Jak negocjować z wykonawcami?

[macius36]

Otwieram taki wątek bo się nigdzie nie dokopałem. Jestem na etapie wyceny budowy. Niedługo projekt się kończy i będę negocjować z wykonawcami.

Nie ma za dużo czasu na budowę typowo gospodarczą, ale też nie lubię wywalać kasy w błoto za wykonanie domu pod klucz z materiałami.

Widzę kilka możliwości:

1) Budowa gospodarczo - materiały kupuje i dostarczam sam, rabaty negocjuje sam i sam jestem ich beneficjentem, wycena roboty za robocizne. Wada: nie odbiorę VAT za rzeczy kupione w 2014 wzwyż, w wycenie można mnie oszukać nie uwzględniając wszystkich składowych robocizny (np cena za położenie płytek ale bez frezowania). Co robić by uniknąć robienia w wała przy wycenie? Zaznaczyć że w wycenie mają być objęte usługi nie objęte wyceną? Prosić o wycenę ryczałtową za dostarczenie gotowego produktu?

2 Drugi: wycena z materiałem i robocizna pod klucz, wygodne, firma mi sprzedaje usługę z materiałami na 8 procent VAT, duża oszczędność na VACie, ale totalny brak kontroli nad ilością kupionych materiałów i rabatami na nie, i pewnie konsumpcja rabatów przez firmę.

3) Da się zrobić coś pośredniego? np. mianowicie wycena za robocizne połączona ryczałtem z wyszczegolnieniem tego czego cena nie obejmuje, kupno materiałów przez osobę wyznaczoną przez firmę - np. majstra, ale na rachunek firmy, ale na moje subkonto w hurtowni, w ten sposób firma może mi wystawić FV na 8%, i dogadanie sie z firma ze za taki układ coś im oddam z tego VATu .

 

Jak było u was? Jakim systemem najlepiej budować? Na co zwracać uwagę przy wycenie domu pod klucz, na czym mogę być porządnie oszukany - bo to że firma mnie nie oszuka trochę na materiale, robociznie to jasne

 

Napiszcie coś

[domowy cieć]

....totalny brak kontroli nad ilością kupionych materiałów i rabatami na nie, i pewnie konsumpcja rabatów przez firmę.

3) Da się zrobić coś pośredniego?...

Wiesz co? Zatrudnij generalnego koordynatora inwestycji, przypilnuje by firma nie skonsumowała za bardzo a sam to samo ci zabierze jako swoje wynagrodzenie.

Ja pierniczę, najlepiej sam rób zakupy, muruj i wogóle

Też stoję przed tym dylematem w jakiej formie podpisać umowę ale motywację ma inną, nie zakładam z góry że ktoś mnie chce okraść czy zarobić za wiele.

[Crisiano]

Pkt. 2

Jednak aby się na niego zdecydować to musisz mieć dobry projekt wykonawczy (bez błędów) z wyszczególnieniem jakości i typu materiałów oraz kosztorys zrobiony przez specjalistę i znawcę.

 

W innym przypadku problemy zaczną się już w momencie zasypywania fundamentów oraz ich izolowaniu.

 

Pozostaje pkt 1 a na niektórych etapach pkt 2.

[Crisiano]

...

Też stoję przed tym dylematem w jakiej formie podpisać umowę ale motywację ma inną, nie zakładam z góry że ktoś mnie chce okraść czy zarobić za wiele.

No to się przekonasz że życie nie jest idealne.

[macius36]

Ja też nie zakładam. Ale widzę jak jest u znajomych - rozbieżności cenowe sięgają nawet 200%. Czy naprawdę sądzisz że takie różnice występowałyby gdyby nie zwykła chęć oszustwa?

Widzę po znajomych - jaki zawód ma inwestor? Lekarz, prawnik - 300% narzutu ("jak ma to niech płaci" - to jest zasłyszany cytat). Jak gorszy - to tylko 200%

Jak podjeżdża dobrym samochodem - 300%. Jak złym - to niech spada bo na dziadów wykonawca nie ma czasu

A gdzie normalne ceny? Dla siebie i rodziny.

[macius36]

Pkt. 2

 

Pozostaje pkt 1 a na niektórych etapach pkt 2.

 

No właśnie o to mi chodzi. W jaki sposób dogadać się z wykonawcą by np. grube rzeczy sam zamawiał, a kilo gwoździ codziennie to on? I jak robicie z VATem w taki sposób?

Mam kolegę co wziął inwestora zastępczego - trochę się boję takiego rozwiązania bo czuję przez skórę że skala oszustw na materiałach będzie długa.

Co do wykonania pod klucz - nie wyobrażam sobie projektu wykonawczego tak dokładnego by uniknąć każdego problemu na budowie.

Czy macie jakieś inne pomysły, jak generalnie robiliście u siebie?

[Crisiano]

Co do wykonania pod klucz - nie wyobrażam sobie projektu wykonawczego tak dokładnego by uniknąć każdego problemu na budowie.

 

Zapłacisz 20-30k więcej za projekt to i szanse większe, że Ciebie nie oszukają. Ale to, że Ciebie oszukają to pikuś przy tym jak coś zrobią "źle". Zaoszczędzą na styropianie, izolacjach przeciwwodnych, gorszym betonie, papie na izolacjach poziomych czy na zwykłym piasku w miejsce rodzimego gruntu i już tego nigdy nie naprawisz. Znaczy się, koszty naprawy przewyższą te 20-30k.

Poczytaj sobie ile kosztuje SSO i zobaczysz, że można zrobić "dobrze" za połowę pieniędzy. "Dobrze" w sensie z pozoru wyglądające na normalnie.

Chyba, że się znasz i wtedy robisz oszczędności. To co innego. Bo można zrobić dobrze za połowę pieniędzy...

[Crisiano]

 

Spisujesz umowę, ze taki a taki materiał dostarcza Inwestor w taki a takim czasie, a pozostałe materiały zamawia Wykonawca. Rozliczenie za materiały zamawiane przez Wykonawcę następuje na podstawie faktur.

Lub Wykonawca bierze drobnicę z jednego miejsca na podstawie WZ-tki a ty co jakis czas rozliczasz się z hurtownią.

[macius36]

OK. Czyli raczej orientować się na kosztorys TYLKO na robociznę, a materiały we własnym zakresie, ewentualnie drobnica kupowana przez wykonawcę?

A skoro umowa tylko na robociznę, to mogę gdzieś znaleźć linki co w takiej robociznie na stan pod klucz (z wyjątkiem instalacji) ma/może się znajdować?

[Elfir]

Ja nie wierze w uczciwość wykonawców. Wykonawca albo będzie kupował materiał najbliżej i tam gdzie ma wygodnie i przedstawiał faktury do zapłaty inwestorowi albo kupi najtańsze, jak sam ma za nie zapłacić.

[macius36]

Elfir - czyli otworzyć rachunek w 2-3 hurtowaniach, i zastrzec że tylko tam wykonawca może robić zakupy na WZ? A czy można dogadać się że WZ jest na wykonawcę by mi sprzedał usługę z materiałem na 8%?

[Elfir]

Lepiej samemu wyszukiwac materiały i kupować na firmę wykonawcy.

Ja kupowałam w hurtowniach internetowych w całym kraju.

[GraMar]

No właśnie o to mi chodzi. W jaki sposób dogadać się z wykonawcą by np. grube rzeczy sam zamawiał, a kilo gwoździ codziennie to on? I jak robicie z VATem w taki sposób?

Mam kolegę co wziął inwestora zastępczego - trochę się boję takiego rozwiązania bo czuję przez skórę że skala oszustw na materiałach będzie długa.

Co do wykonania pod klucz - nie wyobrażam sobie projektu wykonawczego tak dokładnego by uniknąć każdego problemu na budowie.

Czy macie jakieś inne pomysły, jak generalnie robiliście u siebie?

 

Codziennie deptałam po piętach majstrowi/jednocześnie szefowi firmy budującej/ co jest potrzebne i na kiedy.

Miałam czas na tornado po składach, emaile, telefony aby wyszukać co lepsze za godziwą cenę, zawsze z transportem i rozładunkiem dbając o moje Mróweczki aby zajęły się budową. W umowie miałam zapisy, że ich obowiązkiem jest sprawdzić ilość, jakość i zgodność dostawy gdyby mnie nie było. Zazwyczaj byłam jednak, przez 3 mies budowy:yes:

 

Zdarzało się, że to ja stałam na stropie, gdy Mróweczki nie dojechały z weekendu i kierowałam HDS na łączność z p.Jarkiem, gdzie i co ustawiać.

Teraz to już przeprowadziłabym następną budowę z palcem w nosie

Edytowane 22 Września 2013 przez GraMar

[macius36]

Codziennie deptałam po piętach majstrowi/jednocześnie szefowi firmy budującej/ co jest potrzebne i na kiedy.

Miałam czas na tornado po składach, emaile, telefony aby wyszukać co lepsze za godziwą cenę, zawsze z transportem i rozładunkiem dbając o moje Mróweczki aby zajęły się budową. W umowie miałam zapisy, że ich obowiązkiem jest sprawdzić ilość, jakość i zgodność dostawy gdyby mnie nie było. Zazwyczaj byłam jednak, przez 3 mies budowy:yes:

 

NA to potrzeba dużo czasu swojego. A jak tego czasu jest mało?

[GraMar]

Moja bardzo bogata kumpela mawia, że: "gdy jest mało wolnego czasu to powinno być dużo pieniędzy"

[kroles]

Lepiej samemu wyszukiwac materiały i kupować na firmę wykonawcy.

Ja kupowałam w hurtowniach internetowych w całym kraju.

Z tym sie zgodzę, na samym etapie fundamentów zaoszczędziłem w ten sposób z 5000. Tylko trzeba mieć zapas czasu, bo towar "z interenetu" potrafi iść ze dwa tygodnie dłużej, niż hurtownia obiecuje (a przedpłata jest normalnym obyczajem w takich zakupach), no a robota stoi.

[macius36]

A czy gdzieś jest jakaś przykładowa lista które materiały zamawiać samemu, a które zostawić majstrowi?

A co z umową na robocizną? Jak uniknąć pułapek że coś nie będzie w wycenie, coś co mi się wydawało że jest w cenie, a okazało się że nie? Jest gdzieś na forum taka lista z dokładną listą robocizny?

[lew 76]

witam,kolego zakładający ten wątek,jeżeli od razu przed budową zakładasz że wszyscy chcą cię oszukać to sobie daruj budowę bo za rok o tej porze będziesz na tabletkach uspokajających,nie prościej zatrudnić firmę z polecenia?jestem wykonawcą i szlak mnie trafia jak czytam takie bzdury że zostanę oszukany ,okradziony itp.Jestem na rynu już parę lat i mam jedną żelazną zasadę ,nigdy nie robię ze swoim materiałem,dlaczego?dlatego że nie chcę się stresować czy następny worek np,gipsu będę musiał kupić za swoje.u mnie wygląda to tak,robię wycenę tylko i wyłącznie na robociznę a towar pozostaje w gestii klienta,ewentualnie mogę mu polecić hurtownie z której może pobierać towar na WZ a po jakiś etapach go rozliczać.i najważniejsze zaufanie,bez tego nie podejmuję się zlecenia .

[macius36]

Lew76 - kolega zatrudnił firmę z polecenia (nota bene jego znajomy). Przerobili go na grube tysiące. Kazali mu kopać fundament na 3 metry by przebić się przez glinę do piasku bo "inaczej się nie da". Zrobili mu odwodnienie opaskowe mimo że warunki terenowe nie pozwalają na odpływ tego odwodnienia.

Znajoma wzięła kolegę do wyceny - dał cenę 100% wyższą (jak ma to niech płaci).

Także z tą firmą z polecenia jest różnie. Tak jak pisałem - takie duże różnice wynikają z tego że na rynku istnieją oszuści.

Takie podejście jak ty masz jest fair.

Ale np. inny kolega miał wycenę za robociznę, zgodził się, i potem na etapie budowy zaczęło się - okazało się że masę rzeczy jest extra płatne - stęple, szalunki, jak wspomniałem frez na płytkach itd itp.

Inwestor jest na straconej wtedy pozycji bo mu się śpieszy i zapłaci.

Więc skoro wyceniasz tylko robociznę to pytanie do ciebie - co zrobić by nie dochodziło do takich rzeczy że potem na etapie budowy okazuje się że coś jest jednak extra płatne?

Bo na całej budowlance nie sposób się znać. Może jakieś są tu wątki które mówią co w wycenie trzeba uściślić na każdym etapie budowy?

[lew 76]

hmmmmm.ja zajmuję się elewacjami i wykończeniówką bez płytek,u mnie kosztorys jest poprzedzony co najmniej jedną wizytą u klienta,i podaniem cen jednostkowych za metr2,oraz wymierzenie powierzchni i ustaleniu kwoty za robociznę,tylko z góry uprzedzam że różnego typu zabudowy itp jest liczone od całości w kwocie od tylu do tylu. Inaczej jest w sytuacji gdzie klient korzysta z pomocy projektanta i ma wizualizację gdzie ja na początku widzę co i jak .A jeżeli się walnę w pomiarach lub czegoś nie dopatrzę?mówi się trudno,moja strata.