Dom ok 360m kw. Okolice Warszawy. Koszty?

[mafef]

Witam,

Zastanawiam się, nad budowa domu w okolicy Warszawy. Dom o powierzchni około 360m. kw. Pełne piętro.

Myślicie, że koszty ok 1,2mln zł (pod klucz) budowy są realne, czy doliczyć do tego z 500tys. spokojnie?

 

Dom wg. projektu Willa Floryda MG projekt (ich kosztorys mówi właśnie o kosztach ok 1,2mln, ale jak wiadomo, te kosztorysy często są mocno zaniżone).

Budował ktoś z Was już coś podobnego?

 

Dzięki wielkie za pomoc!

Pozdrawiam!

[Elfir]

Planujesz dom za 1,2 mln - wynajmij kosztorysanta za promil tej ceny.

[turalyon]

563 metry całkowitej? Te 1,2mln to może starczy na stan deweloperski - a wykończeniówka to ile dusza zapragnie - od 100tys za materiał z castoramy do miliona

[mafef]

@Elfir

Super, napisałeś coś, bo musiałeś napisać z tego co widzę często na tym forum w Twoim wykonaniu. Dziękuję, za jakże cenną uwagę.

Tak zapewne przed samą budową zrobię, gdy będę już w 100% zdecydowany na któryś projekt.

 

@turalyon - Dzięki! Takiej odpowiedzi oczekiwałem.

Miłej niedzieli!

[Antymateria]

Przy takich kwotach aż prosi się o fachową poradę dla inwestora ze strony kosztorysanta i poszukanie przez inwestora osoby do nadzoru inwestorskiego. Ich wynagrodzenie to promil kosztów przy takiej kwocie.

 

Forum można potraktować jako 'niedzielną rozrywkę' i wskazówki w którą iść stronę.

 

Ten projekt wygląda mi na bardzo drogi w realizacji. Sama kuchnia do takiego domu to 50tyś zł lekko.

 

Jeżeli cierpisz na nadmiar gotówki - pewnie wyjdzie piękny dom, w przeciwnym wypadku to może być życiowa mina.

[mafef]

@Antymateria - kuchnia mnie wyjdzie myślę, że bliżej 100tys. jak nie więcej, ze względu na sprzęt jaki chce w niej mieć. (głównie Miele bo jestem fanem tej marki od lat).

Chciałem orientacyjnie podpytać się Was tutaj, co sądzicie, jako często osoby które przebrnęły przez budowę i wiedzą lepiej jak nie jeden kosztorysant. Śledzę forum od wielu wielu lat, zarejestrowałem się po jakimś czasie, ale od tego w ogóle się tutaj nie udzielałem, aczkolwiek myśl budowy czegoś swojego ciągle gdzieś tam jest, a ostatnio staje się coraz to bardziej realna

 

btw. sama działka i znalezienie odpowiedniej, to tragedia.

Idę od "dupy strony" i szukam projektu, a później rozglądam się za dostępnymi działkami, odpowiadającymi wielkością itd. No ale cóż...

Edytowane 10 Kwietnia 2016 przez mafef

[noc]

btw. sama działka i znalezienie odpowiedniej, to tragedia.

Idę od "dupy strony" i szukam projektu, a później rozglądam się za dostępnymi działkami, odpowiadającymi wielkością itd. No ale cóż...

 

Jeśli planujesz zbudować dom tej wielkości, to wybrałeś prawidłową kolejność. Mało jest atrakcyjnych działek budowlanych na taki dom.

[Gość grend]

Matef a jak myslisz kto takie domy buduje ??? Forumowicze którzy dodaja własną pracę, szukaja rozwiązań, sprawdzają jakość wykonania bo wzieli majstrów spod skleu a KB tylko do wpisów ??? Czy moze osoby które wybieraja projekt - wynajmuja firme i czekaja z meblami do wprowadzenia. Zlec ten twój "problem" jakiemus kosztorysantowi albo idź do firmy która zrob to pod klucz ... i nie nudż na forum

[Antymateria]

Czyli wiesz w co się pakujesz i możesz poszaleć Super! Kuchnia za 100tyś to też wyzwanie, bo musi pasować do gustu i do klimatu domu. Tu masz kolejną zabawę. Podobnie inne pomieszczenia, ale to inna bajka na inny wątek.

 

Jeżeli chcesz oszacować koszty to jedna z ogólnych poglądowych metod to wysłać poważne zapytanie do minimum 10 firm z pytaniem o koszt budowy pod klucz. Część nie odpowie, część da wycenę z kosmosu, część zaniżoną, ale to ważny element początków układani pt. "zabawa w budowę domu". Wtedy warto mieć projekt - chociaż rysunki poglądowe z biura projektowego (jeżeli nie masz to biura zazwyczaj udostępniają takie jeżeli poprosisz). Wysyłasz do firm rysunki z rzutami kondygnacji, ogólnymi wytycznymi , a najlepiej pofatyguj się samemu na rozmowę jeżeli namierzysz siedziby firm. Im więcej firm zapytasz - tym lepiej. Weryfikacja wykonawców to kolejny etap i tak będziesz musiał to zrobić, a już łapiesz na tym etapie kontakty.

 

Pytanie o wycenę poprzedziłbym rozmową telefoniczną, bo wiele firm źle reaguje na suche meile z pytaniem o wycenę. Dużo lepiej wpierw porozmawiać, rzucić temat, zapisać się w pamięci potencjalnego wykonawcy - powinien inaczej do tematu podejść, zapamiętać klienta.

 

Do rozmów trzeba też się przygotować, żeby nie wyjść na owcę do strzyżenia. Powtórzę się, ale jeżeli teraz nie wiesz o czym rozmawiać z potencjalną firmą wykonawczą poza "chcę taki dom jak w tym projekcie" to aż się prosi o nadzór inwestorski już na tym etapie + kosztorysant.

Edytowane 10 Kwietnia 2016 przez Antymateria

[Busters]

GREND a dlaczego ma nie korzystac z forum? Wlasnie tymbardziej ma pole do popisu, buduje dom za ~1,5mln-2mln, a bedac zielonym moze lekko przeplacic 500tys.

Ktos kto buduje dom za 300-400tys zaoszedzi ile? 50tys? 100tys?. Wiec kto ma do zyskania wiecej?

Ktos kto ma na dom 3-5x wiecej pieniedzy niz inni nie musi byc strzyzony przez firmy podwojnie.

Nie wiem gdzie Twoja logika.

[Mall]

Budowałem podobny, może nie tak duży i okazały ale jednak zbliżony. Nie dysponowałem kosztorysem bo był to projekt indywidualny. Jednak firma budująca przedstawiła mi szacowany koszt (materiały, robocizna i wynajem sprzętu) no i tu się wszytko zgodziło.

Nie da się ot tak ocenić dokładnego kosztu. Oszacować można: fundamenty (beton jak beton), murowanie ścian (tańszy czy droższy materiał to różnica nie tak znowu znaczna - bardziej można przepłacić na narzucie hurtowni), koszt stropów czy niwelacji terenu. Dalej to już hulaj dusza. Można na gzymsach ułożyć blachę stalową powlekaną, można tytan-cynk, można dać pod jego ocieplenie PIR lub styropian wyprodukowany w szopie. Okna mogą być PVC (koszt do takiego domu to pewnie circa 100 tys. zł - wygłuszone w sypialni, przyciemniane lub rozjaśniane w salonie) lub drewniano-alumionowe Internorm (200-300 tys, zł). Sama infrastruktura dookoła domu nie jest zazwyczaj tania, szczególnie przy takim projekcie -deski przy basenie, elektryczne sterowania, nawet zwykłe kostki na podjazd... potrafią zaskoczyć i to mocno. Instalacja elektryczna + 10 do 20 tys. od kosztorysu (dojdą punkty, dodatkowe instalacje teleinformatyczne), jeśli inteligentny dom to i 200-300 tys zł. Ogrzewanie też w kosztorysie zazwyczaj standardowe, tu strefa, tam sterowanie i znów dopłata. Tak wiem, że przy domu za 1.5 miliona takie 10-20 tys zł brzmi śmiesznie, jednak takie dopłaty czyhają na każdym kroku, tu 10 tam 20 i zbiera się 30% wartości budynku ( z samych detali). Sama elewacja z Corianu już potrafi zaskoczyć, jego montaż na nierdzewnych kotwach typu Halfen też nie należy to tanich przyjemności.

 

Na początku budowy kusi by wszystko było naj... łatwo wtedy stracić rachubę finansową i skutkiem tego do wykończenia nie użyjemy Miele, Smeg czy Bang Olufsena tylko Siemensa i Sony.

[AmatorBudujeDom]

Bez dokładnej analizy doliczyłbym spokojnie 15% - zawsze jest coś, o czym się dowiesz w trakcie budowy.

 

Pozdrawiam

[mafef]

W budowaniu jestem totalnie zielony, stąd pytanie. Dzięki wielkie za zrozumienie problemu!

 

Za Waszą poradą zapewne skończy się na nadzorze inwestorskim (przyznam, że wcześniej myślałem że dobry kierownik budowy wystarczy).

@Mall - dużo cennych info, dzięki!

 

@Grend - tak, własnie tak często jest, szczególnie, na innym tego typu portalu z dziennikami budowy, gdzie ludzie wrzucają etapy, zdjęcia i opisy "dla prowadzenia dziennika". Ot tak, jako hobby, odskocznię, prowadzenie bloga. Sam mam zamiar tak zrobić, jako odskocznię od codziennej pracy i obowiązków.

[Mall]

Sam miałem w planach Corian, po przemyśleniu uznałem, że nie warto pchać się w takie koszty elewacji, zamieniłem na kamień naturalny. Corian kosztuje ok 600-800 zł m2 + montaż (ok 250 zł), razem blisko tysiąca w projekcie Willa Floryda jest go 200 m2 - to już 200 tys, złotych, prócz tego 50m2 kamienia ok 200 zł m2 + montaż 150-200, razem około 400 zł, czyli następne 20 tys. zł, do tego HFL, trochę blach, rynien. I już 250 tys. zł.

[mafef]

No własnie zastanawia mnie ta elewacja z Corian. Prędzej też kamień naturalny jeśli już dojdzie do skutku. Ale wiadomo, elewacja jest do dopasowania tak żeby była wygladem ok jak na taki budynek, bez lipy i zapewne niższym kosztem jak ten tutaj.

Ogólnie w projekcie zmian kilka do wprowadzenia (min powiekszenie garazu o 1 stanowisko). Projekt nie jest idealny, ale bliski temu co chciałbym mieć.

[Iscra]

Ogólnie w projekcie zmian kilka do wprowadzenia (min powiekszenie garazu o 1 stanowisko). Projekt nie jest idealny, ale bliski temu co chciałbym mieć.

 

Kurczę, przy domu za taką kwotę nie kupowałabym projektu gotowego, tylko zleciła indywidualny. Od razu garaż byłby po Twojemu i wszelkie inne zachcianki. Natomiast ten projekt jest dobrym punktem wyjścia do skonkretyzowania tego, czego pragniesz od własnego domu.

[mafef]

Też się nad tym zastanawiałem, aczkolwiek trafiłem własnie na ten projekt i jest prawie prawie. Niewielkie zmiany jedynie.

[.Paco.]

Też się nad tym zastanawiałem, aczkolwiek trafiłem własnie na ten projekt i jest prawie prawie. Niewielkie zmiany jedynie.

 

malef ten widziałem ten projekt i nad nim myślałem - tzn nad jego pewnymi rozwiązaniami (np antresola i schody) bo z góry wiedziałem,że ten dom był dla mnie i mojej rodziny za duzy...wez to pozniej sprzątaj;) rozważałem tez parkowa, dom z widokiem....i tez sie bede budował pod Warszawa.

 

Generalnie z tego co się zorientowałem to kosztorysy Mgprojekt są zaniżone (oczywiście to zalezy tez od firmy jaka sie wezmie do budowy) niemniej jak wyzej wspominali przed mną jak już postanowisz sobie na projekt to wez kosztorysanta co za 500zl Ci zrobi taki opis i bedziesz wiedzial. A jak nawet poszukasz w necie to sa firmy z Wawy i okolic co wprost podają swoje kosztorysy dla konkretnych projektów z tej pracowni i zobaczysz jakie % są różnice.

 

Mi się udało kupić działkę co mi pasuje i może w tym roku ruszymy...niemniej na początku szukałem szerokiej działki,ze względu na powyższe projekty ale na rynku warszawskiej ciężko o coś normalnego/dobrego w normalnych pieniądzach - naprawdę często oczekiwania są z kosmosu a agencje potrafią sobie doliczyć 80-100tys prowizji?!?!? Zjeździłem zachodnie rubieże, Piaseczno, Nowa Iwiczna w kierunku Konstancina, po wschodnie Otwock, Wawer, do Wołomina.

 

Suma sumarum znalazłem działkę bezpośrednio w Józefowie i przez to,ze bylem pierwszy dobrze urwałem z ceny (nadal są dwie działki w okolicy do sprzedaż). Także jak widzisz przechodziłem przez to właśnie co ty - moja rada taka byś się dokładnie zastanowił nad głównymi założeniami domu (czy szeroka fasada, czy garaż oddzielnie czy pod domem, czy wolisz leśne czy dobry dojazd itd. ) bo projektów się sporo jeszcze pojawi ale przynajmniej pozwoli Ci to poszukać działki - nie wszystko wszędzie wybudujesz bo albo MPZP określi ramy, albo może być konserwator zabytków albo teren podmokły...

 

Ostatecznie projekt dobierzesz a jak poszukasz to za cenę Florydy z adaptacją może i dorwiesz projekt indywidualny gdzieś dalej od Warszawy....

[.Paco.]

W budowaniu jestem totalnie zielony, stąd pytanie. Dzięki wielkie za zrozumienie problemu!

 

Za Waszą poradą zapewne skończy się na nadzorze inwestorskim (przyznam, że wcześniej myślałem że dobry kierownik budowy wystarczy).

 

bo tak jest często,że dobry kierownik starczy do SSO a później to już dobre ekipy

[mafef]

Działki... o tak.

Ostatnio albo właśnie w okolicy Lasu Kabackiego, ale jak działka ok to nagle prowizje takie jak piszesz. Zacząłem ostatnio rozglądać się jeszcze w okolicy Łomianek - przy Kampinowskim, ewentualnie okolice Magdalenki.

Działka która mnie satysfakcjonuje to min 50arów, a ciężko coś takiego dostać, zazwyczaj trzeba łączyć 2 działki (jeszcze ujdzie, w momencie gdy kupowane od jednego sprzedawcy).

 

Wielkość tego domu jest dla mnie optymalna właśnie, pomimo że obecnie jestem singlem.

Zawsze chciałem duży dom, wychowałem się w małym mieszkaniu, a po wyjeździe do Warszawy wynajmowane mieszkania rosły powierzchniowo z każdym. Teraz uznałem, że idealne będzie własnie coś takiego.

 

Można wiedzieć w jakiej okolicy znalazłeś działkę?

Edytowane 11 Kwietnia 2016 przez mafef