Spaprana izolacja w nowym budynku, kto jest winny?

[lockin]

Witam.

Na samym początku chciałbym się przywitać, jako, że jest to pierwszy mój post na forum.

Nie jestem osobą pracującą w zawodzie budowlanym, proszę więc o wyrozumiałość.

Jestem w trakcie zakupu połowy bliźniaka od "developera" we Wrocławiu.

Pierwszy raz nieruchomość widziałem w stanie surowym zamknietym, tyle że ze zrobionymi tynkami i elektryką.

Czego brakowało?

Nie było instalacji wodno-kanalizacyjnej, całości ogrzewania i wylewek (jak się dowiedziałem powodem tego było czekanie na inwestora celem dokonania przeróbek względem projektu).

OK. Tyle teorii. Brakujące instalacje zrobiono zaraz przed wylewkami (w tym samym tygodniu). Wylewki zrobiono 22.12.2016 standardowo z miksokreta i do tej pory wszystko wydawało się w porządku.

Problemy zaczeły się w lutym. Podpisałem umowę przedwstępną. Developer przekazał mi klucze od nieruchomości abym mogł zacząć wykańczać środek . Na początek poszły gładzie (ponieważ tynki były cementowo-wapienne zdecydowałem się na gładzie wapienne zacierane na mokro). Z tym nie było problemów. Problemy zaczęły się jednak tuż po położeniu gładzi oraz malowaniu jak przyszły pierwsze roztopy. W pomieszczeniach na parterze od narożników na ściach zewnętrznych (przypominam, że to bliźniak) pojawiłą się wilgoć. Wyglądało to tak:

Wiatrołap pierwsza ściana

 

Wiatrołap druga ściana

 

Drzwi wejściowe - wilgoć spod drzwi

 

Schowek

 

Schowek zbliżenie na ściane za którą jest komin wentylacyjny

 

Schowek zbliżenie na wystający fragment fundementu poza obrys scian po stronie sciany z kominem

 

Drzwi tarasowe osadzone bezpośrednio na fundamencie

 

 

Były jeszcze zacieki w salonie na rogu budynku, w garażu na rogu oraz wystające fundamenty spod komina kominkowego w salonie (podobnie jak na zdjęciach w schowku).

Developer przyszedł ocenił szkodę i postanowił dokonać napraw.

Na początku po stronie zewnętrznej budynku wzdłuż jednej sciany budynku wkopał drenaż odprowadzający nadmiar wody wzdłóż budynku do ogrodu. Tu prace na zewnatrz się zakończyły.

Natomiast w środku zaczeła się akcja odkuwania wszystkich narożników ścian wewnętrznych zdłuż zewenętrznych scian budynku oraz wypełnianie powstałej przestrzeni masą która zatrzyma wg "wykonawcy-developera" wilgoć. Na nieszczęsną masę został wybrany Baumit Protect - nie reklamuje żadnego produktu, to zostało użyte w ilości 4 worków po 18kg na cały parter (ok 25m długości) (http://www.baumit.pl/produkty/do-ukadania-pytek/izolacje-podpytkowe/baumit-protect.html). Dodatkowo ponieważ wigoć wychodziła przez drzwi wyjściowe i tarasowe zalano także progi Baumitem. A tak wyglądała cała operacja:

Odkuwanie ścian w salonie-kuchni

 

Schowek

 

Po wypełnieniu Baumitem

 

Schowek już zalany

 

Wiatrołap raz

 

Wiatrołap dwa

 

Wylewka Baumitem pod drzwiami

 

Oraz tarasem

 

 

W lipcu w salonie została położona deska lita jesionowa klejona klejem Kone. Niecałe 3 miesiące od połóżenia deska zaczełą się podnosić wzdłuż scian zewnetrznych budynku. Parkieciarz zmierzył wilgotność drewna która oscylowała miedzy 13 a 18 CM i wydał diagnozę, że wilgoć dostaje się przez sciany/fundamenty.

 

Poziom 0 budynku jest na równo z fundamentami (wszystkie instalacje wod-kan/co były kute w fundamencie i izolacja pozioma budynku była przerywana)

Edytowane 2 Lutego 2023 przez lockin

[Kaizen]

Delikatnie rzecz ujmując błąd na błędzie. Bez zapoznania się z projektem nie dowiesz się jednak, czy to zawinił wykonawca, czy projektant - ale przed kupującym za wszystko odpowiada sprzedający.

 

1. Gdzie jest izolacja pozioma? I jak jest zakończona? Bo nie widzę śladów ani szans na szczelne połączenie jej z izolacją poziomą między ścianą fundamentową a ceramiką wyżej. Najlepiej, jakby chudziak kończył się równo ze ścianą fundamentową i na to poszła papa termozgrzewalna równą płaszczyzną włącznie ze styropianem elewacyjnym. Masz wtedy pewną, ciągłą izolację i wody gruntowe mogą wypływać na powierzchnię, a Ty będziesz miał sucho o ile...

2. Poziom zero jest równo z gruntem? To nawet na chłonnych piaskach bym się nie odważył. IMO poziom zero niżej, niż pół metra od powierzchni gruntu jest ryzykowne. A to oznacza że przy 20cm styro na gruncie 8 cm wylewki i 2 cm okładziny papa z p.1 jest tylko 20cm powyżej poziomu terenu.

3. To, co widać na zdjęciach archiwalnych jako izolacja pionowa fundamentów to dysperbit? To raczej sugestia izolacji niż faktyczna izolacja.

 

Generalnie - szukałbym prawnika i starał się odstąpić od umowy na podstawie art. 560KC (przepisy konsumenckie nie dotyczą nieruchomości). To, co robi deweloper to pudrowanie trupa. Skuteczna naprawa tego byłaby najprawdopodobniej bardzo droga o ile w ogóle możliwa na tym etapie.

[lockin]

@Kaizen

Dziękuję za odpowiedź

Dodałem dodatkowe zdjęcia na których widać poziom gruntu względem budynku i poziomu 0

Znalazłem też jakieś rzuty choć one chyba za dużo nie powiedzą tego projektu bo innych nie mam

 

Co do izolacji ciężko mi się wypowiedzieć, na pewno wszędzie wystawała ta papa (dysperbit) pomiędzy fundamentami a początkiem ściany.

Dodatkowo o czym nie pisałem wcześniej ponieważ poziom fundamentów jest równy z poziomem 0 to ekipa wod-kan wierciła wszystkie przejścia w ścianach fundamentowych (powinienem mieć gdzieś zdjęcia z tego lub zapytam sąsiada)

 

Co do samej sytuacji prawnej - lokal nie jest jeszcze moją własnością, umowa końcowa ma być dopiero podpisana w grudniu, na tą chwilę podpisana jest umowa przedwstępna na mocy której został uruchomiony kredyt.

Dlatego właśnie zdecydowałem się na założenie tego wątku zanim będzie za późno. Na tą chwilę remont jeszcze trwa i sporo pieniędzy z kredytu już zostało włożonych na wykończenie. Dlatego jeżeli faktycznie jest tak źle to zrobione chciałbym się poradzić co zrobić by móc się wycofać i odzyskać pieniądze.

Edytowane 9 Października 2017 przez lockin

[Kaizen]

Niewiele widać na tych fotkach. Dobra folia PE to słabe rozwiązanie, bo wystarczy po niej przejść kilka razy i widać pod światło dziury. A znając deweloperów masz byle jaką albo w ogóle. Widziałeś, jak kuli, folię pod wylewką?

Do tego to pod ścianą to chyba papa? Jak to zostało połączone? Bo nawet najlepszy materiał izolacyjny nie zda egzaminu, jak nie będzie szczelnie połączony.

 

Projekt jest mało precyzyjny, bo ani folia PE nie jest doprecyzowana (jakiej grubości) ani "wodoszczelna" izolacja pionowa fundamentu. Więc idąc w stronę odstąpienia od umowy trudno będzie udowodnić, że jest niezgodne ze sztuką czy normami. Może się nie znaleźć "twardy" przepis, że coś zostało zrobione niezgodnie z normą. O ile zostało wykonane zgodnie z projektem. Poszukaj jeszcze gdzieś w opisie, czy nie jest doprecyzowane coś - jaka folia, jaka izolacja wodoszczelna ma być, jak łączyć izolację (czy np. czy nie jest gdzieś napisane, że obydwie warstwy folii nie powinny być wywinięte na fundament). Jak znajdziesz ewidentną niezgodność z projektem, to będzie łatwiej.

 

Czarno to widzę - ale najlepiej jakbyś znalazł dobrą firmę od uszczelnień i poprosił ich o wycenę takiej fuszerki. Do tego potrzebne pewnie będą pewne informacje (jak nie masz dokumentacji fotograficznej, to pewnie bez odkrywki się nie obejdzie), co faktycznie zostało zastosowane.

[lockin]

Rozmawiałem telefonicznie z biegłym rzczoznawcą sądowym budowlanym.

Powiedział że wydawał już opinie w podobnych sprawach, które kończyły się wyrokami po 100.000 zł i więcej związanymi z kosztami napraw zasądzonymi bądź poprzez ugody.

Teraz się zastanawiam co robić dalej.

[piotrek0m]

Można zacząć od rzeczoznawcy, który oceni stan faktyczny. Konieczne jest zrobienie kilku odkrywek w celu upewnienia się czy pod ścianami jest położona warstwa papy. Można to zrobić samemu - kuć płytką bruzdę w tynku w dół aż dojdziemy do papy, wylewka nieco utrudni działania, ale do zrobienia jest to we własnym zakresie. Na zdjęciu stanu surowego nie widać, żeby spod ścian wystawała papa. Może konieczne okazać się uszczelnienie iniekcyjne żywicami, ale - o rety - takie uszczelnienia wykonuje się w starych budynkach, a nie współcześnie wykonywanych ! Uważałbym też na inne potencjalne babole tego dewelopera ...

[jak_to_mozliwe]

Ten problem wyszedł w trakcie, pytanie ile rzeczy wyjdzie w trakcie użytkowania...

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- na zdjęciach widać, że teren jest gliniasty, woda stoi. Na takim terenie przy realizacji budynku wykonawcy chcąc, nie chcąc zmieniają warstwy gruntu ( zmieniają warunki gruntowe ) przy fundamentach budynku. Można przypuszczać, że mogła się zrobić zlewnia przy ścianach fundamentowych, a założone izolacje wodochronne mogą być niedostosowane do tego naporu wody / wilgoci - lub są żle lub oszczędnościowo nałożone - nie spełniają swojego zadania Edytowane 12 Października 2017 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[Lucius]

Fakt, piękne warunki patrząc na zdjęcia, trochę jak w podszczecińskim Mierzynie czy Dołujach. Jeżeli izolacje nie trzymają czyli nie zachowano ciągłości/zła technologia albo po prostu ich nie ma, naprawa będzie kosztowna, swoje też potrwa. Ja bym się z takiej inwestycji wycofał bo deweloper kiedy się go przyciśnie może ogłosić bankructwo i do widzenia, było trochę podobnych sytuacji. Założy potem nową Sp. z o.o. (dosyć humorystyczna jest ta forma prowadzenia działalności, szczególnie przy zerowym kapitale założycielskim dla inwestycji na miliony złotych ).

Na takiej glinie najlepszy byłby strop podłogi parteru nad gruntem, np. z płyt prefabrykowanych osadzony z wieńcem na stopkach połączonych oczepem (żelbet). Prawidłowe wykonanie izolacji w podobnych przypadkach przy obecnych brakach wykwalifikowanych wykonawców, ilości "miejskich mitów" o budownictwie bywa trudne, szczególnie dla indywidualnych inwestorów którzy nie dadzą wyszkolonej ekipie ciągłości robót na jakiś czas.

Lepiej poszukać innego dewelopera, jeszcze lepiej obejrzeć już zbudowane przez nich budynki z różnych lat chociaż niekoniecznie musi to być tak miarodajne, jednak, daje pewien pogląd.

[lockin]

Panowie kilka dodatkowych zdjęć z etapu tuż przed wylewką z rozprowadzania instalacji wod-kan-co oraz zdjęcia obrobionego baumitem wyjścia na taras. Co do poziomu wód gruntowych to wystarczy wykopać dół na 70cm i woda zaczyna się zbierać. Dla dzieci został postawiony plac zabaw (wykopano ziemie i zastąpiono piachem) w którym po deszczu wystarczy wykopać łopatką do piasku mały dołek i napełnia się wodą.

 

Widok placu zabaw obok inwestycji po ulewnym deszczu

 

Widok garażu w budynku obok gdzie nie ma wylewki (miał być robiony kanał)

Edytowane 2 Lutego 2023 przez lockin

[מרכבה]

Oj tam oj .. "tradycyjne" budownictwo ..

przecież widać jak solidnie papa z pod ścian wystaje, tylko czeka aby porządnie się połączyć z papą pod posadzką.. a co tam..

Nie ma jak "tradycja"...

a i bloczki fundamentościemowe .. co by "tradycjonalisiom" lacniej stawiać było hoł-pe.

 

A co tam woda .. jak się robi dysperbitem .. na bloczkach .. to fundament żłopie wodę - co widać.

W takich warunkach powinien być cielbecik ..(żelbecik) jak się patrzy.

Też fartuch papy powinien wystawać co najmniej 15cm poza ściany i być czyściutki. i gotowy na złączenie w jedno, z izolacją posadzki.. a poziom jednego i drugiego, powinien wypaść tak ..że na chudzince powinna papa idealnie wypaść z papą fundamentów.. to pierwsza poważna bariera..kolejną ława i na ławie już powinna być porządna papa, oraz porządna izolacja

czy to z papy+ faseta.. czy to z masy KMB obustronnie - wtedy odechce wam się patrzeć na "tradycję" szkoda że za tą "tradycję" płaci niewinna osoba.

Edytowane 14 Października 2017 przez מרכבה

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

taaa ..... przy takim poziomie wód gruntowych, prosi się zastosowanie ciężkiej izolacji fundamentów i drenaż

[piotrek0m]

Na zdjęciach przed wylaniem wylewek nie widać, żeby spod ścian wystawała papa. Papa, którą następnie łączy się poprzez zgrzanie z papą rozkładaną na posadzce. Ponadto przy takich warunkach gruntowych poziom zero powinien być wyniesiony np. na 50 cm ponad poziom gruntu. Taki poziom wód gruntowych jak na zdjęciach może być okresowym, ale może konieczne jest wykonanie drenażu, tyle, że wodę z drenażu trzeba gdzieś odprowadzić. Gdzie? Generalnie nie kupowałbym tego domu.

[lockin]

Tak jak piszecie - wode z drenażu trzeba gdzieś odprowadzić (co jest niemożliwe przy braku kanalizacji w tym rejonie), jak nie to drenaż nic nie daje.

Poniżej zdjęcia z wczoraj.

 

Świeże zacieki na kominie, widać fundament u podstawy komina i naokoło "przyklejona" jeszcze deska jesionowa

 

I z drugiej strony

 

Z powodu tej własnie wody developer zdecydował się pod drogą przed budynkami położyć drenaż, gdyż podczas kopania dojścia do gazu/internetu wykop zapełniał się wodą. Drenaż ma długość ok 100m i kończy się ślepą rurą za placem zabaw. Wzdłuż drogi idzie widoczny na zdjęciach kanał burzowy, którym płynie woda podczas deszczu.

Edytowane 2 Lutego 2023 przez lockin

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... tu są ewidentne błędy dla położonych izolacji wodochronnych, i tak się zastanawiam : kierownik budowy wykonując fundamenty nie widział tej wody ?

- budynki nadają się ( moim zdaniem ) do remontu od poziomu 0,00 budynku w dół

[lockin]

Panowie jak zawsze dziękuję za odpowiedzi. Dawno nie pisałem, ponieważ niewiele się działo od strony budowlanej aż do wczoraj. Wczoraj zaczęła się i dziś skończyła odkrywka fundamentów od strony tarasu. Dodatkowo zostały zrobione odwierty fundamentu i pobrana została próbka do sprawdzenia zawartości wody podciąganej kapilarnie w fundamencie. Wskaźnik pokazał 5,1% CM (podobno dopuszca się 3,5%). Widać także z zewnątrz jak osadzone są drzwi tarasowe oraz brak jakiegolwiek zabezpieczenia przez dostawaniem się do środka budynku wody deszczowej pod drzwiami tarasowymi. Najprawdopodobniej cześć fundamentu bezpośrednio pod drzwiami została skuta jak to widać na zdjęciach po to aby można było na tarasie ułożyć kostkę brukową. Brak słów.

 

Odkrywka z daleka

 

I z boku

 

"Nowoczesna" technologia osoadzania dzwi bez izolacji

 

Nieco blizej

 

I z bliska raz

 

I dwa

 

I trzy

 

Pomiar wilgoci w fundamencie

http://i1006.photobucket.com/albums/af190/lockin/PS3/IMG_2556_zpsbykaxlal.jpg

 

Wynik

http://i1006.photobucket.com/albums/af190/lockin/PS3/IMG_2560_zpsdcskyxpy.jpg

 

I skala

http://i1006.photobucket.com/albums/af190/lockin/PS3/IMG_2565_zps2reur1ju.jpg

Edytowane 2 Lutego 2023 przez lockin

[kerad85]

Jestem w szoku, że przy tych problemach z wilgocią dałeś tam deskę. Ja bym się nie odważył przed dokładnym potwierdzeniem, że wszystko pod spodem jest ok.

 

Znajomy też się pospieszył i dał parkiet drewniany. Po kilku miesiącach zrobiły się mocne fale ... Też szeregówka od dewelopera.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

jest dramat ...