PZP - niejasności - działka wyrysowana na 2 obszarach

[WikoTomki]

witam serdecznie,

 

to moj pierwszy post na Waszym forum. Jesli poruszony przeze mnie temat byl juz omawiany, prosze o przekierowanie, jesli nie, to tym bardziej prosze o Wasze odpowiedzi.

 

jestem zainteresowany kupnem dzialki, ktora, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, jest polozona na 2 obszarach. Oczywiscie kazdy z nich ma odmienne przeznaczenie, z czego jeden przeznaczony pod budowe domow jednorodzinnych, drugi jest strefa zieleni, ktora nie moze byc zabudowana.

 

Dzialka ma ok 2000 m2. Minimalna powierzchnia dzialki budowlanej w tej miejscowosci to 1500m2. Czesc budowlana dzialki to ok 1400 m2. Maks powierzchnia do zabudowy to 15%.

 

Gmina miga sie od odpowiedzi na pytanie, jak interpretowac zapisy planu, czy mozna sie tam budowac czy nie. Dostalem oficjalny wypis i wyrys z pzp, z ktorego absolutnie nie wynika czy jest budowlana czy nie. Od 2 tygodni chodze od geodetow do wydzialu architektonicznego, od gminy do starostwa. Ciezko mi w ogole zrozumiec sytuacje, gdy pzp zaklada tego rzedu niescislosci, gdy ma porzadkowac sytuacje. Sytuacji nie ulatwiaja wlasciciele, ktorzy obiecuja coraz to nowe dokumenty, tyle, ze z kazdego nowego nic dobrego nie wynika. Nawet z decyzji burmistrza gminy o podziale dzialek nie wynika czy sa budowlane. Gmina twierdzi, ze nie ma kompetencji do interpretowania planu, ktory sama uchwalila (sic!) i wysyla mnie do starostwa. W starostwie pekaja ze smiechu i odsylaja mnie z powrotem. Mi juz do smiechu nieco mniej...

 

prosze o podpowiedz, kto jest zobowiazany do interpretacji pzp. Nie jestem jeszcze przygotowany do skladania wniosku o pozwolenie na budowe - nie mam jeszcze pomyslu jak mialby dom wygladac. Sprawa trwa juz 2 tygodnie i wolalbym, zeby zakonczyla sie sukcesem.

 

prosze nie dawac odpowiedzi w stylu "odpusc sobie te dzialke, sa latwiejsze przypadki"

zalezy nam (mojej zonie i mnie) na tej dzialce, szukalismy ladnej dzialki parenascie tygodni i ta jest dla nas w porzadku.

 

dodatkowa komplikacja to finansowanie tej dzialki przez kredyt - o ile ja nie jestem przekonany, iz jest budowlana, to bank juz zupelnie bedzie mniej przekonany.

druga komplikacja to fakt, iz obecni wlasciciele dzialki niezbyt rozumieja moj problem, i twierdza, ze wydziwiam, ze jest tylko kwestia, ze na czesci dzialki moze byc tylko ogrod

 

wlasciciele wystapili z kolejnym pismem - do... konserwatora zabytkow, ktoremu podlegaja obszary zielone, w tym ograniczenia wielkosci zabudowy na dzialce. Twierdza, ze to organ nadrzedny do wydz architektury w gminie (?!?), a pytaja podchwytliwie, czy mozna zabudowac 15% z 2000 czy 15% z 1400m2, co mialoby potwierdzic status budowlany tej dzialki.

 

z gory dziekuje za Wasz czas i za odpowiedzi

 

pozdrawiam,

Tomek

[dusia2006]

skąd wiesz że to jest 1400 a nie 1500 m2?

[WikoTomki]

z planu zagospodarowania przestrzennego, wzialem linijke i policzylem

 

pozdrawiam,

Tomek

[dusia2006]

tak też myślałam

pomijając fakt że plan, który trzeba interpretować jest planem źle zrobionym

spróbuję Ci pomóc

zrozumiałam, że to tak mw wygląda - czerwona linia to działka i dwie funkcje mieszkaniowa MN i zieleń ZP i podejrzewam że są jakieś linie zabudowy ta niebieska

http://www.fotosik.pl/pokaz_obrazek/pelny/4e6848ccca1c03c9.html

 

Wszystkie ustalenia w planie dotyczą nie obecnej tylko "ustalonej w planie" działki budowlanej - u Ciebie zmniejszonej działki.

Żeby było ok. działka ma być w 75% (tak mi wyszło ) działką przeznaczoną pod MN tzn właściciel powinien dokonać podziału działki zgodnego z planem ale tak żeby wyszło 1500 m bo rozumiem że to min. powierzchnia wynikająca z ustaleń planu, gmina nie powinna robić problemów.

Wówczas nie będzie żadnych niejasności, występujesz o pozwolenie na budowę i bez problemu dostaniesz, natomiast kawałek działki przeznaczony na zieleń wydzieloną w planie (publiczną) będziesz tak długo użytkować jak długo gmina nie przystąpi do realizacji tego czegoś /park albo coś tam co jest w planie/. Wówczas ten kawałek działki od Ciebie wykupi. Budować na tym kawałku nie możesz ale ogród jak najbardziej, najlepiej przeczytaj ustalenia dla tego terenu

-----------------

tak jeszcze pomyślałam, że właściciel może być oporny żeby przeprowadzić podział bo niekoniecznie musisz kupić całość i on tego kawałka osobno nie sprzeda, ale dla Ciebie moim zdaniem to jedyna gwarancją że bez problemu dostaniesz pozwolenie na budowę, do zabudowy będzie tylko (?) 225 m.

Jest jeszcze sprawa wzrostu wartości działki objętej mieszkaniówką zapisana w planie. Powinno coś być na ten temat i dla mieszkaniówki i dla terenu zieleni

[WikoTomki]

dziekuje za odpowiedz - mam teraz jedna wiecej rzecz negatywna o tej dzialce, zeby sie troche pomartwic - nie wpadlem na to, ze w przyszlosci gmina moglaby zabrac mi ogrod

 

dzialka juz jest wydzielona z wiekszej, jeszcze dwa lata temu to byly dzialki hektarowe, decyzja burmistrza gminy zostaly podzielone (czy tez decyzja zatwierdzila prosbe o podzial dzialek na mniejsze). W tej decyzji oczywiscie nie ma mowy, jak interpretowac status tych dzialek. O podziale ponownym nie ma jeszcze mowy.

 

do zabudowy moze bedzie tylko 15% * 1400; to jak mam nadzieje, okaze sie z odpowiedzi konserwatora zabytkow

 

kwestia jest tylko taka teraz, ze nie chce zgadywac jaka moze byc kiedys interpretacja urzedow, tylko musze miec czarno na bialym; do gminy ostatecznie wyslalem wniosek o interpretacje planu, ale podejrzewam, ze wroci z niczym. Gmina nie chce interpretowac, starostwo tez nie, i tkwie w martwym punkcie.

 

pozdr,

Tomek

[dusia2006]

Tomku

trochę nie rozumiem, bo jeśli ten wcześniejszy podział był przed uchwaleniem planu, albo przed wyłożeniem planu do publicznego wglądu to granice i nr działek powinny być widoczne na rysunku planu i wówczas widać pod jaką funkcję zostały przeznaczone działki o danych numerach

U Ciebie ja widzę inny problem związany z minimalną wielkością działki przeznaczoną pod zabudowę, sam o tym piszesz że na oko powierzchnia tej części działki jest dyskusyjna.

Sprawdź jeszcze coś, zobacz w ustaleniach planu czy jest określona szerokość albo jakieś parametry dla tej zieleni. Piszesz że to jest zieleń izolacyjna więc może jest podana szerokość pasa który "nachodzi" na tą działkę. Wówczas sprawa powinna być oczywista, bo będziesz znać powierzchnię jaka pozostaję pod MN. Właściciel musi znać wymiary działki

 

Wszystkie ustalenia planu wrysuj sobie na wyrys (z ewidencji) dla tej działki, bo może są tam też linie rozgraniczające drogi, które nachodzą na działkę itp

 

Moim zdaniem od konserwatora niczego się nie dowiesz, bo plan jest prawem i wszystkie zapisy powinny być czytelne

[WikoTomki]

dzialka jest jak najbardziej widoczna na pzp, a podzial jest nowszy niz pzp. dodatkowo dzialka jest widoczna na 2 strefach pzp, co powoduje caly moj dylemat.

 

dzialka ma niecale 28m szerokosci, odciecie na zielen jest na dlugosci dzialki (ktora jest prostokatem) i nie zmniejsza szerokosci dzialki

 

pozdrawiam,

Tomek

[dusia2006]

To chyba tak mw jak narysowałam tylko dla prostokąta

Tak, masz rację cały problem polega na tym że podział na funkcje nie wiąże się tutaj z granicami ewidencyjnymi. Ale tak też może być w planie pod warunkiem że są czytelne parametry

Tomek w internecie BIP(nazwa Twojej gminy) powinien być ten plan, może w prawie lokalnym, sprawdź czy są jakieś ustalenia dla tej zieleni. Jeśli i tu nic nie będzie to nie przychodzi mi nic do głowy poza podziałem wtórnym przez właściciela po liniach zgodnie z planem,

czy jest ten zapis w planie minimalna powierzchnia "dla nowowydzielanych działek" (jakoś tak) - 1500m2?

[WikoTomki]

Dusia, plan i pzp jest w sieci i juz go widzialem, i nic mi absolutnie on nie daje

 

jesli znasz jakiegos fachowca - prawnika - ktory ma tu duza ekspertyze - to prosze o namiary

 

wszelkie laickie metody potwiedzenia juz wyprowalem

[WikoTomki]

czy ktos moglby mi wskazac super fachowca w tym temacie? odplatnego fachowca...

 

nie daje mi spac ta dzialka

 

znam juz pol gminy, pol powiatu, burmistrza, niedlugo poznam staroste...i co z tego

 

pozdr,

Tomek

[agamarcin]

Witaj,

 

My mielismy podobną sytuację. Działka o powierzchni 8,53a (gdzie minimalna wielkośc działki wg planu miesjcowego 8a). Część działki (mniej wiecej połowa) leżała w terenach zabudowy jednorodzinnej a częsc w terenach rolnych. Problemem było to że właściwie wielkość czesci budowlanej mozna bylo jedynie odczytac linijka z mapy. A wiadomo kazdy milimetr na mapie to w terenie byl metr czyli bardzo duzo.

Wspolne stanowisko gminy i starostwa było następujące:

-mozemy na dzialce zaprojektowac dom ale tylko na czesci budowlanej

-tarasy, schodki nie moga wchodzic na czesc rolna

-dom moze bezposrednio przylegac do czesci rolnej

 

Powierzchnia biologicznie czynna wg planu wynosila 65% co oznaczalo ze 65% powierzchni miało pozostać terenami zielonymi (po odliczeniu powierzchni zabudowy domu, ścieżek, dojazdów, tarasów itp). Sęk w tym że te 65% dotyczyło tylko części budowlanej. Sposobem na zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej są zielone dachy, sciezki i wjazdy zaprojektowane w formie kostki z ktorej wyrasta trawa. (nie pamiętam fachowej nazwy).

 

Musielismy sie mocno starac zeby zmiescic nasz dom na czesci budowlanej ale sie udalo i od lutego mamy pozwolenie na budowe.

 

Nam bardzo pomogl miejscowy architekt, ktory wrysowywal kilka wersji domow sprawdzajac czy zmieszcza sie na dzialce i znal bardzo dokladnie wszystkie zapisy planu. Moze sprobuj w ten sposob.

 

Jezeli przepisy sa wszedzie tak samo interpretowane to Twoja dzialka 20a spełnia wymóg wielkości działki (15a). I to jest bezsprzeczne bo podział na taka właśnie działkę został przecież zatwierdzony. I nie ma tu znaczenia czy jest to dzialka jednorodna pod wzgledem przeznaczenia w planie czy lezy na dwoch obczarach.

 

Czesc budowlana u Ciebie to 14a. Przyjmijmy 13a bo wiadomo linijka, bledy przy kserowaniu.

Maksymalna powierzchnia zabudowy to 15%. 15% z 13a to 1,95a (195m2).

Z tego wynika, ze na 195m2 musisz zmiesci dom, dojscie do budynku, opaske wokol budynku i dojazd do garazu. Nie jest to duzo - na pewno nie pozwoli na budowę rozległego parterowego domu.

Musisz jeszcze sprawdzić jak głeboko jest okreslona linia zabudowy, wrysowac to na mapke, wrysowac hipotetyczny dom i policzyc powierzchnie.

 

A najlepiej wizyta u architekta.

[dusia2006]

WikoTomki

jeśli jeszcze jesteś zainteresowany tą działką to opinia z NSA jest taka żebyś wystąpił do starostwa o wiążącą wykładnię ustaleń planu dla tego fragmentu, ponieważ oni wydają decyzję pozwolenie na budowę. Tylko oni mogą taką opinię wydać, nie gmina ani nikt inny, prawnik do tego nie jest Ci potrzebny