Miejsce garażowe

[piotr211968]

Szanowni Państwo

Jestem właścicielem miejsca w garażu wielostanowiskowym . Jest ono położone w bezpośrednim sąsiedztwie ściany . Korzystanie z tego miejsca / wsiadanie i wysiadanie kierowcy / jest bardzo uciążliwe , a szczególnie od miesiąca kiedy to sąsiad zmienił samochód na trochę większy . Wspomnę , że w akcie notarialnym

wielkość stanowiska podana przez Developera wynosi 11,3 m2 .

Zwracałem się o kontrolę do PINB w Pruszkowie lecz otrzymałem odpowiedź , nie przeprowadzą Oni kontroli gdyż inspektor odbierał ten garaż i nie znalazł żadnych nieprawidłowości . Bardzo Was proszę o pomoc !

Gdzie mogę zwrócić się o opinię techniczną tego miejsca / może być prywatne zlecenie / ?

Czy są i jakie przepisy dotyczące projektowania i budowania takich garaży ?

Podejrzewam , że błąd powstał na etapie projektowania przez chciwość Dewelopera .

Bardzo Was proszę o opinię i pomoc - niestety straciłem zaufanie do Nadzoru Budowlanego .

Pozdrawiam Piotrek

Pragnę nadmienić , że na podłodze przy ścianie nie ma narysowanej żółtej linni tylko ściana jest granicą .

[Kaizen]

Warunki techniczne:

§ 104. 1. Dojazd (droga manewrowa) do stanowisk postojowych w garażu jednoprzestrzennym (bez ścian wewnętrznych) powinien mieć szerokość dostosowaną do warunków ruchu takich samochodów, jakie mają być przechowywane, oraz do sposobu ich usytuowania w stosunku do osi drogi, ale co najmniej:

1) przy usytuowaniu prostopadłym – 5,7 m;

2) przy usytuowaniu pod kątem 60° – 4 m;

3) przy usytuowaniu pod kątem 45° – 3,5 m;

4) przy usytuowaniu równoległym – 3 m.

2. Dopuszcza się zmniejszenie wymiaru, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, do 5,0 m, jeżeli stanowiska postojowe mają szerokość co najmniej 2,5 m.

3. Stanowiska postojowe w garażu powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5,0 m, z zachowaniem odległości między bokiem samochodu a ścianą lub słupem – co najmniej 0,5 m.

 

Dziwne, że masz zapisaną powierzchnię, jaką "kupiłeś". Przeczytaj dokładnie, czego jesteś właścicielem. Zasadniczo są dwie metody stosowane przez deweloperów. Jedna, to wydzielanie całego garażu jako jednego lokalu i sprzedaż w nim udziałów. Druga, to pozostawienie garażu jako części wspólnej (niewydzielonej - nie ma osobnej KW) i "sprzedawanie" wirtualnego prawa do korzystania ze stanowiska.

Od tego, które rozwiązanie zostało zastosowane zależy, kto jest stroną dla Ciebie - czy współnota, czy współwłaściele lokalu.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Czy są i jakie przepisy dotyczące projektowania i budowania takich garaży ?

- tak są przepisy : m.in. :

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie / Rozdział 10 - Garaże dla samochodów osobowych.

- z istotnych zapisów z Rozdziału jw jest :

§ 104. 3. " Stanowiska postojowe w garażu powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5,0 m, z zachowaniem odległości między bokiem samochodu a ścianą lub słupem – co najmniej 0,5 m. "

 

- dopiero od przyszłego roku ( 1 styczeń 2018 ) będzie rewolucja w przepisach, gdzie minimalna wielkość stanowiska postojowego to : 2,5 x 3m, a odległość stanowiska ( nie samochodu ! ) od ściany to minimum 30 cm. ( to tak na marginesie )

[piotr211968]

Bardzo Ci dziękuję Kaizen za szybką odpowiedź . Z tego co pamiętam / a było to dwa lata temu / został garaż wydzielony jako osobna nieruchomość i faktycznie mieliśmy nabywać udziały . Ale na 100 % w akcie jest zapisana powierzchnia tego miejsca . jedynie nie rozumiem dlaczego w tej sytuacji stroną jest wspólnota lub współwłaściciele , a nie developer przecież to on błędnie wyznaczył i sprzedał .

[Kaizen]

Bardzo Ci dziękuję Kaizen za szybką odpowiedź . Z tego co pamiętam / a było to dwa lata temu / został garaż wydzielony jako osobna nieruchomość i faktycznie mieliśmy nabywać udziały . Ale na 100 % w akcie jest zapisana powierzchnia tego miejsca . jedynie nie rozumiem dlaczego w tej sytuacji stroną jest wspólnota lub współwłaściciele , a nie developer przecież to on błędnie wyznaczył i sprzedał .

 

Pytanie, co chcesz osiągnąć? Jak żeby garaż został zamknięty na cztery spusty bo niezgodny z prawem budowlanym - uderzaj do PINB.

 

Jak chcesz odstąpić od umowy czy domagać się obniżenia ceny - do dewelopera.

 

Do usunięcia wady z tytułu rękojmi - skomplikowany problem prawny. Bo nie jesteś właścicielem stanowiska, a współwłaścicielem całości. Przerabiałem temat z deweloperem, który skopał spadek i stały kałuże w całym garażu a do tego skopana była izolacja od gruntu i na ściany podchodziła woda. Reszta właścicieli miała w nosie problem. A sam mogłem pozwać o to swoje 1/100 wartości naprawienia wady. Więc deweloperowi nie opłacało się naprawiać, a gdybym nawet wygrał w sądzie to z powiedzmy 100K zł kosztów naprawy dostałbym 1K zł a woda by stała sobie dalej. Więc jako właściciel małego udziału nic tu nie wywalczysz.

 

IMO pozostaje wojowanie z innymi współwłaścicielami, o przemalowanie podziału stanowisk, jak da się to zrobić zgodnie z prawem. Ale tu też walka z marnymi szansami, chyba, że postraszysz zamknięciem całego garażu na cztery spusty. Albo złożysz pozew do sądu w związku z brakiem porozumienia w tej sprawie o podjęcie decyzji o doprowadzeniu garażu do stanu zgodnego z prawem. I to ostatnie to chyba jedyna realna opcja. Chyba, że nie da się tak podzielić lokalu na stanowiska, żeby był zgodny z prawem. Wtedy albo odstąp od umowy, albo się z tym pogódź.

[piotr211968]

Łukaszu Tobie również bardzo dziękuję za odpowiedź . Widzę na podstawie Twojej odpowiedzi , że posiadasz dużą wiedzę .

Uważam na podstawie Twojej odpowiedzi że został popełniony duży błąd , gdyż w takim przypadku ściana nie powinna być " linnią" a teoretyczny wymiar mojego miejsca powinien wynosić 2,8 m x 5 m / 0,5m+2,3m x 5m /. Nasuwa mi się drugie pytanie co do zmiany przepisów , czy w przypadku jakiegoś sporu będą mnie dotyczyły przepisy stare czy nowe / miejsce kupiłem 2 lata temu / .

oraz

Czy mógłbyś napisać czy to rozporządzenie należy podobnie traktować w przypadku przodu samochodu / przed autem również jest ściana / ? - pytam się bo jeśli tak to diametralnie zmienia się szerokość drogi manewrowej o której wspominał kolega Kaizen i może być sytuacja , że garaż oraz miejsca nie spełniają żadnych norm .

I co w tym przypadku ?

 

pozdrawiam Piotrek

[piotr211968]

Sam rozumiesz , że jestem trochę zagubiony . Najbardziej to chciałbym móc korzystać i cieszyć się z w miarę normalnego miejsca a nie wsiadać i wysiadać po ścianie. Z Twojej wypowiedzi wnioskuję kilka scenariuszy .

1.Odstąpienie od umowy i kupienie nowego miejsca w innym budynku oddalonym ode mnie o około 200m ?

2.Wystąpienie do developera o obniżenie ceny wraz z sąsiadem i doprowadzenie do zakupu trzeciego miejsca sąsiadującego i zorganizowanie tam dwóch normalnych miejsc ?

Opcji zamknięcia garażu na razie nie rozpatruję , aczkolwiek nie wykluczam gdyż po odpowiedzi Łukasza i Twojej / co do wymiarów stanowiska i drogi manewrowej / jeżeli z przodu od ściany powinienem mieć również 0,5m - to diametralnie zmienia się jej szerokość i / w tej chwili ledwo co osiąga ona minimum/ i może być katastrofa !!!!?

Naprawdę nie wiem co zrobić ? Jedyną pociechą jest fakt iż w tej hali garażowej jest 14 stanowisk i rozumiem , że w tym przypadku mam udział 1/14

pozdrawiam Piotrek

[piotr211968]

Panowie !!!

A jak do tego wszystkiego ma się odpowiedzialność PINB za wadliwie odebrany obiekt????

pozdrawiam Piotrek

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

teoretyczny wymiar mojego miejsca powinien wynosić 2,8 m x 5 m / 0,5m+2,3m x 5m

- tutaj ( jw ) właśnie jest błąd. Wg starych, jeszcze obowiązujących przepisów wielkość miejsca postojowego to 2,3 x 5m, natomiast nie można doliczać do 2,3 "rezerwę" do ściany 0,5m, ponieważ te 50cm dotyczy odległości od samochodu ( jego "boku" ), nie od stanowiska postojowego. Ustawodawca poprawi to dopiero w nowym Rozporządzeniu powiększając szerokość stanowiska o 20cm ( z 2,3 do 2,5m ) oraz wprowadzając odległość 30cm od stanowiska, nie od samochodu jak jest obecnie, co nie jest tym samym.

- "bok" to nie przód, ani tył samochodu, nie ma nic na temat odległości miejsca postojowego, cz też samochodu od przodu samochodu do ściany.

- nowe przepisy, które dopiero wejdą od 1 stycznia nie kolidują z już wydanymi Decyzjami Administracyjnymi dot. Pozwolenia na Budowę, czy też Pozwoleniem na użytkowanie obiektu.

Edytowane 11 Grudnia 2017 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[piotr211968]

Rozumiem i wyrażę się inaczej wskazany przeze mnie wymiar powinien stanowić o powierzchni dostępnej przestrzeni , a nie wielkości stanowiska , stanowisko dalej będzie 2,3 x 5 m .

A co z odstępem z przodu ? czy należy to tak samo interpretować ?

pozdrawiam Piotrek

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

A co z odstępem z przodu ? czy należy to tak samo interpretować ?

nie. Dotyczy to "boku" samochodu:

" ... między bokiem samochodu a ścianą lub słupem "

[agb]

 

- dopiero od przyszłego roku ( 1 styczeń 2018 ) będzie rewolucja w przepisach(...)

 

Łukaszu, wiemy już, że nowe WT wejdą 1 stycznia? Bo ostatnio jak czytałem to min. chciało, aby weszły, ale mogło się to opóźnić o kilka tygodni.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- na 100% nowe WT wejdą z dniem 1 stycznia 2018 r.

- niektóre zmiany są "porządkowe" inne istotne w stosunku do obecnych przepisów, zwłaszcza właśnie dot. między innymi tych stanowisk postojowych, ich nowych minimalnych rozmiarów i odległości stanowiska postojowego ( przód / bok / tył stanowiska ) od ściany.

- i tak np. dla garażu wbudowanego w budynek jednorodzinny minimalna wielkość garażu jednostanowiskowego ( wymiar wewnętrzny ) to 310 x 560cm, a dwustanowiskowego 560 x 560cm. Już pooprawiałem dwa projekty, które mam na " desce "

[piotr211968]

Łukaszu

Widzę , że naprawdę kojarzysz temat . Zdaję sobie sprawę z absurdu który wprowadza ten przepis . Bardzo Cię przepraszam za w sumie głupią polemikę , ale nie jestem w stanie zrozumieć jak ustawodawca mógł przewidzieć szerokość mojego samochodu . W latach małych lub dużych fiatów można było tak podchodzić . Wczoraj już w nocy sprawdzałem szerokość samochodów i naprawdę mogę stwierdzić , że Nissan X-traill rocznik 2006 nie jest najszerszym autem . Z tej przyczyny mam do Ciebie pytanie :

Czy stanowisko powinno być wyznaczone w tzw ostrych granicach / ściana jest sztywną granicą / - nie posiadam linni ograniczającej moje stanowisko z lewej strony przy ścianie.

Pozdrawiam Piotrek

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- ja poprosiłbym właściciela obiektu o wyznaczenie ( farbą ) stanowiska zgodnie z projektem.

- a szerokości samochodów są różne ale i długości różne, wszystko zależy od modelu.

- Ustawodawca bierze zazwyczaj średnią, ale też w przepisach posługuje się ( i bardzo dobrze ! ) sformułowaniem np. " nie mniejsze niż " , co nie znaczy że nie może być " = ". Niekiedy przepisy nie nadążają za realnymi zmianami ... np. ( w tym przypadku ) wielkości / szerokości samochodu. Stąd między innymi ciągłe nowelizacje i zmiany przepisów.

[agb]

- na 100% nowe WT wejdą z dniem 1 stycznia 2018 r.

- niektóre zmiany są "porządkowe" inne istotne w stosunku do obecnych przepisów, zwłaszcza właśnie dot. między innymi tych stanowisk postojowych, ich nowych minimalnych rozmiarów i odległości stanowiska postojowego ( przód / bok / tył stanowiska ) od ściany.

 

Dzięki za info. Mnie szczególnie cieszą zmiany dotyczące odległości od lasu. Koniec z cyrkiem pt. odstępstwa.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- mnie cieszą odległości stanowisk postojowych w zabudowie jednorodzinnej od okien i drzwi ( nie będzie już szalonych 7m ), czy też odległość miejsca gromadzenia odpadów od granicy działki, które dla zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej, rekreacji indywidualnej " nie określa się ".

- nie będzie też niejasności, kiedy można, a kiedy nie projektować obiekt 1,5m od gr.działki

- jedyny przepis, który jest wg mnie kontrowersyjny to § 73

" W pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi poziom podłogi powinien znajdować się powyżej lub być równy poziomowi terenu przy budynku. "

i pytanie : co na terenach górzystych ? , czy też działkach o dużym nachyleniach terenu, spadkach, itp . Odpada choć częściowe "wkopywanie się" pomieszczeniami w spadek.

Pozostają mury oporowe, aby spełnić wymaganie jw

- ale ogólnie chyba po raz pierwszy odbieram te zmiany / nowelizację WT pozytywnie

Edytowane 13 Grudnia 2017 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[agb]

- mnie cieszą odległości stanowisk postojowych w zabudowie jednorodzinnej od okien i drzwi ( nie będzie już szalonych 7m ), czy też odległość miejsca gromadzenia odpadów od granicy działki, które dla zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej, rekreacji indywidualnej " nie określa się ".

Też mnie to cieszy.

 

- nie będzie też niejasności, kiedy można, a kiedy nie projektować obiekt 1,5m od gr.działki

Napisz coś o tym proszę. Bo musiałem niedoczytać.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

" § 12.

1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania,budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

 

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w

odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. "

 

- jednym słowem : jeśli " plan miejscowy przewiduje taką możliwość ", nie ma sprawy, ale jeśli brak takiego zapisu w Planie Miejscowym - to nie ma szans !

- wyleciała z tego punktu Decyzja o Warunkach Zabudowy, która nie może już definiować możliwości takiej zabudowy ( 1,5m ) od granicy działki.

Edytowane 13 Grudnia 2017 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI