Porady dla inwestorów

[Sławomir Zając]

Zgadza się, ale gdzie tu jest pułapka? Z drugą stronę to jeszcze rozumiem - np. projekt domu ma np. 160 m2 całkowitej powierzchni i ktoś może pomyśleć, że to jest powierzchnia użytkowa.

[Odysss]

Chodziło mi o obliczenie szacunkowych kosztów budowy (przy założeniu że wybudowanie 1 m2 kosztuje ok 2500zł), by nie brać do obliczeń powierzchni użytkowej tylko całkowitą po podłogach.

Np. Garaż (21m2) i nad nim pomieszczenie z dwoma oknami dachowymi nazwane "strychem" (12,8m2)

Albo ścianki kolankowe przesunięte w projekcie by zachować odpowiednią wysokość. Użytkowa się zmniejszyła ale faktycznie te metry tam są (to co wyżej podałem z tym pomieszczeniem nad garażem i garażem-różnica spora).

 

 

Tak jak już w wątku napisane zostało (dobre rady) warto zaplanować sobie budowę znacznie wcześniej, jakie materiały, rozwiązanie ogrzewania, a nawet gdzie ma być rozdzielnia.

Projekt dobrze także dać do oceny innym (nawet tu na FM). Ktoś może dostrzec coś czego my nie zauważymy.

Na tym etapie czasem warto dopłacić za poprawkę. Projekt powinien zawierać materiały z których zamierzamy budować.

 

 

Faktycznie można o tym książkę napisać

 

Z błędów na etapie fundamentu (teraz widzę wpisy na FM by tak nie robić), wykonawca chciał żeby wybrać całą ziemię by mu się łatwiej robiło. Grunt gliniasty zostało to zasypane piaskiem (że niby lepiej). Mam wannę ?

W domu mam 6 słupów żelbetowych (25x25)- nie jestem pewny czy nie mają one wpływu na wilgotność w środku...

W projekcie są osie oznaczone ( u mnie literowo A,B,C,D...). Warto sprawdzić czy na tym etapie wykonawca nie zepsuł czegoś.

Np jakiś słup nie licuje się ze ścianą...

[Sławomir Zając]

Dzięki za wyjaśnienia. Wszystko jasne Przykład z garażem bardzo obrazowy!

 

Jestem zdania, że nie warto szacować kosztów budowy na zasadzie "xxxx" za metr kwadratowy. Można się bardzo, ale to bardzo oszukać. Nawet nie wierzyłbym za bardzo w kosztorysy dołączane do różnych gotowych projektów. Jeżeli już miałbym wstępnie szacować koszt budowy to doliczyłbym do wszystkich cen, z którymi się spotkam aż 30%. Lepiej przyjąć najbardziej pesymistyczną wersję niż zacząć budowę niedoszacowując wszystkich kosztów... (więcej pisałem o tym tu https://blog.poradnik-budowlany.com/ile-kosztuje-wybudowanie-domu/ no i w mojej książce

Edytowane 6 Września 2017 przez Sławomir Zając

[Sławomir Zając]

100 błędów, które popełniłem przy budowie domu.

 

Przy okazji szukania czegoś na forum znalazłem taki (wiekowy już) wątek:

 

http://forum.muratordom.pl/showthread.php?167004-100-b%C5%82%C4%99d%C3%B3w-kt%C3%B3re-pope%C5%82ni%C5%82em-przy-budowie-domu

 

Daje do myślenia... Polecam przeczytać całość. Autor zwraca uwagę m.in. na błędy projektowe.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

a ja zwracam uwagę na istotne zdania w przytoczonym wątku z 2010r. :

 

" w Krakowie nie ma dobrych architektów, to wszyscy wiedzą. Nie dość, że są niepoprawnie drodzy (ceny od 8KPLN) to jeszcze projektują z błędami."

- bzdura kompletna dot. architektów, ze wskazaniem na cenę projektu

 

... i to zdanie po którym pozostałą część wątku już sobie darowałem :

" Mój architekt przerysował mój projekt na papier "

... i w zasadzie mogę tylko pogratulować Inwestorowi braku odróżnienia Architekta od kreślarza oraz próby osiągnięcia jakości rozwiązań projektowych ( i bez błędów ! ) z minimalnymi kosztami ( jak się domyślam ) poniesionymi za wykonanie zleconych prac projektowych.

- dalej to już jest "efekt domina" lub przyczynowo / skutkowy ( jak kto woli )

Edytowane 7 Września 2017 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[Sławomir Zając]

PROMOCJA

 

Kilka osób zwróciło mi uwagę, że cena mojego ebooka jest za wysoka. Co prawda w "gratisie" jest dołączony audiobook, ale rozumiem, że nie każdy go potrzebuje.

 

W związku z tym na parę dni obniżam cenę do 39 zł brutto. Pliki wysyłane są automatycznie od razu po opłaceniu zamówienia. Zamówienia: http://www.poradnik-budowlany.com

 

Jeżeli ktoś chciałby kupić tylko audiobook (19 zł) to proszę o wiadomość prywatną.

 

PS Moja książka jest możliwa do kupienia w hurtowni budowlanej Tarti

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Projekt dobrze także dać do oceny innym (nawet tu na FM). Ktoś może dostrzec coś czego my nie zauważymy.

 

… i ja bym połączył tą wypowiedz, z Twoją wcześniejszą :

 

1. Nie czytać za dużo FM. Wiele porad, to w skrócie "gra nie warta świeczki. Utrudnicie życie wykonawcom i sobie zdrowie tylko zepsujecie.

2. Opierać się na doświadczeniu osób praktykujących.

 

Zwłaszcza p. 2 – jest bardzo istotny !

ja bym go jeszcze uzupełnił o … osób praktykujących i posiadających doświadczenie zawodowe oraz biorących odpowiedzialność zawodową dla rozwiązania danego problemu.

 

Oczywiście nie ma takiej osoby na FM, która podpisywałaby swoje wypowiedzi z imienia, nazwiska oraz przesyłała jednocześnie pytającemu Oświadczenie o zgodności ze sztuką budowlaną, czy też obowiązującymi przepisami budowlanymi.

A projektowanie i realizacja budynku bez pomocy fachowej, faktycznie może przypominać przejście przez pole minowe z zamkniętymi oczami i odcisnąć wcześniej, czy później mocne piętno na … portfelu inwestycyjnym.

[מרכבה]

Nie lubię słowa praktyka.. bo często jest zbudowana .. na latach klepania tego samego..

Prawdziwy praktyk nie będzie się tym chwalił - tylko utnie dyskusję. Jak jego obrona i próba uwiarygodnienia się

polega na schodzeniu - na słowa klucze: praktyka, jak tak robię, nikt nie narzeka itp ..to wiedz że coś się dzieje.

2. Opierać się na doświadczeniu osób praktykujących.

i pokornych - które potrafią przyznać się do błędu.

Bo będzie jak w boksie- pokonasz "mistrza" z 30 letnim doświadczeniem to zabierasz jego mistrzowski pas.

Koleni mistrze, tym razem 40 lat "fachu" wydali wyrok, że nie można zmienić zaworów.. tak właśnie wygląda praktyka..

która skończyła się po skończeniu ZSZ... Prawdziwy fachowiec .. cieszy się tym co robi i potrafi tą pasją zarażać ..

a i też lubi wydzierać każdą nowinkę .. bo wie że trzeba się uczyć .. i trzymać gardę.. bo przyjdzie amator i będzie nokaut ..

 

Czy aby "praktyka" nie polega.. na wypraktykowaniu- czego nie wolno, co wolno i jak można spieprzyć .. aby nie było widać.?

Kolejny praktyk .. dobromir .. czule i tkwiwie dba o portfel inwestora.. aby ten przez tanie coś robił nie dwa razy, a trzy razy...

jakaś drobna pierdułka i tkwliwe rozczulanie się nad nią.. a tu jedź pan kup jeszcze zaprawy.. mnie normalnie krew zalewała..

aby nie umieszać w betoniarce porządnej zaprawy- tylko jedź pan kup i czas trać .. a jak co to udawanie dobromira.

 

jeszcze raz ... w moim słowniku pod słowem - praktyka kryje się: sztuka oszustwa rozwijana latami, brak rozwoju, lawirowanie na granicy,

spychologia i zwalanie na poprzedników, sztuka kopiuj w klej- nie możesz mieć inaczej jak wszyscy, mnie tak nauczyli.

Przejrzałem -nie jednego .. pierwsze wykpi twoje zdanie, wykpi rozwiązanie, a później jak zrobisz po jego radzie .. to będzie się śmiał z ciebie..

żeś nie oddał w "fachowe" łapy danej rzeczy.

 

Jak wam znajdę dom który ma ściany szczytowe - prawidłowo wymurowane .. zrobię foto i aż zagadam z takim murarzem.. bo to będzie ewenement na skalę województwa..

[jajmar]

Ech , kolego Merkawa, trochę spłyciłeś słowo praktyka do zwrotu "tak robię zawsze" a na pewno nie jest to tożsame. Od kilkunastu lat zajmuję się pewną dość specyficzna dziedziną w budownictwie i uwierz mi, po 2 latach myślałem ze wiem wszystko, siedzę w tym 15 rok i dalej się uczę, ale to co zrobiłem co widziałem to często działa na plus w kolejnych realizacjach. Bez praktyki nie dochodziliśmy do nowych rozwiązań. Niestety często jest tak że uczymy się na błędach nie tylko my inżynierowie a i wielcy producenci.

[מרכבה]

Napisałeś ważną receptę - wciąż się uczę . rutyna nie jednego fachowca położyła. Dobromirstwo - w postaci .. a panie- po co wkręty, gwoździe są "ok"

Po czym gwoździe - powyżej fi6 wbija bez uprzedniego wiercenia otworu- cud dobromirstwa prysł.

Roboty więcej - a później na chama walenie młotem .. i maskowanie pękniętego drewna. Doromir izolator.. panie 5cm starczy ... bo to koszty..

moja cudna robota - jest "charytatywna". Panie czołg może jeździć.. a pręty rozdzielcze w poprzek - a główne wzdłuż..

i ugięcie awaryjne L/60 i więcej .

[Sławomir Zając]

Projekt domu i nasze oczekiwania – na co zwracać uwagę?

 

Pozwolę sobie na szczerość. Popełniłem błąd już na samym początku budowy. Wiedziałem, że chcę mieć dużą działkę, ale nie miałem pojęcia, w jakim domu chcę mieszkać.

 

Przeszukiwałem więc internet w poszukiwaniu czegoś, co mnie do siebie przekona, co mnie zachwyci. Patrzyłem na piękne wizualizacje i przemyślane projekty, ale to wcale nie ułatwiło podjęcia decyzji. Przeglądałem strony różnych biur architektonicznych, obejrzałem ponad 200 projektów, a w głowie miałem coraz większe zamieszanie. Co wybrać? Jakie rozwiązania mnie interesują? Co jest dla mnie najważniejsze?

 

Spędziłem z żoną wiele czasu na poszukiwanie domu marzeń i wreszcie po kilku tygodniach znaleźliśmy PROJEKT. Śliczny piętrowy dom z przemyślanym układem pomieszczeń. Odetchnęliśmy z ulgą – tak, to jest to! Projekt domu zapisaliśmy na dysku i zajęliśmy się innymi sprawami.

 

Następne miesiące przeznaczyliśmy na sprawy formalne, aż przyszedł wreszcie moment, kiedy trzeba było kupić projekt. Usiedliśmy przed komputerem, aby jeszcze raz na niego zerknąć i… nastała cisza. To naprawdę nasz wymarzony dom? To naprawdę projekt domu, którego byliśmy tak pewni jeszcze kilka miesięcy temu?

 

Co się zmieniło? Właściwie nic. Po prostu nasze oczekiwania się sprecyzowały. Dopiero wtedy do mnie dotarło, że po prostu byliśmy tak zmęczeni poszukiwaniami. że MUSIELIŚMY coś wybrać. I wybraliśmy… Wybraliśmy „jakiś” projekt, który wyróżniał się na tle innych, ale nie był on przeznaczony dla nas.

 

I dopiero wtedy uświadomiłem sobie, że muszę zacząć od początku.

 

Nie popełnijcie więc mojego błędu!

 

Jak zatem zacząć poszukiwania wymarzonego projektu?

Proponuję zapomnieć chociaż na chwilę o gotowych projektach.

 

Z kilku powodów:

 

- Jest ich za dużo. Nawet pobieżne przejrzenie wszystkich projektów domów zajmie ci kilka miesięcy. Nie warto.

- Wprowadzają w błąd. Co rzuca się w oczy przy przeglądaniu projektów? Śliczne wizualizacje. Dobrze dobrane kolory, zielony ogród, kostka brukowa i samochód stojący na podjeździe, wspaniałe „greckie” słońce, mocne cienie, dalekie odległości od budynków sąsiednich. Niewiele ma to wspólnego z rzeczywistością.

- Nie są dla Ciebie. Dosłownie. Łatwo wpaść w pułapkę i wybrać projekt, który wybierają inni, a nie taki, który odpowiada Tobie.

 

Żeby była jasność – nie mam nic przeciwko gotowym projektom. Jeżeli gotowy projekt domu spełnia Twoje oczekiwania to taki wybór powinien być korzystny. Zawsze jednak będzie obarczony wybranymi rozwiązaniami architektury, konstrukcji i instalacji wewnętrznych.

 

Zniechęcam jednak do przeszukiwania internetu w poszukiwaniu idealnego domu z jednej przyczyny – można się po prostu za bardzo zasugerować.

Planowanie wymarzonego domu

 

Proponuję rozpoczęcie planowania swojego domu na zwykłej kartce.

 

- Zrób listę pomieszczeń i określ ich powierzchnię. Nie martw się, w jaki sposób pomieszczenia będą ze sobą połączone. Wystarczy lista, krótki opis każdego z pomieszczeń i metraż.

 

Proste, ale ważne ćwiczenie – postaraj się określić powierzchnię znanych ci pomieszczeń, a następnie je zmierz. To pozwoli ci lepiej zrozumieć własne potrzeby i oszacować powierzchnię całego domu. Wiem, że kusi, aby wszystkie pomieszczenia były możliwie duże, ale nie warto tego robić. Oprócz tego, że takie pomieszczenia będzie trudniej zagospodarować to każdy metr kwadratowy oznacza po prostu wydanie kilku tysięcy złotych więcej.

 

- Zastanów się nad typem domu. Spotykamy się z dwiema sytuacjami – jeżeli masz już działkę to masz mniejsze pole manewru i musisz musi zaprojektować dom zgodny z wytycznymi zapisanymi w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (lub w Warunkach Zabudowy, gdy nie ma uchwalonego Planu dla danego rejonu). Jeżeli jeszcze nie posiadasz działki to właśnie od działki powinieneś zacząć.

 

Do wyboru masz dom parterowy, dom parterowy z poddaszem użytkowym lub dom piętrowy.

 

Dom parterowy bez poddasza to przede wszystkim brak schodów. Kto mieszkał w piętrowym domu wie, jak schody potrafią być uciążliwe i ile zabierają cennego miejsca. Brak schodów (i wysokich okien) to dobre rozwiązanie dla młodych rodziców. Oznacza zwiększenie bezpieczeństwa, a umiejscowienie wszystkich pomieszczeń na parterze oznacza lepszą kontrolę nad tym, co robią dzieci. Poza tym brak poddasza użytkowego pozwala zrezygnować z drogiego stropu i znacznie obniżyć koszty budowy. Trzeba mieć jednak na uwadze, że duży dom parterowy rzadko kiedy będzie tańszy w budowie niż dom piętrowy o tej samej powierzchni.

 

Dzięki budowie domu z poddaszem użytkowym zyskujemy komfortową przestrzeń, którą możemy dowolnie zaadaptować. Taki dom będzie zajmował mniej miejsca na działce niż dom parterowy więc z jednej strony koszt fundamentów i dachu będzie niższy, ale z drugiej strony czekają cię wydatki związane ze stropem i schodami.

 

Dom piętrowy przede wszystkim pozwala na budowę na niewielkiej działce, a brak skosów eliminuje trudności z urządzeniem pomieszczeń na piętrze.

 

Zwracam uwagę na to, że koszt budowy domu nie zależy od liczby kondygnacji. Na koszt realizacji wpływa głównie wielkość domu, zastosowane rozwiązania, projekt oraz technologia, w jakiej został zaprojektowany.

 

Każdy typ domu ma więc swoje zalety i wady. Dlatego tak ważne jest poznanie swoich oczekiwań.

 

- Jeżeli już wiesz, jaki typ domu ci odpowiada i ile potrzebujesz pomieszczeń, to odpowiedz jeszcze na kilka pytań.

 

Czy potrzebujesz garaż w bryle budynku? Możliwość parkowania pod dachem jest bardzo wygodne, ale może warto zamiast tego zrobić jeden pokój i dodatkowe pomieszczenie gospodarcze? Ile stanowisk ma być w garażu?

 

Jak chcesz umiejscowić kuchnię? Czy zależy ci na widoku furtki czy wolisz obserwować dzieci bawiące się w ogrodzie? Myślisz o kuchni otwartej czy zamkniętej? Z której strony domu chciałbyś mieć salon i wyjście na taras? Czy myślałeś o spiżarni? Dobrze by było, gdyby znajdowała się blisko kuchni. Jeżeli myślisz o garażu to spiżarnia między garażem a kuchnią jest wyśmienitym rozwiązaniem – szybko wypakujesz zakupy z samochodu.

 

Czy chcesz zbudować piwnicę? Piwnica to znacznie większa powierzchnia do wykorzystania, ale koszt jej budowy jest bardzo wysoki. Na dodatek zyskujemy zwykle pomieszczenie niepełnowartościowe, które nie nadaje się do stałego mieszkania, a może służyć głównie do przechowywania niepotrzebnych rzeczy lub jako pralnia, suszarnia, w najlepszym razie ewentualnie pokój do gier czy siłownia.

 

Pomyśl o każdym pomieszczeniu i nawet rozrysuj sobie na kartce swój dom marzeń. I dopiero wtedy, gdy będziesz z niego zadowolony przystąp do szukania projektu domu. Znając swoje oczekiwania będzie ci łatwiej wybrać interesujący projekt.

 

A jak się skończyła moja historia? Dopiero po pracy „koncepcyjnej” okazało się, że:

 

- Chcę mieć garaż w bryle budynku i możliwość przejścia z niego bezpośrednio do spiżarni, a następnie do kuchni.

- Chcę mieć duży salon po stronie południowej i kuchnię po stronie północnej.

- Chcę mieć określoną liczbę pomieszczeń o określonej powierzchni.

 

i najważniejsze…

 

- Nie chcę mieć w domu schodów.

 

Okazało się, że wszystkie moje potrzeby spełni rozłożysty dom parterowy z poddaszem użytkowym.

 

I nic dziwnego, że nie mogłem znaleźć podobnego projektu. Powód był prozaiczny – takich projektów po prostu nie ma. I dlatego zdecydowałem się na projekt indywidualny. Dzięki niemu mieszkam w domu o powierzchni całkowitej 200 m2, co przekłada się na ok. 140 m2 powierzchni użytkowej na samym parterze.

 

Zachęcam każdego do spojrzenia w pierwszej kolejności na swoje potrzeby.

 

Ważna uwaga. Ja wiedziałem, że chcę mieć dużą działkę i znałem okolicę, w której chciałem się wybudować. Jeżeli jesteś zdecydowany na konkretny projekt, ale jeszcze nie masz zakupionej działki to nie masz też żadnej swobody.

 

Ale o tym na moim blogu:

https://blog.poradnik-budowlany.com/projekt-czy-dzialka-budowlana/

I oczywiście zapraszam na mój fanpage (link w stopce )

[Kaizen]

- Nie chcę mieć w domu schodów.

 

Okazało się, że wszystkie moje potrzeby spełni rozłożysty dom parterowy z poddaszem użytkowym.

 

I nic dziwnego, że nie mogłem znaleźć podobnego projektu.

 

Czyli co - windą na poddasze użytkowe?

Faktycznie gotowca z użytkowym poddaszem bez schodów nie widziałem.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... myślę, że chodziło o zapis z poddaszem NIE użytkowym. gdzie wystarczy i drabinka strychowa

[Sławomir Zając]

... myślę, że chodziło o zapis z poddaszem NIE użytkowym. gdzie wystarczy i drabinka strychowa

 

Tak, mam zwykłą drabinkę strychową. Wejście od garażu.

[Sławomir Zając]

Co najpierw: projekt czy działka budowlana?

 

Krótko. Najpierw działka budowlana.

 

Powód jest prosty. Znacznie łatwiej znajdziesz projekt pod konkretną działkę niż kupisz działkę „pod” projekt. Gotowych projektów są tysiące – jest w czym przebierać. No i zawsze możesz zamówić projekt indywidualny co oznacza, że w praktyce masz nieograniczone możliwości.

 

Nic jednak nie zrobisz, jeżeli nie znajdziesz odpowiedniej działki.

 

Wyobraź sobie taką sytuację. Wybrałeś i kupiłeś projekt wymarzonego domu. Interesuje Cię działka budowlana w konkretnej okolicy. Widziałeś, że sporo działek jest na sprzedaż więc zakup nie powinien być problemem, prawda?

 

Niestety nie. Może się okazać, że nie znajdziesz działki spełniającej wszystkich Twoich oczekiwań i będziesz musiał zmieniać zakupiony projekt. A co gorsze – może się okazać, że żadna z działek nie pozwoli na wybudowanie wymarzonego domu i będziesz musiał zrezygnować z zakupu działki w wymarzonej okolicy lub będziesz zmuszony do zmiany projektu na inny, gorszy, który może nie spełniać Twoich oczekiwań.

 

Jakie ograniczenia mogą cię spotkać?

 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie „plan miejscowy”) jest bardzo pożytecznym dokumentem. Ustala on przeznaczenie terenów dla danej gminy i określa możliwości zabudowy dla konkretnej działki budowlanej. Dzięki niemu możesz np. kupić działkę i mieć pewność, że w okolicy nikt nie wybuduje np. bloku mieszkalnego, czy też zakładu utylizacji odpadów.

 

Plan miejscowy może jednak ograniczyć także Twoje możliwości budowy – na przykład może nie pozwolić na budowę budynku parterowego lub piętrowego. Może też ograniczać wysokość budynku ze wskazanym kątem dachu co pozwoli lub nie pozwoli wybudować domu z poddaszem użytkowym. Może się także okazać, że nie będziesz mógł wybudować domu krytego dachówkami w wybranym przez siebie kolorze albo nie będziesz mógł wybudować domu z dachem płaskim.

 

Problemy mogą być naprawdę różne i mogą oznaczać konieczność gruntownej zmiany wybranego projektu (koszty!) lub wręcz zaprojektowanie budynku od nowa.

 

Z planu miejscowego wynika m.in:

 

- jaki jest możliwy typ zabudowy,

- jaką dom musi mieć geometrię dachu, niekiedy z podaniem wysokości oparcia połaci dachu

- jaką może mieć dopuszczalną wysokość

- jaka jest dopuszczalna szerokość elewacji frontowej

- jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, utwardzona czy biologicznie czynna

- jaki jest dopuszczalny współczynnik zabudowy

- jaka jest dopuszczalna odległość zabudowy od istniejącej jezdni

- jakie są dopuszczalne parametry zabudowy towarzyszącej

i inne „nakazy” i „zakazy” wpisane na stałe w daną działkę budowlaną

 

Nie każda gmina w Polsce ma uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli go nie ma to należy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Otrzymamy decyzję, która wskaże (analogicznie jak zapisy Planu Miejscowego), uszczegółowi podstawowe parametry dla przyszłej zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli masz projekt, a nie ma w gminie miejscowego planu to tak naprawdę będziesz szukał działki w ciemno.

 

Tego typu kłopoty formalne to tylko jeden z możliwych problemów. Nawet, jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) w niczym Cię nie ograniczy to i tak będziesz miał znacznie ograniczony wybór odpowiedniej działki. Przykładowo:

 

- Mając „gotowy” projekt będziesz szukał takiej działki, na której droga dojazdowa jest od konkretnej strony, a lokalizacja budynku na działce będzie odpowiadać np. prawidłowemu doświetleniu pomieszczeń. Odrzucisz więc wszystkie działki, które są w inny sposób zorientowane według stron świata.

- Projekt jest oparty o pewne rozwiązania konstrukcyjne. Przy szukaniu działki nie wiesz jaka jest np. nośność gruntu, nie wiesz, jakie będzie faktyczne posadowienie budynku więc nie wiesz czy określone rozwiązania projektowe będą optymalne dla Twojego domu.

- Uwzględnione w projekcie instalacje wewnętrzne mogą nie odpowiadać istniejącym przyłączom, niejednokrotnie mogą nie spełniać obowiązujących przepisów budowlanych.

- Być może w interesującej Cię okolicy nie ma na przykład działek z np. dostępem do gazu. Może się nawet zdarzyć, że istniejące przyłącze prądowe nie jest w stanie zapewnić domowi pełnego zapotrzebowania na prąd!

 

Skrajnym przykładem może być np. brak możliwości podłączenia do kanalizacji sanitarnej lub sieci wodociągowej. W pierwszym przypadku wymusza to realizację zbiornika na nieczystości lub oczyszczalni ścieków, w drugim przypadku studni. Oba te elementy znacznie wpływają na koszt realizacji obiektu, jak również na lokalizację planowanego budynku na działce budowlanej.

 

Pamiętaj o tym, że w przypadku, kiedy masz gotowy projekt a dopiero później decydujesz się na kupno działki, nie masz żadnej swobody i masz ograniczone pole manewru. Z tych powodów najpierw zorientuj się, co zawiera Plan Miejscowy lub Warunki Zabudowy, a następnie kup działkę. Pozwoli to na uniknięcie naprawdę wielu problemów. Najpierw działka budowlana, a dopiero potem projekt.

 

Dziękuję i zachęcam do zakupu mojej książki - http://www.poradnik-budowlany.com

[Sławomir Zając]

Na etapie organizacji budowy pomyśl o tym, kto będzie kupował materiały budowlane: Ty czy wykonawca? Opiszę zalety i wady każdego z rozwiązań oraz podpowiem, w jaki sposób uzyskać dobre ceny.

 

Słowem wstępu: nikt nie jest w stanie przewidzieć wszystkich sytuacji na budowie. Podczas budowy zawsze wychodzą różne „kwiatki”, wychodzą nieprzewidziane trudności i to jest najzupełniej normalne

[Sławomir Zając]

Na etapie organizacji budowy pomyśl o tym, kto będzie kupował materiały budowlane: Ty czy wykonawca? Opiszę zalety i wady każdego z rozwiązań oraz podpowiem, w jaki sposób uzyskać dobre ceny.

 

Słowem wstępu: nikt nie jest w stanie przewidzieć wszystkich sytuacji na budowie. Podczas budowy zawsze wychodzą różne „kwiatki”, wychodzą nieprzewidziane trudności i to jest najzupełniej normalne

 

I normalne jest to, że może zabraknąć cementu, betonu, bloczków, piasku i z tego powodu trzeba być na bieżąco z tym, co się dzieje na budowie, aby w razie potrzeby móc zamawiać kolejne rzeczy, wyjaśniać wątpliwości i rozwiązywać problemy. Jeżeli o materiały budowlane, ich zakup i transport zadba wykonawca to będzie to dla ciebie bardzo wygodne, ale tylko wtedy, jeżeli wykonawca jest uczciwy. Jeżeli wykonawca zamawia materiały to ich wartość przekracza czasami kilkukrotnie kwotę robocizny co – niestety – kusi do różnych krętactw.

 

Ale po kolei:

Materiały kupuje wykonawca.

 

To dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają zbyt dużo czasu i ochoty, aby zajmować się budową. Inwestorzy często budują w ten sposób domy do stanu surowego. Budowę prowadzi wtedy jeden wykonawca, który odpowiada za budowę fundamentów, ścian, stropów i więźby. Jest to wygodne rozwiązanie i ma wiele zalet, ale trzeba zdawać sobie sprawę z wielu pułapek, które czyhają na budujących.

 

Po pierwsze: często jesteś w stanie kupić materiały w tej samej cenie lub nawet taniej niż wykonawca. Wykonawca wydaje twoje pieniądze więc siłą rzeczy nie będzie o nie dbał tak, jak ty. Pamiętaj, że oszczędności na etapie budowy stanu surowego mogą wynosić nawet kilkanaście tysięcy złotych, a na całym domu nawet kilkadziesiąt tysięcy!

 

I tu czai się pierwsza pułapka – otóż wykonawcy kuszą inwestorów tym, że:

 

– Mają duże rabaty w hurtowniach i na pewno nie będziesz w stanie kupić materiałów taniej.

 

Brzmi sensownie, ale to wcale nie musi być prawdą. Małe ekipy budowlane mogą mieć jakieś „zaprzyjaźnione” hurtownie, ale to wcale nie oznacza, że mają tam dobre ceny. Duże firmy wykonawcze, które budują kilkanaście lub kilkadziesiąt domów rocznie, mogą mieć rzeczywiście duże rabaty, ale to nie oznacza, że się z nimi chętnie podzielą.

 

Pamiętaj, że każdy chce zarobić. Materiał na budowę do stanu surowego kosztuje grube pieniądze. Wykonawcom zależy na szybkim zakupie materiałów, aby nie było żadnych opóźnień na budowie i ostatnią rzeczą na którą będą patrzeć to cena. I przykro mi to mówić, ale perspektywa oszukania inwestora jest bardzo kusząca, dość prosta w realizacji i część wykonawców z tego korzysta:

 

- Nigdy nie będziesz w stanie sprawdzić, ile czego poszło na twoją budowę. Cegły jeszcze policzysz, ale piasek? Cement? Beton? Może się więc okazać, że zapłacisz za materiały, których część poszła na inną budowę!

- Wykonawcy mają przeróżne układy z hurtowniami i składami budowlanymi. Możesz zapłacić za produkt i dostać na niego fakturę, ale nigdy nie dowiesz się tego, że do wykonawcy wróciło 15% kwoty „pod stołem”. Wykonawcy mają w dużych hurtowniach różnego rodzaju premie za zakupy, programy lojalnościowe i dlatego jest im bardzo na rękę, kiedy mogą kupować materiały za twoje pieniądze. Czy wiesz, że wykonawcy mogą mieć w niektórych hurtowniach rabaty sięgające nawet kilkudziesięciu procent?

 

O tym jak to działa, jak się przestrzec przed nieuczciwymi wykonawcami i jakie są zalety i wady kupowania materiałów samodzielnie: https://blog.poradnik-budowlany.com/jak-kupowac-materialy-budowlane/

 

I bardzo zachęcam do zajrzenia na facebooka - codziennie nowa porada

 

http://www.facebook.com/JakSieWybudowacINieZwariowac

[Sławomir Zając]

Zbliża się koniec roku pełnego niespodzianek. Rok temu nie miałem pojęcia, że napiszę i wydam książkę, a już zupełnie nie sądziłem, że wyjdę z mojej strefy komfortu, kupię kamerę i mikrofon i będę prowadził szkolenia on-line:-)

 

Chciałem życzyć wszystkim budującym Wesołych Świąt Bożego Narodzenia, ale również tego, by wszyscy niedługo mogli spędzać Święta we własnym domu!

 

I życzę tego, żeby móc sprawić sobie jak największą choinkę i nie bać się, że nie zmieści się ona do pokoju, w którym będzie pokracznie kłaniała pod sufitem. I życzę nawet tego, by móc sobie zrobić na domu świąteczne dekoracje w stylu rodziny Griswoldów

 

A na Święta zachęcam do poczytania o:

 

--> O formalnościach przed budową domu - czyli o tym, co trzeba po kolei załatwić, aby móc się wybudować: https://blog.poradnik-budowlany.com/zalatwianie-formalnosci-krok-kroku/ (bez obaw - żadna sucha lista rzeczy do zrobienia, a raczej garść wskazówek i porad)

--> (prawie) wszystkim, co powinieneś wiedzieć przed rozpoczęciem budowy: https://blog.poradnik-budowlany.com/wszystko-o-budowie-domu/

 

W najbliższych dniach będzie nieco więcej wolnych chwil, a więc to dobry moment na zabranie się do lektury i przemyśleń na temat budowy. Sam też zamierzam trochę poczytać i odpocząć, choć w tym roku wyjątkowo nie spędzam Świąt w moim domu, lecz u rodziny Ale to, że człowiek ma dom, nie oznacza przecież, że zawsze musi w nim siedzieć

 

Gorąco pozdrawiam wszystkich forumowiczów!

 

Sławek Zając

[Sławomir Zając]

Kupiłem książkę „Sekrety tworzenia murowanych domów bez błędów” Jerzego Bogdana Zembrowskiego. Ku mojemu zdziwieniu nie znalazłem żadnej recenzji w internecie, a zauważyłem, że dużo osób, które chcą się wybudować waha się czy ją kupić. Postanowiłem więc napisać własną recenzję i mam nadzieję, że dzięki temu ułatwię podjęcie decyzji w sprawie jej zakupu.

 

Podsumowanie recenzji:

 

Jeżeli planujesz kontrolować wykonywane prace i chcesz dowiedzieć się więcej o prawidłowym projektowaniu i budowaniu domów murowanych to zdecydowanie książkę polecam. Książka w takiej sytuacji jest pozycją obowiązkową i szczerze mówiąc cena nie powinna mieć żadnego znaczenia. Wiem, że wysoka cena za książkę jest psychiczną barierą (378 złotych), ale jest to naprawdę kropla w morzu wydatków, które cię czekają. Patrzyłbym raczej na korzyści, które ta książka przyniesie, a te są nieocenione.

Książka okazała się dla mnie źródłem nieocenionej wiedzy i na pewno zajmie zaszczytne miejsce na mojej półce.

 

ale...

 

,,,jeżeli jednak szukasz lektury, która ma ci pomóc w organizowaniu budowy i nie zamierzasz wchodzić w kompetencje projektanta, wykonawcy i kierownika budowy to ta książka moim zdaniem ci się NIE przyda. Treści przeznaczonych ściśle dla inwestorów jest w sumie niewiele, a najważniejszy wniosek, który wyciągniesz po przeczytaniu lektury jest taki, że absolutnie najważniejszą rzeczą, którą możesz zrobić, aby zminimalizować błędy podczas budowy to zatrudnienie doświadczonego projektanta, doświadczonego kierownika budowy i wykonywanie prac zgodnie z projektem i sztuką budowlaną.

 

Czy rolą inwestora jest znać się na wszystkim? Czy inwestor w ogóle jest w stanie zdobyć taką wiedzę? Uważam, że inwestor jest osobą, która powinna swoją energię wykorzystać na wybór działki, precyzowanie swoich oczekiwań względem nowego miejsca zamieszkania, zdobywanie funduszy oraz dobieranie odpowiednich współpracowników. Inwestor jest więc od organizacji i od podejmowania wielu decyzji. Inwestor powinien skoncentrować się na tym, aby samemu nie popełniać błędów – nie podejmować pochopnych decyzji, kontrolować wydatki, podpisywać umowy z wykonawcami i tak dalej. To wszystko zabiera mnóstwo czasu i energii. Ważniejsze (zaznaczam: moim zdaniem!) jest umiejętne dobranie wykonawców, zawarcie umowy gwarantującej bezpieczeństwo obu stronom niż wchodzenie w szczegóły realizacji i dokształcanie się z zakresu fizyki budowli, projektowaniu i wykonawstwie. Szczególnie, że dokształcać się z tych tematów trzeba by było latami…

 

Mówiąc wprost – nie muszę znać się na usłudze, którą zamawiam. Jeżeli chcę oddać samochód do naprawy to koncentruję się na szukaniu dobrego mechanika, a nie kładę nacisk na poznaniu zasady działania auta. Jeżeli ktoś mi dał umowę do podpisania, której nie rozumiem to idę z tym do prawnika, a nie otwieram kodeks i studiuję przepisy (lub rzecz jasna odmawiam złożenia podpisu ) A jeżeli buduję dom to koncentruję się na szukaniu odpowiednich ludzi, a nie uczę się, jak prawidłowo stawiać ściany. Nie potrzebujesz więc tej książki przy dobrym projektancie i kierowniku budowy, a książka nie przyda ci się na nic, jeżeli zaczniesz współpracę z nieodpowiednimi osobami. To jednak nie jest zarzut kierowany w kierunku książki (ponieważ moim zdaniem jest warta każdej złotówki, którą na nią wydałem) – po prostu oceniam jej przydatność dla pewnej grupy odbiorców.

 

Zaznaczam, że to jest tylko moje zdanie. Widziałem kilka opinii inwestorów, którzy byli zadowoleni z zakupu książki ponieważ ułatwiła im podjęcie współpracy z odpowiednimi osobami lub spowodowała zakończenie współpracy z niekompetentnym architektem lub wykonawcą. Tym niemniej uważam, że są inne i chyba lepsze sposoby na wybranie rzetelnego wykonawcy: sprawdzenie referencji, kontakt z zadowolonymi klientami, obejrzenie wykonanych projektów lub prac itp.

 

Całą recenzję umieściłem na moim blogu: https://blog.poradnik-budowlany.com/recenzja-ksiazki-sekrety-tworzenia-murowanych-domow-bez-bledow/ - przepraszam, że tak odsyłam, ale po prostu tekst jest bardzo długi (kilkanaście razy dłuższy niż powyższy skrót) więc umieszczenie go na forum byłoby po prostu niewygodne dla czytających.

 

Pozdrawiam,

 

Sławomir Zając

[Sławomir Zając]

Napisałem długi artykuł na temat paneli fotowoltaicznych. Jak działają? Jaki jest czas zwrotu z inwestycji? O czym nie mówią firmy, które zajmują się instalacjami?

Pochwale się, że od wczoraj artykuł przeczytało ponad 5000 osób

 

https://blog.poradnik-budowlany.com/panele-fotowoltaiczne-czy-warto-kupic-panele-fotowoltaiczne