Jak negocjować z wykonawcami?

[lew 76]

a i najważniejsze u mnie nie ma różnicy czy klient jeździ mercedesem czy maluchem,ceny mam takie aby ze spokojem zarobić na pracowników,opłaty i na siebie,Jeżeli komuś jest to za drogo mówi się trudno i takiej roboty nie robię.a że klienci się targują?cóż zawsze jest coś do opuszczenia z ceny .

[PiotrK78]

Witajcie!

Jestem nowy na forum - więc nie rzucajcie się na mnie z zębami jak popełnię jakiś faux paux - budowę chcę zacząć jeszcze w tym roku (fundamenty i prace ziemne) lub na wiosnę przyszłego. Obecnie stoję przed dylematem:

- mam poleconą przez sąsiada firmę budowlaną, której właściciel ma uprawnienia kierownika budowy - zrobi wszystko poza dachem.

Iść na taki układ czy lepiej wziąć innego kierownika budowy, który (chociaż teoretycznie) będzie bronił moich interesów?

 

Czy może mi ktoś odpowiedzieć w jaki sposób wynagradzać kierownika budowy? Stawki? Umowa?

 

Pomóżcie, bo czasu mam jak na lekarstwo a i nie znam się na budowaniu.

[lew 76]

kolego,ponieważ widzę że jesteś z moich stron polecę tobie firmę murarską Pawła Jakubowskiego ,o firmie tej możesz poczytać tutaj na forum,może firma ta nie należy do najtańszych ale za to bez problemowych,ponadto właściciel firmy pomoże tobie w dalszych etapach prac,tzn poleci wykonawców materiały itp,.

[gołaczyński]

Jeśli chodzi o kierownika budowy.. no kurde, warto by była to zaufana osoba.. czasem trudno, wiem.Może więc uda sie załatwić kogoś z polecenia. Ewentualnie opinie na forum. Ja mam takie szczęście, że moim kierownikiem budowy jest naprawdę dobry znajomy, dzięki czemu nie muszę się martwić o drobnostki, bo wiem, że za mnie wszystko załatwi.... A jak wyglądały nasze negocjacje... flaszeczka i do przodu

[PiotrK78]

Witaj LEW76

Czy chodzi o tę firmę: http://www.zakladbudowlany.com.pl/kontakt.htm ???

 

W każdym razie dzięki za podpowiedź.

[lew 76]

tak ,to ta firma

[marchew]

Jak kiedyś napisałam, że lepiej mieć kierownika niezwiązanego z wykonawcą, bo zawsze to będzie mniej pobłażliwy i bardziej o interes inwestora dbał, to zaraz mi się dostało, że przecież kierownik bierze odpowiedzialność itp itd.... Racja. Ale i tak pozostaję przy swoim.

Inna sprawa, to że kiedy inwestor bierze własnego kierownika, to zaraz kombinuje jak najtaniej i wychodzi taki tylko na papierze (znaczy się te papiery podpisuje jedynie). W takiej sytuacji to bez znaczenia czy kierownik inwestora czy wykonawcy. Jest tu na forum gdzieś wątek o wyborze kierownika.

[PiotrK78]

Witajcie!

Dzięki za podpowiedź w kwestii kierownika budowy. Mam ofertę od wspomnianej poleconej przez sąsiada firmy. Trochę poszperałem na forum i w necie i wydaje mi się, że 60.000 PLN netto za wybudowanie SSO - bez więźby dachowej to zdecydowana przesada - i mojego oferenta poniosła nieco fantazja.

 

Dom z poddaszem użytkowym:

- powierzchnia domu = 195 m2

- powierzchnia zabudowy = 149 m2

- wymiary zewnętrzne z izolacją termiczną 12,28 x 14,38 m

 

Materiały:

- ławy fundamentowe betonowe h=0,35 m z betonu klasy C16/20 (B20) zbrojone prętami

- ściany nośne zewnętrzne z silikatów 0,18 m + styropian 20 cm

- ściany wewnętrzne parter z silikatów 0,08 m

- ściany wewnętrzne poddasze z GK

 

Popatrzcie na wycenę i powiedzcie mi co o tym sądzicie:

1. Koszt robocizny wykonania fundamentów z warstwą podbetonu (część mieszkalna) = 11.800 PLN

- zdjęcie ziemi

- wykopy fundamentów

- zbrojenie ław i stóp

- betonowanie

- izolacja pozioma

- murki fundamentowe

- izolacja pionowa

- zasypanie pól między ławami

- wykonanie podbetonu

 

2. Wykonanie murów parteru = 21.700 PLN

- izolacja pozioma ław - papa termozgrzewalna

- mury

- zbrojenie słupów żelbetowych i podciągów w poziomie parteru

- betonowanie słupów i wieńców

- wymurowanie kominów do poziomu wieńców parteru

 

3. Wykonanie stropu nad parterem = 12.600 PLN

- wymurowanie szalunków

- ułożenie płyt stropowych strunobetonowych

- ułożenie stropu teriva

- betonowanie stropu betonem z zazbrojeniem

 

4. Wykonanie murów poddasza = 13.800 PLN

- wykonanie murów

- zazbrojenie i zabetonowanie elementów konstrukcji żelbetowej

- zazbrojenie i zabetonowanie wieńców

- wymurowanie kominów do zadanej wysokości nad połać dachową

________________________________________________________

SUMA netto = 60.000 PLN

 

PLUS

2. Koszt wykonania fundamentów podpiwniczonego budynku gospodarczego wraz ze stropem nad piwnicą = 15.200 PLN

Piwniczka oddzielna o wymiarach 4,5 x 3,5 m / głębokość wykopu na 3,5 m

 

- zdjęcie ziemi

- wykop pod fundamenty

- zbrojenie

- betonowanie

- wykonanie izolacji poziomej na ławach

- wymurowanie murków fundamentowych

- wykonanie stropu nad piwnicą

- wykonanie i zabetonowanie wieńców żelbetowych

- wykonanie izolacji pionowej na ścianach i stropie

- wykonanie izolacji pionowej przeciwwilgociowej na murkach fundamentowych

- obsypanie i zasypanie fundamentów

- wykonanie podbetonu

 

Co o tym sądzicie ? Ja uważam, że to nie powinno kosztować więcej jak 40.000 PLN (całość)

[Elfir]

60 tyś Obłowią się chłopaki...

[atsyrut]

cena jest zawsze umowna... weź i popytaj innych wykonawców w okolicy - niech dadzą cennik swój cennik...

ale tak patrząc to faktycznie - 60 tyś netto - to niezła cena

 

no chyba że liczą to ze swoim materiałem

 

same fundamenty prawie 12 tyś.... spooooro

[PiotrK78]

Witam,

firma, o której pisałem na forum fakt do najtańszych nie należy. Właśnie jestem po rozmowach. Za robociznę stanu ZERO = łącznie 63 mb wykopu + 31 mb wykopu pod murek oporowy + zrobienie murka z bloczków (h=100 cm) + 18 mb wykopu pod pomieszczenie gosp. wolno-stojące umówiłem się na kwotę 15.500 PLN.

 

Zakres prac obejmuje prace ziemne, kopanie, wylewanie itp. czyli fundamenty mają być gotowe na TIP-TOP.

 

Do tego płacę za materiały.

 

Nie wiem czy to dużo czy mało ... jak sprawdzałem ceny to kształtowały się w okolicach 10-14.000 PLN. Może takie ceny w Wielkiej Polsce... ? Co myślicie ?

[atsyrut]

Weź projekt i pojeździj po innych firmach.. zorientujesz się w cenach...

dopytaj wszystko dokładnie...

 

jak budowałem SSO - znalazłem najtańsza firmę... i prawie zgodziłem się żeby mi budowali.... potem okazało się że np. chudziak - to tylko z betoniarni, nadproża - tylko z gotowych elementów - stop tak samo.... generalnie jak to podliczyłem to wyszła najdroższa oferta.

 

może za robociznę dużo nie brali - ale za materiały wychodziło potwornie dużo

[_unnamed]

Wątek chyba trochę odpłynął od głównego tematu.

 

Jeśli chodzi o sposób rozliczenia z wykonawcą i negocjację ceny: myślę, że warto podchodzić do pewnych etapów budowy kompleksowo, tj. SSO robi jedna firma, wykończeniówkę też jedna firma. W ten sposób uniknie się tekstów w stylu "o Panie ale to jest spier....one, jakoś to wyprostujemy ale tego nie braliśmy pod uwagę przy wycenie".

Aby budować z własnych materiałów to trzeba mieć dużo czasu i spodziewać się, że majstry będą co chwilę dzwonić, że stoją z robotą bo im zabrakło (

czegoś tam) - mimo, że zamówiło się więcej niż chcieli.

Jak się podpisze umowę kompleksową na usługę z materiałem to cena raczej już się nie zmieni. Jak sprawdzić, czy cena jest ok? Zamówić wycenę u kilkunastu firm/ekip i zobaczyć jak się to kształtuje. Po takim rozpoznaniu rynku wiadomo będzie jaka powinna być cena. Kluczowe materiały ustalić z wykonawcą i zawrzeć w umowie (załączniku) i potem kontrolować, czy wykonawca "niechcący" nie użył materiałów gorszej klasy.

 

Niestety nie zgodzę się z przedmówcami twierdzącymi, że nie można wychodzić z założenia, że wszyscy chcą Cię okraść albo oszukać. Niestety właśnie z takiego założenia trzeba wychodzić. Uczciwy wykonawca nie będzie Ci miał tego za złe, bo i tak wie, że będziesz miło zaskoczony i zadowolony z jego pracy. I trzeba pamiętać, że nawet najuczciwszy i najstaranniejszy wykonawca może się po prostu po ludzku pomylić.

Jak wykonawca mówi, że go szlak trafia gdy inwestor mu nie ufa... to niech go ten szlak trafia - byle z dala ode mnie. Ciekawe, czy jak taki "obrażalski" idzie do banku po kredyt to też go szlak trafia, że bank mu nie ufa i żąda zabezpieczenia...

 

Budowa domu to jest biznes - jest klient, jest przedsiębiorca, jest umowa i na koniec jest kasa. Tu nie ma miejsca na sentymenty.

[lew 76]

niby tak kolego,ale czy ty idąc do banku czujesz się tam jak złodziej i oszust?,pewnie nie,a pomyślałeś kiedyś ilu takich inwestorów oszukało wykonawcę?,pewnie nie bo masz ciepłą posadkę i nie musisz przewalić setek metrów żeby zarobić na opłaty i zus i itp,nie obrażać się jak ktoś na początku mi nie ufa ?wolne żarty,na szczęście moi klienci zostawiają mi klucze od swoich mieszkań w pełnym zaufaniu,piszesz kasa na koniec?a jak remont trwa dwa miesiące to też kasa na koniec?boże uchowaj mnie przed takimi inwestorami jak Ty,i nie piszę tego żeby kogokolwiek urazić

[piotrek0m]

Ja zorientowałem się w ofertach kilku firm z polecenia, z internetu... Zdecydowałem się na ekipę 2 osobową. Od dużych firm odrzucało mnie, to że:

 

1) robią szybko, bo za stanie nikt nie płaci, nie ma mowy o czasach na dojrzewanie betonu;

2) nie wiadomo kto jest pracownikiem, jakie ma doświadczenie w budowlance, równie dobrze to może być gość z łapanki zatrudniony 3 dni temu;

3) szefa, właściciela często nie ma na budowie, robotnicy muszą zarobić też i na niego i jego sekretarkę;

4) im więcej osób tym większe rozmycie odpowiedzialności, jeden zwala na drugiego, dwóch muruje, trzeci pali a czwarty wyskoczył po piwo;

5) im szybciej murują tym mniej czasu na reakcję i kontrolę;

6) niech każdy pracownik ma potrzebę zabrać worek cementu z mojej budowy im więcej robotników tym mniej cementu mi zostanie...

 

Materiały kupuję osobiście, owszem wymaga to planowania i odrobiny czasu, ale pozwala mi mieć nadzór nad rodzajem materiałów ilością jaka jest potrzebna no i nad cenami...

 

Firmy owszem, mają rabaty w hurtowniach, ale zyski z tych rabatów zostawiają raczej dla siebie...

 

Dodam jeszcze, że przy każdej ważnej operacji - zalewanie ław, stropów, wieńca itp... należy być i się co najmniej patrzeć i przyglądać...

Edytowane 10 Października 2013 przez piotrek0m

[Johna]

Moim skromny zdaniem to:

- inwestor jeśli nie chce zostać oszukany powinien zdobyć maksymalnie dużo wiedzy na każdy etap budowy lub wynająć kierownika budowy z prawdziwego zdarzenia. My wybraliśmy opcję II czyli wybraliśmy kierownika budowy z polecenia, któremu zapłaciliśmy sporo ale też z góry mu wyjaśniliśmy że słabo się znamy na budowlance i oczekujemy od niego maksimum pomocy i zadbania o nasze interesy. Ale i tak oprócz ciągłego wydzwaniania do niego staraliśmy się zdobywać wiedzę na każdym etapie - za pomocą internetu, fachowej literatury i wypytywanie znajomych i fachowców.

- zawsze wybierać wykonawcę z kilku a nawet kilkunastu oferentów. Pierwszych szukaliśmy wykonawców na cały stan surowy zadaszony. Wyceny mieliśmy od 25 tyś do 100 tyś (sama robocizna). Przy pierwszym wyborze popełniliśmy błąd (wykonawca z polecenia i referencjami) - drugi był z ogłoszenia (bez polecenia i referencji) i jesteśmy bardzo z niego zadowoleni. Na poszczególne pozostałe elementy postępowaliśmy podobnie albo robiliśmy casting albo nasz wykonawca polecał nam ekipę z atrakcyjną ceną. W efekcie nasz wykonawca robił (lub "jego" ludzie): stan surowy (bez fundamentów), więźbę, dachówkę, wylewki, tynki wewnętrzne, ocieplenie i tynki zewnętrzne, część ocieplenia poddasza, część podłóg (płytki) a teraz polecany przez niego glazurnik od poniedziałku ma robić nam drugą łazienkę.

- podpisywać umowę nawet gdy to znajomi - w umowie zawierać zapis że wykonawca widział projekt/miejsce wykonania/warunki wykonania i wziął to pod uwagę przy wycenie i tego bardzo się trzymać. Np. schody wyszły nieco zwichrowane - stolarz widział je przed wykonaniem trepów i podstopni więc miałam w nosie jego fochy że więcej musiał się przy nich napracować. Kolejny zapis to: cena obejmuje standardowe zgodne ze sztuką budowlaną i projektem niezbędne roboty dodatkowe i poprawki! I też tego się trzymać - z tym że my jeśli znaliśmy takie roboty z których jak słyszeliśmy różni wykonawcy lubią się wykpić to z góry się pytaliśmy, np. w obecnej robocie - łazience konieczne jest parę przeróbek elektryki, podejścia do grzejnika, zabudowa a także małe tynkowanie - to wszystko jest w cenie wykonawcy - po naszej stronie jest malowanie, osadzenie drzwi, montaż biały oprócz wanny i odpływu liniowego. Im bardziej szczegółowa umowa tym lepiej bo nikt nie ma wątpliwości za co płaci.

- materiały lepiej wybierać samemu - wykonawcy mają na ogół jeden punkt zaopatrzenia a inwestor cały świat! Na ogół uzyskiwałam korzystniejsze ceny brutto (czyli z VAT) niż oferowali wykonawcy (gdy dostawałam cenę robocizny z materiałem). Wiele składów budowlanych bardzo konkuruje między sobą i można nieźle wynegocjować cenę - cały dom zbudowałam w cenach inwestorskich - znajomy męża mający sporą firmę budowlaną nie mógł nam załatwić takich zniżek jakie ja dostawałam przez kolejne zbieranie ofert i chodzenie od jednego składu do drugiego.Jedyne co nie kupowałam sama to hydraulikę i podłogówkę - tu zaufałam wykonawcy - ceny dał atrakcyjniejsze niż byłam w stanie uzyskać od innych dostawców. Z tym że nie za bardzo miałam orientację w ilościach i tu mógł mnie naciąć. Czy to zrobił chyba nigdy się nie dowiem.

I najważniejsze: budowę i wykonawców nawet najlepszych trzeba kontrolować! I to nie raz w tygodniu tylko najlepiej codziennie! W końcu wkładamy w dom kupę kasy i własnych nerwów - a pańskie oko konia tuczy! Tylko tak można łatwo wychwycić błędy/problemy/niedoróbki. Tylko tak można łatwo kontrolować zużycie materiałów.

[macius36]

Johna - dziękuję za te uwagi, są bardzo cenne. Może ktoś powie jeszcze co powinno znaleźć się w umowach z wykonawcami?

[_unnamed]

boże uchowaj mnie przed takimi inwestorami jak Ty,i nie piszę tego żeby kogokolwiek urazić

 

No to doszliśmy do zgodnego wniosku

[_unnamed]

Johna - dziękuję za te uwagi, są bardzo cenne. Może ktoś powie jeszcze co powinno znaleźć się w umowach z wykonawcami?

 

- Zapis o tzw. kwocie wstrzymanej, np 10% - płatne po pozytywnym odbiorze całości dzieła.

- zapis o tym kto zapewnia zaplecze socjalne dla ekipy (barak, kibelek itp) oraz kto jest odpowiedzialny za plac budowy (i ew. kradzieże materiałów)

- zapisy o porządkach po zakończeniu dzieła i usunięciu odpadów

- zapis mówiący o tym, kto załatwia sprzęt potrzebny do wykonania dzieła

- zapis mówiący kto pokrywa koszty zakupu / wynajmu szalunków

- harmonogram prac (data początku i zakończenia poszczególnych etapów)

- zapis o zachowaniu zasad sztuki budowlanej i polskich norm budowlanych

- zapis o konsekwencjach spożywania alkoholu (kara finansowa, usunięcie z budowy, ...)

- zapisy o uzasadnionych przestojach (wynikających z procesów technologicznych, np. wiązanie betonu, anomalii pogodowych...)

- szczegółowy spis prac wchodzących w skład dzieła (i materiałów, jeśli materiały dostarcza wykonawca)

- definicje poprawności wykonania dzieła - dopuszczalne odchyłki od pionów, poziomów, płaszczyzn, wymiarów

- zdefiniowanie, które prace wymagają odbioru kierownika budowy, inwestora - domyślnie wszystkie prace zanikające, czyli zbrojenia, izolacje itp

- ew. podział prac na etapy, zapisy o braku zaliczek, zadatków (do indywidualnego rozstrzygnięcia)

- zapisy o karach umownych (dla obydwu stron) za opóźnienia, odstąpienia od umowy, zniszczenia itp.

- zapisy o okresie i zakresie gwarancji, rękojmi

- umowa powinna być sporządzona jako Umowa o Roboty Budowlane (jest to umowa nazwana)

 

I kilka przydatnych linków:

http://muratordom.pl/prawo/wzory-umow/wzor-umowy-o-roboty-budowlane,133_4197.html?cat=133

http://muratordom.pl/budowa/przed-budowa/umowa-o-wykonawstwo-na-co-zwrocic-uwage,13_679.html?cat=133

http://muratordom.pl/budowa/przed-budowa/co-powinna-zawierac-umowa-o-roboty-budowlane,13_299.html?cat=133

[atsyrut]

na podstawie mojej sutuacji z tynkarzami jakie miałem - to im więcej szczegółów w umowie tym lepiej.

1. na pewno zakres prac

2. mateiał wykonawcy czy inwestora

3. spsób płatności ( po zakończonej i odebranej pracy) faktura czy nie

4. termin wykonania prac

5. kary za niewywiązanie się z umowy

6. zakres obowiązków inwestora ( prąd, woda, wc, i inne umówione np woda do picia, materiąly budowlane)

7. zakres obowiązków wykonawcy bardzo szczegółowo opisany - łącznie z informacją co robi z odpadami,

8. gwarancja na wykonaną usługę