theRav

Widzisz Dosent, wszystko ostatecznie rozbija się o pieniądze. Twoje podejście do budowania może się udać ale raz, że to będzie kosztować więcej; dwa, że warunkiem koniecznym jest tu żelazna samodyscyplina. Albo zasobny portfel odporny na zmiany założeń. Kiedy sam prowadziłem casting na ekipę, miałem okazję spotkać się z jedną taką kompleksową. Odniosłem jak najgorsze wrażenie - podane ceny były absurdalne a uwzględniały bardzo niski standard wykończenia - może to dlatego jestem uprzedzony. Dobrze skonstruowany kosztorys, którego obie strony będą się bezwzględnie trzymać, faktycznie może załatwić z góry kilka zmartwień. Jeśli zdecydujesz się załatwić sprawę tak jak planujesz, będę ci kibicował. Koniecznie daj znać jak wypadnie ci zestawienie cen materiałów z kosztorysu z tymi z hurtowni, ile potrąci ci ekipa za zakupienie materiałów i jak będzie się kształtować robocizna. Zakładam, że będziesz zainteresowany wyliczeniem o ile droższy jest ten model budowania, ja też jestem ciekawy.

Dosent - wychodzisz z założenia, że zatrudnienie generalnego wykonawcy i scedowanie na niego zakupu materiałów zaoszczędzi ci czasu i roboty, w związku z czym warto za taką usługę zapłacić więcej. Jest to prawda, przynajmniej w założeniu ale w takim układzie musisz pamiętać o paru sprawach. Po pierwsze już na etapie projektu, przed wbiciem przysłowiowej łopaty musisz podjąć decyzje takie jak koszt kafelek w łazience, pokryć podłogowych, malowania ścian itd. bo to wszystko rzutuje na koszty. Ja wiem, że dla generalnego wykonawcy korzystniej jest wpisać koszty wykończeń na poziomie najniższym a potem doliczać ci pod koniec budowy za odstępstwa - ale dla inwestora to kiepski interes. Po drugie jesteś skazany na powiększenie marginesu zaufania dla ekipy bo praktycznie jesteś na jej łasce - nie masz wpływu ani kontroli choćby w postaci faktur na to co rzeczywiście kupili i z czego twój dom został zbudowany - poza głównymi założeniami. No chyba, że faktycznie masz dokładny kosztorys, rozpiskę materiałów i faktury. Po trzecie nie wiem jak zamierzasz rozwiązać sprawę faktur - pewnie zwrot VATu wpadnie do ich a nie twojej kieszeni. Z drugiej strony jeśli wszystko będziesz chciał zawierać w umowie i ustalać wstępnie, zabierze ci to pewnie tyle samo czasu i trudu co telefony do paru hurtowni i własnoręczne nabycie materiałów.

Z budową domu jestem w trakcie - już prawie stan surowy. Czyli teraz jeszcze nie wiem co mi wyjdzie za rok albo 10, nie sądzę jednak, żeby moje budowlane dokształcanie na kolanie czyt. na forum i po znajomkach coś zmieniło na lepsze. Faktycznie warto brać ekipy na poszczególne etapy i faktycznie warto samemu kupować materiały. O tym zresztą pisałem. Chodziło mi zaś o to, że takie podejście do budowania nie musi być wcale czasochłonne. A popadanie w skrajności nie służy ani budowie ani inwestorowi.

Ale demonizujecie! Z takim podejściem do budowy to faktycznie można się i wrzodów i zawału nabawić, manię prześladowczą już się wszak posiada. Sprawa budowy jest w zasadzie prosta jak drut: 1. Wybierasz ekipę np. na dany etap 2. Kupujesz materiały sam - żadna filozofia, nawet ilość materiałów może ci wyliczyć kierownik albo sami budowlańcy; tu istotna uwaga - kupowanie wymaga przejechania się do hurtowni i opłacenia faktury oraz dyspozycji na kiedy i gdzie ma przyjechać towar. Nie musisz być obecny ani przy dostawie towaru - przecież na miejscu są budowlańcy, ani nie musisz sam niczego wozić 3. Potem to już budowlańcy budują a kierownik przychodzi, żeby dokonać odbiorów określanych przepisami, wtedy warto też się na budowie pojawić żeby omówić z kierownikiem dotychczasowe prace i uzgodnić dalsze kroki, ewentualnie uzyskać odpowiedzi na dręczące inwestora pytania. 4. Dokupowanie materiałów jest rzeczą nieodzowną, zamiast wozić w bagażniku gwoździe, trzeba jedynie wybrać jakąś hurtownię w okolicy budowy i ustalić z ekipą, żeby dokupowała sobie w niej materiały biorąc na ciebie fakturę i wcześniej cię o tym informując. Zupełnie nie rozumiem po co inwestor miałby odwiedzać budowę 2 razy dziennie (o przygodach z latarką nie wspominając), chyba, że z ciekawości. To wogóle groteskowa sytuacja, że ignorant kwestionuje pracę i umiejętności doświadczonego fachowca i kierownika z uprawnieniami i jeszcze nazywa to dbaniem o budowę.

Tzn. co jeszcze masz do zrobienia? - bo w wykończony całkowicie dom za 1200pln/m2 nie uwierzę, chyba, że sam lepiłeś cegły Kathleenka ty celujesz w 1400pln/m2 czyli trochę więcej ale to i tak będzie mało. Może do wprowadzenia wystarczy... No i pozostaje to o czym pisał marcin_budowniczy czyli to wszystko co trzeba zrobić wokół domu - od przyłączy poczynając na ogrodzeniu, podjazdach, bramach itd. kończąc. Czyli nie mylmy kosztów domu z kosztami całej inwestycji - to dwie zupełnie różne sprawy. A co do materiałów, to ja mam Maxa+styropian i dachówkę cementową.

Ja również buduję domek 100m2. Ultima - ile kosztowała cię działka? Chyba jesteśmy na podobnym poziomie kosztów. W moim przypadku stan surowy otwarty (działki nie liczę) dobije gdzieś do 90kpln a też skrupulatnie ewidencjonuję wszystkie wydatki. No ale ja nie buduję systemem gospodarczym, mam ekipę. Czyli nik1341 pewnie stan surowy otwarty wyszedłby ci trochę taniej. Natomiast szacowania kosztów całej inwestycji się nie podejmuję - za dużo niewiadomych.

Jakiego tematu by nie dotknąć, można z łatwością znaleźć całą masę opini, nierzdko ze sobą sprzecznych, prezentowanych przez różnych naukowców. Dlatego warto, aby nie popaść w kompletną paranoję, trzymać się uregulowań prawnych, które są stanowione przez grono ludzi kompetentnych. Jeśli zgodnie z bierzącymi regulacjami norm polskich i europejskich, wolno taką linię postawić w określonej odległości od domostw, to znaczy, że trzymając się tych przepisów nic się nikomu złego nie stanie. Na tym koniec. Można w ramach nadwrażliwości zerknąć na uregulowania innych norm np. amerykańskich, które zwykle są ostrzejsze od europejskich. W każdym razie to byłby "jakiś" argument, który mógłby uzasadniać niepokój. Czy ktoś to zrobił? Bądźmy konsekwentni, jeśli bez lęku mieszkamy w domu, który został zbudowany zgodnie z przepisami; jeśli bez lęku podróżujemy samochodem, który został skonstruowany w oparciu o przepisy; jeśli bez histerii zjadamy tony syntetycznego jedzenia wierząc, że nasze przepisy chronią zdrowie; to zachowajmy konsekwencję i umiar również w dyskutowanym przypadku.

Jeśli gdzieś ktoś złamał prawo to oczywiście można się sprawiedliwości domagać. Tyle, że tu chyba głównym punktem sporu nie jest łamanie prawa. Co konkretnie wam przeszkadza w tej modernizowanej linii? - bo jakoś ciągle nie mogę tego zrozumieć? - może mi to ktoś wyjaśnić bez emocji? Z tego co tu wyczytuję, to głównie chodzi o względy estetyczne a to jest bardzo kiepski punkt startu.

A może powoli coś się zmienia. My tu ciągle jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że biedny petent idzie do banku z duszą na ramieniu zadając sobie pytanie 'dadzą czy nie dadzą?'. A np. w USA, klient idzie do banku po kredyt w wysokości np. 100 000, na co bank usilnie przekonuje go żeby brał 200 000, bo go na taki z pewnością stać. Ostatecznie w interesie banku jest przyznać klientowi jak najwyższy kredyt - w końcu na tym zarabia.

Istnieje jeszcze jedna opcja, której chyba nikt nie poruszył. Otóż można najpierw wziąć kredyt, następnie sprzedać mieszkanie, zaś uzyskane tą drogą pieniądze przeznaczyć na rozmaite potrzebne dobra materialne, nie zaś na spłatę kredytu. Kredyty hipoteczne są oprocentowane bardzo nisko. Dlatego jeśli ktoś chce po wybudowaniu domu kupić samochód, wyposażenie domu, meble, sprzęt rtv itd., korzystniej jest wydać na te rzeczy pieniądze ze sprzedaży mieszkania niż spłacić kredyt hipoteczny i zaciągnąć kolejny na dobra konsumpcyjne.

No jak zakopany to faktycznie gorzej - swoją drogą ciekawe czy to jest "oficjalne" przyłącze wykonane przez zakład energetyczny czy samowolka. Z tego co pamiętam, kiedy ja załatwiałem przyłącze placu budowy (napowietrzne) biegnące nad działką sąsiada - pobrałem taki specjalny druczek, na którym sąsiad wyraził swoją pisemną zgodę na to przyłącze zaznaczając na jaki okres czasu ta zgoda jest udzielona - i tak to się wg mnie powinno załatwiać. Jedno jest pewne, musisz wyraźnie przedstawić sąsiadowi swoje stanowisko - tak, żeby właśnie w przyszłości takie rzeczy się nie zdażały.

Ano powinien cię najpierw zapytać - co do tego nie ma wątpliwości. Faktycznie, namiary na ciebie mógł spokojnie wyszukać więc nie ma tu żadnego usprawiedliwienia. Z drugiej strony, skoro sam w sobie ten kabel ci nie przeszkadza (tak wogóle to on idzie powietrzem czy w ziemi?) to nie ma sensu wytaczać dział i wszczynać wojen. Byłaby to reakcja niewspółmierna do przyczyny.

Zależy jaki to dom - ale jak nieskomplikowany, wykończenia bez wodotrysków to może się udać. Naturalnie do tej kwoty trzeba doliczyć przyłącza, ogodzenia, bruki, ewentulane meble kuchenne itd.

Jeszcze jedna sprawa, o której chyba nikt nie wspomniał, przy okazji budowania ekipami kupującymi materiały. Musisz pamiętać, że zawsze w interesie ekipy opłacanej ryczałtem leży oszczędzanie na materiałach - bo ta oszczędność zostaje im w kieszeni. Dlatego pamiętaj o bardzo szczegółowym rozpisaniu jakich materiałów (ew. producentów) ekipa będzie używać do budowy twojego domu; oraz jakie prace będą wchodziły w poszczególne etapy budowy.

Przede wszystkim napisz co masz w tym stanie surowym zamknietym, bo co ekipa i co inwestor to inaczej te sprawy rozumie. np. czy oni ci maja osadzic okna w elewacjach, czy to jest z instalacjami i wylewkami, czy jest drenaz itd. Mysle ze spokojnie mozna sobie wyobrazic, ze dom tej wielkosci, o ile jest budowany w bogatej wersji stanu surowego zamknietego moze tyle kosztowac. Ja za surowy otwarty, prosty dom, 100m2 plus garaz place jakies 27tys - rozmawialem z 6 ekipami, i to byla najnizsza cena.

A jakby tak ani nie powiększać garażu, ani nie budować piwnicy byłoby dużo taniej, no nie? - brzmi kusząco więc gdzie jest haczyk, do czego potrzebujecie tej dodatkowej powierzchni?

Jestem teraz na etapie szukania ekipy i wyceniania materiałów na prosty domek 100m2 i póki co nie widzę możliwości realizacji stanu surowego w kwocie 50tys. A jeśli ty chcesz mieć w tej cenie jeszcze instalacje i wszystkie okna to już wogóle nie ma mowy. I to nawet jeśli dużo rzeczy zrobisz sam. Sam koszt materiałów będzie sporo wyższy niż te 50tys. U mnie koszt budowy domku w stanie surowym otwartym (bez okien w elewacjach, bez drzwi i bez instalacji) wyniesie koło 90tys, z tego jakieś 20kilka tys to robocizna.

"Coś" to na pewno wybudujesz Wszystko zależy od tego co ma wchodzić w skład tego cosia. Jedno jest pewne, domu o pow. 110m2 w pełni wykończonego (czyli takiego, do którego trzeba wnieść tylko meble), wraz z najbliższym otoczeniem - ogrodzenia, bramy, podjazdy, kanalizacja(szambo), przyłącza - nie wybudujesz. Jeśli jednak planujecie wybudować dom w stanie "do wprowadzenia" to kto wie, wszystko tu jest możliwe zależnie od własnego wkładu pracy i konsekwencji w cięciu kosztów. Rezygnacja z piwnicy jest bardzo dobrym, pierwszym krokiem w tym kierunku.

Najemca - a co tu za filozofia? Jeśli faktycznie nie masz czasu dla budowy, musisz mieć dla niej więcej pieniędzy i tyle. Jeśli chcesz, żeby wykonawca i inspektor nadzoru zamiast ciebie poświęcali czas budowie to musisz im za to zapłacić. Piszesz, że możecie liczyć na duży kredyt - w takim razie bierzcie ten kredyt, znajdźcie projekt domu, który jesteście w stanie z niego sfinansować przy systemie budowania "pod klucz" i gotowe.

Jeśli chodzi o piec na ekogroszek to, z tego co wyczytałem tu swego czasu na forum, po pierwsze brudzi; po drugie - jeśli chciałbyś piec z podajnikiem - chałasuje. Więc raczej taki piec w tym pomieszczeniu odpada. Rozwiń tą cegłę? o jaką ci chodziło i ile to jest najtaniej? w szczególności czy próbowałeś ją porównywać z betonem komórkowym? Co do mediów - woda to nie wiem. A prąd to myślę, że możesz spokojnie wystąpić o warunki przyłączenia a potem o realizację przyłącza dla zasilania placu budowy.

zezo - bardzo sympatyczny domek, faktycznie niewielki i bardzo prosty. Jeśli faktycznie jego powierzchnia użytkowa będzie w okolicach 75m2 to przy nakładach 100tys wychodzi 1330zł/m2. Biorąc pod uwagę, że nawet ty sam dopuszczasz niewielkie przekroczenie budżetu przedsięwzięcie może się udać. Zawsze odnosiłem wrażenie, że niezbędnym min jest około 1500zł/m2, co w twoim przypadku oznaczałoby wydatek około 112500. Dlatego jednak jestem za! - powodzenia

Podsumowanie w takim razie - zezo już buduje i ma nadzieję, że dużo więcej nie dołoży (nie chce nic dokładać do 100 000), pytającym był cosmita który niestety zniknął i nie wiadomo co dalej Fajnie by było wrócić do wątku za rok Aha No to faktycznie zgubiłem się gdzieś w meandrach tego wątku. W takim razie, skoro zezo mamy na miejscu - zezo, rzuć jakimś linkiem do projektu który zamierzasz po tych kosztach realizować albo jeśli nie ma go na żadnej www - zaprezentuj jakąś garść dokładniejszych informacji.

Wątek długi więc już nie jestem pewien czy zezo podawałeś o jaki dom ci chodzi. Masz już wybrany jakiś projekt? jeśli tak to wrzuć jakiegoś linka - łatwiej będzie ocenić na ile realne jest te 100 tys.

Skoro faktycznie można zbudować do w cenie 100zł/m2 (przy małej powierzchni - czyli tam gdzie m2 jest najdroższy) to jak sądzicie - co powoduje, że większość inwestorów buduje ponad 100% drożej? Gdzie tkwi główna różnica? Przy czym nie mówię tu o inwestorach budujących bez wodotrysków - bo ci płacą pewnie ponad 200% więcej. Co powoduje, że budując dom z tych samych materiałów różnica w cenie sięga 100%? ile z tego stanowi robocizna? ile realnie procentowo można utargować na materiałach?

Szczerze mówiąc dziwi mnie tu ilość ludzi, dla których 100tys za dom to kwota realna. Dziwi mnie w kontekście poprzednich niezliczonych wątków na forum, gdzie 90% forumowiczów zawsze było na NIE nawet przy wyższych kwotach. Warto zawsze w takich tematach uściślić - co autor miał na myśli pisząc o domu? Najlepiej przyjmować, że kwota proponowana przez autora ma wystarczyć na sam dom (bez działek, papierów, ogrodzeń, podjazdów itd.) w stanie całkowicie wykończonym czyli, że jedyne co należy zrobić w dalszej kolejności to wstawić meble. Przyjmując takie założenia nie sądzę aby zbudowanie domu 100m2 było możliwe za kwotę 100tys pln. Naturalnie chciałbym aby było inaczej, bo biorąc pod uwagę, że dom planuję bardzo prosty i materiały tanie ale o budowaniu własnymi ręcyma nie ma mowy - powinienem się spokojnie zmieścić w 130tys. pln przyjmując, że robocizna to około 30% budżetu. Pomarzyć dobra rzecz.