Warto kupić dom z lat 60-70 tych?

[jajmar]

ewon, stare domy przed zakupem się sprawdza, po tym co piszesz wnioskuje że z budownictwem nie masz nic wspólnego. Wynajmujesz inżyniera budowlanego z doświadczeniem, i idziesz oglądać dom, ty oglądasz rachunki za ogrzewanie i układ pomieszczeń a ten wynajęty człowiek ogląda resztę. A informacje od pośrednika to nie mają żadnego znaczenia.

 

Jeżeli odpowiada Ci układ ścian nośnych a budynek nie wykazuje wad warto go brac pod uwagę. Zakres remontu zależy od stanu technicznego tego co jest obecnie.

Zakres remontu "wszystkie instalacje, cala stolarka wewnętrzna zewnętrza, posadzki, i elewacja" to jakies 350-400 tyś.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

ja mam prostą zasadę dot. przed / po wojennych budynków ( czy też z lat 60-tych ). Jeżeli konstrukcja jest zdrowa, nie ma zarysowań, nie ma nadmiernych ugięć, nie ma spękań, nie jest zawilgocona, to warto inwestować w taki budynek. Izolacje wodochronne, termiczne, instalacje ... to już są elementy, które przychodzą NA konstrukcję z dostosowaniem ich parametrów do stanu istniejącego, obecnych przepisów, czy też układu funkcjonalnego obiektu na potrzeby przyszłych użytkowników ( przebudowa w takiej, czy innej formie ). Zawsze natomiast warto zlecić opracowanie ekspertyzy technicznej lub Oceny stanu istniejącego ( projektant konstrukcji ), która właśnie odnosi się do konstrukcji obiektu i jest w stanie dość precyzyjnie określić stan istniejący wraz z tzw. " zaleceniami ".

[ewon]

Doświadczenia budowlanego nie mam, tyle co przy pracach remontowych we własnym mieszkaniu.

Speca wezmę na pewno ale zanim zacznę takiego szukać chciałem się zorientować czy w ogóle warto się zagłębiać w temat.

Przyznam, że podany przez Ciebie koszt remontu nieco zwalił mnie z nóg.

Zdaję sobie sprawę z tego, że nie da się podać konkretów na podstawie opisu na forum ale sądziłem, że kwota nie będzie aż tak wysoka.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

najlepiej traktować takie budynki, jako " stan surowy otwarty " z niespodziankami, które zawsze się trafiają

[ewon]

Zdaję sobie sprawę, że najgorsze właśnie w tego typu sytuacjach są niespodzianki, których nie widać na zewnątrz.

 

Mógłbym prosić jeszcze o odpowiedzi na moje poszczególne pytania?

[cactus]

ale sądziłem, że kwota nie będzie aż tak wysoka

 

bo nie będzie. Izolacje fundamnetow i piwnic jesli nie ma wilgoci wewnątrz też warto przemysleć czy w ogole robić.

Dokładanie ocieplenia do istniejącego 10cm - bez sensu. Mostki cieplne i tak beda i niewiele pomoże dawanie nieskonczonej grubości elewacji, mury i tak juz są pewnie grube i swiatła w środku mniej. Przy wymianie okien, zlicować je z murem. Sprawdz izolacje dachu, jak robili 10lat temu to moze coś dam dali ale wątpie.

Czy robic wylewki przekonasz się jak zerwiesz to co na podłogach, prawie na pewno bedzie trzeba zrobić. To lata 60 wiec stropy już pewnie betonowe więc przynajmniej ich wymiana nie bedzie konieczna bo taka robota to już praktycznie brak opłacalnosci remontu, lepiej budowac od nowa.

Skoro grzejniki masz nowe to ci to odpadnie chyba ze rury sa stare stalowe.

Elekttrykka i hydraulika CWU wiadomo... parenascie tys kosztuje. A reszta to juz deweloperka, mozna zrobic za 50 albo i 150tyś. Za 200tys ten budynek można pewnie zrobić ale musisz sprawdzic kluczowe dla kosztow rzeczy- dach (pewnie to stropoach jak to jest kostka). Byłoby super bo mozna docieplic nawet ekofibrem - 3-4tys i gotowe. A sama robota to pol dnia.

Sprawdź stan stropów. Stan wilgoci w piwnicach i parterze. No i czy nie ma duzych peknieć ścian nosnych.

Edytowane 20 Września 2018 przez cactus

[jajmar]

najlepiej traktować takie budynki, jako " stan surowy otwarty " z niespodziankami, które zawsze się trafiają

 

Zgadza się , ale aby ten stan osiągnąć potrzebne są nakłady finansowe i czasowe, demolka tego co jest też kosztuje,

 

Doświadczenia budowlanego nie mam, tyle co przy pracach remontowych we własnym mieszkaniu.

Speca wezmę na pewno ale zanim zacznę takiego szukać chciałem się zorientować czy w ogóle warto się zagłębiać w temat.

Przyznam, że podany przez Ciebie koszt remontu nieco zwalił mnie z nóg.

Zdaję sobie sprawę z tego, że nie da się podać konkretów na podstawie opisu na forum ale sądziłem, że kwota nie będzie aż tak wysoka.

 

Zastanów się czy tak dużo jeżeli mówisz o takim ogromnym remoncie to masz tam ~230m2 x1000 zł do metra już masz 230 tyś wydane. a za 1000zł/m2 cieżko ze stanu surowego zrobić wykończenie, to raczej 2 tyś.

 

Zawsze można zetrzeć kurz i pomalować wapnem będzie taniej.

[Elfir]

Można też nie ruszać ocieplenia, jeśli koszty ogrzewania są akceptowalne.

[ewon]

Zgadza się , ale aby ten stan osiągnąć potrzebne są nakłady finansowe i czasowe, demolka tego co jest też kosztuje,

Zastanów się czy tak dużo jeżeli mówisz o takim ogromnym remoncie to masz tam ~230m2 x1000 zł do metra już masz 230 tyś wydane. a za 1000zł/m2 cieżko ze stanu surowego zrobić wykończenie, to raczej 2 tyś.

 

Zawsze można zetrzeć kurz i pomalować wapnem będzie taniej.

 

Zgadza się, można odmalować ściany i mieszkać ale gdybym chciał tak właśnie zrobić nie pytałbym o to tu na forum.

 

Prawdę powiedziawszy to nie wiem jak duży będzie zakres tego remontu. Jedyne co wiem na pewno to to, że do wymiany są wszystkie instalacje i prawie wszystkie okna.

Nie wiem czy będę musiał skuwać tynki ze ścian i na nowo tynkować bo tak trzeba zrobić kupując stary dom, czy może tynki są w dobrym stanie i wystarczy jedynie odmalować ściany i wycyklinować parkiety.

Nie wiem czy koniecznie będę musiał skuwać podłogi robić nowe wylewki. Na podłogach, poza kuchnią i łazienkami, z tego widziałem, na zdjęciach są parkiety. Nie sądzę, żeby obecni właściciele zgodzili się na rozebranie fragmentów parkietu w kilku pokojach by sprawdzić jaki jest stan podłóg. W łazience czy kuchni też nie będę zdzierał płytek przy oglądaniu tego domu.

 

Nie mówię, że podałeś złą kwotę. Mówię, że generalnie nie spodziewałem się tak dużej kwoty.

A odnośnie obliczania kosztów z metra, nie jest tak, że jeśli nie zakładam żadnych prac w piwnicy (nie wiem czy słusznie) to powinno się liczyć tylko powierzchnię parteru i piętra (150 m2)?

Edytowane 20 Września 2018 przez ewon

[jajmar]

Co do sprawdzenia parkietu wystarczy po nim pochodzić jeżeli jest odklejony to czuć i słychać , nie muisz zrywać całości, cyklinowanie malowanie. Jak jest lużny to raczej trzba rwać.

 

Tynki też łatwo pooglądać jak wyglądają nie trzeba nic kuć.

Wyjęcie okien, przeróbka wszysktich instalacji (prądu również?) to nawet jak nie musisz skuwać tynków to po tej operacji będziesz musiał sporo naprawić i pewnie całość szpachlować. Łazienka czy kuchnia też wymiany rur nie przetrwa w sesnie płytek.

Co do kosztów piwnicy nic a nic tam nie będziesz robił? A ten węzeł CO gdzie jest ? wodomierz woda kanalizajakieś rury na 100% sa w piwnicy wiec już coś tam grzebniesz.

 

Ja bym ci proponował udac się tam samemu lub żoną czy kim tam bedziesz tam mieszkał pooglądać ale oglądać to co pisalem parkiety ściany (nie kolory) i układ domu -główne ściany okna. Popytać co jak zrobbione jak się spodoba po tej wstępnej werfikacji dom wynająć kogoś kto się zna na budowlance. Zlecić jakąs ekspetryzę opinię techniczną. Może zapytać go czy da się np z "tych 2 pokoi zrobić jeden" albo z "tego jednego -dwa" lub co tam inne wam przyjdzie do głowy.

Po tej opinii myśleć i decydowac co dalej. I pytać tu również.

[cuuube]

 

Tynki też łatwo pooglądać jak wyglądają nie trzeba nic kuć. ...

 

przeróbka wszysktich instalacji (prądu również?) .

tynki można też zweryfikować czy nie są 'odparzone' pukając w nie , jeśli będą , dzwięk będzie inny (słychać ,że jest pusto pod spodem) u mnie było częsciowo ,zerwałęm co było trzeba ,zrobiłem wypełnienia tynków CW i zaciągnałem wszystko siatką z goldbandem (wcześniej naprawiałem pęknięcia ścian)

.

W przypadku prądu , może być tak ,że instalacje częsiowo idą pod tynkami w rurkach i wtedy nie trzeba kuć . U mnie tak było ,w ściany wciągałem nowe przewody wyciągając stare , reszta instalacji pod nowe podłogi , niestety w tym przypadku nie robiąc nic z podłogami , będzie problem .

200 tysięcy na remont może starczyć , kwestia zakresu prac i doboru jakości/ceny materiałów wykończeniowych oraz przede wszystkim tego czy i ile zrobi sam lub kimś z rodziny .

[ewon]

Oglądałem dziś kolejną kostkę i potrzebuję poradzić się w pewnej kwestii.

Piwnice wysokie na ponad 2 m, wystające ok 1 m ponad grunt.

W jednym miejscu na ścianie jest wilgoć. Powierzchnia niecały 1 m x 1 m.

Właściciel tłumaczył to tym, że prawdopodobnie przyczyną jest dawne szambo, które znajdowało się przed tą ścianą budynku. Po podłączeniu kanalizacji miejskiej szambo zostało zasypane.

Reszta ścian bez żadnych oznak wilgoci.

Potrzebne będzie wykonanie izolacji pionowej ścian piwnicy. Nie wiem czy wystarczy tej jednej czy wszystkich.

Czy taką izolację można wykonać samodzielnie? Czytałem różne wątki i w jednym piszą, że można, a w innym, że musi być nadzór kierownika budowy.

Jak głęboko trzeba odkopać ściany piwnic?

Jeżeli musi zrobić to specjalistyczna firma, jaki może być koszt 1 mb takiej usługi? Nie udało mi się nigdzie znaleźć konkretnej informacji.

[jajmar]

Izolację możesz sam wykonać, bez kierownika. Izolację wykonuje się na całej ścianie.

 

Dziwne jednak jest to tłumaczenie ze starym szambem.

[ewon]

Dom sprzedaje znajomy więc nie podejrzewam go o jakiś ściemnianie. Z tym szambem to są tylko jego przypuszczenia z racji pokrycia się plamy na ścianie z lokalizacją szamba.

A odnośnie izolacji, jak głęboko trzeba odkryć ściany piwnic? Do ław fundamenowych czy może do pewnego poziomu poniżej gruntu?

[tuhajbej]

U mnie odkopali do ław fundamentowych i musieli rapować-wyrównywać ścianę, Poza tym ściana była dobrze przygotowana na mazidło i i przyleganie do ściany styroduru. Miałem identyczną sytuację z szambem. Po jego likwidacji problem wilgoci zniknął.

[ewon]

Mam jeszcze pytanie odnośnie odkopania fundamentów. Wiem, że nie powinno się odkopywać więcej niż 1 - 2 m długości fundamentu na raz.

Pytanie, czy to obostrzenie dotyczy każdego rodzaju fundamentu czy tylko fundamentów budynku niepodpiwniczonego?

Trafiłem na 2 wątki, gdzie ktoś pisał, że w przypadku budynku podpiwniczonego można bezpiecznie odkopać na raz całą ścianę.

Dom, w którym będę chciał wykonać izolację pionową jest w całości podpiwniczony.

Kostka o bokach 8 x 9 m. Ściana piwnicy wystaje ponad grunt na wys. ok. 90 cm, ławy są na głębokości 1,4 m.

W sieci można znaleźć sporo zdjęć czy filmów o tematyce izolacji pionowej gdzie często odkryte są fundamenty dookoła budynku.

Wolę się jednak upewnić.

[tomasz_s1983]

ewon

 

Jestem ciekawy czy kupiłeś tą kostkę?

Jeżeli tak, to czy i w jakim zakresie zacząłeś już remontować?

 

Właśnie kupiłem kostkę z 75' roku *(110m2) na działce 380m, do kapitalnego remontu, do której chce dobudować niewielki magazyn pod działalność.

 

Trzeba było się decydować szybko, bo chętnych było kilku, stąd też nie było możliwości aby sprowadzić fachowca.

 

Szukam informacji na temat kosztów (orientacyjnie, pi x drzwi):

- położenia nowego dachu płaskiego + stropu (budynek ma dach wentylowany - pomieszczenie 60-70cm wysokości pod dachem),

- kosztów ocieplenia takiego budynku,

- kosztów instalacji (kuchnia i łazienki na jednej ścianie max odległość 5-6m),'

- ogrzewanie gazowe zrobi znajomy (17-20tys. z materiałami i kotłem, ogrzewanie podłogowe),

- nowa instalacja el. też znajomy,

 

Co jeszcze należałoby wykonać przed rozpoczęciem prac wykończeniowych?

 

Tego typu kostki, o ile ich lokalizacja jest atrakcyjna (a moja jest mega atrakcyjna), doskonale się nadają pod wynajem pokoi. Najczęściej na 100-130m upchniętych jest 7-8 pokoi. Poprzedni właściciel z tego żył.

 

Jeżeli koszty remontu (bez dobudowy pomieszczenia gospodarczego) przekroczą 190tys które zakładam, to pomyśle o lekkim liftingu, który przygotuje dom pod wynajem pokoi.

 

Od niedawna jest też opcja dofinansowania remontu takiego budynku w ramach programu czyste powietrze. W ramach dofinansowania (max. 53 albo 57 tys - w zależności od dochodów) można wyremontować lub wykonać nowy dach, ocieplenie, wymienić okna, drzwi. Ekspertyzy też da się zrekompensować.