Konieczność podziału działki, gmina się nie zgadza... a dom w budowie.

[CheNelly]

Witam,

mam skomplikowany problem. Razem z mamą i siostrą jesteśmy współwłaścicielkami działki rolnej o pow. 38 arów, otrzymanej w spadku. Na działce stoi dom w którym obecnie mieszkam z mamą i siostrą. Na działce stał też budynek gospodarczy, który jest w trakcie przebudowy na budynek mieszkalny. W związku z tym, że przez długi okres czasu przebywałam za granicą, pozowlenie na budowe i dokumenty załatwiała moja mama i dalej wszystko na nią stoi, chociaż ja płacę i dom będzie mój.

W czasie rozbudowy wynikły problemy - okazało się, że zakłąd energetyczny nie wykona mi nowego przyłącza do domu, bo stoi na jednej działce z obecnie zamieszkanym budynkiem, a oni nie mogą zapewnić podłączenia do sieci dla działki, która już jest podłączona. Powiedziano, że jeśli byłby to dwie działki, dałoby się to zrobić. Po długich kłótniach i bataliach, postanowiłam, że szybciej będzie podzielić działkę (i tak miałam to w planach, po zakończeniu budowy).

Geodeta przyszedł, pomierzył jak ma być podzielone, powiedział, że będzie to zrobione na zasadzie podziału współwłasności... no i pojawia się problem. Dostałam dzisiaj pismo z Urzędu Gminy, że nie ma podtsawy do zniesienia współwłasności. Zadzwoniłam do geodety i niestety nie może ze mną się teraz spotkać, będę wiedzieć cokolwiek dopiero w poniedziałek. A ja odchodzę od zmysłów - bo jeśli nie podziele działki, to nie mogę mieć przyłącza w domu. A jesli nie mam energii elektrycznej w domu, to z drugiej strony nie moge oddać budynku do odbioru i nie mogę podzielić działki już z dwoma budynkami mieszklanymi.

Czy ktoś może mi pomóc w jakiś sposób? Jakieś podobne doświadczenia? Może ktoś zna się lepiej na przepisach niz ja. Czy pomogłoby coś, jeśli przeniosłabym pozwolenie na budowe na moje imię i nazwisko ?

Z góry dziękuję za wszystkie odpowiedzi.

[Crazy]

Gmina nie może się nie zgodzić na zniesienie współwłasności, bo nie mają takiego prawa. Jedynie nie mogę zatwierdzić podziału nieruchomości, ponieważ może on być niezgodny z MPZP lub z WZ. Przeczytaj dokładnie pismo, które dostałaś z gminy i tam będzie napisane dlaczego i na co się nie zgadzają. Pzdr.

[Kwitko]

CheNelly kilka tygodni temu miałam podobny problem.

U nas na szczęście podział jest możliwy i właśnie się dokonuje. Ty zapewne możesz dokonać podziału dopiero po zakończeniu budowy, a bez prądu budowy nie zakończysz. Zakład energetyczny może wykonać drugie przyłącze na tej samej działce jednak wtedy naliczana jest inna opłata, w naszym przypadku było to 5-6tys zamiast 2 tys zł. Możesz również zrobić rozdzielenie przyłącza obecnego, wtedy płacisz normalnie za kw (czyli ok 2 tys.) tylko że już zawsze skrzynkę masz na działce mamy i siostry.

[Sebxyz]

Witam.

Gmina coś kręci, nie może stwierdzić że się nie zgadza na zniesienie wspólwasności. Zapoznaj się z Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Dz.U. z 2010 nr 102 poz. 651 • Brzmienie od 8 września 2012, DZIAŁ III. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

art. 92 – 148b, Rozdział 1. Podziały nieruchomości art. 92 – 100.

Pozdrawiam

Sebxyz

[aga_ada]

Dostałam dzisiaj pismo z Urzędu Gminy, że nie ma podtsawy do zniesienia współwłasności.

 

ja zrozumiałam to tak:

podstawą podziału waszej działki jest zamiar zniesienia współwłasności i podzielenia się nieruchomością i w tym celu geodeta prosił o podział nieruchomości aby notarialnie znieść współwłasność? tak? w takim razie gmina może tylko opiniować czy zaproponowany przez geodetę wstępny podział jest możliwy i zgodny z prawem i czy zatwierdza projekt ..... nie może w piśmie odnosić się do zniesienia współwłasności, bo ona do tego nic nie ma współwłasność można znieść notarialnie bądź sądownie, najlepiej zacytuj fragment pisma z urzędu ....

[Kwitko]

W mojej gminie wszystko zależy od warunków zabudowy. Jeżeli w decyzji o warunkach zabudowy jest napisane że wyraża zgodę na budowę (przebudowę) budynku i podział działki wtedy można dzielić. Jeżeli byłby tylko zapis o budowie bez zapisu o podziale działki trzeba czekać do końca budowy. Ale może można wystąpić o nowe warunki zabudowy na podział, najlepiej dopytać w gminie.

[Elfir]

Może się okazać że MPZP przewiduje zabudowę wyłącznie na dużych działkach i podział naruszy zapisy planu, bo działka po podziale będzie mniejsza niż zakładana.

Albo sa to grunty rolne i jest to zabudowa siedliskowa, która wymaga minimum powierzchni rolnej.

 

Za mało danych. Zniesienie współwłasności dokonuje się notarialnie a nie decyzją gminy.

[CheNelly]

Może będzie łątwiej, jesli napiszę co napisała do mnie gimna :

W odpowiedzi na wniosek z dnia 18 października 2012, o wydanie postanowienia o zgodności proponowanego podziału działki nr16, AM-1, Ob. WieśX, Gm. WiejskaX, z przepisami odrębnymi, wykonanego celem zniesienia współwłasności, informuję że zgodnie z art.93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tejst jednolity Dz.U. z 2012r , nr 102, poz. 651 ze zm.), brak jest podstaw do wydania wspomnianego postanowienia. Jednocześnie informuję, że brak jest miejscowoego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości WieśX obejmującego działkę o numerze ewidencujnym gruntu: 16, AM-1, Obręb WieśX, Gmina WiejskaX. Ponadto dla wskazanej działki została wydana decyzja o warunkach nr 18/06 o warunkach zabudowy z dnia 31.08.2006r. dla inwestycji polegającej na zmianie zagospodarowania terenu w zakresie realizacji obiektu gospodarczego oraz decyzja nr 20/12 o warunkach zabudowy z dnia 26.06.2012r, dla inwestycji polegającej na : przebudowa, rozbudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na funkcję mieszkalną.

 

No i tak - w decyzji o warunkach zabudowy z 2006, na budowe budynku, który obecnie staje siędomem, było napisane, że działka nie jest przewidziana do dalszego podziału. A w obecnych warunkach zabudowy, nie ma napisane nic, kompletnie nic o tym czy działka może być podzielona czy nie. Z tego co wiem, to porzednie warunki zabudowy wygasły w momencie wydania nowych warunków zqabudowy i uzyskania pozwolenia na budowę.

Sama nie wiem jak rozumieć to co mi napisano, czy może źle zrozumiałam i gmina mnie tylko informuję o tym, że to nie jest ich interes czy to podzielę czy nie?

[Elfir]

brak jest podstaw do wydania wspomnianego postanowienia.

 

Czyli gmina odpisała, że nie zajmuje się podziałem.

[CheNelly]

Czyli kto się tym podziałem zajmuje? Bo mi zdawało się, że geodeta powinien wiedzieć, do kogo skierować sprawę... Dodam, że to ma być tylko narazie podział działki na 2 części, a przepisanie jednej części na mnie nastąpiło by dopiero za kilka miesięcy, ponieważ potrzebna jest zgoda sądu (moja siostra jest małoletnia), a ja niestety tak długo czekać nie mogę na przyłącze elektryczne.

[Elfir]

Żle się wyraziłam.

 

Jedynym kryterium dopuszczalności dokonania podziału nieruchomości jest zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wy nie macie MPZP. Czy teren jest objęty obowiązkiem ustalenia MPZP?

 

Czy po podziale działka miałaby dostep do drogi publicznej?

 

Bo sa w prawie uwzględnione przypadki podziału, gdy nie ma MPZP - np. gdy nieruchomośc, jak u was, jest zabudowana dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, a podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków - to wynika z Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami?

 

Może źle sformułowaliście pismo z prośbą o wydanie opinii? Albo gmina będzie mogła wydać wniosek, gdy budowa zostanie skończona?

[CheNelly]

Żle się wyraziłam.

 

Jedynym kryterium dopuszczalności dokonania podziału nieruchomości jest zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wy nie macie MPZP. Czy teren jest objęty obowiązkiem ustalenia MPZP?

 

Czy po podziale działka miałaby dostep do drogi publicznej?

 

Bo sa w prawie uwzględnione przypadki podziału, gdy nie ma MPZP - np. gdy nieruchomośc, jak u was, jest zabudowana dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, a podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków - to wynika z Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami?

 

Może źle sformułowaliście pismo z prośbą o wydanie opinii? Albo gmina będzie mogła wydać wniosek, gdy budowa zostanie skończona?

 

Teren nie jest objęty ustaleniami MPZP.

Dostęp do drogi publicznej jest.

 

A budynku niestety nie możemy skończyć bez podziału działki (dodatkowe wysokie koszty, na które niestety nas nie stać, a ze względów rodzinnych jak najszybciej musimy zamieszkać w nowym domu - a jest on gotowy, brakuje praktycznie kafelek, paneli, malowania i podłączenia do energii elektrycznej...)

[desmear]

mniej więcej robi się to tak :

1. działka jest Twoja więc sprzedajesz udziały w działce -> to Ci zawsze wolno, własność Twoja i robisz z nią co chcesz. Po tej transakcji masz współwłaściciela.

2. gdy już kawałek działki sprzedany (np 50% własności) udajesz się do sądu w celu wyodrębnienia własności. Po prostu chcesz, prawnie ustalić z współwłaścicielem, który kawałek jest Twój a który jego. Sąd dzieli. Ważne, żeby drugi właściciel nie robił szopek -> uważaj komu sprzedajesz.

3. Papier sądu jest święty i takie duperele jak MPZP albo inne postanowienia gminy się go nie imają.

 

w skrócie i nie dokładnie, ale jak podejdziesz do notariusza to Ci wyjaśni.

znam działki które właśnie tak podzielono bo MPZP był nieżyciowy.

Edytowane 27 Października 2012 przez desmear

[Elfir]

Tylko to rozwiązanie jest droższe niż przyłącze energetyczne, bo płaci się podatek od sprzedaży (chyba, że to podarunek dla kogoś z bliskie rodziny I stopnia) i płaci się procent od wartości transakcji notariuszowi.

 

Poza tym nie do końca - nie da się znieść współasności, której NIE MOŻNA podzielić. Bo najpierw trzeba podzielić a potem znosić.

[CheNelly]

mniej więcej robi się to tak :

1. działka jest Twoja więc sprzedajesz udziały w działce -> to Ci zawsze wolno, własność Twoja i robisz z nią co chcesz. Po tej transakcji masz współwłaściciela.

2. gdy już kawałek działki sprzedany (np 50% własności) udajesz się do sądu w celu wyodrębnienia własności. Po prostu chcesz, prawnie ustalić z współwłaścicielem, który kawałek jest Twój a który jego. Sąd dzieli. Ważne, żeby drugi właściciel nie robił szopek -> uważaj komu sprzedajesz.

3. Papier sądu jest święty i takie duperele jak MPZP albo inne postanowienia gminy się go nie imają.

 

w skrócie i nie dokładnie, ale jak podejdziesz do notariusza to Ci wyjaśni.

znam działki które właśnie tak podzielono bo MPZP był nieżyciowy.

 

Działka jest moja i innych dwóch współwłaścicieli, w tym jeden nieletni. Więc jak mam sprzedać działkę samej sobie? A przepisać części działki zresztą mama i siostra przepisać mi nie mogą... bo pierwsze musi byc wykonany podział geodezyjny. Dopiero po podziale mogę pójść do sądu i złożyć wniosek o to, żeby moja mama mogła władać częścią majątki małoletniej (siostra) - tak mi powiedziano, żeby nie było żadnych wątpliwości i wystąpimy tylko o to, żeby siostra przepisała mi konkretną część swojego majątku.

[Elfir]

To jest ustawa na którą powołuje się gmina:

 

Art. 93. 1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

5. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

6. (uchylony).

 

Co by oznaczało, że:

 

1. Twoja działka jest działką rolną z prawem do zabudowy siedliskowej i proponowany podział tworzy działkę mniejszą niż 3 tyś m2.

2. nie masz dostępu do drogi publicznej - ale piszesz, że masz

3. Przy braku MPZP odsyłają cię do Art. 94, który brzmi:

 

Art. 94. 1. W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.

2. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1, gmina ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania plan miejscowy nie zostanie uchwalony, stosuje się przepis ust. 1.

3. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.

 

Czyli:

1. Gmina jest w trakcie opracowywania MPZP i dlatego nie może wydać takiej decyzji

2. Gmina ma obowiazek uchwalić MPZP, ale tego nie robi.

 

 

Ale mamy na szczęscie art 95:

 

Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi

na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego

posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy

prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z

odrębnych ustaw;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw

państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;

7) wydzielenia działki budowlanej;

wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

 

Ponieważ masz współwłasność z matką i siostrą, napisz odwołanie do gminy powołujac się na art 95.

W artykule nie ma nic o tym czy budynek powinen być skończony i oddany do użytku

 

Pismo o podział podpisują WSZYSCY współwłaściciele - może pod wnioskiem podpisałeś się sam i zostal oddalony z powodów formalnych?

Edytowane 27 Października 2012 przez Elfir

[CheNelly]

Ponieważ masz współwłasność z matką i siostrą, napisz odwołanie do gminy powołujac się na art 95.

W artykule nie ma nic o tym czy budynek powinen być skończony i oddany do użytku

 

Pismo o podział podpisują WSZYSCY współwłaściciele - może pod wnioskiem podpisałeś się sam i zostal oddalony z powodów formalnych?

 

Dziękuję bardzo za przedstawienie i zaznaczenie ważniejszych fragmentów

Myślałam, że może problem polega na tym, że budynek nie jest jeszcze oddany do odbioru i dlatego nie można podzielić działki, ale faktycznie nie jest nic napisane o tym. Ale może lepiej byłoby przepisać pozwolenie na budowe na moje nazwisko? Wtedy nie wyglądało by tak, że mama buduje sobie drugi dom na działce mając już jeden (jesteśmy współwłaścicielami obecnego budynku też), czy według was to coś pomoże?

A pismo o podział podpisałysmy wszystkie trzy.

[Elfir]

Tak się zastanawiam jaki dokładnie jest status własności przebudowanego budynku. Kto jest właścicielem? Dlaczego pozwolenie na budowę jest tylko na matkę skoro budowa jest na terenie będącym współwłasnością (a więc zgodę na budowę musiałaś wyrazić ty i siostra też)?

[Crazy]

Tak się zastanawiam jaki dokładnie jest status własności przebudowanego budynku. Kto jest właścicielem? Dlaczego pozwolenie na budowę jest tylko na matkę skoro budowa jest na terenie będącym współwłasnością (a więc zgodę na budowę musiałaś wyrazić ty i siostra też)?

 

Właścicielem przebudowanego budynku jest każdy z współwłaścicieli. Nie ma znaczenia, że tylko jeden z współwłaścicieli wykłada pieniądze na budowę. A PnB może być tylko na jednego współwłaściciela, pod warunkiem że inni wyrazili na to zgodę.

Tak czy inaczej gmina nie zgodziła się na projekt podziału nieruchomości i nie masz innego wyjścia jak tylko odwołanie do SKO. Możesz się powołać na art. 95 jak Ci to sugeruje Elfir, tylko nie przegap terminów, bo odwołanie zostanie odrzucone. Odwołanie składasz do SKO za pośrednictwem gminy.

[gkobe]

Witam

Miałem ten sam problem z gmina.

Działke podzielił mi sąd tak jak ja chciałem, w gminie zrobili wielkie oczy ze tak mozna i ze im plany zjebał.....

Koszty to :

-biegły geodeta ok 900zl

- biegły rolnik jesli jest to działka rolna 300zl

- sąd 300zL