Mieszkanie w kamienicy do remontu - czy warto?

[XdareckiX]

Witam serdecznie,

 

Zamierzam kupić swoje pierwsze mieszkanie a że kompletnie nie ogarniam tematów remontowych zwracam się z prośba o ocenę opłacalności kupna ciekawego wg. mnie mieszkania. Jest to kilkudziesięcioletnia kamienica w której przez ostatnie lata było biuro. Aktualny stan mieszkania:

 

-140 m2 z małym balkonem, pierwsze piętro

- poprzedni remont w 2004 (od 2 lat stoi puste)

- uszkodzenia tynku w wielu miejscach (pęknięcia)

- brak łazienki i kuchni

- brak liczników

- brak jakiegokolwiek pieca

- drewniany strop, po zrobieniu odkrywki w miejscu pieca kaflowego wyglada ze jest zachowany w dobrym stanie

- nieużywana klatka schodowa w fatalnym stanie (chyba nie remontowana od wojny gdyż wejście do biura było z innej strony, obecnie zamurowane)

- brak sąsiadów (na górze piętro wykupione ale od lat puste, na dole biura zamykane o 17

- brak grzybów na ścianach, zacieków

- na podłogach panele a pod nimi stary parkiet nadający sie do wycyklinowania

- okna pcv z 2004

- drzwi wewnętrzne oraz futryny wraz z opaskami w świetnym stanie

- kaloryfery wraz z rurami

- działająca instalacja elektryczna

- dwie piwnice 16m2

- bezczynszowe

- cena 150 000 zł (małe miasteczko na dolnym slasku)

 

Nie chciałbym dzielić tego mieszkania na dwa mniejsze, wykorzystam taki duży metraż. Oczywiście remont zlecę na zewnątrz. Zastanawia mnie fakt, ze mieszkanie od dwóch lat stoi puste mimo dużego popytu na nieruchomości w moim mieście. Mimo tego, ze trzeba tam zrobić instalacje grzewcza, łazienkę, kuchnie to jest kilka rzeczy na których widzę oszczędność: ściany których nie trzeba kuc a jedynie odświeżyć, parkiet który chciałbym zostawić, okna pcv czy wspomniane drzwi z futrynami. Liczę, ze remont w średnim standardzie wyniesie mnie między 100000-130000 zł, poprawcie mnie jesli jestem w błędzie. Dodając do tego cenę mieszkania jest to kwota przeze mnie akceptowalna ale byc może jakiś fakt mi umyka. Celowo nie rozpisuje sie ze wszystkimi szczegółami bo nawet nie wiem czy ktoś sie nad tym tematem pochyli ale z góry dziękuje za pomoc.

[dzabij]

A w jakim stanie są części wspólne kamienicy ? Mam na myśli dach, fundamenty, ocieplenie itp ?

 

Jak jest zarządzana kamienica ? Czy jest jakaś wspólnota, spółdzielnia, fundusz remontowy itp ?

 

Bo mieszkanie to jedno, ale jeżeli kamienica stoi w zasadzie pusta (tak to odczytuję) to może być krucho z finansowaniem remontów części wspólnych, a jak znam życie to takie będą w najbliższym czasie niezbędne.

[Elfir]

Jeśli kupisz to mieszkanie, to zostaniesz członkiem (prawdopodobnie małej) wspólnoty mieszkaniowej.

Pojęcie "mała" - "duża" wspólnota jest bardzo ważne pod względem prawnym!

Jeśli to współwłasność a nie wspólnota będzie jeszcze gorzej pod względem prawnym.

 

Jak zacznie cieknąć dach, wszyscy współwłaściciele nieruchomości składają się na jego remont zgodnie z posiadanymi udziałami, więc te teksty "bezczynszowe" są takim sloganem dla niezorientowanych w prawie.

[XdareckiX]

Dzieki za odpowiedz.

 

Nie wiem w jakim stanie jest dach, nie interesowałem sie bo nade mną jest jeszcze jedno mieszkanie. Fundamenty sa chyba ok, byłem w piwnicy, jest sucho. Jesli chodzi o stan prawny mieszkania to obecny właściciel całej kamienicy chce założyć wspólnotę w przypadku kiedy kupię to mieszkanie. Trochę mnie wystarszyliscie tym finansowaniem części wspólnych, zastanawiam sie tez ile może wynieść comiesięczna składka we wspolmocie w przypadku 3 członków?

Edytowane 11 Października 2016 przez XdareckiX

[dzabij]

Fundusz remontowy buduje się latami, małe składki comiesięczne ale przez wiele lat. Tutaj zgromadzonego funduszu zakładam brak a potencjalne potrzeby prawdopodobnie spore - choćby zdewastowana klatka schodowa a to jak mniemam tylko początek niespodzianek.

[XdareckiX]

Ok wiec czy w takim wypadku po założeniu wspólnoty moge sie nie zgodzić na partycypowanie w kosztach remontu np. elewacji? Kto decyduje o tym jakie prace oraz kiedy trzeba je wykonać?

[jajmar]

Decyduje większość , ilość głosów jest proporcjonalna do udziału powierzchni jaka każdy posiada. Wspólnota ustala stawki na fundusz remontowy, akceptuje poprzez głosowanie. Generalne nie możesz nie płacić. Wiec jak będziesz miał np 25% udziału w budynku zawsze mogę Cię przegłosować.

[Elfir]

Każdy właściciel odpowiada za części wspólne (dachy, klatka schodowa, elewacje) wg posiadanego udziału.

Udziały najczęściej zlicza się z pow. użytkowej posiadanej do wyłącznego użytku przez danego właściciela.

Np. suma pow. wszystkich lokali = 1000 m2, czyli 1

Ty kupujesz mieszkanie 140 m2 + 2*16 m2 piwnicy co daje 172 m2, czyli posiadasz 0,172 udziałów.

 

Jeśli remont kosztuje 100 000 zł, to twoja część w tym koszcie to 17 200 zł.

 

Właściciele wspólnie ustalają co należy w nieruchomości zrobić.

W dużej wspólnocie (powyżej 9 lokali - nie właścicieli!) głosuje się większością głosów wg. ustawy o wspólnotach mieszkaniowych, a w małej (poniżej 9 lokali) zgoda na jakiekolwiek prace musi być 100%.

Co prowadzi do ogromnych kłótni i spraw w sądzie, gdy mieszkaniec parteru odmawia współfinansowania dachu cieknącego sąsiadowi powyżej.

W takiej sytuacji, kiedy rzeczoznawca orzeknie konieczność przeprowadzenia remontu a sąsiad odmawia, Sąd ustala przymusowego zarządcę, do przeprowadzenia robót, który potem ściąga kasę od opornych niepłacących, do licytacji mieszkania przez komornika włącznie.

 

Skoro kamienica ma 1 właściciela a jest tak zaniedbana, znaczy, że właściciel tylko czerpie kasę a nie robi żadnych nakładów.

Może teraz szuka jelenia, który by mu współfinansował utrzymanie kamienicy?

Edytowane 11 Października 2016 przez Elfir

[XdareckiX]

Na dole sa lokale firmy która jest właścicielem budynku. Dwa górne piętra i poddasze sa od kilku lat na sprzedaż. Właściciel nie remontował góry bo prowadzi całkiem inna działalność nie związana z deweloperka a chce sprsedac bo mu te piętra niepotrzebne.

 

a jak jest z miesięczna składka na fundusz remontowy, czy jego wysokość jest ograniczona jakimiś przepisami? I czy tutaj również ma zastosowanie ilości lokali (9)?

Edytowane 11 Października 2016 przez XdareckiX

[Elfir]

właściciele sami ustalają wysokość składki na fundusz remontowy. Wysokość jest dowolna, regulować ją powinien zdrowy rozsądek oraz potrzeby remontowe obiektu.

 

Poza tym potrzebne są pieniądze na tzw. wydatki na eksploatację. Z czego będziecie płacić zakup żarówek na klatkę schodową? Osobę do odśnieżania chodnika? Ubezpieczenie OC nieruchomości? Obowiązkowe przeglądy techniczne (kominiarz - przy dymowych chyba 2 razy w roku, gaz, prąd - co roku, budowlany co 5 lat)?

Wspólnota ma też obowiązek, jako podmiot prawny, składać PIT do US, nawet jak jej dochody wynoszą 0 zł oraz prowadzić księgę obiektu (w której wpisuje się przeglądy techniczne).

Za brak obu dokumentów grożą grzywny (od US i NB), których koszt ponoszą właściciele.

 

Dlatego większość wspólnot ma dwa rachunki - KUNW (koszty utrzymania nieruchomości wspólnej) i FR (fundusz remontowy).

 

 

Wspólna kwota obu, w moim mieszkaniu wspólnotowym w bloku, we względnie dobrym stanie technicznym wynosiła ok. 4,8 zł/m2 (ułamek udziału), przy czym z tej kwoty spłacaliśmy kredyt na termomodernizację (dom został ocieplony).

Ale zarządzałam też nowymi blokami wprost od dewelopera, gdzie kwota wynosiła 0,5 zł/m2, bo właściciele zrezygnowali z FR i postanowili sami sprzątać klatki schodowe.

Edytowane 11 Października 2016 przez Elfir

[XdareckiX]

Cóż, ja nie chce płacić 700 zł na fundusz remontowy co miesiąc, a trochę ryzykuje jesli po kupnie mieszkania okaże sie ze pozostali dwaj właściciele lokali (główny właściciel kamienicy oraz przyszły właściciel piętra nade mną) chcą płacić tak duże kwoty. Rozumiem ze wtedy musi być zgoda 100% a jesli nie to sąd?

[Elfir]

Ile jest odrębnych lokali w kamienicy? Bo właśnie to determinuje pojęcie mała i duża wspólnota.

Jeśli mała, to polecam lekturę działu IV Kodeksu Cywilnego.

 

Dlatego śmieszy mnie sprzedawanie mieszkań jako "bezczynszowe", bo ludziom się wydaje, że już za nic nie będą musieli płacić. Ciekawe kto, ich zdaniem, miałby za te remonty czy przeglądy techniczne płacić?

 

Słowo "czynsz" określa tylko i wyłącznie stosunek najmu.

Każde mieszkanie własnościowe jest "bezczynszowe".

Edytowane 11 Października 2016 przez Elfir

[Elfir]

Właściciele mogą ustalić, że nie płaca FR - bo mają takie prawo. Ale czy nie lepiej co roku zbierać małą kwotę i oszczędzać niż raz na kilka lat wydać kupę kasy na potencjalny remont?

[XdareckiX]

Obecnie jest 7 lokali

[Elfir]

Czyli wszystkie decyzje dotyczące nieruchomości wymagają albo 100% zgody albo zostaje Sąd.

Jeśli kupisz lokal a będziesz chciał aby cokolwiek było w budynku zrobione - chociażby odmalowanie klatki schodowej, remont poręczy schodów czy UWAGA! poprowadzenie instalacji wod-kan w innym miejscu niż jest obecnie, będziesz musiał mieć zgodę wszystkich (także tego, który nie mieszka a tylko wynajmuje parter).

[nie_zapominajka]

Widzę, że spory problem z tym może być niestety. Tu by potrzeba prawdziwej zgody między lokatorami.