jak zrobić by było najlepiej - podział działki

[krogulec14]

mam taka sytuacje ojciec mój jest właścicielem działki która chciałby podzielić na dwie części i przepisać mi i mojemu bratu każdemu po jednej części. dowiedzieliśmy się ostatnio że przy takim podziale istnieje opłata od różnicy wartości działki przed podziałem i po podziale. w urzędzie powiedzieli że można to obejść budując dwa domy na jednej działce i dopiero potem dzielić działke - ale takie rozwiązanie niesie za sobą masę problemów - jak brac kredyty itd.

Czy jest jakieś inne wyjście z sytuacji? Czy taką opłate płacilibyśmy również wtedy gdyby razem z bratem ojciec wpisał nas na współwłascicieli przed podziałem działki? A może nie płaci się jej gdy chce się przekazać działki w darowiźnie? Bardzo prosze o pomoc.

[oskar0259]

Gmina chce egzekwować opłatę adiacencką za wzrost wartości nieruchomości z tytułu podziału. W takim przypadku próby "przesunięć własnościowych" na nic się zdadzą (zobacz art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sprawdż, w jakiej wysokości rada gminy ustaliła stawkę (ile procent od różnicy, czyli wzrostu wartości chce pobrać). I wtedy podejmuj decyzję.

Uwaga porządkowa: rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę tylko wzrost wartości wynikający z podziału (a nie również wzrosty wynikające z innych czynników).

[geonet]

witam

aż tak biegły w podziałach nie jestem...ale na logikę - opłata mogłaby być w przypadku WZROSTU wartości działki w wyniku jakiejś czynności (np. opłata adiacencka z tytułu doprowadzenia uzbrojenia) ale jaki jest wzrost wartości z tytułu podziału ??

 

jaka to działka? jakie jest przeznaczenia w MPZP? faktycznie czasami najłatwiej najszybciej i najtaniej jest podzielić "wyjściem ze współwłasności" ale czy tak musi być w tym przypadku ?

[oskar0259]

Z ustawy:

Art. 98a

1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

3. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

4. W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.) stosuje się odpowiednio. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.

[krogulec14]

podział napewno spowoduje wzrost gdyz jest to działka w mieście teren dość drogi, niestety nie ma jeszcze planu zagospodarowania. działka teoretycznie widnieje jako rolna choć wokół same domy. czy w takim wypadku najlepiej będzie ją najpierw przekształcić w budowlaną i dopiero potem podzielić?

[oskar0259]

1. Podzielić.

2. Potem starać się o resztę.

 

Jeśli nie obowiązuje plan jest szansa, że opłata będzie niewielka. Radzę też, abyś sprawdził, jaka jest treść uchwały rady gminy. Czy nie dotyczy ona tylko terenów objętych planem lub przeznaczonych na cele inne niż rolnicze (a w tej chwili masz rolę)?

Zacytuję jeszcze ust. 2 tego artykułu:

 

2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

 

Jesteś więc chyba straszony trochę na zapas, gdyż gmina interpretuje, że tam, gdzie są wydane warunki zabudowy, można stosować też opłatę adiacencką

(co prawnie nie jest wcale takie oczywiste, o czym świadczą sprawy, które są w WSA i NSA.

[krogulec14]

Jeśli nie obowiązuje plan jest szansa, że opłata będzie niewielka.

 

a to dlaczego?

[oskar0259]

Przeznaczenie nieruchomości zapisane w planie zagospodarowania "kreuje" wartość działki. Tzn. im jest ono szersze, np. nie tylko mieszkaniówka, ale i usługi (nieuciążliwe) tym popyt (i co za tym idzie wycena) jest wyższy.

Oczywiście liczy się też położenie (w mieście, na jego obrzeżach lub w strefie podmiejskiej), ale jest to tylko jeden z czynników (nie najważniejszy) podwyższających wartość działki rolnej.

Tereny rolne mają zróżnicowaną wartość głównie ze względu na wartość agrotechniczną, położenie kształtuje ich wartość przede wszystkim ze względów "spekulacyjnych" (uzasadnionych mniej lub bardziej prawdopodobnymi przypuszczeniami, że w nieodległej przyszłości nastąpi zmiana przeznaczenia - z nierolnego na inwestycyjne).

To co napisałem nie wyczerpuje tego tematu - jest to tylko "szkic" sposobu myślenia.

[krogulec14]

ze stronki http://www.rp.pl/artykul/69037.html doczytalem jeszcze

"Do zmiany (od 22 października 2007 r.) art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość opłat adiacenckich mogła sięgać 50 proc. wartości działki przed inwestycją. Obecnie jest to do 30 proc. przy podziałach i do 50 proc. przy wzbogaceniu w infrastrukturę. Na ustalenie takiej opłaty gmina ma trzy lata od podziału nieruchomości lub inwestycji w infrastrukturę.

"

 

czyli korzystniej dla dzielących

 

a wie ktoś czy mogą mi po podziale, drugą taką opłate po wybudowaniu kanalizy przywalić (bo za jakieś 2 lata będzie budowana)??

[mypal]

Nawet nie mogą ale muszą, i to zrobią. Prawdopodobnie.

[oskar0259]

Zapłacenie jednej opłaty adiacenckiej (za podział) nie wyklucza zapłacenia w przyszłości innej (np. za zbudowanie jakiegoś elementu infrastruktury). Możliwa jest także opłata planistyczna z tytułu uchwalenia planu (tej ostatniej nie zapłacisz, jeśli nie sprzedasz nieruchomości w ciągu 5 lat po uchwaleniu planu).

Gmina ma wiec wiele możliwości. Korzystaj więc teraz, gdy wartość, a więc i różnice wartości, nie są znaczące.

[krogulec14]

wczoraj słyszałem że ponoć można obejść opłate adiencką przy podziale jeśli jest dwóch właścicieli którzy znoszą wspówłaśność - w ten sposób każdy z nich staje sie odzielnie włascicielem jednej czesci działki a opłata adiencka nie jest naliczana.

czy ktoś jeszcze słyszał o takiej opcji czy to tylko czyjeś wymysły?