Miesięcznik Murator ONLINE

koszyk dostęp od 4,99 zł
Skocz do zawartości

Łukasz Zalewski

Użytkownicy
 Pokaż profil  Zobacz aktywność

  • Liczba zawartości

    598

  • Rejestracja

 Typ zawartości 

Zawartość dodana przez Łukasz Zalewski

  1. Łukasz Zalewski
    Symulacje wysłane.
  2. Łukasz Zalewski
    Czy posiada Pan środki na wykończenie? Jeśli tak, to w jakiej kwocie? Jest Pan sam w gospodarstwie domowym? Czy występują jakieś obciążenia kredytowe?
  3. Łukasz Zalewski
    Kalkulować koszty powinniście uwzględniając robociznę. Znam co najmniej kilka przypadków, gdy klientom takie podejście ratowało skórę. Choroba lub kontuzja mogą spowodować, że ekipę jednak trzeba będzie nająć. Jeśli środków zostanie, to kredyt zawsze można nadpłacić. Ze zdolnością kredytową problemu być nie powinno, aczkolwiek należy zweryfikować przede wszystkim dochód z tytułu działalności. Jeśli chodzi o banki, to na pewno powinniście unikać BPS oraz Credit Agricole, które wymagają faktur na część wydatków. Celowałbym w zestaw ING, Millennium i Pocztowy. Proszę ewentualnie podać mi na priv adres mailowy, a podeślę pełne symulacje.
  4. Łukasz Zalewski
    145m2 to powierzchnia użytkowa czy całkowita? Jaka jest powierzchnia użytkowa?
  5. Łukasz Zalewski
    Zapraszam wszystkich na targi mieszkaniowe w Bydgoszczy, których wiosenna edycja odbędzie się w dniach 30-31 marca. Zarówno w sobotę jak i niedzielę będzie można spotkać się ze mną na prowadzonych przeze mnie seminariach dotyczących kredytów hipotecznych. Zainteresowane osoby będą mogły oczywiście indywidualnie zbadać swoją zdolność kredytową oraz wyjaśnić swoje wszelkie wątpliwości dotyczące tematyki kredytów. https://sawo.pl/21.-targi-mieszkaniowe-wiosna-2019.html
  6. Łukasz Zalewski
    Praktycznie w każdej umowie kredytowej występują zapisy mówiące o konieczności poinformowania banku o zmianie sytuacji finansowej. W niektórych mogą być mówić wprost o utracie pracy, w innych o zmianie sytuacji finansowej mogącej mieć wpływ na spłatę kredytu. Są to jednak tak na dobrą sprawę zapisy martwe. W rzeczywistości dopóki klient spłaca kredyt terminowo, to bank woli nie wiedzieć o ewentualnych chwilowych problemach, ponieważ to obligowałoby bank do podjęcia kroków mających zabezpieczyć interesy banku. Tylko co zrobić z klientem, który utracił zdolność kredytową, nie jest w stanie przedstawić dodatkowych zabezpieczeń, ale jednocześnie swoje zobowiązania reguluje terminowo? Bank należy z całą pewnością poinformować o możliwych problemach ze spłatą kredytu zanim te problemy się pojawią. Łatwiej jest rozmawiać z bankiem, gdy regulujemy swoje zobowiązania terminowo i informujemy o zbliżających się problemach, niż w sytuacji, gdy opóźnienia już się pojawiły, a rozmowę z banku rozpoczynamy po otrzymaniu monitów wzywających do uregulowania zadłużenia.
  7. Łukasz Zalewski
    Marża to nie wszystko. Jeśli rozłożyć oferty na czynniki pierwsze, to Millennium wypada porównywalnie do ING, natomiast mBank najsłabiej. W przypadku mBanku występuje prowizja w wysokości 0,7% (w pewnych przypadkach marża może wynosić 1,85%, a prowizja 0,2%, dla klientów GOLD marża może wynosić 1,74%). Do tego dochodzą produkty dodatkowe. Każdy z tych banków wymaga ubezpieczenia na życie. Ich miesięczny koszt wynosi odpowiednio: - ING 0,035% od salda zadłużenia, - mBank 0,045% od salda zadłużenia, - Millennium 0,02% od salda zadłużenia. Przekładając powyższe koszty na realne finalne marże, to przedstawia się to następująco: ING - 2,22%, mBank - 2,44%, Millennium - 2,24%. Dodatkowo w ING występuje WIBOR 6M, który jest zwykle wyższy niż WIBOR 3M stosowany przez pozostałe banki (obecnie jest wyższy o 0,07p.p., co oznacza, że uwzględniając koszt ubezpieczenia na życie, realne oprocentowanie będzie wyższe o 0,05p.p. niż w Millennium). Plusem ING jest tutaj tak na dobrą sprawę jedynie fakt, że produkty dodatkowe należy utrzymać tylko przez okres 3 lat. Minusem ubezpieczenia na życie stosowanego przez ING jest fakt, że ubezpieczony jest tylko jeden kredytobiorca na całą sumę kredytu. W przypadku pozostałych banków ubezpieczeni są oboje kredytobiorcy proporcjonalnie do osiąganych dochodów. Zatem jeśli ubezpieczenia na życie nie traktujesz jako zbędnego kosztu (zachęcam do posiadania tego produktu i traktowania go jako zabezpieczenia dla rodziny), to Millennium może wyjść dla Ciebie wręcz najkorzystniej spośród wymienionych banków.
  8. Łukasz Zalewski
    Operat moim zdaniem nie będzie konieczny, ale analityk powinien na tą zmianę wyrazić zgodę. Co oczywiste o kilka dni opóźni się z tego powodu wypłata transzy.
  9. Łukasz Zalewski
    To na pewno nie był jedyny czynnik ryzyka. Zrealizowałem w tym banku wiele kredytów przy jednym kredytobiorcy lub jednym dochodzie i to nie stanowiło problemu. Zainteresuj się przede wszystkim ofertą Millennium. Po ostatniej korekcie marży ten bank wbrew pozorom dla niektórych klientów wcale nie wychodzi pod względem cenowym gorzej niż ING.
  10. Łukasz Zalewski
    Wykończenie może zostać zanegowane. Powinnaś udać się do banku w celu przedstawienia zmiany koncepcji jeszcze przed rozpoczęciem prac, aby nie było niemiłych niespodzianek na koniec.
  11. Łukasz Zalewski
    Na pewno słabą opcją jest PKO BP, szczególnie w sytuacji, gdy zamierzasz nadpłacać kredyt. W banku tym występuje wysoki koszt startowy w postaci ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy (3,25% od kwoty kredytu) i w przypadku wcześniejszej spłaty koszt ten nie zdąży zapewne się zwrócić (pomijam tutaj dodatkowo fakt utraty wartości pieniądza w czasie). W przypadku spłaty tego kredytu w ciągu 5 lat, to bank ten powinien znaleźć się na szarym końcu większości rankingów. Raiffeisen wycofuje ofertę i jeśli Twój wniosek nie trafi do centrali do 7 marca, to jego analiza nie zostanie przeprowadzona. Jeśli nie jesteś na końcówce gromadzenia dokumentów, to bank ten możesz sobie odpuścić. Warto zainteresować się ofertą ING. Koszt porównywalny z Millennium, ale jest to bank chyba najprzyjaźniejszy w przypadku budowy domu spośród wszystkich banków. Jeśli zamierzasz kredyt spłacić w okresie tak krótkim jak 5 lat (lub nieco więcej), to tak na dobrą sprawę w ogóle nie powinieneś patrzeć na banki, w których występuje prowizja za udzielenie kredytu. Skupiłbym się na zestawie Millennium, ING, Raiffeisen (jeśli jesteś gotów złożyć wniosek już teraz) lub mBank. W tym ostatnim występuje prowizja za udzielenie kredytu, jednak na dzień dzisiejszy jest ona negocjowalna.
  12. Łukasz Zalewski
    Jeśli kredyt w całości spłacony nie będzie, to wkładem własnym będzie w tym przypadku różnica pomiędzy wartością działki a saldem zadłużenia. Jeśli umowa o dzieło trwa od min. 12 miesięcy, to nie będzie problemu z jej akceptacją.
  13. Łukasz Zalewski
    Minimalny wkład własny to 10%. Wkładem własnym jest już chociażby działka budowlana pod warunkiem, że nie jest obciążona kredytem hipotecznym. Co rozumiesz pod pojęciem odpowiednie dokumenty od pracodawcy? Dochód może pochodzić z różnych źródeł, jednak - co oczywiste - musi być to dochód udokumentowany. Wkład własny nie może pochodzić z kredytu i żaden z banków nie akceptuje takiego połączenia. W każdym z wniosków kredytowych jest oświadczenie kredytobiorcy, że wkład z kredytu nie pochodzi.
  14. Łukasz Zalewski
    Zrealizowałem wiele kredytów w Millennium, w tym sporo na budowę. Kojarzę chyba tylko jednego klienta budującego z tym bankiem, który był niezadowolony. Wynikało to jednak bardziej z niekompetencji doradcy w oddziale niż z oceny samego banku. Żaden bank nie wypłaca kredytów na budowę w jednej transzy. Najmniej transz ma ING - 2 niezależnie od kwoty kredytu, wypłacane w stosunku 60/40%.
  15. Łukasz Zalewski
    Nie do końca. Zbyt wysokie koszty wpisane w kosztorysie mogą spowodować wymóg pojawienia się udokumentowania wykonania prac fakturami (przypadek sprzed około 3 miesięcy, gdy klient w kosztorysie zaplanował wysoki koszt stanu zero, co wynikało m.in. z zastosowania płyty grzewczej fundamentowej). Analitycy doskonale wiedzą jakie elementy ile mogą kosztować. Jeśli wskazane w kosztorysie zostaną materiały z półki premium (co wynikać może z zaplanowanego kosztu danego elementu), to analityk też może poprosić o faktury jako formy rozliczenia.
  16. Łukasz Zalewski
    Tak, innych możliwości nie ma. Założyliście kosztorys na poziomie X i według tego kosztorysu powinien być wybudowany dom. M.in. w oparciu o ten kosztorys została wykonana również wycena nieruchomości, a zatem ustalone parametry kredytu. Jeżeli za określoną kwotę miały być wykonane określone czynności, to w każdym jednym banku (nie tylko Millennium) analityk będzie wymagał ich rozliczenia. Błędem było wskazanie w kosztorysie kosztów zaniżonych bądź też na styku. Zawsze sugeruję klientom, aby kosztorys był z min. 10% zapasem na nieprzewidziane koszty, a takie pojawiają się zawsze. Zdecydowana większość osób nie liczy wydawałoby się drobnych elementów, które łącznie jak się później okazuje daje dość pokaźną kwotę. Tutaj oprócz niedoszacowania pojawił się wzrost cen i brakująca kwota okazała się duża.
  17. Łukasz Zalewski
    Z dożywociem sytuacja wygląda nieco inaczej niż ze służebnością. Służebność można znieść, dożywocie bardzo trudno.
  18. Łukasz Zalewski
    To nie jest problem pod kątem tych banków, które pozwalają na wykończenie częściowe budynku. Zapraszam ewentualnie na priv, a postaram się dobrać ofertę. Jeśli upierasz się przy zmianie projektu i chcesz, aby było zrobione to przed zakupem, to możesz zawrzeć w umowie przedwstępnej stosowny zapis mówiący o takiej zmianie wymaganej po stronie sprzedającego. Sprzedający zapewne zażąda w związku z tym większego zadatku (ja przynajmniej bym się w ten sposób zabezpieczył). Jest to jednak dość długa procedura, ponieważ w pierwszej kolejności musi nastąpić zmiana projektu, potem oczekiwanie na wydanie zmienionego pozwolenia na budowę, formalne przeniesienie własności (tutaj następuje przelew na rzecz sprzedającego), a następnie przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego nabywcę (dopiero po jego przeniesieniu następuje wypłata środków na dokończenie budowy). Około pół roku temu robiłem taki kredyt i samo przygotowanie do transakcji trwało około 4 miesięcy.
  19. Łukasz Zalewski
    Jest to do zrobienia. Dom musisz wybudować oczywiście w całości, ale wykończyć możesz sam dół. Nie wymaga to zmiany projektu i pozwolenia na budowę (musisz jedynie przenieść pozwolenie na budowę na siebie). Nie każdy bank jednak zaakceptuje takie rozwiązanie.
  20. Łukasz Zalewski
    Kupujesz nieruchomość na kredyt czy za gotówkę? Powinieneś od sprzedającego poprosić o zaświadczenie z banku o wysokości aktualnego salda zadłużenia i numerze rachunku do spłaty. Zapłata za nieruchomość powinna pójść na 2 odrębne konta: 1. Celem spłaty kredytu hipotecznego na konto techniczne (to bardzo ważne, w przypadku PKO BP spłata kredytu odbywa się zwykle z konta osobistego kredytobiorcy), 2. Różnica pomiędzy ceną sprzedaży a saldem zadłużenia na konto wskazane przez sprzedającego. W przypadku pytań zapraszam do kontaktu.
  21. Łukasz Zalewski
    Przy nabyciu mieszkania jednym z załączników do umowy kredytowej była umowa przelewu wierzytelności, którą podpisałeś Ty, Twój bank, deweloper oraz bank, w którym deweloper ma rachunek powierniczy. Zgodnie z nią w przypadku odstąpienia od umowy deweloper jest zobowiązany zwrócić środki na rachunek banku celem spłaty zaciągniętego przez Ciebie kredytu. Bank potrąci ewentualne dodatkowe opłaty, jak np. prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, a resztę środków przeleje na Twoje konto. Oczywiście pozostaje kwestia dochodzenia tej wierzytelności od dewelopera, ale ścieżka jest jak wyżej.
  22. Łukasz Zalewski
    W większości banków bez problemów da się wykończyć sam parter. W części banków wymagane będzie wykończenie całości. Zapraszam ewentualnie do kontaktu, a postaram się dobrać optymalne rozwiązanie.
  23. Łukasz Zalewski
    Bez dodatkowych informacji nie da się udzielić rzetelnej odpowiedzi. Dla jednej osoby będzie to być może ING, dla innej mBank, a dla jeszcze innej być może Alior, który na dziś jest bankiem najdroższym, ale w danej sytuacji może być jedynym.
  24. Łukasz Zalewski
    Polacy znają się na wszystkim, ale chyba pierwszy raz spotkałem się z tym, aby również na projektowaniu budynków Osoby mające uprawnienia do projektowania budynków biorą odpowiedzialność za to, co zaprojektują. Budynek musi spełniać normy bezpieczeństwa i nie jest to widzi mi się ustawodawcy. Już widzę polskich domorosłych "architektów", który projektowaliby domki dla rodziny/znajomych i każdemu w internecie, ktokolwiek by o to zapytał. A potem łatwo wyobrazić sobie skutki tak liberalnego prawa. I nie zgodzę się z tezą, którą za chwilę pewnie postawisz, że chcesz wybudować to tylko dla siebie. Twój domek może się zawalić np. w momencie, gdy będą w nim przebywać niczego nie winni Twoi bliscy. Projekt indywidualny zawsze będzie dużo droższy niż typowy z prostej przyczyny - projekt typowy sprzedawany jest wielu osobom. Projekt indywidualny zrobiony będzie wyłącznie dla Ciebie, a architekt musi wykonać przy nim taką samą pracę, jak przy projekcie typowym. Uprzedzam stwierdzenie, że ten projekt też będzie mógł stać się typowym, który będzie sprzedawany masowo - skoro nic takiego znaleźć nie możesz, to znaczy że masz jakieś specyficzne wymagania, które prawdopodobnie spowodują nieatrakcyjność tego projektu dla innych. Nikt indywidualnego projektu za 2000zł nie zrobi. Działka z oczywistych względów również musi spełniać określone wymagania. Minimalne odległości od granicy to przede wszystkim kwestie bezpieczeństwa - m.in. możliwość operowania służb ratowniczych. Odległość budynku od granicy ma wpływać również na komfort Twoich przyszłych sąsiadów, aby Twój dom nie stał na płocie. Wyjaśnić tą kwestię będą mogły na pewno inne osoby na forum, które bardziej znają przepisy budowlane niż ja.
  25. Łukasz Zalewski
    Symulacje mogę wysłać ewentualnie na maila. Trochę się zgubiłem jeśli chodzi o kwotę kredytu - ma to być 260k czy 170k? Jeżeli 170k, to przy braku obciążeń kredytowych zdolność mogłaby się znaleźć na taką kwotę (trzeba byłoby to dokładnie policzyć).
×
×
  • Dodaj nową pozycję...

Forum:

Grupa ZPR Media:

Grupa Murator:

Serwisy internetowe:

Miesięczniki:

© 2024 Grupa ZPR Media, hosting: Supermedia