Porady dla inwestorów

[Kaizen]

Kaizen - jak szybko wymienią Tobie uszkodzone okno?

 

Formalnie zobowiązali się do końca czerwca. Ale obiecują, że to z zapasem i najprawdopodobniej będzie wcześniej.

[wojgoc]

Formalnie zobowiązali się do końca czerwca. Ale obiecują, że to z zapasem i najprawdopodobniej będzie wcześniej.

to na połowę lipca powinny być - wytłumaczeniem będzie szczyt zamówień jaki obecnie mają....

ale może się mylę

[Sławomir Zając]

Formalnie zobowiązali się do końca czerwca. Ale obiecują, że to z zapasem i najprawdopodobniej będzie wcześniej.

 

Trzymam kciuki za to, żeby szybko wstawili nowe okno. A ekipa od elewacji nie może już zacząć pracy?

[Sławomir Zając]

Z pewną nieśmiałością...

 

Pisałem kilka miesięcy temu, że planuję większy pakiet "porad dla inwestorów". Różnego rodzaju porad udzielam już od ponad 3 lat i już jakiś czas temu zdecydowałem, aby zebrać je w jedną, dużą publikację.

 

Przechodząc do rzeczy: napisałem i wydałem we własnym zakresie książkę-poradnik. Książkę napisałem dla osób, które chcą się dowiedzieć, w jaki sposób rozmawiać z wykonawcami, w jaki sposób negocjować, ustalać zakres prac, podpisywać umowy... Jest ona swego rodzaju odpowiedzią na wszechobecne narzekanie na niesolidnych i nieterminowych wykonawców i pokazuję, jak uniknąć najczęściej popełnianych błędów. Opisuję w niej, w jaki sposób zorganizować budowę, aby przebiegła ona bez nadmiernego stresu.

 

Tytuł książki to: "Jak się wybudować i nie zwariować". Podszedłem do sprawy profesjonalnie: została wykonana redakcja tekstu oraz dwie weryfikacje, został wykonany profesjonalny skład tekstu, a całość została okraszona różnego rodzaju ilustracjami. Słowem - zrobiłem dużo, aby oprócz cennej zawartości merytorycznej książka po prostu cieszyła oko. Można stwierdzić, że wydałem książkę systemem gospodarczym

Wydrukowałem 1000 egzemplarzy w kolorze i dzisiaj już książki leżą u mnie w garażu

Ebook, audiobook, książka papierowa i różne pakiety - do wyboru, do koloru

 

Zamówienia można składać na stronie http://www.poradnik-budowlany.com, jest tutaj więcej informacji na temat samej książki.

Można także przeczytać kilkanaście stron, zapoznać się ze spisem treści oraz przesłuchać próbkę audiobooka

 

I uczciwie: jeżeli przejrzałeś ten wątek i spodobały ci się rady, których udzielałem na temat wyboru działki, wyboru rzetelnego wykonawcy, pośpiechu na budowie - ta książka jest dla Ciebie.

 

Możesz jednak uważać inaczej. Tak jak niektóre osoby w tym wątku możesz mieć po prostu swój pomysł na budowę. Moim zdaniem każdy prowadzi budowę tak, jak chce, ale moim celem jest pokazanie, że jest możliwe prowadzenie budowy w sposób zorganizowany, co pozwala oszczędzić stres, czas i pieniądze (tak!).

Zresztą chyba najwięcej "kontrowersji" w tym wątku poruszył mój wpis o umowach. Z tego powodu poświęciłem temu tematowi w książce prawie 30 stron. Wyjaśniam dokładnie co powinna zawierać umowa, ale też zwalczam niektóre mity, takie jak:

"Umowa oznacza, że wykonawca podniesie cenę o VAT i dochodowy", "Dobra umowa powinna zawierać kilkanaście stron tekstu, a takiej umowy nikt nie podpisze" i "Przecież nikt umów nie podpisuje!".

 

Zapraszam raz jeszcze - http://www.poradnik-budowlany.com/ Z uwagi na to, że trwa przedsprzedaż, tylko w tym tygodniu można uzyskać 20% rabatu. Szczegóły na stronie.

Dziękuję i pozdrawiam A za kilka dni kolejny wpis

[c32bud]

Z pewną nieśmiałością...

 

Pisałem kilka miesięcy temu, że planuję większy pakiet "porad dla inwestorów". Różnego rodzaju porad udzielam już od ponad 3 lat i już jakiś czas temu zdecydowałem, aby zebrać je w jedną, dużą publikację.

 

Przechodząc do rzeczy: napisałem i wydałem we własnym zakresie książkę-poradnik. Książkę napisałem dla osób, które chcą się dowiedzieć, w jaki sposób rozmawiać z wykonawcami, w jaki sposób negocjować, ustalać zakres prac, podpisywać umowy... Jest ona swego rodzaju odpowiedzią na wszechobecne narzekanie na niesolidnych i nieterminowych wykonawców i pokazuję, jak uniknąć najczęściej popełnianych błędów. Opisuję w niej, w jaki sposób zorganizować budowę, aby przebiegła ona bez nadmiernego stresu.

 

 

Powodzenia w sprzedaży, ale nie powiem że nie wiedziałem od początku tego wątku że o coś takiego będzie rzecz się rozchodzić. ....

[Sławomir Zając]

Powodzenia w sprzedaży, ale nie powiem że nie wiedziałem od początku tego wątku że o coś takiego będzie rzecz się rozchodzić. ....

 

Tyle, że sam wtedy nie wiedziałem, jak to daleko zajdzie. Chciałem wydać książkę, ale kilka miesięcy temu wszystko jeszcze było w fazie planowania. Ostatni rozdział książki napisałem na początku maja, a książkę do druku przesłałem mniej więcej 2 tygodnie temu. Pomyślałem jednak, że zacznę pisać porady na muratorze, a nawet jak książki nie wydam to ktoś z tych rad skorzysta.

[Sławomir Zając]

Krótko o ekipach i fachowcach z polecenia.

 

Zwykle taka współpraca powinna być bezproblemowa. Ktoś zadowolony z danego fachowca poleca nam jego usługi - nie może być lepiej. Tyle, że zwykle to wygląda tak:

 

Ktoś szuka glazurnika. Pyta po znajomych czy mają kogoś polecić. Jest! Znajoma pół roku temu skończyła remont mieszkania i daje kontakt do rzetelnego i niepijącego fachowca. Szybki telefon, spotkanie, ustalenie szczegółów. Szybko, sprawnie, rewelacja.

A potem... glazurnik zaczął pracę z opóźnieniem, a płytki są układane krzywo i wolno. Jak to możliwe skoro osoba była z polecenia?

 

To dlatego, że samo polecenie jest bardzo cenne, ale za często ufa się takim rekomendacjom w ciemno. Ufamy, że znajomy wie, co mówi, a przecież:

 

- znajomy mógł mieć inne oczekiwania od twoich.

- fachowiec mógł wykonywać u niego nieco inny zakres prac (położenie dużych płytek na podłodze, a kładzenie mozaiki wymaga podobnych, ale nieco innych umiejętności).

- może się okazać, że wykonawca wcale nie był taki rzetelny, ale znajomy po prostu zapomniał o czymś powiedzieć.

 

Pamiętam pewną sytuację. Dwie osoby polecały ekipę od elewacji. Co prawda robili elewację kilka lat temu, ale byli rzetelni, fachowi i bezproblemowi, a praca została wykonana bezbłędnie. Parę osób zaufało takim rekomendacjom w ciemno do tego stopnia, że nie podpisali nawet z ekipą żadnej umowy, po czym okazało się, że ekipa to po prostu partacze.

 

Co się okazało? Okazało się, że ze starej ekipy została tylko jedna osoba, a firma leciała na dobrej opinii sprzed kilku lat...

 

Jak więc zwiększyć swoje bezpieczeństwo? Wystarczy zrobić dwie rzeczy:

 

- Obejrzeć wykonane prace danego fachowca. Wystarczy obejrzeć (dokładnie!) prace wykonane u znajomego.

- Poprosić wykonawcę o kontakt do jeszcze jednego zadowolonego klienta. Najlepiej do takiego, u którego skończył pracę niedawno.

 

Czyli w skrócie: traktować fachowca z polecenia w taki sposób, jakby on z polecenia nie był.

 

Proste rady, a skuteczne.

[Sławomir Zając]

... lubię umowy bo lubię spać spokojnie

... są przeceniane i dają złudzenie lepszej ochrony

 

obydwoje macie rację

- umowa jest wskazana, ale nie zawsze daje "spokojne spanie"

przykład :

Wykonawca dostaje zadanie wykonania np. drenażu opaskowego wokół budynku w skład którego wchodzą studzienki drenarskie, rureczki drenarskie, żwir, geowłóknina, itd ... wszystko co związane z wykonaniem drenażu i oczywiście punkt odbioru wody drenarskiej, przykładowo zbiornik.

Umowa mówi - o "wykonaniu drenażu". ( Koniec treści tego zapisu w Umowie )

--- drenaż zostaje wykonany zgodnie z Umową, po czym parter budynku zostaje zalany wodą, ponieważ drenaż stanowi układ zamknięty z brakiem odpływu wody do zbiornika, który nie został ujęty w umowie !!!

pytanie :

- czy zbiornik powinien być ujęty w umowie, czy też nie ?

- czy drenaż jest prawidłowo wykonany ( bez zbiornika, czy też innego odprowadzenia ) w celu jakim ma służyć, czy też nie ?

- czy Inwestor powinien wiedzieć, że zbiorniki stanowią integralna część drenażu, czy też nie? i czy powinien się nad tym zastanawiać nie mając wiedzy technicznej ? ... zleca wykonanie drenażu !

... tak więc "kij ma dwa końce", ale ciekaw jestem waszych opinii

 

Przeglądam właśnie cały wątek i nie wiem dlaczego pozostawiłem Twoje pytania bez odpowiedzi.

Wspomnę tylko, że nigdy nie podpisałbym umowy o zapisie: "wykonanie drenażu" bez podania szczegółów. Tak samo nie podpisałem umowy na "wykonanie ogrodu". (bo co to właściwie znaczy?). Nawet w sprawach wydawałoby się oczywistych staram się podawać szczegóły. Zamiast "pomalowanie domu" piszę: "gruntowanie, dwukrotne malowanie kolorem białym tu i tu, kolorem takim i takim tego, z pominięciem tego i tego".

Zabiera to kilka minut (przecież tylko spisujemy to, co ustaliliśmy słownie z wykonawcą) a pozwala oszczędzić czas, w razie gdyby wykonawca był przekonany, że przecież mówiliśmy coś innego.

 

W Twoim przykładzie inwestor popełnił błąd już na samym początku i dlatego napiszę jak to powinno wyglądać:

 

"- czy Inwestor powinien wiedzieć, że zbiorniki stanowią integralna część drenażu, czy też nie? i czy powinien się nad tym zastanawiać nie mając wiedzy technicznej ? ... zleca wykonanie drenażu !"

 

Inwestor, który nie ma wiedzy technicznej musi się wspomagać kimś kto ją posiada. Można się skonsultować chociażby z kierownikiem budowy, który powie na co zwracać uwagę.

Po konsultacji byłoby jasne, że zbiornik musi być i....

 

"- czy zbiornik powinien być ujęty w umowie, czy też nie ? "

... i czy wykona go ten wykonawca czy też inwestor będzie musiał go zrobić we własnym zakresie.

 

"- czy drenaż jest prawidłowo wykonany ( bez zbiornika, czy też innego odprowadzenia ) w celu jakim ma służyć, czy też nie ?"

A dzięki konsultacji i ustaleniu zakresu prac z wykonawcą (i podpisaniu bardziej szczegółowej umowy) to pytanie już nie ma racji bytu. Inwestor wie, że prawidłowo wykonany drenaż powinien mieć odprowadzenie. Jego decyzją było to co pozostawi po stronie wykonawcy.

[overmind]

No Sławomir,

od początku myślałem że twoje rady są zbyt cenne i profesjonalne aby były za darmo. I bardzo dobrze !

Wiedza kosztuje a zwłaszcza wiedza praktyczna. Wiem że zaraz będą komentarze jak można sprzedawać takie bzdety, że to jest forum i że trzeba się dzielić doświadczeniami za darmo itd. ale ja wolę wydać 50 PLN i być może coś się dowiedzieć czego wcześniej nie wiedziałem niż przeglądać kolejny wątek na którym są tysiące uszczypliwości i nic nie wnoszą do sprawy. Poznam 1 z możliwych punktów widzenia.

 

Poza tym od czytania książek jeszcze nikt nie stał się uboższy.

 

Jak przeczytam to powiem w tym wątku o moich wrażeniach. Szkoda tylko że zaraz książka będzie na chomiku i twoja praca pójdzie na marne.

[Sławomir Zając]

Bardzo dziękuję za dobre słowo. Życzę miłej lektury

 

A co do chomika.. Na razie zdecydowana większość osób kupiła wersję papierową więc może na chomiku nie pojawię się tak szybko Chociaż co to za problem zeskanować książkę...

W razie czego udostępniłem darnowy fragment książki, może chociaż trochę ograniczy piractwo... https://poradnik-budowlany.com/download_file/force/67/1

 

I przy okazji zapraszam wszystkich na mój fanpage: https://www.facebook.com/JakSieWybudowacINieZwariowac/

[westen]

50zł za książkę dzięki której możesz nie wtopić 100 albo i 1000 razy większej kasy (i to dosłownie) to niewielka, wręcz nieznaczna cena. Mam nadzieje że odniesie sukces bo na pewno włożyłeś w nią mnóstwo pracy. Ktoś kto się poświęca i w pełni angażuje w jakikolwiek temat zasługuje na sukces i tego Panu życzę. Pozdro

[Sławomir Zając]

Dziękuję za miłe słowo! Też mam nadzieję, że książka odniesie sukces W tej chwili opracowuję umowy dla inwestorów oraz kończę prace nad blogiem, a ciągle przychodzą mi do głowy nowe rzeczy.

 

A jutro bardzo (bardzo!) obszerny wpis na temat umów. Wydaje mi się, że będzie to najdłuższy wpis w historii forum muratora

Temat umów był już poruszany wielokrotnie, ale postanowiłem zebrać wszystkie argumenty i uporządkować całą dyskusję. Rozprawię się z niektórymi mitami oraz pokażę zalety związane z podpisywaniem umów.

 

Wydaje mi się, że będzie to najdłuższy wpis w historii forum muratora

[Sławomir Zając]

W tym wątku poruszyłem kilka tematów - jak znaleźć działkę, jak negocjować, jak wybrać rzetelnych wykonawców. Zwróciłem uwagę na to, że pośpiech jest wrogiem inwestora oraz udzieliłem kilku przydatnych wskazówek dla osób, które dopiero myślą o budowie własnego domu.

Najwięcej kontrowersji wzbudził jednak mój wpis o tym, że z każdym wykonawcą trzeba podpisywać umowy.

 

Poniżej próba uporządkowania całej dyskusji oraz zebranie w jednym wpisie wszystkich mitów dotyczących umów, z którymi się dotychczas spotkałem.

Tytułem wstępu: chciałbym zbudować dom bez podpisania żadnej umowy. Naprawdę. Przemyślenie i napisanie dobrej umowy zabiera cenny czas. Powiem więcej: wiem, że można zbudować dom bez podpisania żadnej umowy. Jeżeli wykonawcy są uczciwi i rzetelni, kierownik budowy porządny, inwestor ma szeroko oczy otwarte, a podczas budowy nie zdarzą się jakieś nieoczekiwane sytuacje to jest to jak najbardziej możliwe.

Ja jednak podpisałem umowę z każdym wykonawcą, z którym miałem okazję współpracować i polecam to każdemu.

 

Dlaczego?

 

Umowa jest dodatkowym zabezpieczeniem na wypadek różnych sytuacji, takich jak współpraca z kimś nierzetelnym lub oszustem. Dzięki niej możesz ustalić terminy rozpoczęcia i zakończenia prac i egzekwować te zapisy. Jeżeli wykonawca jest profesjonalistą to nie będzie miał nic przeciwko podpisaniu umowy, a dobrze napisana umowa pozwala uniknąć wielu nieporozumień.

Przy podpisywaniu umów wychodzę z tego samego założenia, jak przy zapinaniu pasów.

Czy jest możliwe bezpieczne przejechanie 100000 km bez zapiętych pasów? Oczywiście, że tak. Jeżeli wszyscy uczestnicy ruchu zachowują się zawsze racjonalnie, kierowca jeździ bardzo bezpiecznie, a samochód jest bezawaryjny to jest to możliwe! Czy to jest jednak rozsądne? Wystarczy jeden nierozsądny / pijany kierowca i tracisz zdrowie lub życie. Wystarczy jeden przypadek losowy - nie zamknięty szlaban, dziecko goniące za piłką, spadające drzewo i koniec.

 

A jednak znam osobę, która nie zapina pasów, jak jeździ po swojej miejscowości. Zapina pasy tylko gdy wyjeżdża na dłuższe trasy. Czytałem też o osobie, która nie zapięła pasów, bo jechała do drugiego domu oddalonego o 300 metrów. Wyjechał ktoś jej z podporządkowanej... Moja koleżanka teżnie zapinała pasów -chwila nieuwagi i najechała na ciężarówkę, która się nagle zatrzymała. Dwa miesiące rekonwalescencji.

 

Teraz już zawsze zapina pasy. Mądry Polak po szkodzie.

 

I tak samo jest podczas budowy - można zbudować dom bez umów, tak jak można jeździć po świecie z niezapiętymi pasami. Wystarczy jednak jeden nierzetelny wykonawca, niekorzystna sytuacja i tracisz pieniądze, czas i nerwy.

 

Ktoś napisał, że jestem "uporządkowanym, planistycznym pedantem".

Uporządkowany - jasne. Poza tym jestem po prostu ostrożny. Zapinam pasy nawet jak przeparkowuję samochód. Czy to przesada? Zabiera to przecież chwilę, a dzięki temu mogę wiele zyskać w przypadku nieoczekiwanego zdarzenia. Podpisuję umowy ponieważ zabiera to niewiele czasu, a mogę wiele zyskać w przypadku nieoczekiwanych problemów.

 

Poniżej argumenty "przeciwników podpisywania umów". Na część z nich już odpowiadałem więc wybaczcie powtórzenia. Jak wspomniałem, chcę to po prostu uporządkować.

 

 

1. NIKT NIE PODPISUJE UMÓW

"Tam gdzie mieszkam mało kto podpisuje umowy, no chyba że jest jakaś zaawansowana praca i skomplikowana. "

 

 

Moi dobrzy znajomi stracili kilkanaście tysięcy złotych na współpracy ze stolarzem. Wziął zaliczkę, migał się, opóźniał i... rozpłynął się. Znajomi nie mieli umowy, nie mieli nawet żadnych danych tego człowieka. Na moje pytanie: "Dlaczego!?" też odpowiedzieli: "Przecież nikt umów nie podpisuje!"

 

Zbudowałem dom i podpisałem ze wszystkimi wykonawcami umowy. Podpisałem umowę na wykonanie nawodnienia i trawnika. Podpisałem umowę na wykonanie ogrodzenia. W moim życiu wielokrotnie podpisywałem umowy z ludźmi z różnych branż i jest to zupełnie normalne dla obu stron. Owszem, niektórzy wykonawcy są przyzwyczajeni do umawiania się na gębę. Ale jeżeli inwestor jest stanowczy i powie, że warunkiem podjęcia prac jest podpisanie umowy to wykonawca umowę podpisze. A jeżeli nie będzie chciał to nie zaczynamy współpracy z taką osobą. Po co? Po co ryzykować?

 

 

2. TEN KTO PRACUJE NA CZARNO NICZEGO NIE PODPISZE.

"Dlaczego nie spisać umowy? Bo ogromna ilość budowlańców pracuje na czarno.

Owszem, generalny wykonawca, duża firma, nie."

"Przedstawiamy przaśną rzeczywistość, której wykonawca raczej ucieknie niż podpisze coś czym można go szantażować przed US :)"

 

Zgadza się. Są budowlańcy, którzy pracują na czarno. I inwestor ma możliwość współpracowania z tymi budowlańcami, którzy na czarno nie pracują. Takich jest większość.

Ale jest jak jest. Ekipy pracujące na czarno pracują za niższe wynagrodzenie więc jest to bardzo atrakcyjne dla osoby budującej dom.

 

Jeżeli więc bardzo chcesz współpracować kimś w ten sposób to umów się, że możecie zacząć współpracę, ale podpiszecie umowę. Przecież nikt oprócz was (a przede wszystkim urząd skarbowy) nie będzie miał przecież wglądu w tę umowę. Jeżeli wykonawca jest rzetelny to nie będzie miał nic przeciwko. Dlaczego miałby? Przy prostszych pracach możesz się nawet umówić, że umowa zostanie komisyjnie zniszczona po zapłaceniu za wykonane prace (przy dłuższych warto mieć papier na wypadek usterek, które wyjdą już po rozliczeniu).

Jeżeli wykonawca nie będzie chciał podpisać takiej umowy to... czy chcemy współpracować z kimś, kto nie dość, że pracuje na czarno to boi się pod czymkolwiek podpisywać? Nie, nie chcemy.

 

 

3. UMOWA NICZEGO NIE GWARANTUJE

"Podpisana umowa niczego nie gwarantuje. Nie spowoduje 100% pewności co do terminów. Strona może się z umowy wywiązać, a może i nie. Wyegzekwowanie kar to zwykle długa i kosztowna droga sądowa, która tylko sprawę opóźni."

 

 

Czy umowa coś gwarantuje? Czy zapewnia 100% bezpieczeństwa? Nie! Zapięcie pasów przecież nie gwarantuje, że wyjdziemy cało z wypadku, a tylko zwiększa nasze szanse przeżycia. Umowa jest tylko kolejnym zabezpieczeniem dla inwestora. Umowa motywuje wykonawcę do wykonania prac w terminie i za ustaloną kwotę. Jest też wyśmienitym straszakiem i jest dobrym lekarstwem na bolączki inwestora. Nie jest jednak lekarstwem na wszystko.

W życiu zdarzają się sytuacje. Wykonawca pomimo podpisanej umowy może nie rozpocząć prac. Nikt go przecież do tego nie zmusi. Natomiast dzięki umowie mamy chociaż wybór czy iść z tym do sądu. Bez podpisanej umowy możemy sobie tylko ponarzekać na forum

Umowa jest ważna, ale równie ważne jest wybranie rzetelnego wykonawcy. Należy obejrzeć jego prace, poprosić o telefony do zadowolonych klientów.

 

Słowem - zapinanie pasów jest ważne, ale zadbajmy o to, aby hamulce były sprawne, a opony nie miały zużytego bieżnika. Więcej o tym, w jaki sposób wybrać rzetelnego wykonawcę tu:

https://blog.poradnik-budowlany.com/wybrac-rzetelnego-wykonawce/

 

 

4. LICZY SIĘ CZŁOWIEK, A NIE UMOWA

"Człowiek jest najważniejszy - albo ktoś jest uczciwy albo nie. Umowa nic nie zmieni"

"Dla mnie jedynym wartym coś zabezpieczeniem jest renoma."

 

 

Renoma i uczciwość to ważne sprawy. Dobrze wybierać wykonawcę, który sprawdził się u kogoś innego, który jest znany w danej okolicy. Ale czy naprawdę mam przeprowadzić inwestycję wartą kilkaset tysięcy złotych opierając się na zaufaniu?

Korzystam z taksówki. Czy mam nie zapisać pasów tylko dlatego, że wierzę w to, że taksówkarz jest profesjonalistą i przewiezie mnie bezpiecznie do domu? Ja zapinam pasy zawsze jako pasażer bo nigdy nie wiadomo, co się może zdarzyć.

 

Ale na chwilę przypuśćmy, że wszyscy wykonawcy są uczciwi, rzetelni i dbają o renomę. Nie masz umowy, ani niczego na piśmie. Co robisz, jeżeli wystąpi jedna z tych sytuacji:

 

- Renoma. Z tą renomą to różnie bywa. Zdarzały się sytuacje, kiedy dana firma od lat była rozchwytywana w danej okolicy - robili dobrze i całkiem niedrogo. I nagle zaczęły być problemy - fuszerka goniła fuszerkę, na budowie zaczęły się pojawiać butelki po alkoholu a właściciel był nieuchwytny. Co się stało? Firma była taka dobra i miała tyle zamówień, że musiała odmawiać. Postanowiono coś z tym zrobić - zatrudniono byle kogo, aby tylko zrealizować wszystkie zamówienia, a właściciel nie nadążał odbierać telefonów od niezadowolonych klientów. Renoma jest ważna, ale nie można się na niej opierać.

 

- Po wykonanej pracy i po rozliczeniu wyszło na jaw poważne niedopatrzenie. Wykonawca uchyla się od odpowiedzialności bo dołoży do roboty. Renoma? Ważna, ale równie ważne jest kilka tysięcy w kieszeni. Co robisz bez umowy?

 

- Nieporozumienie. O nieporozumienia łatwo. Przy drobiazgach nie ma problemu, aby coś odkręcić i wykonawca pewnie pójdzie ci na rękę. A przy większych rzeczach? Prosta sprawa - malarz według ciebie pomalował korytarz na inny kolor niż to było umówione. Wykonawca mówi, że nie ma takiej możliwości bo wyraźnie powiedziałeś, że korytarz ma być w tym samym kolorze co salon. I co teraz? Ty chcesz, aby wykonawca poprawił błąd. Wykonawca nie zamierza tego zrobić bo jest pewny, że mówiłeś coś innego, a spędzenie kolejnych dni oraz pokrycie kosztów wykorzystanej farby kosztuje po prostu za dużo. Naprawdę jesteś pewny, że przekazałeś właściwe informacje wykonawcy? A może po prostu byłeś zmęczony i powiedziałeś coś innego? Jak uznać, kto miał rację? Bez umowy i bez niczego na piśmie albo zapłacisz wykonawcy więcej za poprawki, albo machniesz ręką i przekonasz siebie, że ten kolor to właściwie nie jest zły.

 

- Sytuacje losowe. Właściciel trafił do szpitala i jego obowiązki przejął syn. Ekipa nie stawia się w wyznaczonym terminie. Dzwonisz i okazuje się, że syn nic nie wie. Grozisz mu, ale syn broni się i mówi, że nic nie poradzi. Co robisz?

 

Takich różnych sytuacji może wystąpić wiele. Że co, niemożliwe? To się nie zdarza?

Jak jedziesz samochodem to też się nie spodziewasz, że ktoś ci wyjedzie z podporządkowanej. Że ktoś zasłabnie za kierownicą. Że pijany kierowca wjedzie na twój pas.

A takie rzeczy się zdarzają. Rzadko, ale zdarzają się.

Zapinaj pasy. Podpisuj umowy.

 

 

5. ODPOWIEDNIM ZABEZPIECZENIEM JEST PŁACENIE Z DOŁU

 

 

Tak. Pieniądze są bezpieczne w kieszeni inwestora i jest to dobre zabezpieczenie.

Ale co w przypadku nieporozumienia, takiego o jakim pisałem wcześniej? Jak stwierdzić, kto ma rację? Inwestor też się może mylić. Ty się możesz mylić - zmęczenie spowodowane budową robi swoje. I co ma zrobić wykonawca w takiej sytuacji - wezwać policję?

Wśród inwestorów także zdarzają się nieuczciwi ludzie, którzy tylko czekają na okazję, aby obciąć wynagrodzenie wykonawcy. Z punktu widzenia wykonawcy zawsze podpisywałbym umowy z inwestorem właśnie po to, aby chronić własne interesy.

Umowa zresztą ma zabezpieczać interesy obu stron.

 

 

6. UMOWA CHRONI TYLKO INWESTORA

"Umowa zabezpiecza inwestora, a nie wykonawcę - dlatego nikt tego nie podpisze."

"Umowa zabezpiecza wyłącznie interes Inwestora nie daje żadnej ochrony Wykonawcy."

 

 

Umowa powinna być wypracowana przez obie strony. Jeżeli wykonawca podpisuje bez słowa umowę, którą przygotował inwestor, to znaczy, że mu umowa odpowiada...

Jeżeli wykonawca podpisuje umowę bez czytania to cóż - to karygodne. Jeżeli wykonawca czuje, że umowa nie zabezpiecza odpowiednio jego interesów to o tym mówi, a umowa zostaje skorygowana. A jeżeli wykonawca będzie chciał lepiej zabezpieczyć swoje interesy i napotka mur w postaci inwestora, który podtyka mu umowę do podpisania i ani myśli cokolwiek w niej zmieniać to powinien dwa razy pomyśleć czy chce u takiej osoby pracować.

Czasami w moich umowach znajduje się zapis o karze umownej, którą płacę, jeżeli zrezygnuję ze współpracy. To zapewnia bezpieczeństwo wykonawcy na wypadek gdybym się "rozmyślił". Innych kar zwykle nie stosuję, ale jeżeli wykonawca będzie chciał umieścić dodatkowe zapisy i dobrze je uargumentuje to oczywiście się na to zgodzę. Umowa ma chronić obie strony.

 

Nie widziałbym na przykład przeciwwskazań, aby za każdy dzień opóźnienia w płatności płacić odsetki. Albo wpisać do umowy paragraf zabezpieczający wykonawcę, jeżeli materiał nie jest dostarczany zgodnie z harmonogramem. Dlaczego nie? Umowa ma służyć obu stronom.

A przy okazji - warunki atmosferyczne, które uniemożliwiają wykonywanie prac są przyczynami obiektywnymi, za które wykonawca nie ponosi konsekwencji.

A czego oczekuję od wykonawcy? Tego, że zobowiąże się do rozpoczęcia pracy w uzgodnionym terminie, a w przypadku rezygnacji ze współpracy zapłaci mi karę umowną.

 

Dlaczego?

 

Powiedzmy, że zamierzam za kilka miesięcy zacząć robić fundamenty. Nie podpisuję żadnej umowy. Organizuję kolejne etapy budowy, załatwiam materiały. Na tydzień przed rozpoczęciem prac telefon - przepraszamy, nie zaczniemy prac, złapaliśmy coś lepszego, radź pan sobie sam. I co? I nic. Cała budowa w rozsypce.

 

" jak wykonawca nie będzie chciał poprawić błędów to i tak sie nie go nie zmusi a ewentualne koszty i czas jaki by zajęło dochodzenie swoich praw jest tak kosztowny i długi że nieuczciwi wykonawcy to wiedzą ..."

 

Dobrze napisana umowa pozwala wyegzekwować karę umowną. Ale w praktyce to ostateczność. Najważniejsze jest to, że wykonawca podpisując taką umowę wie, z jakimi konsekwencjami będzie się wiązała rezygnacja z podjętego zobowiązania. Wie, że inwestor ma w ręku dobre narzędzie nacisku. I wie, że jeżeli nie zapłaci to inwestor może iść z tym do sądu.

Oczywiście to, czy inwestor pójdzie do sądu czy nie to już jest decyzja każdego z was - niektórym osobom po prostu nie będzie się chciało tracić czasu i dodatkowych pieniędzy. Być może część z was nie wierzy w polskie sądy lub już miało okazję się nimi rozczarować. Ale to tak naprawdę nieistotne - ważne jest to, żeby wykonawca był pewny, że w przypadkach wymienionych w umowie, będziesz żądał zadośćuczynienia.

 

 

7. NIE DA SIĘ WSZYSTKIEGO OPISAĆ W UMOWIE

"Niemożliwe jest opisanie wszystkiego w umowie - mam robić aneksy jak coś się nie zgodzi z projektem?"

"Żaden szanujący się Wykonawca nie podpisze umowy kilkudziesięciostronicowej - a tylko taka może zawierać rozmaite przypadki jakie mogą się przytrafić w trakcie budowy"

 

Umowa powinna być napisana zwykłym językiem, ma być zrozumiała i ma być zwięzła. Takie umowy tworzę i takie umowy wykonawcy podpisują. Umowa, która jest niezrozumiała i rozwlekła jest złą umową.

 

Można rzecz jasna zrobić i tak:

http://forum.muratordom.pl/showthread.php?18319-Etapy-budowy-stan-surowy-otwarty-umowa-z-wykonawc

 

Osobiście nie jestem zwolennikiem aż takiego uszczegóławiania (większość rzeczy wynika wprost z projektu lub z przepisów prawa budowlanego), ale dobrze jest przejrzeć jakie prace ma wykonać wykonawca i upewnić się, że nasza umowa czegoś nie pomija. Poza tym niczego nie zastąpi rozmowa z wykonawcą o sposobie wykonania danej pracy. Pozwoli to na już wczesnym etapie odpowiedzieć na ważne pytania i rozwiać wątpliwości inwestora.

 

Tak to właśnie wygląda. Umowa jest tylko zakończeniem rozmów, negocjacji i ustalania szczegółów. Tak właściwie w umowie wpisuje się to, co już wcześniej zostało ustalone i powiedziane. Najważniejsza są rozmowy z wykonawcą. Rzetelny wykonawca opisze jakie prace będzie wykonywał.

A jeżeli podczas budowy coś się zmieni to oczywiście należy to do umowy wpisać. Wykonawca może zrobić dodatkową pracę w tej samej cenie, albo może oczekiwać wyższego wynagrodzenia. A może wykonawca będzie miał mniej pracy więc obniży swoje wynagrodzenie? To zresztą częsta sprawa - wykonawca przekonuje inwestora do pewnego rozwiązania, dzięki któremu będzie miał mniej pracy, ale wynagrodzenie zostaje bez zmian. Jeżeli wykonawca chce coś zmienić to warto go spytać: "A ile na tym zaoszczędzę?"

 

 

8. BRAK UMOWY LEPIEJ ZABEZPIECZA INTERES INWESTORA

"Paradoksalnie inwestor ma lepszą pozycję, jak nie została spisana umowa."

(padło stwierdzenie, że ciężar dowodu spada na wykonawcę)

 

 

Co zrobisz, jeżeli wystąpi jakikolwiek problem z wykonawcą: nie zaczął pracy w terminie, nie skończył pracy w terminie. Jego praca była wykonana błędnie i musi ją poprawić. Zrobił coś niezgodnie z ustnymi ustaleniami. Co zrobisz jak nie masz umowy?

Czeka cię nieprzyjemna wymiana zdań. Powiesz, że nie zapłacisz tyle, ile było umówione? Powiesz, że zapłacisz, jak zrobi tak, jak to było ustalone? Wykonawca będzie miał swoją rację, a ty swoją. Czeka cię kłótnia i awantura. Czy coś uzyskasz? Może tak, a może nie. Zszargasz nerwy i tyle.

Warto?

Nie, nie warto. Spokój jest najważniejszy. I właśnie z tych powodów napisałem książkę "Jak się wybudować i nie zwariować", w której pokazuję, w jaki sposób zbudować dom bez zbędnego stresu. Adres w stopce

 

Inwestor ma lepszą pozycję bez umowy? Przypuśćmy, że inwestor znajdzie błędy w wykonanych pracach już po rozliczeniu, po paru tygodniach lub miesiącach. Dlaczego wykonawca miałby poświęcać wtedy swój czas i do niego przyjeżdżać na poprawki skoro nie ma nic na piśmie?

Dla... renomy?

 

 

9. UMOWA USTNA JEST TAK SAMO WAŻNA JAK PISEMNA

"umowę zawieram i tak - wystarczy, jak podam rękę bo umowa ustna ma taką samą wartość"

"Właśnie o tym pisałem, że dla inwestora umowa to żadna gwarancja. Jak wykonawca solidny, to naprawi choćby umowa była potwierdzona tylko podaniem ręki. A nieuczciwy się wywinie i nawet sąd go nie zmusi. "

"Umowy pisemne zawiera się na okoliczność pójścia do sądu"

 

Tak - umowa ustna jest tak samo ważna jak umowa pisemna.

Tyle że w przypadku sporu, nieco problematyczne będzie ustalenie treści tej umowy. Trzeba będzie dowieść, że umowę zawarto. Trzeba będzie ustalić, jaki był ustalony zakres prac. I znowu - awantura i kłótnie. Po co?

A umowa jest potrzebna chociażby po to, aby mieć dane wykonawcy, wiedzieć, jaka jest wysokość ustalonego wynagrodzenia, jaki jest zakres prac, jaki jest termin rozpoczęcia i zakończenia prac, jakie są kary umowne za przekroczenie terminów i jakie są gwarancje na wykonane prace. Chcesz te rzeczy ustalać ustnie? I na pewno będziesz pamiętał o wszystkich ustaleniach skoro podczas budowy będziesz negocjował z kilkunastoma wykonawcami z różnych branż?

Czy umowy pisemne zawiera się na okoliczność pójścia do sądu. Nie. Zawiera się po to, aby mieć pod ręką wszystkie ustalenia. Nigdy nie wiadomo, która sprawa może zakończyć się sądem. Nigdy nie wiadomo czy umowa się przyda więc po prostu dobrze ją zawsze mieć.

Spisanie zakresu obowiązków, terminów realizacji i wynegocjowanych kwot to absolutna podstawa dobrze prowadzonej budowy. Czy zawsze musi mieć to postać umowy? Przy drobnych pracach wystarczy kartka i spisanie najważniejszych ustaleń. Z tego też powodu nie zawsze podpisuję umowy w ramach prowadzenia mojej działalności - często wystarczy zwykły email z potwierdzonymi warunkami. Niezależnie jednak od wszystkiego zawsze mam coś na piśmie.

 

Nie wyobrażam sobie prowadzenia jakiejkolwiek inwestycji "na gębę".

 

Nie wyobrażam sobie, jak można w ten sposób prowadzić inwestycję wartą kilkaset tysięcy złotych.

 

I nie wyobrażam sobie, jak można inne osoby zniechęcać do podpisywania umów.

 

Nie chcesz zapinać pasów? To twoja decyzja. Ale nie zniechęcaj do zapisania pasów swoich pasażerów.

 

I na koniec bardzo zgrabne podsumowanie napisane przez "katkę":

 

"Firma która się miga z podpisaniem umowy nie istnieje dla mnie. Znaczy to, że z góry zakłada możliwość nie dotrzymanie tego co ustaliła na początku. Zgadza się umowa nie jest 100% gwarantem, ale jakieś 90%. Na wstępie eliminuje niepewnych swoich możliwości, daje mocny straszak, żadna porządna firma nie pozwoli sobie na sadzenie się.

Jak jakiś wykonawca mówił, że wejdzie do mnie nieco później, bo ma gdzieś tam obsuwę to ja na to że mamy umowę i będzie płacił koszty zawalenia się całego mojego harmonogramu prac, wolał nie ryzykować zostawiał robotę gdzie indziej i robił u mnie zgodnie z umową.

Według mnie (tak jak pisałam wcześniej każdy ma swój przepis) przepis na udaną budowę to: Dobre przygotowanie przed budową, dobre ekipy, umowy, konsekwencja, dobry harmonogram, i dobra organizacja jak zajdzie potrzeba walki z losem :)"

[Sławomir Zając]

Ostatnio mało piszę bo sporo się u mnie dzieje. No i miałem miniurlop - nie ma to jak się wybawić w Magicznych Ogrodach i Farmie Iluzji

 

1. Zredagowałem ostatni wpis dotyczący umów i umieściłem je na moim blogu: blog.poradnik-budowlany.com

 

2. Nawiązałem współpracę z portalem Projekt Inwestor i zacząłem prowadzić cykl artykułów dla osób, które marzą o zamieszkaniu w swoim domu. Pierwszy artykuł o tym w jaki sposób właściwie można się wybudować i o tym, że budowa system gospodarczym nie jest dla każdego.

https://projektinwestor.pl/publikacja/budujemy-dom-z-projekt-inwestor-cz-i

 

3. Przygotowuję szablony umów z wykonawcami. Na razie udostępniłem umowę z wykonawcą SSO i kierownikiem budowy osobom, które kupiły moją książkę.

 

4. W sierpniu ruszam z godzinnym darmowym szkoleniem/webinarem podczas którego omówię 4 błędy, jakie popełnia (prawie) każdy inwestor.

 

1) Chaotyczne pozyskiwanie wiedzy.

2) Błędne oczekiwania.

3) Niedoszacowanie kosztów budowy.

4) Pośpiech.

 

Zachęcam do zapisania się do newslettera, aby być na bieżąco: https://blog.poradnik-budowlany.com/newsletter/

[Sławomir Zając]

Budowa domu to szaleństwo?

 

Zapraszam do przeczytania wywiadu ze mną

 

https://projektinwestor.pl/publikacja/budowa-domu-to-szalenstwo

 

I zachęcam do zajrzenia na mojego bloga. Ile kosztuje budowa domu? Czy wybuduję się za 300000 złotych? Artykuł dość pesymistyczny, ale chyba bardzo potrzebny:

 

https://blog.poradnik-budowlany.com/ile-kosztuje-wybudowanie-domu/

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

W jednym przypadku mały dom parterowy oznacza prosty projekt, który jest tani w realizacji, w drugim przypadku mały dom parterowy posiada skomplikowaną elewację, dach wielospadowy i piwnicę. ...

https://blog.poradnik-budowlany.com/ile-kosztuje-wybudowanie-domu/

 

- tak może pisać ktoś, kto ma blade pojęcie o projektowaniu sądząc, że realizacja obiektu taniego w realizacji może wiązać się w jakikolwiek sposób z prostym projektem ( ??? ) - wręcz przeciwnie !

- co wg Ciebie znaczy prosty projekt ?

Edytowane 2 Września 2017 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[Sławomir Zając]

Dziękuję za uwagę. Zgadzam się z zastrzeżeniem. Zmieniłem to zdanie na: "W jednym przypadku mały dom parterowy oznacza realizację projektu, który jest tani w realizacji (...)"

[Odysss]

No to ja parę zdań napiszę - z punktu widzenia inwestora (część pewnie już została tu powiedziana):

1. Nie czytać za dużo FM. Wiele porad, to w skrócie "gra nie warta świeczki. Utrudnicie życie wykonawcom i sobie zdrowie tylko zepsujecie.

2. Opierać się na doświadczeniu osób praktykujących.

3. Nie ulegać marketingowcom (chwyty typu thermo, energo, rankingi, itd)

4. Wybór działki

-Działka powyżej 1000m to niekończąca się praca. Masz chęć grilować i piwko sobie wypić nie kupuj dużej działki. Koszenie samej trawy co tydzień zajmuje sporo czasu. Chcesz mieć sad to kup oddzielny kawałek ziemi i tam posadź (zarośnie to nie będzie problemem)

-jeśli masz dużo czasu i lubisz każdą chwilę spędzać na pielęgnacji ogrodu - bierz większą.

*Oczywiście zależy od powierzchni jaką zajmie dom.

Odległość sklepów/hurtowni -niby śmieszne ale transport kosztuje!

5. Projekt i metry ! W sumie najważniejszy. Uważajcie na ukryte metraże. Niby użytkowa 120m2, a faktycznie znacznie więcej.W kosztorysach ceny netto albo z 8% vatem. Każdy metr netto powierzchni to mniej więcej 2,5tys zł. Czy naprawdę potrzebujesz 200m2 domu ?

- zrezygnować z okien dachowych

- tradycyjne poddasze użytkowe z wełną, to sauna w lato.

-garaż z domem? warto to dobrze przemyśleć, metry kosztują, duża strata ciepła

6. Odpowiedni kierownik budowy -zanim weźmiecie sprawdźcie jak są prowadzone przez niego budowy, jak często jest na nich ? za 2-3tys pewnie nie będzie to za często.

7. Odrzuć myślenie "buduje dla siebie i na lata", "nie będę oszczędzać" ,"chcę mieć ciepły i energooszczędny domek" wpędzisz się w koszty (patrz pkt 3). Wydaje się że dołożenie paru stówek czy tysiąca do niby lepszego rozwiązania (materiału) nie ma znaczenia, a tak naprawdę przez całą budowę uzbiera się tego. Potem na wykończenie może zabraknąć. Domek energooszczędny a okna zajmują więcej powierzchni niż ściany ? Drogie nie zawsze znaczy lepsze.

8. Kontrola pracy wykonawców. Podstawa! Nawet niby dobry fachowiec może coś zepsuć, nie bójcie się sprawdzać i jak coś rażącego zobaczycie zgłaszać od razu. Nie macie sami czasu ? zatrudnijcie kogoś kto będzie codziennie i kto ma wiedzę.

9. Wykonawca mówi że ma zniżki w hurtowni, weźmie na siebie, będzie taniej. Sprawdźcie to najpierw dzwoniąc i porównując ceny z innych hurtowni (podawajcie ile chcecie tego zamówić). Wielu oszukuje na tym i faktycznie zapłacimy znacznie więcej i dostaniemy WZetke zamiast faktury. Warto też mieć taką hurtownie co zabierze materiał który nam zostanie.

10. Poprawianie wykonawcy na podstawie porad z netu może nas wpędzić w dodatkowe koszta, a efektu nie będzie. Może lepiej zasięgnąć opinii innego lokalnego fachowca?

Edytowane 4 Września 2017 przez Odysss

[Sławomir Zając]

Świetne porady! Podpisuję się pod wszystkim. Szczególnie przemawia do mnie punkt 7. "Budujemy się na lata i dla siebie" pozornie uzasadnia każdy zakup

 

To jednak pułapka.

 

Moim zdaniem - i opisałem to dokładnie w książce - należy najpierw możliwie dokładnie oszacować koszt wybudowania wymarzonego domu z użyciem standardowych materiałów. Bez szaleństw - standardowe okna, standardowe wykończenie i tak dalej.

Kwotę, którą uzyskamy, należy pomnożyć x1,3 - dzięki temu przyjmiemy najbardziej pesymistyczną wersję budowy. Jeżeli kwota, którą uzyskamy, wciąż mieści się w naszym budżecie to możemy przystąpić do rozszerzenia "listy zakupów". Dzięki temu już na etapie przygotowania do budowy będziemy wiedzieć co chcemy i na co tak naprawdę nas stać.

Błędem jest podejmowanie ważnych decyzji w trakcie budowy bez kontroli kosztów. Może się okazać, że pieniądze skończą się w połowie wykonywania wykończeniówki...

 

PS Mam pytanie dotyczące punktu 5:

Punkt 5. "Uważajcie na ukryte metraże. Niby użytkowa 120m2, a faktycznie znacznie więcej." - gdzie się tutaj czai pułapka?

[fotohobby]

Pomieszczenia techniczne, gospodarcze, kotłownie nie są podawane w użytkowej.