Dostęp do drogi publicznej ?

[sherif]

Witam !

 

Chyba mi jednak nie dane kupić działkę, zawsze jak się wszystko dobrze układa to na końcu coś musi być nie tak z papierami. Juz drugi raz odwołałem notariusza .

 

Niestety muszę Was jeszcze pomęczyć i prosić o pomoc, tym razem wynikł problem z dostępem do drogi.

 

Przy wycenie nieruchomości wyszło, iż działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Wygląda to tak, że właściciel poza działką jest współwłaścielem drogi, łączącą z ulicą nazwijmy to utwardzona, czyli taka, znajdującą się na planie (miasta jak i MPZP). Kiedyś to była duża działka i podzielono ją na 4 + pośrodku pasek drogi do działek z tyłu, no i git.

 

Problem jest, że dalej za tymi 30m drogi prywatnej ( w której sa udziały) jest droga prywatna, wg UM, oznaczona na planach - ok 300m do drogi głównej, publicznej. Na razie nie dowiedziałem się, czy jest to jeden nr KW z wieloma właścielami, czy kilka nr KW z różnymi właścielami.

 

Przed kupnem razem ze sprzedającymi chciałbym tą kwestie wyjaśnić i wyprostować. Jest to niezbędne ponieważ będe brał kredyt pod tą działkę, więc bank będzie żądał dokumentu potwierdzającego dostęp do drogi publicznej oraz później będzie to potrzebne do PNB.

 

Pytanie podstawowe jak to załatwić (a raczej jak mają to załatwić sprzedający) ?

 

Rozumiem, że idealnie byłoby podpisać umowy notarialne z każdym właścicielem i wpisać w ich KW pkt o służebności na poczet kupowanej działki a w KW kupowanej działki wpisać informacje o tej służebności - tka mi powieział bank, ale obawiam się, że właścicieli może być wielu i to może trwać latami

Jednak UM podpowiedział, że wystarczy odkupić nawet 1m2 drogi, żeby zostać współwłaścicielem i wtedy będzie dostęp do drogi - pytanie czy tylko odkupić czy także trzeba wpisać w KW (poza właścicielem) służebność ? Problem też powstaje jeżeli każdy z odcinków drogi ma innego współwłaściela

 

Może są jakieś inne, prostsze metody na dostęp do drogi publicznej ?

 

Co ciekawe sprzedający byli przekonani, że mają dostęp do drogi publicznej, nawet w ich akcie notarialnym jest tak wpisane, że kupowana działka ma dostęp do drogi publicznej - ciekawe co na to notariusz, jak by się dowiedział o tym fakcie ?

 

Z góry dzięki za każde wskazówki

[Pistolero]

Możesz to rozrysować?

 

Dawno był ten podział? bo ktoś tu dał ewidentnie ciała nie stanowiąc służebności w drodze na rzecz każdoczesnego właściciela działek będących "z tyłu".

To że kupisz nawet 1m2 w drodze owszem będzie świadczyło o tym, że masz prawo do korzystania z niej (do zakupu tego 1m2 i tak musisz zorganizować wszystkich współwłaścicieli*), ale nadal nie zmieni to prawa do korzystania przez każdoczesnego właściciela z dostępu działki do drogi publicznej, tzn każdoczesny właściciel będzie też musiał nabyć udział w drodze.

 

Te dwa elementy powinny być ze sobą nierozerwanie powiązane własnie służebnością, wtedy byłaby wzmianka w KW i zawsze znalazłaby się stosowna informacja przy umowie przeniesienia własności.

 

Czysto teoretycznie w przyszłości mógłbyś sprzedać tylko działkę pozostając współwłaścicielem udziału w drodze....nowy nabywca (o ile taki by się znalazł) już tego dostępu by nie miał.

Oczywiście zawsze jest wariant ze sprzedażą działki z udziałem w drodze, i technicznie taki wariant dla banku też jest akceptowalny, tj przedstawiasz umowę wstępną na zakup działki i udziału w drodze i bank się zabezpieczy.

 

Ot jest wyjście

 

BTW. Kojarzę, że szukasz działki w okolicach Warszawy. Jakie parametry i okolica Cie interesują?

 

 

*EDIT: do zakupu 1m2 nie musisz organizować wszystkich, jeżeli nie chcesz za bardzo prostować sytuacji, do zadbania o Twoją sprawę wystarczy tylko jeden zbywca.

Pozdrawiam

Edytowane 19 Lipca 2012 przez Pistolero

[Elfir]

najlepiej byłoby przekazać drogę gminie, ale do tego też potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli

[honefoss]

To że kupisz nawet 1m2 w drodze owszem będzie świadczyło o tym, że masz prawo do korzystania z niej (do zakupu tego 1m2 i tak musisz zorganizować wszystkich współwłaścicieli*), ale nadal nie zmieni to prawa do korzystania przez każdoczesnego właściciela z dostępu działki do drogi publicznej, tzn każdoczesny właściciel będzie też musiał nabyć udział w drodze.

 

Jeśli droga jest we współwłasności, to nie można kupić 1 m.kw. można natomiast kupić jakiś procentowy udział. Może to być np 1 czy 10% udziału w drodze. Nie wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli, wystarczy jeden który odsprzeda jakąś część swoich udziałów. Tak zakupione udziały można następnie, w miarę potrzeby, odsprzedawać kolejnym właścicielom, też w częściach ułamkowych. To zdecydowanie najprostsze rozwiązanie, właśnie dlatego że w odróżnieniu od służebności nie wymaga zgody wszystkich udziałowców drogi.

[Pistolero]

dlatego dałem "gwiazdkę". Jeżeli Kupujący nie chce porządkować sprawy ze wszystkimi to może nabyć udział jedynie od jednego z nich. stając się współwłaścicielem drogi w części ułamkowej, zgadza się

[sherif]

Witam !

 

Nie odzywałem się, ponieważ odbywałem krucjatę po urzędach i poprzednich właścicielach.

 

Poprzedni właściele nie mają i nigdy nie mieli udziałów ani służebności. Mimo to dostali kiedyś pozwolenie na podział działki, dostawali pozwolenia na budowę, dociągali też media (za zgodą urzędu). Nawet w akcie not obecnego właściciela jest oświadczenie, że działka ma dostęp do drogi publicznej.

 

Odnośnie urzędu to sprawa wygląda dość skomplikowanie. Droga nie jest drogą publiczną, ale jest we władaniu UM - cokolwiek to oznacza . Droga składa się w sumie z 9 działek, z czego przeszło połowa o są działki nie wydzielone jeszcze (pod drogę) z działek przylegających (chodzi o poszerzenie), reszta w tym jedna, która jest fizyczną drogą na całej długości nie ma określonych właścieli i jest we władaniu miasta.

Jedna z pań powiedziała, że ma status drogi wew, natomiast jest to długa droga do uzyskania statusu drogi publicznej, z racji tego, że nie ma KW oraz właścicieli. Pani dodała, że nie powinno być problemów z PnB

 

W sumie najbardziej optymistyczną informacje dostałem od pani co wydaje PnB na tym terenie, pani powiedziała, że droga jest we władaniu miasta i łączy się z drogą publiczną, więc dostęp jest i ona nie widzi tu problemów, ponieważ pół tej dzielnicy tak ma a decyzje wydaje pozytywną.

 

wygląda to mniej więcej, tak (w realu ta czerwona droga jest dużo dłuższa, ok 300m):

 

 

 

Jak myślicie iść w tą działkę (w sumie już mam dość szukania ) ? Niby nie powinno być problemów.

Edytowane 26 Lipca 2012 przez sherif

[Elfir]

UM - urząd miasta?

[honefoss]

Najpierw piszesz "Droga jest drogą publiczną, " a za chwilę "ma status drogi wew, natomiast jest to długa droga do uzyskania statusu drogi publicznej".

To jaka w końcu jest ta droga... Jeśli publiczna, to nie ma problemu (poza służebnością na tej drodze prywatnej zaznaczonej na czarno). Jeśli nie publiczna, to niezależnie co mówi pani w urzędzie, kupowanie jest sporym ryzykiem. Pani "na gębę" to może ci obiecać wszystko, a jak przyjdzie do wydawania pozwolenia to już będzie inna rozmowa. Nie pocieszaj się tym, że inni jakoś się tam pobudowali, pamiętaj że kiedyś przepisy o dostępie do drogi publicznej były dużo mniej restrykcyjne.

[sherif]

 

BTW. Kojarzę, że szukasz działki w okolicach Warszawy. Jakie parametry i okolica Cie interesują?

 

 

Szukam w Warszawie, juz od dwoch lat , parametry to od 600m2, reszta to juz kwestia odniesienia sie do ceny.

[sherif]

Najpierw piszesz "Droga jest drogą publiczną, " a za chwilę "ma status drogi wew, natomiast jest to długa droga do uzyskania statusu drogi publicznej".

To jaka w końcu jest ta droga... Jeśli publiczna, to nie ma problemu (poza służebnością na tej drodze prywatnej zaznaczonej na czarno). Jeśli nie publiczna, to niezależnie co mówi pani w urzędzie, kupowanie jest sporym ryzykiem. Pani "na gębę" to może ci obiecać wszystko, a jak przyjdzie do wydawania pozwolenia to już będzie inna rozmowa. Nie pocieszaj się tym, że inni jakoś się tam pobudowali, pamiętaj że kiedyś przepisy o dostępie do drogi publicznej były dużo mniej restrykcyjne.

 

Moj blad, w pospiechu zgubilem "nie", juz poprawilem.

 

Pocieszam sie jedynie, ze kilka osob z urzedu mowily tak samo, ale oczywiscie zdaje sobie sprawe, ze nie jest to wiazace.

Obok stoja starsze domy >10lat, ale i takie ktore sa obecnie w budowie, pozwolenia mialy wydawane 2-3 lata temu.

[sherif]

UM - urząd miasta?

 

Tak