza, ale ustalenia w kwestii zwrotu zadatku przez stronę są ustaleniami umownymi, tzn. strony mogą się porozumieć, że umowa nie dochodzi do skutku i zadatek jest zwracany x2/przepada; ale nie można umowy przedwstępnej rozwiązać jednostronnie. Tzn. jedna ze stron nie może w zasadzie zrezygnować z umowy - druga strona nie musi się zgadzać na zwrot zadatku/przepadek zadatku, ale może dochodzić wykonania umowy sądownie ("zmusić" drugą stronę do zawarcia umowy).

Tryb egzekucji z par. 777 kpc. upraszcza procedurę egzekucji zobowiązań - w uproszczeniu wygląda to zdaje się tak (nigdy nie musiałam na szczęście korzystać z tego par.), że sąd po zbadaniu dokumentów wystawia nakaz komorniczy egzekucji, do wartości określonej w umowie. Bez konieczności prowadzenia sprawy sądowej.

I uwaga - notariusz notariuszowi nierówny niestety. Trzeba pilnować samemu

[OK]

A wracając do pytania w temacie, jak kupowałam mieszkanie w umowie przedwstępnej miałam warunek, że sprzedający przynoszą kwit, że nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu. Poleciałam się zameldować, zaraz po podpisanu umowy sprzedaży i zapłacie końcowej. Nie jest tak łatwo wymeldować kogoś z mieszkania nie zapewniając mu zastępczego i nie ciągając się po sądach. Więc uważam, że warunek jest jak najbardziej na miejscu.

Z drugiej strony zupełnie nie na miejscu jest propozycja zapłaty części kwoty po podpisaniu umowy, bo rzeczywiście nie ma gwarancji, że zapłacą, a każda nawet najbardziej uproszczona procedura sądowa może człowieka przyprawić o dużą stratę czasu i mdłości, o ile w ogóle jest z czego ściągać. I tu żadne paragrafy nie pomogą.

Stwierdzenie o darowiźnie i o tym, że bez NIPu bank jej nie chce wypłacić, na moje oko brzmi bardzo mętnie i mocno śmierdzi Bank jest darczyńcą?!

Jeśli ma resztę z kredytu płacić, to rzeczywiście, banki wypłacają parę dni po podpisaniu umowy sprzedaży, ale w takiej sytuacji jest umowa kredytowa, bank jest niejako gwarantem zapłaty pozostałej kwoty. Można się umówić, że z umową sprzedaży jedziemy razem do banku, pan/i podpisuje umowę kredytową (bank często podpisuje umowę na podstawie już podpisanej umowy sprzedaży) ze wskazaniem mojego numeru rachunku, bla bla bla w mojej obecności itp, wziąć świadka i jakoś tak się zabezpieczyć.

Ale tłumaczenie, że nie ma NIPu i bank nie chce wypłacić śmierdzi mi mocno.

Reasumując, jeśli zaklepany termin u notariusza - iść podpisać umowę przedwstępną do najbliższego wolnego terminu (zakładam, że min. tydzień). Do tego czasu pani załatwia NIP ( ) i zbiera kasę. Umowa sprzedaży ostateczna po tygodniu z resztą kasy i niech się melduje, jak tylko zapłaci całość. Zamki też może wtedy zmieniać, bo to jej już będzie

Jeśli umowa przedwstępna była podpisana, to trzymać się tego co tam jest zapisane - powinny być warunki płatności i wydania mieszkania.

Wydaje się, że trochę zamieszania, ale zawsze to lepiej niż sprzedać lokal za 2/3 jego wartości, albo się szwendać po sądach.

 

Uff, ale się rozpisałam, sorki

[Trini]

Dzięki OK - Twoje rozwiązanie jest chyba najlepsze, jeszcze przeczytam to z 5 razy i chyba tak zrobię, wolę pojechać 2 razy na południe Polski niż stracić tyle pieniędzy - dziękuję bardzo

[civic9]

to jest dobre rozwiązanie, prawnie, ale praktycznie - i tak wymaga nowego terminu u notariusza. skoro wszystko ma się zamknąć w ciągu 5 dni, to po co kombinować i 2 razy jeździć, zrobić od razu docelową umowę w nowym terminie, jak już klientka będzie miała kasę. sprowadza się to do tego samego. przy braku terminów u notariuszy też pewnie na dwa spotkania za tą samą kasę będzie się trudniej umówić niż na jedno.

[OK]

Klientka się nie rozmyśli po przedwstępnej, a termin już jest umówiony i trzeba wykorzystać. Z ostateczną wtedy można poczekać. A notariusz jest od tego, żeby spisywać umowy, jak skasuje tylko połowę, to się pośpieszy z tą drugą. To przedwstępna jest bardziej skomplikowana - wszystkie warunki trzeba spisać dokładnie (tak jest lepiej w każdym razie).

Jak przedwstępna dobrze spisana, to ostateczna już w zasadzie tylko przepisanie i sprawdzenie dokumentów (wymienionych w przedwstępnej).

Ale oczywiście to nie obowiązek A zawracanie d...? chyba lepiej niż sprzedać za tanio (2/3 np.)

[civic9]

Hm, w obecnych czasach to notarialna umowa przedwstępna służy głównie kupującemu - żeby zarezerwować na 100% nieruchomość. Bo w przypadku sprzedającego jeśli po przedwstępnej kasy nie dostanie to i tak będzie musiał dochodzić poprzez komornika. Chyba, że pozwoli się klientce rozmyślić (a przy obecnym rynku lepiej pozwolić jej odstąpić od umowy niż z nią walczyć). Ale jeśli pozwalamy się klientce rozmyślić to po co kłopotać się z umową przedwstępną.

 

Oczywiście, jeśli koniecznie chcą w tym terminie coś podpisać to tak należy postąpić bo dzięki temu nie będzie przeniesiona własność w porównaniu do wersji pierwotnej gdzie chcieli podpisywać ostateczny akt.

 

Chyba, że obiecała jakąś wygórowaną cenę

[Anitka K]

Nie będzie miała całej kwoty tego dnia - a tylko na ten dzień był najbliższy termin u notariusza. Pieniądze mają byc 5 dni później gdy ona uzyska pieniądze z darowizny.

 

Trochę to dziwne, że notariusz miał AKURAT tylko ten jeden termin.

Sprawdziłabym to.

I żeby się niepotrzebnie nie denerwować i nie kombinować przesunęłabym zawarcie umowy u notariusza o te 5, 6 dni czy nawet tydzień, aby dostać 100 % kasy. Chyba te kilka dni nikogo nie zbawi, prawda?