Rafal_WAG
-
Liczba zawartości
26 -
Rejestracja
Typ zawartości
Profile
Forum
Artykuły
Blogi
Pobrane
Sklep
Wydarzenia
Galeria
Zawartość dodana przez Rafal_WAG
-
Przed Urzędem Skarbowym najbezpieczniej jest, jeżeli postępujemy zgodnie z prawem i składamy pełne wyjaśnienia na każdą okoliczność . A tak na serio to najpewniejszym rozwiązaniem przy inwestowaniu w nieruchomości i groźbie sporu z fiskusem jest wcześniejsze uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Należy jednak pamiętać, aby rzetelnie opisać przyszły lub trwający stan faktyczny, aby w razie sporu fiskus nie miał się do czego przyczepić. Sam koszt interpretacji jest nie wielki bo raptem 40 zł. Ja zawsze doradzam swoim klientom wystosowanie wniosku, aby jedno ryzyko mniej mieli. Co do uzasadnienia, to w przypadku zlecenia dokonania i koordynowania niezbędnych prac firmie zewnętrznej (jaką np. ja mam okazję prowadzić) fiskus nie ma punktu zaczepienia. Podatnik nie dokonuje czynności opodatkowanych VAT, gdyż nie można mu przypisać działań mających znamiona działalności gospodarczej. Tym samym przy transakcji sprzedaży naliczany jest tylko pcc który jest zdecydowanie niższy. -
A teraz odnośnie opłat administracyjnych, czyli „parapodatków” jak to ładnie zostało określone. Gminy mają możliwość nałożenia zarówno opłat adiacenckich jak i renty planistycznej. darvid ładnie to rozpisał, jeżeli chodzi o kwoty i terminy, a ja postaram się to troszkę uzupełnić. Powyższe opłaty administracyjne są pobierane od wzrostu wartości nieruchomości. W uproszczeniu od szacowanej nowej ceny odejmuję się starą cenę i od uzyskanej różnicy oblicza opłatę. Cena jest określana na podstawie operatu szacunkowego. Poprawność sporządzenia operatu można kwestionować, jeżeli rzeczoznawca popłynie bądź weźmie nieaktualne dane. Jeżeli ktoś pozwolił, aby wycena została sporządzona według nieaktualnych danych, to niestety musi ponosić konsekwencje. Z tego też między innymi wynikała moja sugestia nr 5 z postu z 25-06-2012. Nie jest też tak, że wszystkie gminy pobierają opłatę adiacencką czy rentę planistyczną. Z tego co wiem np. w gminie Piaseczno nie pobiera się opłaty adiacenckiej od podziału, ale może coś się zmieniło. Renta planistyczna zazwyczaj jest, ale obecnie praktyka wskazuje raczej na stawki 5-10%, a nie na maksymalne. Aby wiedzieć z czym mamy do czynienia trzeba przeanalizować stan prawny i wtedy dyskutować o kosztach, bo i od renty planistycznej też się można czasem wykręcić. A co do straszenia , poza gminą do środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości może się też przyczepić US. Parę osób już się przekonało, że podzielenie działek i potem ich sprzedaż może zostać opodatkowane VAT-em i od cen transakcyjnych musieli odjąć 22/23%. Warto też zabezpieczyć się na taką okoliczność.
-
Dużo zagadnień zostało poruszonych, ale postaram się choć kilka kwestii wyjaśnić. A w kilku kwestiach jeszcze postraszyć Może najpierw pozwolę sobie na polemikę. Inwestowanie w nieruchomości przynajmniej na razie jest jedną z najbezpieczniejszych form lokat kapitału. Jak każda inwestycja wiążę się z ryzykiem, ale jest ono nieporównywalnie mniejsze niż przy innych formach lokaty środków pieniężnych. Nie przeczę, iż zwrot z inwestycji może nastąpić dopiero za kilka lat, a z mojego doświadczenia wynika, że mieści się to zazwyczaj w 2/3 latach, choć nigdy nie ma takiej gwarancji! Dlatego zawsze w trakcie rozmowy z klientem pytam się jak pilnie potrzebuje środków i czy akceptuje przedstawioną perspektywę czasową. To nie jest inwestycja na już, która w ciągu tygodnia czy nawet miesiąca może przynieść zysk, jak to się czasem dzieje np. na giełdzie. Nie jest też tak, że opłaty administracyjne zjadają cały zysk i należy się bać w ogóle sprzedaży. Na pewno pomniejszają zysk (o czym zaraz napiszę), ale sytuacje tak drastyczne jak zacytowana przez darvid należą raczej do incydentów niż do reguły. Sam w praktyce też przerabiałem podobny przypadek (gmina chciała opłatę adiacencką za przebudowę drogi, choć swoim działaniem odcięła właścicieli od niej), ale proszę wybaczyć trochę buńczuczny ton z mojej strony, zazwyczaj są to przypadki, zaniedbań właścicieli i podejścia „a może jakoś to będzie”. Nie zawsze oszczędzanie na architekcie / prawniku / inżynierze faktycznie przynosi korzyści. Na tyle co można zaobserwować na rynku zysk z przekształcenia nieruchomości zawsze będzie. Mniejszy czy większy, w dłuższej bądź krótszej perspektywie, ale będzie. Czy warto? To już każdy sam musi stwierdzić i przeliczyć szacując potencjalne koszty i zyski. Ja swoim klientom przed podpisaniem umowy przedstawiam szacunkowe koszty jakie planowane prace mogą pochłonąć i potem staram się tego trzymać. Jeżeli jakieś prace mogą się wymknąć poza kosztorys zawsze o tym informuję i razem analizujemy rozwiązanie problemu.
-
Przede wszystkim należy zadać sobie dwa pytania: 1) Jak szybko chcę uzyskać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości? 2) Jakiego zysku spodziewam się z zainwestowanych w nieruchomość pieniędzy? Jaki zysk by mnie satysfakcjonował? Na powyższe pytania inwestor musi sam sobie udzielić odpowiedzi i dopiero na tej podstawie podejmować dalsze decyzje odnośnie nieruchomości. Z doświadczenia w skrócie mogę podpowiedzieć: 1. przekształcone działki faktycznie nie dają 100% gwarancji, iż będą schodzić jak świeże bułeczki, jeżeli cena za nie będzie wygórowana. Nie mniej zdecydowana większość poszukujących działki pod budowę chce dostać gotowy produkt - kupują działkę i mogą od razu zacząć budowę wymarzonego domu. Są w stanie zapłacić więcej, byleby tylko samemu nie użerać się z administracją i mediami. Na działki bez uzbrojenia zdecydowanie dłużej szuka się kupca. 2. jeżeli potrzebujemy gotówki na już, a nie możemy poczekać około roku do 2 lat na zwrot z inwestycji to nie warto się nawet zastanawiać i sprzedać nieruchomość w takim stanie jak jest. 3. najgorszym pomysłem nie tylko dla kupujących, ale również dla sprzedających jest podział nieruchomości i sprzedanie działek najbardziej oddalonych od drogi publicznej i mediów. Sprzedający często myślą, iż dzięki temu ktoś za nich postawi infrastrukturę, bo jemu będzie zależało bardziej. Niestety takie historie często kończą się ostrymi sporami i zamrożeniem pieniędzy przez obydwu zainteresowanych na długi czas – o czym na forum już kilka osób opowiadało. 4. na działki bez uzbrojenia najlepiej od razu załatwić wszelkie uzgodnienia i naraz ciągnąc wszelkie media. Jest to zazwyczaj znaczna oszczędność kosztów. Warto też pamiętać, że część wydatkowanych kosztów uzbrojenia zostanie nam zwrócona w momencie przejęcia infrastruktury przez dostawcę mediów, jeżeli o to odpowiednio wcześniej zadbamy. 5. pierwszym krokiem jaki bym w tym momencie zaproponował jest podział geodezyjny działki, najlepiej jeszcze przed uprawomocnieniem się uchwały o mpzp. 6. warto skorzystać z usług profesjonalisty, który przeprowadzi cały proces i będzie trzymał koszty w ryzach. Oczywiście polecam usługi mojej firmy – przepraszam za tak bezpośrednią reklamę
-
zawiadomienie o zmiana w danych ewidencyjnych
Rafal_WAG odpowiedział ponury64 → na topic → Prawo i finanse
Zawiadomienie jakie otrzymałeś jest prawdopodobnie podsumowaniem zakończonego postępowania administracyjnego, wynikającego z wnioskowanego wyłączenia z produkcji rolnej działki. Na chwilę obecną nie ma konieczności dostarczania jakichkolwiek dokumentów do organów. Kwestie planistyczno – geodezyjne toczą się odrębnym trybem od zagadnień finansowych. Sąd wieczystoksięgowy z urzędu zmieni w KW oznaczenie działek wchodzących w skład nieruchomości. -
Wybacz ale odpowiedź w największym skrócie brzmi: „To zależy” W znacznej części przypadków najbardziej opłaca się sporządzić umowę wyłącznie o usługę budowlaną, a materiały zakupić osobno, aby móc skorzystać z tzw. zwrotu VAT-u. Nie minie nie zawsze jest to najbardziej korzystne (np. budowa obiektu mieszkalnego wraz z lokalami usługowymi).
-
Co do pomysłu z zakupem i wpisem w KW, aby rozsądnie coś doradzić trzeba zbadać co tam w aktach księgi jest i czemu wpisano ostrzeżenie. Żaden notariusz nie sporządzi nawet aktu notarialnego dopóki taki zapis jest. Prawdopodobnie najpierw trzeba by wyczyścić stan prawny aby móc spokojnie taką nieruchomość nabyć. Z mojej praktyki wynika, że czasem inwestor dogaduje się z osoba której przysługują prawa do działki i po wyklarowaniu sytuacji nabywa z rabatem grunt. Pytanie jednak, czy koszty w tym przypadku nie byłyby zbyt wygórowane aby myśleć o takim rozwiązaniu. Co do pozbawienia własności przez gminę albo inny organ państwowy nawet nieznanego właściciela to raczej nie ma co na to liczyć. Owszem organy państwa mają instrumenty, aby wywłaszczyć kogoś z nieruchomości, ale musi być to jakiś cel publiczny – vide drogi. Z wywłaszczeniem jedynie w celu zabezpieczenia terenu jeszcze się nie spotkałem – choć z pozbawieniem mieszkań za naprawdę uciążliwe sąsiedztwo miałem do czynienia.
-
Sprawa należy raczej do kategorii ciężkich. To, iż w KW jest taki zapis wskazuje raczej, że postępowanie spadkowe, nie mogło się zakończyć z innych przyczyn niż brak porozumienia spadkobierców (prawdopodobnie roszczenia osób trzecich wobec działek). Jeżeli mogę coś podpowiedzieć to nasuwają mi się cztery koncepcje działania w sprawie: - działanie w oparciu o immisje, czyli powództwo cywilne. Nie mniej będzie to czasochłonne i chcąc coś osiągnąć trzeba by było na własny koszt, za przyzwoleniem sądu, postawić odgrodzenie od ulicy i tabliczkę o zakazie składowania odpadków, a potem liczyć że ktoś za to zwróci; - pogadać z domniemanym właścicielem i podpowiedzieć mu że samo płacenie podatków to za mało, aby zasiedzieć. Potrzebny jest widoczny znak, że traktuje daną nieruchomość jako własność. A takim idealnym znakiem na potrzeby sądowego zasiedzenia byłoby właśnie ogrodzenie i postawienie tabliczki; - zgłosić sprawę do wójta / burmistrza, iż stan działki narusza normy ochrony środowiska i wskazane jest podjęcie działań. Pomimo, iż należy to do obowiązków gminy to w praktyce miałem już raz odpowiedzieć przeczącą, iż takie zadania nie są na nich nałożone. Po wskazaniu przepisów, iż jednak są zobowiązani coś zrobić powiedzieli, że w budżecie nie ma pieniędzy na te działania. Z tym trudno polemizować; - zgłosić sprawę na policję wraz ze wskazaniem, iż obecny stan mieści się w dyspozycji art. 72 kw.
-
Najbezpieczniej byłoby wystąpić do urzędu o interpretację zapisów mpzp albo udać się osobiście, ale interpretacja ustna nie zawsze pokrywa się potem z decyzjami. W ciągu 30 dni powinno być wtedy jasne i w razie czego ma się podkładkę, jeżeli by później próbowali robić problemy.
-
O warunki można wystąpić zawsze (nawet nie będąc właścicielem nieruchomości) o ile na danym terenie nie ma mpzp. Pytanie kto poinformował, że nie ma możliwości otrzymania WZ? Prawdopodobną sytuacją jest, iż pierwsza działka otrzymała WZ pozwalającą na budowę domu dlatego, iż umiejscowiona jest bliżej zabudowań. Otrzymanie WZ przez Państwa pozwalającej na budowę domu kiedy w najbliższej okolicy nie ma innych zabudowań może być problematyczne, dlatego sprzedający radził wstrzymać się z wnioskiem do czasu wybudowania domu na działce nr 1.
-
Decyzje o warunkach zabudowy i plany - pomog? !!!
Rafal_WAG odpowiedział Aa1719499282 → na topic → Prawo i finanse
Sprawa jest problematyczna i raczej bez wizyty w gminie się nie obejdzie – trzeba zobaczyć co planowanie przestrzenne ma do powiedzenia odnośnie tego terenu. Może ten teren został już oznaczony jakoś inaczej. Przepisy stanowią jednak, że jeżeli cmentarz istniał i nikt nie użył tego terenu na inny cel, to nadal powinno się stosować przepisy ustawy o cmentarzach. A co do odległości to nie zawsze 50 m. § 3. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze 1. Odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone. -
Wjazd cięzkim sprzętem na budowe przy ograniczeniu na 3,5 tony
Rafal_WAG odpowiedział turalyon → na topic → Wymiana doświadczeń ogólnie
To kierujący pojazdem odpowiada za przestrzeganie zasad ruchu drogowego i ew. na nim spoczywa odpowiedzialność za uszkodzenie drogi. Należy mieć tylko w pamięci, że mając „życzliwych” sąsiadów mogą oni próbować wskazać inwestora jaka osobę odpowiedzialną za zniszczenie drogi. Jest to trudne, ale zdarzają się takie przypadki i warto spojrzeć czy ktoś za bardzo w okolicy nie biega z aparatem. -
Udziały w drodze to jedno. Popytaj jeszcze co tam z mpzp. Jeżeli nie ma można próbować stargować jakieś 2/3% w dół za niepewność – to iż w okolicy są domy nie zawsze przesądza o charakterze budowlanym.
-
Jeżeli są to grunty budowlane to wydzielenie 2 ar działki jest dozwolone. Okoliczność, iż mpzp przewiduje działki o powierzchni 10 ar, świadczy jedynie o tym, iż na mniejszej działce nie można pobudować domu. Nie mniej wydzielenie takiej działki jest prawnie dopuszczalne. Należy skonsultować się w tym przypadku z geodetą. Pomysłem też może być scalenie i podział gruntu, ale to już bardziej skomplikowana procedura.
-
Czyli rozumiem, że zarządca nie dysponuje? Trochę to dziwne, gdyż do obowiązków zarządcy należy posiadanie takiej dokumentacji na wypadek remontów bądź konieczności przebudowy, ale rocznik ’50 może się rządzić innymi prawami. Można spróbować uzyskać „coś” w wydziale architektury / budowlanym starostwa powiatowego.
-
Pozwolę się nie zgodzić z przedmówcą. Trzeba wskazać urzędowi, iż w okolicy występują już zabudowania o określonych parametrach – dać kilka przykładów. Nie tylko przy wz ma to znaczenie. Określić odległości w jakich znajdują się zabudowania analogiczne do naszych oczekiwań. Jako, że urząd tworząc plan musi się stosować do (1) wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz (2) walorów architektonicznych i krajobrazowych, należy argumentację prowadzić w tym kierunku. Można też przeanalizować dla jakiego obszaru urząd chce wprowadzić ograniczenia z jakimi się nie zgadzamy. Jeżeli jest to dość mały obszar np. jedna ulica, ale nie jakaś reprezentacyjna to też warto to podnieść, bo np. godzi to w prawa własności. Proponuję lekturę ustawy o planowaniu oraz dopasowanie z jednego bądź dwóch wyroków jakie zostały wydane w oparciu o np. art. 1.
-
Może małe podsumowanie Księga wieczysta wskazuje kto jest właścicielem działki. Ewentualne różnice w tym zakresie w stosunku do innych rejestrów publicznych, co do zasady rozstrzygane są zgodnie z wpisami w dziale II księgi wieczystej. Ewidencja gruntów i budynków (czasami zwana katastrem) co do zasady powinna wskazywać prawidłową wielkość nieruchomości oraz jej aktualne przeznaczenie i zabudowę. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź warunki zabudowy wskazują jakie jest przeznaczenie nieruchomości w zamyśle planistycznym. To, iż dana działka została ujęta jako budowlana lecz w ewidencji jest rolna, wskazuje jedynie, iż gmina godzi się na zabudowę tej działki ale trzeba jeszcze grunt wyłączyć z produkcji rolnej. Co do zasady grunt wyłączony z produkcji rolnej powinien być odpowiednio opisany w ewidencji jako np. budowlany.
-
Troszkę nie profesjonalnie jest się wypowiadać o konkurencji , ale moje dotychczasowe doświadczenie z nimi zawsze wskazywało na solidną robotę. Z tego co się orientuję to chłopaki tylko w pomorskim działają, ale mogę się mylić. Nie mniej zapraszam do skorzystania z moich usług .
-
Jeśli szukasz ekspertów od nieruchomości, którzy pomogą Ci przy budowie lub sprzedaży nieruchomości, zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą na stronie http://www.PozytywnyPotencjal.pl W zakres naszych usług wchodzi: - uzyskanie decyzji administracyjnych niezbędnych do posadowienia domu bądź uzyskania wyższej ceny za nieruchomość (zmiany mpzp, WZ); - zmiana przeznaczenia nieruchomości (przeprowadzenie procesu odrolnienia bądź odlesienia); - dokonanie podziału bądź scalenia nieruchomości; - zorganizowanie doprowadzenia mediów (tzw. uzbrojenie), uzyskanie poświadczeń, negocjacje z dostawcami mediów odnośnie przejęć infrastruktury; - zorganizowanie ulepszenia dostępu do ciągów komunikacyjnych; - działania mające na celu zwiększenie estetyki nieruchomości oraz uzdatnienie terenu pod budowę (m.in. ulepszenie drogi dojazdowej, pozwolenia na wycinkę drzew); - podjęcie wszelkich innych niezbędnych działań koniecznych do przygotowania działki pod budowę bądź zaprezentowania pełnego potencjału działki. e-mail: [email protected] telefon: +48 605 694 036
-
Zapis w KW odnośnie zagospodarowania działki ma co do zasady znaczenie wyłącznie informacyjne i jest tam wpisywany na podstawie doręczonego odpisu z ewidencji gruntów. Podobnie ma się sprawa z ujawnioną wielkością. Obydwa parametry nie korzystają z domniemania prawnego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Dokumentem posiadającym moc prawną w zakresie możliwości zagospodarowania działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź warunki zabudowy w przypadku jego braku.
-
To, iż w okolicy są domy nie zawsze przesądza, że na działce z nimi sąsiadującej będzie można budować, o czym przekonało się już sporo osób. Kluczowy w tym przypadku jest plan zagospodarowania przestrzennego. Napisałeś, iż gmina ma uchwalony mpzp i że rzeczona działka jest nim objęta (nie koniecznie cały obszar gminy musi być objęty planem), więc to zapisy planu są w tym momencie wiążące. Owszem istnieje możliwość zmiany planu nawet dla jednej działki, lecz trzeba się liczyć raz z kosztami, a dwa z czasem procedur. Jest to jednak możliwe. Nie jest też wykluczone, że gmina z pełnym namysłem pozostawiła ten fragment jako rolny, a nie w wyniku niedopilnowania ówczesnego właściciela. Najłatwiej to ustalić bezpośrednio w gminie w trakcie rozmowy z urzędnikami, a wcześniej zapoznając się ze studium.
-
Najskuteczniejszym pomysłem na zdyscyplinowanie kontrahenta budowlanego są kary umowne. Nie ma jakiś specjalnych reguł co do ich treści, nie mniej nie powinny być zbytnio wygórowane – sądy raczej za sprzeczne z normami uznają kary przekraczające koszty zleconych prac. Kontrahenci budowlani raczej bardzo ostrożnie podchodzą do takich zapisów, nie mniej obowiązywanie kar w dwie strony często jest dość dobrym rozwiązaniem, upewniającym obydwie strony, że projekt będzie realizowany.
-
jak dotrzeć do umowy darowizny wcześniejszego właściciela działki?
Rafal_WAG odpowiedział laukas → na topic → Prawo i finanse
Z dużym prawdopodobieństwem Państwa umowa znajduje się w aktach sądowych księgi wieczystej. Na potrzeby banku prawdopodobnie będzie trzeba sporządzić uwierzytelnione kserokopie z akt księgi. Na podstawie umowy przedwstępnej sąd prawdopodobnie nie udostępni akt, więc warto wziąć pełnomocnictwo od właściciela nieruchomości uwidocznionego w treści księgi. -
Decyzja o warunkach zabudowy dla działki leśnej? O radę proszę.
Rafal_WAG odpowiedział Kamena → na topic → Wymiana doświadczeń ogólnie
Fakt, aby móc użytkować działkę na cele inwestycyjne w tym przypadku jest konieczne uchwalenie planu miejscowego. Nie mniej warto pamiętać, że mpzp gmina może też uchwalić dla jedynie małego obszaru np. jednej działki. Warto pójść na rozmowę do lokalnych urzędników i dowiedzieć się, jak się na to zapatrują. Bardzo często warunkiem koniecznym przy takim „dogadaniu” jest konieczność poniesienia znaczącej części kosztów. Przed rozmową jednak warto sięgnąć do studium, aby się zorientować czy najpierw tych zapisów gmina nie musi zmienić.