Ani ciasne, ani własne, czyli rozważania nad własnością

[Elfir]

 

Hm - a po co przykład Poznania ? Łódź blisko i za free można wynająć. A w Norwegii dają na własność - też za free.

 

Przykład z Poznania, bo w Łodzi bezrobocie - po co mieszkać w mieście gdzie nie ma pracy? A wynajmu za free nie widziałam. Pomijam jakieś prywatne odstąpienie lokalu znajomym czy rodzinie.

 

Nie ma znaczenia, czy czysty najem to "tylko" 600 zł, skoro płacić de facto trzeba pełną kwotę, czyli 1200 zł.

 

Z ciekawości zajrzałam na strony z najmem. Poznań nowe osiedle z dobrym dojazdem:

- kawalerka 39 m2: 800 zł najem + 450 czynsz + opłaty za media.

- pokój 20 m2: 800 zł + opłaty za media

- kawalerka 29 m2 (ścisłe centrum, blisko starego rynku) 950 zł + czynsz 350 zł + media

- mieszkanie 63 m2, urządzone elegancko, niezbyt daleko od centrum (ale dojazd autobusowy, a nie szybki tramwajowy oraz stosunkowo blisko śmierdzacej oczyszczalni ścieków) - 3300 zł + media

 

Najtańsza kawalerka była już za 500 zł (+ opłaty administracyjne 350 + media), ale kuchnia wygląda tak:

http://img29.olx.pl/images_tablicapl/201461699_1_644x461_okazja-jezyce-zadbana-500zl-poznan.jpg

 

Naprawdę, wole płacić 1200 zł kredytu niż czynszu - spłacając, nawet długo, buduję jakiś majątek trwały. Wynajmując przejadam. Dokładnie tę sama kwotę. Na dodate dom jest wiekszy niż kawalerka 30 m2

Edytowane 14 Grudnia 2014 przez Elfir

[MaciekTyr.]

Aby porównać ułamki, trzeba sprowadzić je do wspólnego mianownika. Jeśli porównujemy najem z "własnym", to uwzględniamy, że we własnym także trzeba będzie płacić administracji - dlatego porównujemy tylko to co trzeba płacić extra "zdziercy" (zadziwiające, że ludzie mówiąc o wynajmie mówią o "płaceniu komuś" a mówiąc o kredycie nie uważają, że zapłacenie 100% ekstra - tyle zwykle czynią odsetki, to płacenie komuś). Kolejny element wspólnego mianownika, to lokalizacja - albo porównujemy zakup/budowę domu w Poznaniu, albo w Łodzi, albo na prowincji. Wciąż nie rozumiem po co w tym wątku lokale z Poznania - ktoś stawia dom w Poznaniu? Pozostaje jeszcze kwestia, czy można porównywać koszty najmu mieszkania z kupnem domu. Trudno, ale można, przy czy wtedy po stronie mieszkania uwzględnimy koszty administracji a po stronie domu uczciwie - wszystkie nakłady związane z posesją. To się nie uda, nikt nie chce znać tej kwoty

 

Co do Norwegii - oczywiście, że chodzi o tamtejsze tereny II sortu (północ), przy czym patrząc z pewnej perspektywy, nie jestem pewien, czy atrakcyjność polskich prowincji (nawet tych oddalonych od metropolii o raptem kilkadziesiąt km) to kąsek obiektywnie lepszy.

 

I jeszcze jeden mit - "w wynajętym nie można wbić gwoździa". Mam wrażenie, że świadomość o wynajmie utknęła gdzieś w latach 80-tych, kiedy tenże oznaczał pomieszkiwanie kątem o dalszej rodziny lub znajomych tejże rodziny .Od 10 lat wynajmuję lokale na biura - przesunąłem ścianę, zrobiłem luksfery i jeszcze parę innych rzeczy za co właściciel nie tylko mnie nie wyrzucił, ale wyraził uznanie. Nie zrobiłem tego komuś, tylko sobie, bo to ja w tym biurze przebywam i po tych 10 latach taki remont spokojnie się "zamortyzował" i zużył. Co ciekawsze w tym samym czasie dysponuję powierzchniami na wynajem, na własnej posesji (mam z nich ok. 600zł zysku miesięcznie;) ) dlaczego płacę komuś, zamiast siedzieć u siebie? Bo jest taniej! Dostosowanie moich murów do dzisiejszych standardów i warunków termicznych wobec cen najmu, byłoby kolejną obok własnego domu rozrzutnością.

Edytowane 14 Grudnia 2014 przez MaciekTyr.

[MaciekTyr.]

...

 

Naprawdę, wole płacić 1200 zł kredytu niż czynszu - spłacając, nawet długo, buduję jakiś majątek trwały.

 

Otóż to właśnie, moim zdaniem, główny błąd w założeniach. Żaden majątek trwały! Budujesz dokładnie takie ściany i taką kuchnie, jak ta z prześmiewczej fotki - chodzi o upływ czasu, za 25 lat wszystko będzie do pozamiatania. Że mury będą stały? Będą i to właściwie cała trwałość - ma wartość cegieł (używanych). Reszta do pozamiatania.

Oczywiście, że możesz modyfikować wszystko na bieżąca i wtedy nikt nie ujrzy 30 letniej ruiny, ale to koszt nie uwzględniony w racie 1200zł.

Elfir, przepraszam, że to piszę, ale taka moja rola - nie chodzi by gasić tych, którzy wiedzą, czego chcą i się spełniają, ale o to, by ci którzy niekoniecznie pasjonują się domem, jako pomysłem na życie, nie musieli sobie dorabiać uzasadnienia do nieodwracalnych kroków.

[tadeuszkawior]

ciekawe teorie, od tej strony do tematu jeszcze nie podchodziłem, ale warto czytać wasze opinie

[MaciekTyr.]

W moim przypadku, to nie teorie, lecz doświadczenia Doświadczyłem i chęci mania i faktycznego mania i wynajmowania - zarówno od kogoś jak i komuś.

Właściwie cały czas tego doświadczam - stąd pewna perspektywa i chęć jej podzielenia.

[prowix]

Oj jak ja uwielbiam jak ktoś szerzy mit o wiecznie bezrobotnej Łodzi Jak ktoś chce to znajdzie pracę. I w Łodzi opłaca się kupować mieszkania. W szczególności te za odstępne. I jak dla mnie wynajem wcale nie jest tańszy, bo koszty wynajmu można, że tak powiem zainwestować w kredyt. W wynajmowanym mieszkaniu można remontować ile się chce, (ba! niektórzy nawet wynajmują mieszkania po niższej cenie aby przyszły lokator wyremontował dane lokum). Ale nadal inwestujemy wtedy w czyjeś mienie a nie w swoje.

[Elfir]

Wciąż nie rozumiem po co w tym wątku lokale z Poznania - ktoś stawia dom w Poznaniu?

 

Ja jestem z Poznania a stawiam pod Poznaniem. Koszty najmu mieszkania w Kórniku i w Poznaniu niewiele się różnią, co też pisałam (akurat szwagier wynajmuje) - wynika to z niedoboru lokalów na rynku najmu i niskiego bezrobocia w Poznaniu i gminach osciennych.

Dojazd do centrum Poznania z Kórnika jest szybszy niż z dzielnicy Naramowice do centrum, więc nie mozna brać pod uwagę odległości i jakości dojazdu między mieszkaniem w bloku w mieście a domem pod miastem.

 

Nie wiem jakie nakłady chcesz dołożyć do "administrowania domem". Wynagrodzenie dozorcy a własne odsnieżenie chodnika? Bo koszt pracy administratora, oświetlenia na wspólnych klatkach schodowych, koszt rozliczeń mediów, obowiązkowych przeglądów technicznych to koszty tylko dla budynków wielorodzinnych.

 

Na dodatek mylisz wynajem pomieszczeń dla firmy z wynajem mieszkaniowym.

 

Dom z działką czy mieszkanie jest majątkiem trwałym w przeciwieństwie do braku domu/mieszkania. Nawet, jesli sytuacja finansowa zmusi do sprzedazy domu/mieszkania obciążonego hipoteką, to zwykle i tak wychodzi się na plusie (chyba, że chodzi o wyjątkowo nieudany projekt czy nietrafioną lokalizację).

Dom 30-letni, owszem, może wymagać nakładów ale nie rób z niego ruiny w której nie da się mieszkać.

Dom teściów pochodzi z lat 60-tych i ma ocieplone tylko 2 ściany. Kiedy go budowano stał w polu. Ale obecnie jest to środek osiedla. O ile sam dom wymaga nakładów finansowych (na ocieplenie i moderniację systemu grzewczego, jeśli ktoś nie chce palić ekogroszkiem), tak wartość działki znacząco wzrosła.

 

Piszesz z własnego doświadczenia, a ja z własnego. Tyle, że twoje oparte jest głównie na realiach spoza Polski.

Edytowane 15 Grudnia 2014 przez Elfir

[MaciekTyr.]

Moje doświadczenia oparte jest na kilku mieszkaniach w Polsce, biurach, jednym tamże domu, wynajmie od kogoś w Polsce, USA i Hiszpanii oraz komuś w Polsce i Hiszpanii. Wynajmującym i odnajmującym jestem jednocześnie.

 

To że jesteś z Poznania a budujesz w Kurniku (gdzie fajny jest dojazd) nie oznacza, że nieruchomości w Kurniku i Poznaniu należy sprowadzać do wspólnego mianownika. Wynajem i zakup mieszkania 6 km od miejsca w którym teraz siedzę jest 2x tańszy, z jakiegoś powodu.

 

Jeszcze raz - nie ma żadnego majątku trwałego! Wartość domu po 30 latach wynika TYLKO z inwestycji ładowanych w trakcie (czyli te koszty "administrowania domem"). W sensie nakładu początkowego w 30 lat dom amortyzuje się do zera (jest w cenie działki). Spójrzmy na to retrospektywnie - kupiłem willę od człowieka, który 30 lat temu był w drabinie społecznej wyżej od nas - robił wszystko na max. 460m2, miedziana instalacja (2 żyłowa), ogrzewanie gazowe (żeliwo), wanna (żeliwna) wpuszczona w podłogę, parkiet dębowy (na lepiku), okna drewniane, glazura, i mnóstwo boazerii (modrzew), tynk baranek. Wiesz co z tego wykorzystałem, w dzisiejszych standardach? Mury. A i to bidnie, bo fundament nieizolowany i nieocieplony został, sufit dałbym wyżej a i podziały teraz są inne. Dziadek umarł rok po sprzedaży a jak zobaczył swoje modrzewia na krajzedze, to mało nie płakał.

Za 30 lat to samo spotka wszystko, czym się tutaj egzaltujemy... myślę nawet, że za lat 15. Zatem jaka wartość zostanie? MURY

I miejsce (niestety). Miejsce z obowiązkiem, by co roku, pomału ładować kasę i żyć (nie)świadomością, że dom się nie starzeje. I "zyskuje na wartości"

 

A teraz doświadczenie kolejne - z dzisiaj! To tak w ramach mitu, jak to posiadaczowi dobrze a najemcę może kiedy chce wywalić. Walnąłem się chyba w systemie booking.com i ktoś z Litwy kliknął sobie pobyt u mnie od wigilii do sylwestra. Kłopot w tym, że ja właśnie tu jestem. Mam 2 rozwiązanie - pakuję rodzinę i wracam do zimnej Polski, zwalniając własny dom i inkasując 700€ ... Albo pokazuję najemcy figę, ale wtedy robią mu rezerwacje o tych samych parametrach a różnicę w cenie obciążą mnie. Biorąc pod uwagę zapełnienie na Teneryfie w tym okresie, może mnie kosztować wielokrotność... Mnie - właściciela - najmujący stratny być nie może.

Edytowane 15 Grudnia 2014 przez MaciekTyr.

[Elfir]

Jak napisałam - teściowie mają dom z lat 60-tych i normalnie mozna w nim mieszkać. Remont byłby tylko po to by podnieść standard, a nie po to by dało się mieszkać.

 

W Polsce nie ma rynku najmu, nie ma podazy mieszkań na najem na rynku. To, że są ogłoszenia "wynajmę" nie znaczy, że rodzina z dzieckiem wynajmie od ręki mieszkanie. Wynajmujący z reguły zorientowany jest na studentów i firmy, bo oni sa najłatwiejsi do wywalenia.

Póki najem jest w tej samej cenie lub droższy od raty kredytu, póty nie znajdziesz zrozumienia dla swoich teorii

I nie ma znaczenia, że w kosztach najmu są opłaty administracyjne. W domu dużej części opłat administracyjnych się nie ponosi. Co innego gdy kupuje się mieszkanie w bloku. Wówczas jest rata kredytu + opłaty na administrowanie.

 

Ty nadal piszesz o jakiś egzotycznych rynkach najmu a ja piszę o realiach Polski.

[piotrek0m]

W dużym mieście (z jakiego właśnie piszę) rynek najmu w ostatnich latach bardzo poprawił się dla wynajmujących i jednocześnie stał się bardzo wymagający dla właścicieli. Wynajmujący oczekują wysokiego standardu, pełnego wyposażenia ... Natomiast zyski jakie z wynajmu mieszkania może czerpać właściciel systematycznie spadają. Przykładowo jak 2 pokojowe mieszkanie w roku 2004 można było wynająć za np. 1600 zł, to w 2014 można by wynająć też za 1600 zł, pod warunkiem poprawienia jego standardu... bez poprawy standardu będzie to np 1400 zł. Proszę odnieść tą wartość do średniej pensji w roku 2004 i obecnie. Lokowanie kapitału w nieruchomościach nie przynosi już wysokiej stopy zwrotu jak jeszcze kilka lat temu. Podejrzewam, że z biegiem lat trend będzie się pogłębiał. Na rynku pojawia się ogromna liczba nowych mieszkań a sporo będzie zwalniana przez umierających właścicieli.

 

Chociażby z tego tego też względu uważam, że korzystniejsze jest sprzedanie posiadanego mieszkania i wybudowanie domu lub nabycie większego bez kredytu.

[MaciekTyr.]

Ehhh... "moje teorie" maję tę jedną zaletę, że zdołałem je zweryfikować praktycznie. Jestem zarówno wynajmującym, odnajmującym, jaki i "inwestorem". Zarówno w Polsce jak i poza nią. Mogę napisać wszyściutko w % i przyda się to osobom, które nie podjęły decyzji.

Czym innym jest kalkulacja "jakby nie liczył wychodzi, że..." (na końcu ma być po prostu to, czego się pragnie). Uwierzcie mi, liczenie, żeby wykazać przyjętą z góry tezę nigdy nie będzie obiektywne (najprostszy sposób, to gmeranie w mianowniku)

Bank na kredycie ma większy % zwrotu niż inwestor na najmie - to własnie wspólny mianownik

Inne sposoby, to twórczość, dlatego podałem przykład z Norwegią za free, albo USA za 20tys USD. Można dać i inne - np. polskie gospodarstwo do kupienia za 50 tys... i porównywać jedno z drugim.

 

A teraz wrócę do własności. BYĆ NA SWOIM czyli niewerbalizowany cel wielu z nas - i kilka propozycji, jakie powoływały się na powyższą frazę:

 

mieszkanie spółdzielcze

mieszkanie własnościowe

mieszkanie wykupione z terenem (ale ze wspólnym zarządem)

dzierżawa wieczysta

dom ze współwłasnością działki

dom z hipoteką

 

Każde z powyższych może być przedmiotem kupna/sprzedaży a które jest bardziej swoje a które mniej? Jak dla mnie decyduje ilość PLN brakujących do własności wyłącznej a nie użyte pojęcie.

Edytowane 16 Grudnia 2014 przez MaciekTyr.

[dorkaS]

To ja poproszę o takie dane dla Norwegii i Niemiec. Z uwzględnieniem obecnych stóp procentowych kredytów bankowych, wzrostu wartości ziemi na przestrzeni minionych 20 lat oraz dopłat dodatkowych z programów rządowych ew. lokalnych gminnych. Chętnie porównam z moimi wyobrażeniami.

[MaciekTyr.]

To już nie ode mnie. Ale dla Polski proszę bardzo:

rentowność z wynajmu: <2%

zmiana wartości ziemi - zależna WYŁĄCZNIE od lokalizacji (dlatego proszę nie porównywać różnych, z uzasadnienie, że można dojechać)

czas pełnej amortyzacji nakładu (do zera) na materiały i czynności budowlane - 25 lat

nieruchomości o najniższym stopniu utraty wartości - wielka płyta

nieruchomości o najwyższym stopniu utraty wartości - zabudowa indywidualna

wartość marzeń - niemierzalne

 

Uwierz mi, miałem okazje podejmować wiele decyzji i stąd tylko spory dystans. Liczyłem np. co zrobić z 360m2 murów, które kupiłem "ekstra" wraz z posesją - począwszy od adaptacji na mieszkania, poprzez pow. biurowe pod wynajem itd. Wyszło, że najrozsądniej nie robić nic. Nie wkładać grosza i wynajmować za grosze - inne rozwiązania są bardziej ambitne, ale nieopłacalne wobec lokat na antypodach (5,5%)

 

A do tego prognozy:

Tempo amortyzacji będzie rosło adekwatnie do postępu i rozwoju gospodarczego.

Opodatkowanie w coraz większym stopniu obejmie majątek (kataster)

Koszty eksploatacji będą stanowić coraz większy % wobec wartości.

 

Jak pisałem - w USA ponoszone koszty posiadania mieszkania (nie chodzi o media, tylko o podatek i różne opłaty stałe) już po kilku latach wynoszą tyle, co jego wartość. To wg mnie nieunikniony kierunek.

Edytowane 17 Grudnia 2014 przez MaciekTyr.

[piotrek0m]

To już nie ode mnie. Ale dla Polski proszę bardzo:

rentowność z wynajmu: <2%

 

No z tym się nie zgodzę, rentowność z wynajmu wynosi około 4-5 % netto i jest wyższa niż stopa zwrotu z lokat bankowych. Rentowność będzie wyższa przy długotrwałym wynajmie i oczywiście niższa przy częstej zmianie lokatorów. Należy jednak pamiętać o reinwestowaniu - przyjmuje się 10-15 % w odnowienie lokalu. Aczkolwiek to zależy od stanu początkowego. Wysoki standard początkowy lokalu jak i rozsądny dobór najemców nie pogorszą stanu i ewentualne remonty nie będą szybko wymagane.

 

czas pełnej amortyzacji nakładu (do zera) na materiały i czynności budowlane - 25 lat

 

W rozliczeniach gospodarczych przyjmuje się stawkę amortyzacji 1,5% dla budynków nowych mieszkalnych, wybudowanych lub zakupionych , a więc okres amortyzacji wynosi 66 lat i 8 miesięcy.

 

Choć przyznaję, że 65 lat do bardzo długi okres i bez wątpienia do tego czasu zmienią się technologie. Aczkolwiek zgadzam się, że obecny budynek przedwojenny ma wartość lokalizacji i murów ale po modernizacji będzie spełniał dalej funkcje mieszkalną...

Edytowane 17 Grudnia 2014 przez piotrek0m

[MaciekTyr.]

"Z analiz Domiporta.pl i Open Finance wynika, że średnia oczekiwana roczna rentowność netto wynajmu mieszkań wynosi 3,96 proc. - W porównaniu z poprzednim raportem z czerwca tego roku, niemal się nie zmieniła. Spadła zaledwie o 0,03 p.p. - podają analitycy.

Wskaźnik powstaje na podstawie średnich stawek najmu mieszkań zamieszczanych w serwisie, w przeliczeniu na mkw.oraz średnich cen transakcyjnych mieszkań, po jakich klienci Open Finance dokonują zakupów . W wyliczeniach uwzględniane zostały dane z Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia."

 

tak - 3,96% to stosunek ceny najmu do wartości. Czyli, że mamy 100% obłożenie i zero kosztów związanych z najmem/posiadaniem. Należy jednak uwzględnić te 2 czynniki, myślę, że przyjęcie 70% pokrycia, to aż nadto, bo są tacy, którzy mają najemców non-stop, ale więcej jest takich, którym udaje się to sporadycznie.

Drugi czynnik, to nie tylko różne dziwne koszty, których się nie uniknie (ja np. miałem awarię spłuczki, co mnie kosztowało ok 1000zł w ubytku wody), ważniejsze jest co innego - to co Elfir nazwała "Remont byłby tylko po to by podnieść standard..." Otóż to - podnoszenie standardu, to nie kaprys i autonomiczna decyzja, to obowiązek, bo standard podnosi się wkoło niezależnie od nas. Da się mieszkać z wychodkiem i można gotować na piecu. 30 letnia, żeliwna wanna wcale nie cieknie, klozet też, gniazdka działają a i kaloryfery grzeją. Nawet kafelki może nie odpadły, ale... to wszystko trzeba wyrzucić. Po prostu trzeba - bo ma wartość ZERO. I to własnie powód, jeśli dom 30 letni trzyma wartość - ktoś powyrzucał z niego wszystko, co się dało i powymieniał na nowe. Stopniowo, ale nie za darmo.

Haczyk tkwi w czym innym - te wymiany, choć kosztowne są zwykle przyjemne. I tylko o to mi chodzi - mówmy o spełnianiu marzeń, kosztownym hobby, celu życia... ale nie "opłacalnej inwestycji"

Edytowane 17 Grudnia 2014 przez MaciekTyr.

[dorkaS]

To już nie ode mnie. Ale dla Polski proszę bardzo:

 

Hmm, a cały czas piszesz o Zachodzie: czy w takim razie to pojęcie odnosi się wyłącznie do turystycznych regionów Hiszpanii i wschodnieg wybrzeża USA?

Jeśli tak, to wyraźnie to powinieneś napisać, bo wypaczasz sens dyskusji.

[MaciekTyr.]

Masz rację - sam jestem przeciwnikiem generalizowania Znam tylko Polskę, Florydę i Hiszpanię. Tak nie mniej, przebywając jakiś czas poza Polską nabiera się perspektywy a to o czym mówię z przekonaniem nie dotyczy oceny innych a tego z czym sam sam się utożsamiałem. Wiesz, to tak jak Arab, dla którego od urodzenia było oczywiste, że bogactwo oznacza ilość wielbłądów, wraca po zagranicznych studiach i oświadcza, że to absurd. I w sumie nie ma znaczenie gdzie te studia odbywał

[dorkaS]

Ale dużą rolę gra mentalność danego kraju i co za tym idzie kredytodawców czyli głównie banków i kredytobiorców. W samej Unii znajdziesz kraje, gdzie pomoc państwa przy budowie domu jest bardzo duża (oczywiście za pieniądze podatników) i nie wyraża się wyłącznie przez niskie oprocentowania, ale bezpośrednie dopłaty o bardzo wymiernych sumach do inwestycji. To, co na jednym skraju owej Unii jest przyjmowane jako dar/dopust boży, to na innym jej końcu będzie oczywistością.

[Elfir]

W Francji (dokładnie Górna Sabaudia) też budują samodzielnie a nie wynajmuja - pracownicy ze Szwajcarii.