Kupno działki

[Susz]

Nie rozumiem jednego,działka objęta MPZP tereny budowlane-więc to samo chyba przez się działkę odrolniło?

 

Działka zabudowana wg urzędników czym bo budynkiem mieszkalnym to nie jest , nie spełnia warunków technicznych.

 

Samo przez się nigdy się nie odrolni. Tylko w granicach administracyjnych miast (ustawa o gruntach rolnych) tereny rolne "z automatu" są budowlanymi, ale jeśli samo miasto tego nie zrobiło - jak było w przypadku znajomych - to na wniosek o odrolnienie, taką pozytywną decyzję wydawano.

[rabarbar1]

Ło matko.

Szukałem dziury w całym i chyba znalazłem...

Mam problem idealnie pasujący tutaj.

Mam podpisaną umowę przedwstępną i wpłacony zadatek na zakup działki.

Działka w MPZP jest oznaczona na mapie, jako w połowie budowlana a w pozostałej części rolna.

Mnie to urzadzało, bo ta część budowlana wystarczy w zupełności na postawienie domu(około 1500m2 z 3300m2) i założyłem, że skoro w MPZP jest jako "tereny zabudowy mieszkaniowej" to nie ma problemu.

Jednak, jak przed momentem przeczytałem Wasz temat zamarłem.

 

Sprawdziłem jeszcze raz dokumenty w których posiadaniu jestem i widnieje w nich że:

1. Wypis z rejestru gruntów z dnia 21.04.2017: grunty orne RIVb 2600m2 i pastwiska 700m2.

2. Odpowiedź na wniosek złożony przez pośrednika nieruchomości do Starostwa z dnia 25.04.2017 w sprawie przeznaczenia działki w planie zagospodarowania przestrzennego: dzialka przeznaczona w części na tereny zabudowy mieszkaniowej 23MN i w części na tereny rolnicze15RZ.

 

Wynika z tego, że ta część budowlana(23MN około 1500m2) jest częścią gruntów ornych, o których pisze w pkt 1.

 

Z powyższego nie wiem jak mam traktować te dwa dokumenty względem siebie. Czy kupuję działkę budowlano-rolną(o czym do dnia dzisiejszego byłem przekonany), czy jednak rolną(grunty orne i pastwiska) i będę zmuszony do odrolnienia tego terenu a co za tym idzie do poniesienia dodatkowych kosztów?

 

Jeśli muszę odrolnić to dodatkowe pytanie o kwestię poruszoną przez użytkownika Susz. Skąd ten zapis, że jeśli cena gruntu jaką zapłaciłem za działkę, jest wyzsza od opłaty jednorazowej to nie muszę tego płacić a jedynie daninę rozłożona na 10 lat?

 

Sama danina wyniesie mnie około 25tys, jeśli będę musiał zapłacić opłatę jednorazową to kolejne 25tys co w sumie podnosi wartość tej działki o 50%. Stąd mój zawał w dniu dzisiejszym....

[rabarbar1]

Dzisiaj zaznajomiłem się z tematem co nieco w Internecie. Już widzę błąd w moim myśleniu z poprzedniego wpisu.

Przede wszystkim, działka jest odrolniona poprzez uchwalenie miejscowego MPZP(tak mi się wydaje).

Pozostaje wyłączyć ją z produkcji rolnej co może być bardzo kosztowne i pokrzyzowac plany wkomponowania wybranego projektu na teren wyłączony z produkcji rolnej.

Do 500m2 mozna to zrobic za darmo. W sklad tych 500m2 musi wejsc powierzchnia domu, garazu, tarasu czy podjazdu(podobno) i jak rozumiem nie musi to być teren o jednorodnym kształcie zbliżonym do prostokąta czy kwadratuWitam .Jednak teraz mam dylemat. Co z warunkami z MPZP, zgodnie z ktorymi np. należy zachować powierzchnie biologicznie czynną w zalozmy 60%. Czy te 60% liczone będzie od powierzchni 500m2 wylaczonej z produkcji, czy od części budowlanej ustalonej przez MPZP(W moim przypadku około 1600m2)?

 

W jednym z artykułów Muratora wyczytałem, że skład części wyłaczonej z produkcji rolnej ustalany jest dowolnie przez różne urzędy. W jednych robią to jak napisałem nieco wyżej, w innych nie wchodzi w to jedynie teren zabudowany a cała powierzchnia dzialki budowlanej.

 

Jutro pędzę do Starostwa z nadzieją, że temat mi rozjaśnią.

[Kaizen]

Przede wszystkim, działka jest odrolniona poprzez uchwalenie miejscowego MPZP(tak mi się wydaje).

 

Formalnie nie ma czegoś takiego, jak odrolnienie. Czy działka jest rolna, czy budowlana można też różnie rozumieć. Jedni tak nazywają w zależności od tego, co jest w ewidencji gruntów, inni jakie jest przeznaczenie w MPZP. I dlatego tu jest sporo nieporozumień.

 

MPZP jest dla inwestora najważniejszy. To zgodnością z MPZP musi się wykazać projekt i zagospodarowanie działki. W tym powierzchnia biologicznie czynna, kąt dachu, ilość kondygnacji itd. Jak się zgadza, to finalnie, po zbudowaniu i utwardzeniu trzeba odpowiednio zaktualizować ewidencję gruntów - wyłączyć z produkcji rolnej. Czy potrzebna będzie do tego decyzja i opłaty zależy od powierzchni wyłączanej i klasy gruntu. Podobno niektóre urzędy domagają się odrolnienia całej działki. Co IMO nie ma podstaw ani logiki - w końcu sami ustalili, że część musi być biologicznie czynna, wiec nie zostaje wyłączona. Dalej jest ogródkiem czy trawnikiem. Wyłączać z produkcji rolnej (i płacić wyższy podatek - bo to w praktyce do tego się sprowadza) powinno się tylko część faktycznie wyłączoną, a nie biologicznie czynną.

[Slawko123]

Formalnie nie ma czegoś takiego, jak odrolnienie.

formalnie jest

Jak się zgadza, to finalnie, po zbudowaniu i utwardzeniu trzeba odpowiednio zaktualizować ewidencję gruntów - wyłączyć z produkcji rolnej.

sorry, ale to totalna bzdura. Wyłączenie z produkcji rolniczej musi nastąpić przed wydaniem pozwolenia na budowę, inaczej takowego nie dostaniesz

Podobno niektóre urzędy domagają się odrolnienia całej działki.

odrolnienie to jedno, a wyłączenie z produkcji rolniczej to drugie.

odrolnić trzeba całą działkę, a wyłączyć z produkcji rolniczej tyle ile potrzeba.

 

Co z warunkami z MPZP, zgodnie z ktorymi np. należy zachować powierzchnie biologicznie czynną w zalozmy 60%. Czy te 60% liczone będzie od powierzchni 500m2 wylaczonej z produkcji, czy od części budowlanej ustalonej przez MPZP(W moim przypadku około 1600m2)?

60%dotyczy całej działki

 

W jednym z artykułów Muratora wyczytałem, że skład części wyłaczonej z produkcji rolnej ustalany jest dowolnie przez różne urzędy. W jednych robią to jak napisałem nieco wyżej, w innych nie wchodzi w to jedynie teren zabudowany a cała powierzchnia dzialki budowlanej.

nie doczytałeś. W całym kraju jest jednakowo wedle ustawy która obowiązuje jednakowo w całym kraju. Prawdopodobnie mylisz lub zostałeś wprowadzony w błąd pojęciami "odrolnienie" i "wyłączenie z produkcji rolniczej". TO SĄ DWA ODDZIELNE POJĘCIA I STANOWIĄ ZUPEŁNIE CO INNEGO.

[Kaizen]

formalnie jest

 

W jakiej ustawie czy rozporządzeniu znajdę "odrolnienie"?

 

Wyłączenie z produkcji rolniczej musi nastąpić przed wydaniem pozwolenia na budowę, inaczej takowego nie dostaniesz

 

Buduję, mam PnB, nie odrolniłem, płacę podatek rolny.

 

zostałeś wprowadzony w błąd pojęciami "odrolnienie" i "wyłączenie z produkcji rolniczej". TO SĄ DWA ODDZIELNE POJĘCIA I STANOWIĄ ZUPEŁNIE CO INNEGO.

 

Zacytuj te przepisy o "odrolnieniu".

[Slawko123]

W jakiej ustawie czy rozporządzeniu znajdę "odrolnienie"?

 

 

 

Buduję, mam PnB, nie odrolniłem, płacę podatek rolny.

 

 

 

Zacytuj te przepisy o "odrolnieniu".

 

prosze bardzo http://isap.sejm.gov.pl/Download;jsessionid=64F529FE9954048F999F231E8D99E5BD?id=WDU19950160078&type=3

 

tam jest wszystko.

 

Zeby nie był: odrolnienie to nic innego jak zmiana przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne.

Te grunty dalej sa rolnicze i dalej płacisz podatek jak za grunty rolne dopóki nie wyłączysz z produkcji rolniczej, nie zbudujesz budynku i nie oddasz w uzytkowanie(geodeta nie naniesie inwentaryzacji powykonawczej na mape zasadniczą) te wszystkie 3-y rzeczy muszą wystąpić jednocześnie.

[Kaizen]

prosze bardzo http://isap.sejm.gov.pl/Download;jsessionid=64F529FE9954048F999F231E8D99E5BD?id=WDU19950160078&type=3

 

tam jest wszystko.

 

Zeby nie był: odrolnienie

 

Weź i to wytłuść, że byłem w błędzie twierdząc, że formalnie nie istnieje "odrolnienie".

[rabarbar1]

Weź i to wytłuść, że byłem w błędzie twierdząc, że formalnie nie istnieje "odrolnienie".

 

Kaizen, wydaje mi się że kolega ma rację. W rozdziale 3 art 11 ust.4 jest jasno napisane "...Wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1–2, następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.", gdzie w pkt 1 jest mowa o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych.

 

Jeśli tego nie zrobiłeś to zgodnie z art 14 ust 2 może czekać Ciebie kara finansowa np za nieściągnięcie warstwy humusu, o czym ewentualnie powinni Ciebie poinformować właśnie w decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

 

Dalej rozdział 7 art 27 mówi o kontroli wykonania przepisów gdzie miedzy innymi w art 28 tegoż rozdziału stoi:

 

"Art.28.1. Wrazie stwierdzenia, że grunty zostały wyłączone zprodukcji

niezgodnie z przepisami niniejszej ustawy, sprawcy wyłączenia ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności.

2. W razie stwierdzenia, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez decyzji, o której mowa w art. 11 ust. 1 i 2, decyzję taką wydaje się z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10%.

3. W razie niezakończenia rekultywacji gruntów zdewastowanych w okresie, o którym mowa w art. 20 ust. 4, stosuje się opłatę roczną podwyższoną o 200% od dnia, w którym rekultywacja gruntów powinna zostać zakończona.".

 

Myślę, że to wszystko mogą teraz zarzucić Tobie, bo nie miałeś decyzji w zwiazku z czym oni nie wiedzieli ze budując dom wyłączasz z produkcji część gruntów rolnych, a co za tym idzie nie mieli możliwości weryfikacji czy Ty np. zastosowałbyś sie do nakazu zdjęcia humusu(pomimo ze to pewnie zrobiłeś ale oni tego nie mogli sprawdzić).

Wydaje mi sie, ze masz analogiczną sytuacje jak kolego z pierwszej strony tego tematu(użytkownik Antymateria), który dostał pozwolenie na budowę bez decyzji o wyłączeniu gruntów ale przy odbiorze budynku urzędnikowi się przypomniało że brak tej formalności. W Twoim przypadku wyglada na to, że przeoczenie w urzędzie poszło jeszcze dalej i nawet odebrali budynek. EDIT: teraz doczytałem ze budujesz i nie masz odbioru, wiec sytuacja dokładnie taka sama jak u Antymaterii.

 

Moim zdaniem pozostaje ci zamieść temat pod dywan albo złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej terenu, udając ze budynku tam nie ma, choć to raczej ryzykowne wyjście.

 

Tak to ja widzę, ale zaznaczam ze jestem laikiem w tej materii.

 

Mam jeszcze pytanie do kolegi Slawko123 w temacie sposobu wyłączenia terenu z produkcji rolnej. Napisałeś że nie doczytałem i wszędzie robią tak samo zgodnie z ustawą. Teraz ja proszę o uszczegółowienie. To znaczy jak?Wyłączają całą część budowlaną, czy tylko tę pod która stanie dom, garaż, podjazd itp.?

Edytowane 31 Lipca 2017 przez rabarbar1

[Slawko123]

Przy składaniu dokumentów do PnB potrzebny jest projekt budowlany oraz projekt zagospodarowania terenu.

Architekt na tym projekcie określa gdzie ma stać budynek(i), jaką mają powierzchnię zabudowy, jakie i gdzie podjazdy, ścieżki, altany smietnikowe itp. To wszystko ma jakąś powierzchnię sumaryczną którą oblicza architekt i wszystko to opisuje na mapie zagospodarowania terenu. I właśnie tą powierzchnię wylaczasz z produkcji rolniczej.

[rabarbar1]

Wyczerpująca odpowiedz . Dziękuję.

Idę dzisiaj do starostwa, wiec upewnię się czy oni tez tak to widzą i dam znać.

Pozdrawiam.

[Slawko123]

Jak będziesz robił zagospodarowanie działki, weź pod uwagę wszystko. Opaski wokół budynku, tarasy ogólnie wszystko. Lepiej więcej zaznaczyć i później zrobić mniej niż ma później zabraknąć wyłączonego terenu.

Co do altany smietnikowej to w zabudowie jednorodzinnej może być 2m od granicy . Nie 3 , tak jak większość architektów projektuje.

[rabarbar1]

Byłem w Starostwie oraz w gminie.

Kaizen, pytałem o twoją sprawę i potwierdzili mi że najpierw należy wyłączyć teren z obszarów produkcji rolnej(przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę).

 

Co do mojego tematu, jak poniżej.

1. 60% powierzchni biologicznie czynnej liczone jest w stosunku do powierzchni terenu budowlanego wyznaczonego przez MPZP.

2. Obszar powierzchni wyłączonej z produkcji rolnej jest ustalany pod dom, drogę,media(nawet te zakopane po ziemią), śmietnik itp. Pani to ujęła w trzech słowach "wszelki grunt utwardzony". Co najważniejsze dla mnie, na co muszę zwrócić uwagę to że wyznaczenie takiego obszaru musi być jednorodną bryłą np. Prostokąt lub kwadrat. Jeśli np dojazd do garażu będzie z lewej strony, media z prawej a po środku między drogą główną a domem będzie stał śmietnik, to teren nie będzie wyznaczony po krawędziach tych trzech składowych ale zostanie zakreślony wraz z obszarem trawnika znajdującego się pomiędzy nimi. Zatem najlepiej zbić wszystko do "kupy", aby zmieścić się w darmowych 500m2.

3. Ja z przodu działki mam 776m2 gleby klasy PsIII(pastwiska) a z tylu RIVb. Gdyby było odwrotnie, w ogóle nie musialbym występować o wyłączenie terenu z produkcji rolnej. Urzędniczka powiedziała mi, ze na glebach RIVb i gorszych tego wymogu nie ma(może Kaizen posiada taki typ byleby).

4. Jedyną niewiadomą w tym momencie jest dla mnie kwota do zapłaty za ewentualne przekroczenie darmowych 500m2. Urzędniczka wyliczyła mi dokładną kwotę co do grosza za pozostałe 276m2 działki, jaką musiałbym płacić przez kolejne dziesięć lat corocznie (804.40PLN). Jednak nie była w stanie podać kwoty "należności", czyli pierwszej płatności jednorazowej opisanej w ustawie. Uzasadniła to tym, że dopóki architekt nie zaprojektuje wszystkich mediów, nie naniesie budynku itp to nie jest w stanie oszacować takiej kwoty nawet w przybliżeniu. To mnie bardzo dziwi, według mojej interpretacji ustawy kwota wyliczona przez urzędniczkę to 10% z kwoty należności(jednorazowej opłaty) której rzekomo ta pani nie jest w stanie oszacować.

 

Jeśli chodzi o pkt. 4, czy ja sie mylę czy faktycznie kwota rocznej opłaty dokonywanej przez kolejne 10 lat jest kwotą 10% z należności(jednorazowej)? Jeśli tak to przecież odpowiedz jest jasna: należność=8044.00. Jeśli ktoś zna odpowiedź proszę o wyjaśnienie.

 

Drugim niejasnym tematem dla mnie jest budowa domu na granicy dwóch rodzajów gruntów. Cześć domu będzie posadowiona na PsIII a pozostała cześć na RIVb(obie w obszarze budowlanym wyznaczonym przez MPZP). Czy urzędnicy nie znajdą jakiegoś przepisu zabraniającego takiej praktyki. Zapomnaielm o to dopytać.

[Slawko123]

Jeśli chodzi o pkt. 4, czy ja sie mylę czy faktycznie kwota rocznej opłaty dokonywanej przez kolejne 10 lat jest kwotą 10% z należności(jednorazowej)? Jeśli tak to przecież odpowiedz jest jasna: należność=8044.00. Jeśli ktoś zna odpowiedź proszę o wyjaśnienie.

tak, dokładnie tak.

Ja wyłaczałem z produkcji rolniczej 21m2 pod altane, to miałem do zapłaty 650zł /10lat=65zł rocznie. ale to było w grudniu 2011, od stycznia 2012 wszystko zdrozało o 100% czyli zapłaciłbym 1200zł/10lat=120zł rocznie.

obecnie sam mozesz sobie policzyć. baza jest w art12. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych http://isap.sejm.gov.pl/Download?id=WDU19950160078&type=3

 

Drugim niejasnym tematem dla mnie jest budowa domu na granicy dwóch rodzajów gruntów. Cześć domu będzie posadowiona na PsIII a pozostała cześć na RIVb(obie w obszarze budowlanym wyznaczonym przez MPZP). Czy urzędnicy nie znajdą jakiegoś przepisu zabraniającego takiej praktyki. Zapomnaielm o to dopytać.

nie ma takiego zapisu zabraniającego wybudowania w ten sposób domu, jedynie może być problem z dokładnym policzeniem ile jest na PsIII a ile na RbIV.

 

edit: widze, ze opłata spadła i teraz zapłaciłbym nawet mniej

Edytowane 31 Lipca 2017 przez Slawko123

[Kaizen]

Kaizen, pytałem o twoją sprawę i potwierdzili mi że najpierw należy wyłączyć teren z obszarów produkcji rolnej(przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę).

 

A ja ciągle płacę podatek rolny. I co mam z tym zrobić?

 

W dokumentacji mam tylko pismo (załączone do wniosku o PnB) że

 

"...występują grunty pochodzenia mineralnego klasy IVb. Z uwagi na swoją klasę i pochodzenie, przedmiotowe grunty nie są objęte ochroną, w związku z czym można je wyłączyć z produkcji rolniczej bez zgody organu"

 

Można. Ale ciągle tego nie zrobiłem. Bo to po inwentaryzacji powykonawczej będę na 100% pewien, które zostaną wyłączone.

[Slawko123]

a masz plan zagospodarowania działki?

potrzebny do PnB.

 

ja tez płacę podatek rolny, pomimo tego, ze mam wyłaczone grunty z produkcji rolniczej.

jedno z drugim nie ma nic wspólnego.

 

czytam Twój dziennik budowy i widze, że budynek jeszcze nie oddany do uzytkowania.

w takim razie bedziesz płacił podatek rolny dopóki nie oddasz budynku w uzytkowanie.

To nie wszystko. w momencie oddania budynku do użytku i wykonaniu inwentaryzacji powykonawczej geodezyjnej cała działka stanie sie terenem zabudowanym o oznaczeniu B i bedziej płacił podatek jak za teren zabudowany a nie rolniczy

Edytowane 31 Lipca 2017 przez Slawko123

[Wybuduję czy nie]

Może Was uspokoje, ale działka budowlana to nic innego jak przekształcony grunt orny na działkę budowlaną w momencie załatwiania PNB.

Czyli w praktyce nie ma działek do kupienia w statusie działka budowlana, ponieważ ktoś musiał by już składać dokumenty do pozwolenia na budowę i mieć już projekt budowlany, aby uzyskać taki status działki. Nikt tego nie robi bo inwestor sam dostosowywuje działkę do swoich potrzeb i buduje dom jaki mu się podoba.

Ja kupiłem w kwietniu ubiegłego roku działkę jako grunt orny objęty MPZP i w momencie składania papierów do PNB odrolniłem 50 % tego terenu.

Więcej mi się nie opłacało, ponieważ bym musiał większy podatek od nieruchomości płacić za całą działkę.

 

Czyli podsomuwując kupując działkę zwracajmy uwagę czy działka posida MPZP lub Warunki Zagospodarowania - jeśli tak sprawdźdzmy jakie jest przeznaczenie działki

 

Pozdrawiam

[rabarbar1]

tak, dokładnie tak.

Ja wyłaczałem z produkcji rolniczej 21m2 pod altane, to miałem do zapłaty 650zł /10lat=65zł rocznie. ale to było w grudniu 2011, od stycznia 2012 wszystko zdrozało o 100% czyli zapłaciłbym 1200zł/10lat=120zł rocznie.

obecnie sam mozesz sobie policzyć. baza jest w art12. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych...

 

Nie piszesz tutaj nic o należności a jedynie o opłacie rocznej. Byłeś z niej zwolniony, czy poprostu nie wspomniałeś o tym?

Przypominam, że należność a opłata roczna to dwie różne opłaty. Najpierw płaci sie ustaloną kwotę należności (opłata jednorazowa) np 10.000 PL a potem co roku przez 10 lat 10% tej kwoty(opłata roczna), czyli 1000 PLN. W sumie po 10 latach w takim przypadku wpłaciliśmy z racji wyłączenia terenu z produkcji rolnej 20.000PLN.

 

Wiem, ze jest szansa że urząd może zwolnić płatnika z nakazu płacenia należności i pozostanie do zapłaty jedynie opłata roczna, jednak jest to uzależnione chyba od ceny naszego gruntu w stsunku do jakiejś innej kwoty. Niestety nie wiem o co tutaj chodzi. Wspominał ktoś o tym na pierwszej stronie. Wspominała dzisiaj o tym rownież urzędniczka, jednak mi to umknęło bo skupiłem się na temacie niemożności określenia należności przez urzędniczkę...

Edytowane 31 Lipca 2017 przez rabarbar1

[Slawko123]

Może Was uspokoje, ale działka budowlana to nic innego jak przekształcony grunt orny na działkę budowlaną w momencie załatwiania PNB.

mylisz sie. dopóki nie ujawnisz poprzez inwentaryzację geodezyjną wybudowanych budynków i nie oddasz ich w uzytkowanie, grunt cały czas bedzie rolny i bedziesz płacił podatek jak za grunt rolny. jeszcze nie słyszałem i nie widzałem aby było inaczej.

 

Ja kupiłem w kwietniu ubiegłego roku działkę jako grunt orny objęty MPZP i w momencie składania papierów do PNB odrolniłem 50 % tego terenu.

Więcej mi się nie opłacało, ponieważ bym musiał większy podatek od nieruchomości płacić za całą działkę.

nie ma znaczenia ile wyłączyłeś z produkcji rolniczej(na pewno nie odrolniłeś, bo to zrobiła gmina podczas uchwalania MPZP i odrolniła cały teren na którym w MPZP jest oznaczenie MN, U) i tak cała działke bedziesz miał jako budowlaną z oznaczeniem B. bo cała działka jest juz odrolniona przez gminę.

Podatek i tak zapłacisz od całości od nastepnego roku w którym nastapi to co opisałem przy pierwszym cytacie

[Slawko123]

Nie piszesz tutaj nic o należności a jedynie o opłacie rocznej. Byłeś z niej zwolniony, czy poprostu nie wspomniałeś o tym?

zwolniony bo grunt był więcej warty niż opłata, teraz to doczytałem natomiast ja zapłaciłem jednorazowo te 641zł za całe 10 lat i mam spokój