Zabudowa na działce rolnej z MPZP (teren bez zabudowy) ?

[Dominik1979]

Dusia, dziękuję za informacje. Kwestie związane z opodatkowaniem przydają się w przypadku gdy trzeba udowodnić "iż jest się rolnikiem". Co w moim przypadku też może być potrzebne.

[Dominik1979]

Zapytałem prawnika czy lepiej robić opinię przed wydaniem decyzji - tak by dołączyć ją do wniosku, czy po wydaniu decyzji:

 

oto odpowiedź:

 

według mnie lepiej byłoby najpierw poznać opinię starostwa bo może się okazać że nie widzą problemu, albo go nie znajdą, opinię można będzie przedstawić w ramach postępowania; zmiana planu nie teraz

 

Pozdrowienia

 

Podobnych odpowiedzi było bardzo niewiele. Wnioski nasuwają się same, prawnicy przyjmują sprawy jak leci - byle więcej...niezależnie czy jest to potrzebne czy nie.

[Dominik1979]

Dziś odebrałem ostatnie dokumenty. Wszystko po poprawkach (niektóre sprawy, szczególnie projekt budowlany - poprawiane kilka razy, bo biuro projektowe nie było pewne swego, poprawiali tyle razy że w końcu sprawdzili w urzędzie jak ma być). Zrobiliśmy z tego siedlisko z budynkami gospodarczymi. Przeważającą funkcję budynku mieszkalnego (nazwano w projekcie "budynkiem gospodarczym" opisano w ten sposób aby było uzasadnienie funkcji bytowej rolnika. Wpisaliśmy więc uzasadnienie - funkcji bytowej - specyfikę upraw, konieczność ciągłego pilnowania i doglądania upraw). Teraz już jest tak jak wynika z mojej najlepszej wiedzy i mam nadzieję z najlepszej wiedzy ludzi którzy robili projekt:)

 

Nadmienię tylko że za 1 razem biuro przedstawiło mi projekt typowego budynku jednorodzinnego:)))

 

Szanse powodzenia przy pierwszym podejściu oceniam na ok 25%, przy drugim (odwołanie) na 50%. Więc nie jest zbyt różowo. Dokumenty składam w poniedziałek. Trzymajcie za mnie kciuki:)

[sSiwy12]

Spiesz sie, bo przygotowywana nowela PB i Ustawy o planowaniu stanowić będzie, że zabudowa zagrodowa tylko dla rolników posiadajacy na własność lub współwłasność areał nie mniejszy niż średnia gminna. Co więcej ten areał musi byc na terenie gminy w której chcesz budować

[Dominik1979]

Siwy, skąd masz źródło tych informacji? Dokumenty składam dziś (wczoraj żona była chora i musiałem z nią zostać).

 

Jeśli to wejdzie w życie to będzie stanowiło bardzo istotne utrudnienie nawet dla samych rolników. Grunty w kraju są mocno rozdrobnione przez co rzeczywistość jest taka że rolnicy mają ziemię w różnych miejscach.

 

Czy składając dokumenty dziś nabywam prawo do rozpatrzenia wniosku na zasadach obowiązujących czy wniosek będzie rozpatrywany na nowych zasadach?

[sSiwy12]

Prawo nie może działać wstecz - zasada.

Jeśli będzie nowela, to dotyczyć będzie spraw "nowych" a nie "w toku".

Nowela nie weszła jeszcze do Sejmu, tak więc trochę czasu jest.

[Dominik1979]

No to pół biedy. Proces legislacyjny jest jednak dosyć przewlekły:) Nawet ustawy rządowe często są odsyłane do dopracowania w komisjach. W sejmie na szczęście języczkiem uwagi jest PSL który nie pozwoli aby rolnikom stała się krzywda:) A pozostałe partie? PIS w sytuacji spadku poparcia też nie będzie chciał podpaść (w dużym stopniu elektoratowi ludowemu). Takie mam optymistyczne spostrzeżenia polityczne. Na ile się sprawdzą w tej kwestii to zobaczymy.

 

A wracając do sprawy pozwolenia na budowę.

 

 

W ubiegłym tygodniu byłem w gminie w celu uzyskania zaświadczenia o średniej wielkości gospodarstwa. Najpierw odbyłem kolędę po wszystkich pokojach w gminie (urzędnicy odsyłali mnie z pokoju do pokoju bo nikt nie wiedział kto ma się zająć wypisaniem takiego dokumentu i co ma w nim być W końcu porozmawiałem z zastępcą wójta. Konkluzja była taka: nie wiem czy będę mógł podpisać zgodę na siedlisko bez podpisania przez Pana z nami umowy w której będzie określone że nie będzie Pan wymagał od gminy przyłączenia wodociągu i ścieków. Zastępca stwierdził że musi najpierw zapytać prawnika czy gmina może podpisać ze mną taką umowę. Oczywiście moje pytanie i wizyta dotyczyła zaświadczenia o wielkości gospodarstwa a nie zgody na siedlisko. Zastępca próbował mi wmówić że to wójt decyduje (wydaje zgodę na siedlisko:) Udawałem głupiego i nie polemizowałem z nim dłużej. Następnego dnia udałem się do sekretariatu. Pobrałem kartkę A4 i wypisałem wniosek do wójta o wydanie zaświadczenia o średnim gospodarstwie. Po 1 czy 2 dniach zadzwoniła miła Pani z urzędu aby poinformować mnie że zaświadczenie będą mogli wydać dopiero pod koniec lutego, gdyż dopiero wtedy rozliczają podatki i będzie można policzyć średnią.

 

Na wszelki wypadek posiadam (dzierżawię) niecały 1 ha więcej niż wynosiła ostatnia średnia.

 

Dziś przekazałem dokumentację do Starostwa Powiatowego. Mało co a wywołał bym tam awanturę gdyż przygotowałem sobie listę wszystkich dokumentów jakie składam wraz z projektem budowlanym i konstrukcją. Było tego trochę:

 

1) Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

2) Wniosek o pozwolenie na budowę siedliska z obiektami gospodarczymi,

3) Projekt budowlany wraz z załącznikami:

- projekt zagospodarowania terenu,

- decyzja w sprawie uprawnień budowlanych projektanta

- zaświadczenie o wpisie projektanta do Okręgowej Izby Architektów,

- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- wypis z rejestru gruntów,

- wyrys z mapy ewidencyjnej,

- opinia dotycząca interpretacji zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sporządzona przez architekta (planistę),

- Opinię Muzeum Archeologicznego opiniującego bez uwag projekt zagospodarowania działek

- Zaświadczenie z ARiMR o nadanym numerze identyfikacyjnym w ramach krajowego systemu ewidencji producentów i ewidencji gospodarstw rolnych,

- Oświadczenie własne na temat wielkości prowadzonego gospodarstwa rolnego (ze wskazaniem i uzasadnieniem trudnej sytuacji bytowej + kilka zdań o prowadzonej działalności rolniczej) + prośba do naczelnika wydziału o uwzględnienie wniosku i wydanie pozwolenia,

- Projekt architektoniczno-budowlany (część architektoniczna).

4) Konstrukcja (w tym):

- projekt siedliska (budynek gospodarczy – z oranżerią),

- projekt szklarni,

 

No i co? no i nic:) urzędniczka (młoda i miła Pani) odmówiła sprawdzenia zawartości projektu (weryfikacji czy wszystko jest) i podpisania listy. Byłem już bliski zrobienia tam Pearl Harbour albo Hiroszimy i Nagasaki, bo moim zdaniem urzędnik ma obowiązek pokwitować przyjęcie dokumentów, nawet jeśli lista zawiera 10.000 punktów to jest po prostu jego obowiązek. Szybki telefon do znawcy tematu, odpowiedź: " tylko grzecznie z urzędnikami bo narobisz sobie wrogów!". Wobec tego zrezygnowałem z bitwy. Nawet udałem się grzecznie do sklepu papierniczego aby nie uszczuplać zapasów teczek na dokumenty wielce szanownego Starostwa. Na odchodne Pani w urzędzie wydawała się usatysfakcjonowana moim grzecznym i pokornym podejściem bo przypomniała sobie o opłacie za rozpatrzenie wniosku (opłaca się stawkę za każdy budynek). Gdyby nie dociekliwość to pewnie za 30 czy 60 dni otrzymał bym pismo o braku wpłaty na kwotę niewiele wyższą niż 100 zł.

 

Wniosek z tego prosty - nie zawsze warto robić awanturę.

 

Po przekazaniu dokumentacji oceniam szanse tak jak wcześniej: w 1 podejściu na nie więcej niż 25%, w procedurze odwoławczej maksymalnie na 50%

 

Najfajniejsze w tym wszystkim jest to, że Starostwa w sumie nie są w stanie starannie zająć się rozpatrywaniem tych wniosków bo po prostu jest zbyt dużo pracy do wykonania dla zbyt małej grupy ludzi. Ja byłem w urzędzie ok 12 i z tego dnia widziałem kilkadziesiąt projektów:) Każdy projekt to kilkadziesiąt stron (w najlepszym razie trzeba przeczytać najważniejsze 10-20 stron).

[Dominik1979]

Otrzymałem dziś wezwanie do uzupełnienia wniosku (wyznaczono mi termin 7 dni).

 

W związku z tym, że czas uzyskania brakujących dokumentów to co najmniej 2-3 tygodnie to muszę wystąpić do Starostwa z wnioskiem o zawieszenie rozpatrywania mojego wniosku.

 

W uzasadnieniu napisano, że wniosek posiada braki formalne uniemożliwiające prawidłowe jego rozpoznanie. Podano również że nie uzupełnienie wniosku w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego pisma spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.

[Dominik1979]

Już wiem - że najlepszym rozwiązaniem w tej sytuacji jest nie odpowiadanie na pismo, zupełne wycofanie dokumentacji celem przedstawienia w pełni poprawionej wersji.

 

Czy ktoś wie - ile mam czasu do ewentualnej zmiany przepisów (np PB) słyszałem że nowa ustawa ma wejść w życie dopiero po 6 miesiącach od ogłoszenia w DU.

 

Drugie pytanie - jak wygląda formalnie sprawa przed SKO? Czy to jest rozprawa na której się ustnie zgłasza sprawę (i to jest protokołowane) czy też składa się pisemne odwołanie i nic więcej? Czy po negatywnej decyzji SKO przysługuje odwołanie do sądu?

 

 

i ostatnie - trzecie pytanie: czy na chwilę obecną powinienem również przekazać wniosek do gminy o zmianę MPZP (czy też mogę tym posunięciem skomplikować sobie sprawę)?

[Dominik1979]

dziś odebrałem dokumentację za pokwitowaniem, przekażę wniosek jeszcze raz po dokonaniu wyznaczonych przez urząd poprawek.

[avandita]

Gdzieś na tym forum już zamieściłam mój post ale dołączę się do Waszej rozmowy. W 2006 roku kupiliśmy działkę 1,41 ha. Wtedy w gminie powiedziano nam, że z takim areałem możemy starać się o siedlisko. Ja mam wykształcenie ogrodnicze a mój mąż rolnicze i on płaci dodatkowo KRUS. W tej gminie ma on też 2,5 ha (na spółkę z bratem). Ja mam siedlisko ponad 1ha ale w innej, nawet nie sąsiadującej gminie. I teraz po wprowadzeniu w 2007 roku nowego planu okazało się, że na przedmiotowej działce jest zakaz zabudowy mimo, że na innych działkach tego zakazu nie ma i nawet nie ma (według nas) sensownych przesłanek na wprowadzenie tego zakazu. Czy jeżeli mój mąż jest rolnikiem to mogą odmówić postawienia zabudowy zagrodowej? Z kilku artykułów przeczytanych na internecie wynika, że rolnik ma prawo do zabudowy zagrodowej. Ciekawa jestem dlaczego muszę mieć areał nie mniejszy niż średnie gosp. rolne w gminie? Przecież dla produkcji intensywnej 1,4 ha to nie jest mało. Co więcej, jak mam kupić więcej ziemii jak nie mam zapewnienia, że mają już areał średniego gosp. w gminie dostanę pozwolenie na zabudowe zagrodową. Nie mam zamiaru wydawać niemałych pieniędzy aby dalej być w kropce. Jeżeli nawet zabudowa zagrodowa nie wchodzi w rachubę to czy nie należy się bynajmniej jakiś budynek pomocniczy czyli miejsce na przechowywanie narzędzi, środków ochrony roślin i budynek z zapleczem socjalnym? I na koniec pytanie czy gmina nie musi mieć konkretnego powodu na wprowadzenei zakazu? I czy adnotacja "zakaz zabudowy" to też zakaz zabudowy wiążacej się z uprawą rolną?

Dzięki

[dusia2006]

................

[sSiwy12]

Odnośnie ostatniego wpisu - ja osobiście się pogubiłem, bo avandita na tym forum umieściła 4 wpisy, ale mimo, ze sprawa dotyczy tego samego, to jednak uwarunkowania za każdym razem sa odmienne.

Tak więc nie bardzo wiem do czego można sie odnieść.

Pozdrawiam.

[Dominik1979]

Avandita, przede wszystkim Twój wniosek o pozwolenie na budowę siedliska musi być w 100% idealny (ja miałem bardzo dużo błędów - aż 10 punktów, na chwilę obecną mam jeszcze 1 punkt do załatwienia - tzn jedno uzgodnienie nie związane z planem). Jak przygotujesz papiery idealnie - wtedy masz sytuację że przyczepią się tylko do zapisu planu (a z tym możesz w sprzyjającej sytuacji wygrać przed SKO). Najlepiej weź do tego dobrego specjalistę. Ważne są konkretne zapisy planu. Z tego co wiem to jedynie sformułowanie "zakaz tworzenia nowej zabudowy zagrodowej" lub podobne sformułowanie wraz z uzasadnieniem (np uciążliwość dla sąsiadów etc) jest dopuszczalna. Napisz jaki dokładnie masz wpis??? Jeśli wcześniej go nie było możesz ubiegać się o odszkodowanie od gminy - za spadek wartości ziemi.

 

W mojej sprawie powolutku do przodu, ale tracę dużo czasu.

I przy tej okazji mam ogromną "zagwostkę" lub pytanie:

 

no i pytanie do wszystkich znających tematykę związaną z uchwalaniem zmian w MPZP:

 

Jak zabezpieczyć się przed powyższą sytuacją, oraz tym że rada gminy podejmuje uchwałę o zmianie MPZP bez mojego wniosku - który jeśli wiedziałbym że ma być przekazany - to w ostateczności - by był (Zmiana MPZP - całości lub części, skądinąd wiem, że sąsiedzi przekazali wnioski o przekwalifikowanie Roli na działki budowlane).

 

Więc, jak się zabezpieczyć przed sytuacją - w której brak mojego wniosku spowoduje brak działania gminy albo co gorsza jakieś nieznane mi rozwiązanie (np przekwalifikowanie na działki budowlane - którego sobie nie życzę). Rozważam takie opcje jak modyfikacja posiadanego wniosku w taki sposób by dotyczył np zmiany zapisu w MPZP na dopuszczający zabudowę siedliskową. Tylko że to też śmierdzi strzałem w kolano. Może jest jakiś inny sposób "trzymania ręki na pulsie" abym mógł (w ostatniej chwili) ale jednak przekazać wniosek na wypadek nagłej decyzji gminy. Chodzi o to że potrzebuję czas aby przeprowadzić sprawę w Starostwie (niekoniecznie chcę to załatwiać wnioskiem w Gminie). Wiem że gmina przymierza się do zmiany planu (ale nie chcę mieć z nimi nic wspólnego bo 1) zabiorą mi część działki za frajer - pod drogę, 2) będą wymagali podpisania umowy, że nie będę domagał się od gminy zbudowania kanalizacji 3) w gorszym przypadku przerzucą na mnie część kosztów stworzenia nowego MPZP, słowem - wolę mieć już siedlisko zanim zacznę walczyć z Gminą. Z drugiej strony jeśli można szybko zmienić zły dla mnie wpis - to nie chciałbym przegapić sprzyjającego momentu.

 

Czy ktoś ma pomysł jak wybrnąć z tej sytuacji?

 

może gminy muszą ogłaszać zamiar przystąpienia do sporządzania nowego MPZP lub prowadzą publiczny opis/harmonogram planowanych sesji rady gminy - które wystarczy śledzić? Jak już podejmą uchwałę o zmianie - to będzie za późno...

[dusia2006]

...........

[avandita]

Dominik1979 dzięki za odpowiedź.

Z tego co wiem (co przeczytałam na różnych forach) to nawet jeżeli dostanę pozwolenie na wybudowanie siedliska to po sprzedaży tej działki jej następny własciciel będzie musiał starać się o siedlisko od nowa bo jeżlei nie bedzie rolnikiem to nie będzie miał prawa do zabudowy zagrodowej. I cała "kombinacja" zacznie się od nowa. Bardzo dużo osób było zainteresowanych ta działką ale jak się dowiedzieli w gminie, że jest tam zakaz zabudowy to nikt nie chcial za nia dac złamanego grosza.

Dlatego podjęliśmy decyzję, że najwazniejsze to postarać się o zniesienie zakazu, sprzedać działkę i niech następny właściciel zadecyduje co robić. Raczej nikt tam mieszkać nie bedzie chciał ze względu na sąsiedztwo GPZ-u ale jest to idealne miejsce na działalność typu hurtownia, baza transportowa itp. Tym bardziej, że działki po drugiej stronie drogi asfaltowej sa oznaczone na MPZP jako U1. Czy wiecie jak można postarac się o zniesienie zakazu zabudowy? nawet nie wiemy na ten moment dlaczego ten zakaz został ustalony. Ja mam taką nadzieję, że nie było konkretnej przesłanki wprowadzenia tego zakazu i decyzję o jego wprowadzeniu będzie można zaskarżyć. Co na ten temat sądzicie? Widzę, ze bardziej ode mnie orientujecie się w tych sprawach wiec może macie jakiś pomysł? Ja myślę, że muszę napisać do gminy pytanie o merytoryczne uzasadnienie wprowadzenia zakazu zabudowy poparte opinią biegłego w danej dziedzinie. Wtedy będę myślała co robić dalej.

Jeżeli chodzi o specjalistów od "spraw działkowych" to na innym forum specjalista powiedział, ze poprowadzenie sprawy będzie kosztowało 8-10 tys. i skuteczność jest 70-80%. Może jestem w błędzie ale takie rozwiązanie mnie nie urządza.

Zanim jednak napiszę do gminy o uzasadnienie zakazu to proszę powiedzcie mi czy idę w dobrym kierunku

Dzięki.

[avandita]

A tutaj jest link do odpowiedzi na nasze pismo. Pytaliśmy dlaczego wprowadzono zakaz ale konkretnego powodu nam nie podano.

Link do pisma: Kliknij tutaj

[avandita]

Pod pismem od gminy jest mapa z MPZP. Nasz działka jest zaznaczona na czerwono. Część działki (1KDS) jest przeznaczona pod drogę ekspresową czyli obwodnicę Koszalina, z tego co wiemy to jednak obwodnica będzie w innym miejscu. Chyba taniej będzie kupowac pod obwodnicę grunty połozone dalej i rolne niz te bliżej Koszalina przeznaczone pod usługi i mieszkaniówkę. Najbardziej dla nas wartościowa częścią działki jest ta od strony drogi 2KDZ, czyli oznaczona 25R - uprawy rolne, zakaz zabudowy.

Pozdrawiam

[Dominik1979]

Avandita,

moim zdaniem do czasu wyjaśnienia kwestii drogi możesz ewentualnie podzielić działkę (jeśli da się podzielić na min 3000 i 3000 m) i na tą część na której nie ma przebiegać droga - próbować uzyskać zdjęcie zakazu. Natomiast część z zakazem pozostanie taka do czasu wyjaśnienia przebiegu drogi o której piszesz. Gmina zabezpieczyła się przed problemami z wysiedleniem i rozbiórką w przypadku konieczności poprowadzenia drogi przez Twoją działkę.

 

Jako właściciel mogę powiedzieć że to wyjątkowo bolesna sprawa, gdy ktoś chce nam zabrać działkę pod drogę. Jesteś w tej o tyle lepszej sytuacji że jeszcze nie postawiłeś domu na działce. Co by było gdybyś postawił!? masakra, nerwy zjedzone i dużo problemów...

 

Co do zmian przepisów, nowela jeszcze chyba nie została przegłosowana i nie wiadomo czy to wejdzie w życie (to tzn że siedlisko tylko dla rolnika posiadającego średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie). Czy myślicie że PSL pozwoli na taki obrót sprawy???

 

Czy ktoś się może rzeczowo wypowiedzieć jak to jest z tą nowelą ustawy?

[avandita]

Dzięki za odpowiedź. Z tą droga ekspresową jest tak, że część działki jest określona jako 1KDS i to jest zarezerwowane pod drogę. Czyli na terenie oznaczonym 25R nie bedzie szła droga. Dlatego też ten zakaz nie jest dlatego, że będzie szła droga. Sąsiedztwo drogi też nie jest powodem wprowadzenia zakazu bo działki obok (oznaczone sybloami 28U, 29U) też będą miały sąsiedztwo ekspresówki i nadal można się na nich budować.

Działkę mogę podzielić ale w gminie nikt nie podpisze się pod tym, że po podziale zniosą zakaz na tej części od asfaltowej drogi.

Jeżeli chodzi o ustawę dotycząca średniej w gminie to powiem Ci, że ja wogóle nie rozumiem o co chodzi z tym zabranianiem i robieniem pod górkę tym, którzy chcą pobudowac siedlisko. Przypuszczam, że te wszystkie obostrzenia są po to aby "pseudorolnicy" nie bydowali sie na ziemii rolnej. Tylko nadal nie wiem co to komu przeszkadza. Działki budowlane są drogie, mieszkania w dużych miastach (i nie tylko w dużych) są nie do zdobycia dla wielu ludzi. Dlaczego naszym ustawodawcom przeszkadza to, ze ktoś chce się pobudować? Tym bardziej, że gmina nie musi pobudować infrastruktury dla siedliska (chyba że się mylę). A podatek za siedlisko jest większy bo oprócz podatku rolnego płaci się za budynek.

Ja na swojej działce nie moge na ten moment nawet pobudować budynku pomocniczego. Działka ma 1,41 ha więc jak zasieję tam zboże to żaden interes. Co innego np. szkółka krzewów lud drzew. Ale jeżeli nie mam tam budynku dla stróża, do przechowywania narzędzi, maszyn, środków ochrony rożlin czy też pomieszczenia socjalnego dla pracowników to nie ma co myśleć o szkółkarstwie.

Szkoda gadać...

A co do siedliska w moim wykonaniu to i tak nie wiem czy by przeszło bo 3 osoby są właścicielami tej działki a tylko dwie (ja i mąż) są rolnikami. Chociaż tak naprawdę to ja już nie wiem jakie trzeba spełniać wymagania żeby być traktowanym jako rolnik.

Ale Ciebie Dominik1979 podziwiam bo juz rok się męczysz z tą Twoją działką Gratuluję samozaparcia.