Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę z banku ??

[lmp119]

Witam wszystkich ,

nie wiem czy to pytanie zamieściłam w odpowiednim dziale, ale liczę na waszą pomoc. Chodzi mi mianowicie o informacje dotyczące kryteriów wyceny działeczki przez rzeczoznawcę . Będzie nam to potrzebne do kredytu . Działeczka znajduje się pod Poznaniem , lada chwila będzie już uzbrojona w prąd i wodę. Jest to działka rolna , ale z planem zagospodarowania przestrzennego z pozwoleniem na budowę. W wiosce jest przedszkole szkoła itp. Czym przede wszystkim kierują się rzeczoznawcy bankowi gdy wyceniają wartość działki ?? Czy przeważnie takie wyceny są zaniżone , czy tez może zawyżone ?? Jeśli ktoś z Was miał do czynienia z takim rzeczoznawcą to proszę podzielcie się swoimi doświadczeniami . Czy działka została wyceniona wyżej niż przypuszczaliście , czy też jej wartość została według was zaniżona ??

I jeszcze jedno , czy takie rzeczy jak rozpoczęta budowa ( fundamenty ) też są wliczane w wartość całości ??

[8126]

Witam!

Miałem kontakt z rzeczoznawcą z PBK. Kupowałem dom nowy budowany przez osobę fizyczną. Został więc zakwalifikowany jako rynek wtórny. Wycena była żenująco niska.

Bodobne wersje przedstawiają znajomi. Chętnie by kupili kilka nieruchomości po cenie z wycen bankowych.

Sprawa jest prosta - dla banku nieruchomość jest formalnie mniej warta więc szybciej w razie egzekucji odzyskają pieniądze sprzedając za niską cenę.

Pozdr.

[madd]

Gdy staralam sie o kredyt w BPH musialam sama znalezc rzeczoznawce. I on nieruchomosc wycenil mi na 320 tysiecy. W BPH nie dostalam kredytu, wiec staralam sie w Millenium. Nie wiedomo dlaczego w Millenium nie uznali mi wyceny tego rzeczoznawcy i powolali swojego. ten wartosc nieruchomosci wycenil na 240 (albo cos kolo tego). Wiec nie wiadomo jakimi kryteriami sie kieruja

[kammaje]

ponieważ bank kredytuje 100% wartośći nieruchomości to ta wartość musi być zaniżona. Chodzi po prostu o odzyskanie kasy w przypadku konieczności sprzedania nieruchomości "jakby coś się stało" + pokrycie kosztów licytacji itd itp.

Dlatego rzeczoznawca określa coś takiego jak "wartość zbywalna" - u mnie było to 80% wartości takiej "prawdziwej" wyceny. I to jest normalne czyli praktykowane wszędzie.

 

Jeśli chodzi o rzeczoznawców i banki to bywa różnie:

- wspomniany millenium powołuje własnych i robią to za darmo. Wycena dużo zaniżona, ale można się spotkać i dochodzić dlaczego tak wycenili a nie inaczej i wówczas podnoszą wycenę

- samemu bierze się rzeczoznawcę i wóczas można się "dogadać" w pewnych zdrowych granicach

- a w banku .... i teraz nie pamiętam jakim ... to jest tak, że mają własną bazę danych i to co wypluje ta baza to jest święte i nie do negocjacji. Czy to nie jest czasami w GE??

 

A sami rzeczoznawcy do wyceny stosują metodę "porównawczo-cenową" czyli porównują ceny jakie uzyskały podobne nieruchomości w sąsiedztwie w ostatnim okresie. I teraz jak rzeczoznawca ma aktualne dane i ceny były wysokie to wyceni wysoko. Do tego za jakieś wodotryski (doszła droga, położyli telefon) to może parę % dodać.

 

Fajnie jest, jak w sąsiedztwie dokonywano sprzedaży na kredyt - wówczas wyceny i transakcje są "realne". A jak sprzedaży dokonywano za gotówkę, to często są zaniżone ktowy w papierach stąd wyecny innych transakcji są niższe.

[kamionkal]

W zeszłym miesiącu brałem operat na działkę i rozpoczętą budowę.

 

Nie miej złudzeń, że wycena dla działek jest bardzo zindywidualizowana - jest klilka kryteriów wpływających na wycenę, np.:

odległość od (w Twoim przypadku) Poznania i np. do 20km będzie dobra, 20-40 przeciętna, pow 40km zła

stopień zabudowy są siedztwa i infrastruktura (adekwatnie - dobra, przeciętna, zła)

licencjonowany rzeczoznawca ma też chyba wgląd w akta odnośnie zakupu/sprzedaży nieruchomości i sprawdza za ile działki w tej okolicy były sprzedawane, i uwzględnia to w wycenie Twojego gruntu

 

Rozpoczęta budowa również może być uwzględniona w wycenie, tak było np. u mnie.

 

Jeśli kredyt jest na budowę domu to rzeczoznawca powienien też wycenić ile jest potrzebne kasy do dokońćzenia budowy, i ile nieruchomość będzie warta po zakońćzeniu budowy.

 

Generlanie jeśli nie musisz wybrać kogoś z listy płac banku x to sugeruję wybór rzeczoznawcy nie związanego z konkretnym bankiem. Wcale nie są drożsi a wydają mi się bardziej obiektywni.

[kammaje]

Generlanie jeśli nie musisz wybrać kogoś z listy płac banku x to sugeruję wybór rzeczoznawcy nie związanego z konkretnym bankiem. Wcale nie są drożsi a wydają mi się bardziej obiektywni.

 

no i taką wycenę pokażesz w paru bankach (o ile nie mają oni własnych rzeczoznawców)

 

i jeszcze jedno mi się przypomniało. Nieraz jest tak, że jak bank narzuca rzeczoznawcę (lub poleca bo z kimś na stale współpracuje agent) to ten sam gość rozlicza postęp budowy. Takie dwa w jednym.

[raffran]

Jest jeszcze jeden aspekt.

To ze rzeczoznawcy bankowi zanizaja operat,to jest pewne,sami zastanawialismy sie jakimi kryteriami oni sie kieruja,ale sie poddalismy.

Ale jest jeszcze cos,ale w przypadkach kiedy kredyt bierze sie majac jakis tam wklad wlasny,np.dzialke (tak bylo u nas).

Mielismy dwa operaty,jeden sami zlecilismy do zrobienia niezaleznemu rzeczoznawcy,ale okazalo sie ze nie jest on na liscie (nazwijmy ja bankowa),

wiec zlecilismy kolejny operat rzeczoznawcy z listy bankowej.Roznica pomiedzy nimi byla porazajaca.

Ale do czego zmierzam.

Nasz udzial w inwestycji wedlug operatu niezaleznego wynosil ok.30% , a wedlug bankowego wyszlo niespelna 15%.I co z tego ktoas moze zapytac.

A no to,ze w zaleznosci od wkladu wlasnego zmienia sie oprocentowanie,im on jest wyzszy,tym oprocentowanie mozna negocjowac ,a do takiego mozna zaliczyc te 30%,natomiast przy wkladzie 15% jest juz gorzej.

Mysle ze w ten sposob banki bronia sie przed obnizaniem oprocentowania,ktore jest juz i tak na dolnym pulapie.

Oczywiscie zgadzam sie ze wczesniejszymi argumentami.

[kammaje]

A no to,ze w zaleznosci od wkladu wlasnego zmienia sie oprocentowanie,im on jest wyzszy,tym oprocentowanie mozna negocjowac ,a do takiego mozna zaliczyc te 30%,natomiast przy wkladzie 15% jest juz gorzej.

to nie chodzi chyba o negocjację oprocentowania a o ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Np.: jeżeli kogoś wkład własny jest <20% to musi ubepieczyć kredyt (kosztuje to 1%) do czasu aż wartość nie inwestycji nie przebije tych 20%. Jak przekroczy 20% to oprocentowanie spada o 1%. W umowie jest to zapisane jako oddzielna pozycji.

 

!!!!! Podane liczby są orientacyjne i wzorowałem się na swoim kredycie zaciągniętym rok temu.

 

Mysle ze w ten sposob banki bronia sie przed obnizaniem oprocentowania,ktore jest juz i tak na dolnym pulapie.

Banki spokojnie mogłyby zejść niżej tylko po co?? Chcą zarobić i tyle. Wystarczy zobaczyć jakie banki mają zyski a nie wierzę, żeby kredyty przynosiły im straty. Niezapomnijmy o spredzie na którym banki zarabiają nieźle (w kredytach walutowych).

[lmp119]

Wstrzymujemy się jeszcze z wyceną , bo w najbliższym miesiącu mają nam podłączyć wodę i prąd ( a to jak wiadomo podnosi wartość ziemi - mam nadzieję ) , poza tym chcemy tez zrobić fundamenty i ogrodzenie , mam nadzieję że to wszystko wpłynie na wyższą wycenę .

Działkę kupiliśmy w listopadzie zeszłego roku za 60 tys ( w tym 50tys kredytu ) . Dzisiaj ceny działek w tej okolicy to około 140-150zł za metr ( choć widziałam tez działeczkę za 350zł/m2 )

Chcemy brać kredyt na spłatę działki i budowę jednocześnie . Nie wiem jeszcze w jakim banku , ale sytuacja zmusza nas do rozpatrzenia ofert Santandera gdzie przyznają kredyt na tzw. uproszczonych warunkach ( czyli bez okazywania zaświadczenia o dochodach ) jedyny warunek jaki trzeba spełnić to to trzeba mieć 30% wkładu własnego .

Z tego co zdążyłam się dowiedzieć od Pani z banku to jeśli np. dziś nasza działka kosztuje 150 tys , a kredytu na nią mamy jeszcze 50 tys do spłacenia - to te 100tys jest naszym wkładem własnym + wartość fundamentów które właśnie powstają

Mam nadzieję że nazbieramy te 30 % , jak nie to się wkurzę .

Myśleliśmy przez chwilę żeby budować się bez kredytu , ale Po 1 trwałoby to dłużej , a po 2 wolimy nazbierane pieniążki ulokować tam gdzie będą na siebie ładnie pracować - poza tym zawsze to jakieś zabezpieczenie ( nigdy nie wiadomo co się w życiu wydarzy )

Słyszeliście żeby jakiś inny bank oprócz Santandera udzielał kredytów na podobnych warunkach ? może warunki będą lepsze , bo w santanderze przyznam nie są rewelacyjne .

[kamionkal]

sytuacja zmusza nas do rozpatrzenia ofert Santandera gdzie przyznają kredyt na tzw. uproszczonych warunkach ( czyli bez okazywania zaświadczenia o dochodach ) jedyny warunek jaki trzeba spełnić to to trzeba mieć 30% wkładu własnego .

ZSłyszeliście żeby jakiś inny bank oprócz Santandera udzielał kredytów na podobnych warunkach ? może warunki będą lepsze , bo w santanderze przyznam nie są rewelacyjne .

 

Chyba nie... Zwłaszcza po echach zawirowań z USA, gdzie banki mają problemy z egzekwowaniem pochopnie udzielonych kredytów "wysokiego ryzyka", raczej w Polsce banki nie pójdą w tym kierunku. Czytałem na ten temat artykuł i właśnie santander był wymieniony jako idący pod prąd.

[lmp119]

Mamy jeszcze mozliwość wzięcia kredytu z teściową ( współkredytobiorca ) ale ....

Czyli co odradzacie Santandera ?

[Angelika]

Santander ma dość wysokie oprocentowanie. Jedynym jego plusem (tak jak Millenium), to fakt, iż udzielaja kredytu praktycznie każdemu.

[kamionkal]

Mamy jeszcze mozliwość wzięcia kredytu z teściową ( współkredytobiorca ) ale ....

Czyli co odradzacie Santandera ?

 

Nie odradzam, bo nie mam z nimi doświadczenia - natomiast sądzę, że banki będą raczej zacieśniać niż rozluźniać wymogi odnośnie kredytobiorców. A jak wspomniała Angelika liczyć się z tym trzeba, że bank wkalkulowuje swoje ryzyko w kredyt - czyli łatwiejszy do uzyskania będzie po prostu droższy.

[lmp119]

[ czyli łatwiejszy do uzyskania będzie po prostu droższy.

 

I to jest właśnie ta bolączka ;( Musimy to dobrze przemyśleć

[mercik]

Są różne sposoby dokonywania wyceny nieruchomości przez banki. Po pierwsze jest kilka banków, które samodzielnie (tzn przez swoich pracowników) dokonują wyceny. Mają tabelki co gdzie i za ile, wzorują sie na cenach deweloperów, metrażach, typu budownictwa i tym podobnych cudach-wiankach. I jeżeli bankowi będzie zależało udzielić ci kredytu to mogą tak naciągnąć te wycenę że 100% wartości to będzie tylko 80% wyceny bankowej (czyli kupujesz zdaniem banku b. tanio i nie musisz płacić za brak własnego wkładu). Mogą ci też wycenić odwrotnie: twoje 100% to dla banku będzie np. 130% i nici z kredytu. To zależy od polityki banku i wstępnego "zaakceptowania" klienta. Znam ludzi w jednym z banków co się tym zajmują i wiem po prostu jak to wygląda. Wiem na ile moją nieruchomość mogli wyciągnąć, abym załapał się na kredyt.

Drugi sposób to skorzystanie z licencjonowanych rzeczoznawców. Każdy rzeczoznawca pracuje niezależnie i jest może stosować swoje własne subiektywne metody wyceny. Doprowadza to do tego, że wycena dokonana w tym samym dniu przez dwóch różnych rzeczoznawców może być baaaardzo różna. Stosowna ustawa nawet mówi, że wycena uzyskana od innego rzeczoznawcy nie może stanowić podstawy do zakwestionowania tej pierwszej wyceny. A rzeczoznawca ustala dla banku NAJBARDZIEJ PRAWDOPODOBNĄ, jego zdaniem, do uzyskania cenę sprzedaży danej nieruchomości. I dlatego wyceny mogą sie różnić: bo jeden uznaje za najważniejsze to, a inny tamto.

Tzw rzeczoznawcy z listy banku to ci sami licencjonowani rzeczoznawcy, tyle że mają podpisaną z danym bankiem umowę na współpracę. I bank jako zlecający wycenę jako zabezpieczenie chce, aby jako czynnik istotny uznać typ zabudowy, wiek, a inny bank np większą uwagę zwraca na odległość od centrum itd. A przy różnych kryteriach TEN SAM rzeczoznawca dla dwóch banków może wycenić inaczej!!

Ja bym więc nie zwalał winy na rzeczoznawców. Oni z reguły starannie wykonują swoje wyceny. Po prostu banki jako zleceniodawcy dbają o własne interesy, które nie zawsze muszą sie pokrywać z interesem kupującego.

Co zatem zrobić? Samemu wynająć rzeczoznawcę i zanieść to do banku. Wiele banków na to przystaje, ewentualnie bierze 200-300 zł za "sprawdzenie wyceny" i jest ok. Może też sie zdarzyć, że ten nasz rzeczoznawca będzie akurat na bankowej liście.... i będzie bez dopłaty (można czasami z banku dostać listę jak sie poprosi). A na liście jest naprawdę dużo pozycji.... bo większości rzeczoznawców zależy im żeby być na takich listach (każdy bank ma swoją ale nazwiska rzeczoznawców się powtarzają), bo to duża ilość zleceń.

 

 

ps Aha rzeczoznawcy opierają sie m.in. na historycznych cenach sprzedaży. A wobec powszechnego zaniżania cen transakcyjnych (zwłaszcza działek) w aktach notarialnych, rzeczoznawca musi opierać się na danych oficjalnych jakimi są akty notarialne i w ten sposób cierpią niewinni.

[henryk76]

A może po prostu zadzwoń, albo napisz do jakiegoś rzeczoznawcy? Tutaj masz ciekawą ofertę: MODEROWANO Może po prostu poda Ci te kryteria, albo skorzystaj z usługi. Nie zapłacisz myślę dużo. Koszt sporządzenia operatu szacunkowego lub innego opracowania ustalany jest za każdym razem indywidualnie z klientem w zależności od rodzaju nieruchomości, czasu na wykonanie oraz niezbędnych nakładów. Edytowane 31 Lipca 2015 przez finlandia

[Homer80]

Osobiście polecam jednak wybór własnego rzeczoznawcy. Nigdy nic nie wiadomo, a tak, masz pewność, że wycena zostanie wykonana obiektywnie. W sumie podobno dobrą opcją są teraz wyceny online, nie musisz się ze wszystkim użerać osobiście, wszystko szybko załatwione. Na szybko znalazłem coś takiego [MODEROWANO] jak spróbujesz to daj znać czy polecasz. Sam nie korzystałem, ale słyszałem pozytywne opinie, więc jestem ciekawy czy warto Edytowane 6 Sierpnia 2015 przez joliska

[Kal_b_E]

Działka jest warta tyle, ile ktoś chce za nią dać. Wycena dla jednego może być żenująco niska, dla drugiego całkiem zadowalająca. To samo jest z bankiem - jeden bank chętnie przyjmie dobrą dla klienta wycenę (większa szansa, że "sprzeda" mu kredyt), drugi będzie wolał lepiej zabezpieczyć swoje interesu na wypadek niewypłacalności klienta. Myślę, że z tego powodu akurat na wyceny narzekać się nie powinno. W końcu bank nie jest instytucją charytatywną.

[zlotelany]

Co tam wycena dla banku, prawdziwe jazdy zaczynają się dopiero z wycenami do celu postępowania sądowego albo w gminach przy wykupie gruntu np pod drogi. Od czasu gdy miałem styczność z jednym i drugim nic mnie tak nie śmieszy jak wewnętrznie sprzeczne określenie "obiektywny rzeczoznawca majątkowy":))