Umowa przedwstępna zakupu działki przed jej podziałem ???

[fuxszyk]

Witam!

Mam zamiar zakupić działkę budowlaną. Znalazłem interesujące mnie miejsce - istnieje jednak mały problem tzn. Działka ma około 8000m i będzie dzielona na 7 mniejszych po około 1000m każda. Właściciel tłumaczy mi, że długo czeka na geodetę (ok. 2 m-ce), który nadal nie przyjeżdża i nie przeprowadza tego podziału. Teren objęty jest planem zagospodarowania - zabudowa jednorodzinna. Działki pod zabudowę jednorodzinną mają mieć minimum 1000m2 i od frontu działki nie mniej niż 20m szerokości.

 

Pytania:

1) Jak długo może trwać podział takiej nieruchomości? Tzn. przyjeżdża geodeta, dzieli teren na działki - ile od jego przyjazdu trwa proces podziału. Czy taka decyzja podziałowa musi się uprawomocnić itp... Czy jest ona gdzieś przekazywana np: do gminy i musi być tam zatwierdzana / nanoszona na plany itp... ile to trwa?

 

2) Czy zanim teren zostanie podzielony na działki po 1000m2 można podpisać umowę przedwstępną zakupu / sprzedaży 1000m kawałka - jak potem określić, który to będzie kawałek itp... Właściciel mówi, że takie umowy są praktykowane - powiem szczerze, że nie mam o tym pojęcia jak można spisać umowę przedwstępną zakupu czegoś co jeszcze fizycznie nie zostało wyodrębnione / podzielone - potem okaże się, że właściciel wciskać mi będzie po umówionej cenie najgorszy kawałek z tego podziału itp. Powiedzmy, że do wiosny upora się z podziałem a ceny podskoczą o jakieś 10 - 20% i będzie chciał mnie wy..mać.

 

3) Czy macie przykład takiej umowy przedwstępnej na zakup części działki, która nie została jeszcze podzielona, tak aby zapewniała kupującemu przeprowadzenie transakcji do końca bez niespodzianek.

 

Z góry dziękuję za odpowiedź

[mario1976]

Ja podpisałem umowę przedwstepną jeszcze przed zakończeniem podziału. Były dwie wielkie działki o wymiarach lotniska (dłuuuuuuuuuuugie wąskie) i z tego kroili działki 1000m2. Kilku właścicieli. Skomplikowana sprawa.

 

Agencja miała dokument wydany przez Wójta, że zgadza się on na zaproponowany podział. W dokumencie była mowa, ze z działek o numerach X i Y powstaną działki A, B,C o takich i takich wymiarach. Umowa była podpisana jak działki były już wymierzone, opalikowane i czekały tylko na ostateczne klepnięcie w gminie i załatwienie formalności.

 

Księgi Wieczystw były na te dwie wielkie działki X i Y. W akcie notariaolnym kupna też były zapisy, ze kupujemy działkę A jaka będzie wydzielona z działki X co jest zgodne z MPZ i decyzją Wójta z dnia.

 

Myślę, że musisz zobaczyć jakiś dokument, że gmina zgadza się na taki podział (ja miałem Decyzję Wójta Gminy z informacją kiedy została uchwalona - numer uchwały gminy). Dostaliśmy tez mapkę będącą integralną częścią decyzji wydanej przez Wójta. Na mapce i w dokumencie były wymiary i nowe numery działek. Wiedziałem więc co kupuje. Natomiast nie wiem co by się stało jakby Wójt wycofał się z tej imprezy (nie wiem czy jest to wogóle możliwe) po zawarciu przez nas aktów. Kurcze nie myśli człowiek czesto o takich sprawach

 

A przed wydymaniem zabezpiecza CIę umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. jej minusem jest cena. Plusem - spokojny sen.

 

Niestety wszystko troche się ciągnęło.

[fuxszyk]

Witam!

obawiam się, że właściciel nie ma jeszcze ostatecznej koncepcji podziału - może istnieje on w jego głowie. Obecnie to pole za jego domem - wzdłuż drogi polnej do innych posesji. Nie ma żadnego podziału. Istnieje tylko duża działko około 8000m2 i szerokość 30-40m - więc działki po podziale powinny mieć około 33-25m od frontu... Ale jak bedzie i kiedy bedzie tego nie wiem...

 

Czy jest mozliwosc spisania umowy przedwstepnej na zakup jednego z kawalkow powstalych po podziale? Jak to zrobic by nie zostac z reka w nocniku?

[magangs]

1. u mnie wszystkie formalności zajęły ok. 4 miesięcy od momentu uzgodnienia ze sprzedającym wielkości i kształtu wydzielonej działki do podpisania końcowej umowy notarialnej.

 

2. Można. Najlepiej notarialnie, z załączoną mapą proponowanego podziału. Jeżeli dostanie duży zadatek, to długo nie będzie mu się opłacało zerwać umowy, bo zadatek musiałby zwrócić w podwójnej wysokości.

 

3. Dla notariusza to bułka z masłem. Zresztą umowa niewiele różni się od takiej bez dzielenia.

[kachna28]

Witam!

obawiam się, że właściciel nie ma jeszcze ostatecznej koncepcji podziału - może istnieje on w jego głowie. Obecnie to pole za jego domem - wzdłuż drogi polnej do innych posesji. Nie ma żadnego podziału. Istnieje tylko duża działko około 8000m2 i szerokość 30-40m - więc działki po podziale powinny mieć około 33-25m od frontu... Ale jak bedzie i kiedy bedzie tego nie wiem...

 

Czy jest mozliwosc spisania umowy przedwstepnej na zakup jednego z kawalkow powstalych po podziale? Jak to zrobic by nie zostac z reka w nocniku?

Moi rodzice przerabiali ten temat wiosną. Chcieli sprzedać działkę 10arów a zostawić sobie mały kawałek na grządki. Dali ogłoszenie w prasie (nie mając jeszcze podzielonej działki), i gdy zjawił się kupiec -wezwali geodetę, który tylko zaznaczył kreską na mapce planowany podział -kosztowało to ok 250zł(nie była to jeszcze mapka ostateczna podziału) -na ten wstępny musiała być zgoda burmistrza -ta mapka to była podkładka dla kupca. Z tą zgodą burmistrza i mapką poszli do notariusza sporządzić umowę przedwstępną (koszt chyba ok 200zł) -w umowie tej zobowiązali się przeprowadzić ostateczny podział nieruchomości w ciągu 2 m-cy (w tym czasie przyszły kupiec miał pilny wyjazd za granicę). Umowa przedwstępna zawierała klauzulę, że w przypadku niedotrzymania terminu przez moich rodziców muszą oni zwrócić klientowi dwukrotność zaliczki (zaliczka wynosiła 30proc ceny działki). Klient pojechał za granicę, w tym czasie -tych 2 m-cy, został załatwiony geodeta i ostateczny podział działki w Urzędzie Miasta. Klient przyjechał -poszli do notariusza i przyklepali sprawę.

Podsumowaując -jeśli zrobisz to tak jak moi rodzice (raczej jak ich kupiec) to będziesz zabezpieczony -jeśli nie będzie podziału w wyznaczonym terminie -dostajesz zwrot kasy (podwójny). Z tego co wiem to taka klauzula jest normą w umowie dot. nieruchomości.

[dusia2006]

poczytaj bo tak też się może zdarzyć

http://forum.muratordom.pl/odstapienie-od-umowy-przedwstepnej-w-formie-aktu-not,t112123.htm

[net_ka]

U nas było dokładnie tak samo jak u magangs. Sam proces nie jest może długi, ale isnieje prawdopodobierństwo, że właściciel działki zmieni cenę. U nas było tak, że przed podziałemi, geodeta sprawdził dokładnie wymiary działki i okazało się, że jego działka nie ma dokładnie takich wymiarów jakie on podał. Właściciel był naprawdę bardzo rozgoryczony i podniósł nam trochę cenę (tzn. prosił o zostawienie ceny pierwotnej, gdyż w umowie mieliśmy podaną cenę za m2 ). Oczywiście wiedział, że w przypadku odmowy musiałby zwrócić wpłaconą zaliczkę w podwójnej wysokości , ale pozostali kupujący nie wnieśli sprzeciwu, więc i my po dłuższym namyśle zdecydowaliśmy się na jej zakup, bo cena była naprawdę atrakcyjna.

 

Uważam, że jeśli działka jest ładna, to może warto zaryzykować, ale trzeba też wziąć pod uwagę zmianę ceny, tym bardziej, że ceny działek idą w górę.

[fuxszyk]

Wlasnie nie wiem ile ten proces moze trwac - dzielenie.

Dlatego chcialbym spisac umowe przedwstepna z obecna cena a nie np: na wiosne zdziwic sie, ze wlasciciel chce o 20% wiecej...

Ile moze kosztowac sporzadzenie takiej umowy notarialnie przy cenie za dzialke powiedzmy 100.000pln i zadatku 10% wartosci?

 

Po zawarciu takiego aktu notarialnie - moze sobie dzielic ta dzialke nawet i pol roku - bylbym wtedy kryty, ze nie zmieni ceny... Tylko czy notariusz sie zgodzi - skoro nie ma narazie zadnego podzialu / map itp...

[mario1976]

Co do cen aktuto nie wiem. Natomiast na miejscu tego faceta nie wszedłbym w taki układ . Bo jaki on ma w tym interes ? Dostanie 10%, działke teoretycznie (a jak w formie akty będzie umowa to bardziej niż teoretycznie) już sprzedał, podział potrwa jeszcze kilka mc, działki sprzedaje się teraz na pniu, a on zakłada sobie sznur z ceną z tego roku.

 

No ale ja sam znalazłem takich, którzy zrobili taki manewr i na moje oko byli w plecy kilkanaście tysięcy, nawet jakby oddali mi zadatek *2 (przedwstępną nie miałem w formie aktu).

 

Jak na to idzie to posprawdzaj czy w papierach jest ok (KW tej wielkiej działki, MPZP, popytaj w gminie czy nie planują tam autostrady) i podpisuj umowe przedstępną w formie aktu.

[kachna28]

Jak już masz geodezyjną mapkę podziału to zero problemu -bo urząd miasta (lub gminy) musi trzymać się ustawowych terminów -wg KPA "bez zbędnej zwłoki", w praktyce jest to nie później niż 1 miesiąc. Teraz wszystko zależy od dobrej woli sprzedającego -bo coś mi się nie chce wierzyć że w tej miejscowości jest tylko jeden geodeta i do tego tak rozchwytywany!

A co do opłaty notarialnej:

Wysokość maksymalnej taksy notarialnej (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398) przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu jest zależna od wartości przedmiotu transakcji:

 

powyżej 3.000zł do 10.000zł - 100,00zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000zł

powyżej 10.000zł do 30.000zł - 310,00zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000zł

powyżej 30.000zł do 60.000zł - 710,00zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000zł

powyżej 60.000zł do 1.000.000zł - 1.010zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60.000zł

powyżej 1.000.000zł - 5710zł + 0,25% od nadwyżki ponad 1.000.000zł

Gdy przedmiot czynności notarialnej stanowi własność hipoteczną notariusz pobiera całość taksy notarialnej. Za sporządzenie aktu umowy dotyczącej ustanowienia hipoteki zabezpieczającej, sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i innych praw spółdzielczych wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez dwa (1/2 taksy notarialnej).

 

W przypadku zawierania notarialnej umowy przedwstępnej, dotyczącej sprzedaży nieruchomości, a więc zobowiązującej strony do zawarcia w przyszłości umowy końcowej, opłata notarialna może wynieść 1/2 taksy notarialnej przewidzianej dla aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Zawsze warto uzgodnić z Notariuszem opłaty notarialne w przypadku wykonania dwóch umów w formie aktu notarialnego: przedwstępnej i końcowej sprzedaży, dotyczących tej samej nieruchomości.

[fuxszyk]

Jak już masz geodezyjną mapkę podziału to zero problemu -bo urząd miasta (lub gminy) musi trzymać się ustawowych terminów -wg KPA "bez zbędnej zwłoki", w praktyce jest to nie później niż 1 miesiąc. Teraz wszystko zależy od dobrej woli sprzedającego -bo coś mi się nie chce wierzyć że w tej miejscowości jest tylko jeden geodeta i do tego tak rozchwytywany!

 

Czyli - jesli przyjedzie kiedys ten mega geodeta do wlasciciela nieruchomosci / dokona podzialow / sporzadzi mapke (swoja droga to zastanawiam sie ile to trwa - sporzadzanie geodezyjnej mapki podziału).

 

Powiedzmy ze z tydzien... Jesli wlasciciel bedzie mial ta mapke od geodety - czy moge z nim isc juz do notariusza? Czy ta mapka musi byc przekazana do urzedu gminy (+miesiąc) i wtedy notariusz dopiero?

 

Wkoncu wyjdzie ze zakupie to na wiosne... po innej cenie ehhh

[kachna28]

Jak już masz geodezyjną mapkę podziału to zero problemu -bo urząd miasta (lub gminy) musi trzymać się ustawowych terminów -wg KPA "bez zbędnej zwłoki", w praktyce jest to nie później niż 1 miesiąc. Teraz wszystko zależy od dobrej woli sprzedającego -bo coś mi się nie chce wierzyć że w tej miejscowości jest tylko jeden geodeta i do tego tak rozchwytywany!

 

Czyli - jesli przyjedzie kiedys ten mega geodeta do wlasciciela nieruchomosci / dokona podzialow / sporzadzi mapke (swoja droga to zastanawiam sie ile to trwa - sporzadzanie geodezyjnej mapki podziału).

 

Powiedzmy ze z tydzien... Jesli wlasciciel bedzie mial ta mapke od geodety - czy moge z nim isc juz do notariusza? Czy ta mapka musi byc przekazana do urzedu gminy (+miesiąc) i wtedy notariusz dopiero?

 

Wkoncu wyjdzie ze zakupie to na wiosne... po innej cenie ehhh

No zgoda urzędu musi być, ale do umowy przedwstępnej wystarczy Ci "wstępna mapka podziału nieruchomości". Geodeta nawet nie musi widzieć działki -wystarczy, że zaznaczy na mapce (pobranej z wydziału geodezji urzędu miasta czy gminy) kreskę i napisze zdanie w stylu "działka o nr 1 o powierzchni 10arów -ulegnie podziałowi na działkę o numerze 1a o pow 5arów i działkę 1b o pow 5arów" -nie jest to mapka ostateczna -kosztuje ok 200zł (albo nawet nie-jeśli u tego samego będziecie dzielić ostatecznie to może nawet wejdzie w cenę mapki głównej) -stanowi tylko podkładkę dla ciebie, właściciela i notariusza. U moich rodziców załatwienie tej wstępnej mapki i umowa przedwstępna -trwało razem tydzień. Dopiero w tej umowie notarialnej wyznaczony był termin 2m-cy na ostateczne załatwienie podziału i przekazanie własności nieruchomości klientowi (co nastąpiło). Dla Ciebie lepiej załatwić to taką drogą -ustalcie ile dajesz facetowi czasu -możesz mu dać nawet pół roku -ale masz podkładkę -w umowie przewstępnej MUSI być cena i facet nie może jej zmienić -jeśli to zrobi Ci zwraca dwukrotność zaliczki.