Poważny problem - ukryte ławy fundamentowe

[jaromkv]

Mam poważny problem. Kupiłem działkę w tamtym roku, równa, porośnięta małymi krzakami. Warunki gruntowe dobre.

Dziś wjechała koparka zebrać warstwę wierzchnią i okazało się, że pod powierzchnią są wylane stare ławy fundamentowe. Wylewany były prosto do gruntu.

Sprzedający oczywiście to zataił, a właścicielem tej działki był od dwudziestu lat. Chodziłem po działce, nawet razem z majstrem i nic nie było widać. Dopiero gdy wjechała koparka odkryła niespodziankę.

 

Co w takiej sytuacji. Oni proponują, że w miejscu przecięcia z moimi ławami fundamentowymi skują stare ławy, a resztę po prostu się zasypie. Sam nie wiem co o tym myśleć...jutro ma być kierownik budowy.

 

Swoją drogą czy mam szansę na jakieś zwrócenie dodatkowych poniesionych kosztów. Mamy tylko akt notarialny, ale tam nie ma żadnych informacji odnośnie tej ławy. Wg. mnie jest to wada ukryta.

 

Radość z rozpoczęcia prac nie trwała długo...jakieś 15 min.

 

Edytowane 24 Stycznia 2018 przez jaromkv

[Kemotxb]

Teraz już pewnie nic nie zrobisz, oczywiście możesz się ubiegać o zwrot kosztów usunięcia ław ale będzie to raczej sądownie. Próbowałeś rozmawiać z poprzednim właścicielem ? Jeśli są ławy to musiało być pozwolenie na budowę, jakieś dokumenty, jakiś projekt, warunki zabudowy itd ale chyba żadnej z tych informacji nie umieszcza się w akcie notarialnym ani w wyciągu z księgi wieczystej ani na mapkach bo nie zostało to zinwentaryzowane zapewne. Te ławy bardzo kolidują z nowymi ławami ?

[jaromkv]

Poprzedni właściciel mieszka około 400 km od nas. Telefonu nie odbiera. Nie mam pojęcia czy były jakieś plany itd. Do głowy by mi nie przyszło, że takie coś mogę odkryć. Rozumiem jeśli by była słaba gleba...po to są badania geologiczne. Ale tutaj ewidentnie jest to wada ukryta wg.mnie. Wiem, że pewnie jedynie sąd gdybym chciał odzyskać poniesione koszta.

 

Pech chciał, że jedna ściana mojego budynku pokrywa się praktycznie z ławą wylaną na całej długości. Reszta raczej to będę tylko przecięcia się ław fundamentowych ale w kilku miejscach. Praktycznie mój dom nałożony jest na te ławy. Jest jeszcze kwestia jak głębokie one są, bo jeśli są głębsze niż moje to co wtedy ? Zasypać, zagęścić wylać beton ?

Edytowane 24 Stycznia 2018 przez jaromkv

[Bertha]

Nabyłeś nieruchomość z wadą fizyczną. Zbywający celowo to zataił z chęci zysku. Występujesz do sądu o rozwiązanie umowy kupna - sprzedaży z powodów wymienionych. Wpisujesz się gościowi na hipotekę, to zaraz kase znajdzie

[jaromkv]

Kredyt wzięty na budowę, materiały zakupione...sąd spowoduje zatrzymanie budowy. Tylko czy aby na tym da się budować ? Nie wiem, budowlańcy twierdzą, że ewentualne ubytki po starych ławach jeśli będę głębsze zasypać, zalać betonem.

 

Tak to wygląda mniej więcej, ławy wylewane były do gruntu. Nie widać żeby wokół lub wewnątrz było czymś podsypywane, nasypywane.

[Kemotxb]

Widzę że masz już nabite ławice więc przeszedłeś cały proces PNB i na żadnym etapie nie było wzmianki o tym że ktoś tam kiedyś coś budował ? Ani na mapie do celów projektowych ? ani w Starostwie ? wychodzi na to że błędnie wydano PNB. Ciekawe ile lat temu te ławy wylano, bo jak wiadomo kiedyś to inaczej wyglądało i stąd takie kwiatki teraz. Jedno pewne zanim zaczniesz coś robić to wyprostuj sprawę z dokumentami. Jako nowy właściciel działki możesz szukać informacji na temat ław czyli kto ? gdzie ? i kiedy ? Popytaj sąsiadów może naprowadzą Cię na jakiś trop. Usunięcie ław na własną rękę bez wiedzy skąd się tam wzięły może być potem przyczyną stresu jak ktoś w Starostwie albo Inspektoracie się dopatrzy że na jednej działce są dwa domy

[jaromkv]

Widzę że masz już nabite ławice więc przeszedłeś cały proces PNB i na żadnym etapie nie było wzmianki o tym że ktoś tam kiedyś coś budował ? Ani na mapie do celów projektowych ? ani w Starostwie ? wychodzi na to że błędnie wydano PNB. Ciekawe ile lat temu te ławy wylano, bo jak wiadomo kiedyś to inaczej wyglądało i stąd takie kwiatki teraz. Jedno pewne zanim zaczniesz coś robić to wyprostuj sprawę z dokumentami. Jako nowy właściciel działki możesz szukać informacji na temat ław czyli kto ? gdzie ? i kiedy ? Popytaj sąsiadów może naprowadzą Cię na jakiś trop. Usunięcie ław na własną rękę bez wiedzy skąd się tam wzięły może być potem przyczyną stresu jak ktoś w Starostwie albo Inspektoracie się dopatrzy że na jednej działce są dwa domy

 

Dziś miałem robić wykopy pod ławy. PNB już czekało od czerwca tamtego roku. Poprzedni właściciel działkę zakupił w 1997 r. Niestety nie jest z tych okolic jak wspomniałem. Jestem przekonany,ze to on zaczynał budować.

[Bertha]

Przypuszczalnie poprzedni właścicel coś kombinował bez papierów, potem ktoś go postawił do pionu, to zasypał fundamenty i rżnie głuppa że nic nie wie.

Poszukaj mapy syt-wys sprzed 1997 i porównaj warstwice oraz rzędne.

 

Wbrew temu co napisał Kemotxb, raczej nie będzie dwóch domów na jednej działce. Nie było chyba inwentaryzacji powykonawczej budynku na działce .... .

Aby usunąc budynek z mapy ewidencji gruntów (kupiłeś przecież działke niezabudowaną Bp? Chyba nie B?), musiałoby być PnB na prace rozbiórkowe to mozna sprawdzić w architekturze. Zobacz też wpisy w księdze wieczystej na >> https://ekw.ms.gov.pl, Przeglądanie zupełnej treści kw, Dział I-O . Z księgi nic nie znika. Raz wpisane jest zawsze, gdy zmieni status na "nieaktualne" to tło zmiena kolor na szary. Gdyby był budynek, to będzie na szarym tle jako nieaktualny wpis.

Edytowane 24 Stycznia 2018 przez Bertha

[cuuube]

ile czasu dokładnie minęło od zakupu ?

idź do notariusza u którego podpisywałeś umowę i pytaj co robić lub/i do radcy prawnego

 

jest chyba cos takiego jak rękojmia

 

"Pamiętać także należy o czasowej granicy odpowiedzialności – w przypadku sprzedaży nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat. Oznacza to w praktyce, że przedmiotowa odpowiedzialność nie dotyczy wyłącznie wad stwierdzonych w trakcie odbioru nieruchomości ale także takich, które zostały wykryte we ww. okresie lat pięciu."

"gdy wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W przypadku sporu między deweloperem i nabywcą domniemanie to oznaczać będzie, że kupujący nie jest zobligowany do udowodnienia iż wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania mu rzeczy, a wystarczające będzie wykazanie iż wykryto ją w ciągu roku. To zatem na sprzedawcy spoczywać będzie ciężar udowodnienia, że zgłoszona usterka nie jest wadą fizyczną. Jeśli zaś kupujący wykryłby wadę już po upływie roku, to on zobowiązany byłby do udowodnienia przedmiotowej okoliczności."

 

artykuł http://blog.pepperhouse.pl/2016/09/rekojmia-a-wady-ukryte-nieruchomosci/ nie jest podparty paragrafami więc pytaj

[Kemotxb]

Przypuszczalnie poprzedni właścicel coś kombinował bez papierów, potem ktoś go postawił do pionu, to zasypał fundamenty i rżnie głuppa że nic nie wie.

Poszukaj mapy syt-wys sprzed 1997 i porównaj warstwice oraz rzędne.

 

Wbrew temu co napisał Kemotxb, raczej nie będzie dwóch domów na jednej działce. Nie było chyba inwentaryzacji powykonawczej budynku na działce .... .

 

Jak nie było PNB i całego procesu to nie będzie dwóch domów na jednej działce to fakt, ale jeśli był projekt, wrysowanie w mapę, pozwolenie to dokumenty muszą leżeć w archiwum i są przypisane do działki, gdzieś jakiś ślad musi być, nawet jeśli inwentaryzacji nie było, zawiadomienie o rozpoczęciu budowy, jakiś kierownik budowy, geodeta ... cokolwiek ... nie wiem jak ten proces wyglądał powiedzmy 20 lat temu ale mniemam że urzędnicy byli tacy sami jak teraz . Wokół widać jakieś domy teren wokół ma warunki zabudowy czy plan zagospodarowania ?

[cuuube]

Wpisujesz się gościowi na hipotekę, to zaraz kase znajdzie

dobre dobre,

mój ojciec wpisał się na hipotekę komuś w 99r i tyle widział te kasę . trzeba uważać bo roszczenia przedawniają sie po 10 latach , niektóre wcześniej i jak nie rozpoczniesz działań u komornika do gó...o zobaczysz , a i z tym jest ciężko . sprawy sądowo komornicze toczyły się 2,5 roku , tamta osoba zmarła . teraz ponad dwa lata czekamy na rozwiązanie sprawy spadkowej i walka w zasadzie od nowa z nowym spadkobiercą/cami

[cuuube]

Jak nie było PNB i całego procesu to nie będzie dwóch domów na jednej działce to fakt, ale jeśli był projekt, wrysowanie w mapę, pozwolenie to dokumenty muszą leżeć w archiwum i są przypisane do działki, gdzieś jakiś ślad musi być, nawet jeśli inwentaryzacji nie było, zawiadomienie o rozpoczęciu budowy, jakiś kierownik budowy, geodeta ... cokolwiek ... nie wiem jak ten proces wyglądał powiedzmy 20 lat temu ale mniemam że urzędnicy byli tacy sami jak teraz . Wokół widać jakieś domy teren wokół ma warunki zabudowy czy plan zagospodarowania ?

wiele domów kiedyś powstawało jako samowole , więc w urzędach może nic nie być . mam znajomych w dużym ładnym domku , którzy co jakiś czas trzęsą portkami

[jaromkv]

Ogólnie dodzwoniłem się do gościa...twierdzi,że nie poinformował nas bo to w niczym nie przeszkadza. Tak jak mówiłem, beton lany w grunt, jest niezbrojony. Twierdzi, że to nie przeszkadza i mogę to połączyć z moją ławą nie trzeba nic kuć...szkoda słów. U prawnika już byłem...uważa, że jest to wada ukryta działki.

Byłego właściciela o tym poinformowałem, oczywiście zaskoczony....jutro ma się odezwać.

 

Jestem skłonny to rozbroić w miejscach gdzie będzie się krzyżowało z moimi ławami...tylko nie wiem czy nie będzie później problemów z tego względu.

W księdze wieczystej nie ma żadnego wpisu...przed zakupem sprawdziłem dokumenty. Jest tutaj miejscowy plan zagospodarowania.

[Kemotxb]

W sumie dobrze że nie zbrojona ława (trochę dziwne) to szybciej pójdzie wyciągnięcie jej z gruntu. Ale jak wjedziesz koparą to na działce będziesz miał pobojowisko i naruszony grunt, który będziesz musiał przystosować do wylania nowych ław, odpowiednio pogłębić, podbudować, zagęścić itd. no i wywieźć gruz a to koszty. Ja bym nic nie łączył tylko wywalił wszystko do czysta i zrobił tak jak powinno być. Fundament to najważniejszy element domu którego się nie poprawia i nie buduje byle jak.

[jaromkv]

Szansa jeszcze jest taka, że nie są głęboko. Z 20-30 cm już jest odsłonięte. Ja jeszcze muszę wykopać pod ławy na 50 cm. Dlatego nie chcę niszczyć wszystkiego bo wiem, że na działce będzie meksyk. Jutro się okaże jak to wygląda i co na to kierownik powie.

 

Ławy bez zbrojeń, a ich powierzchnia sugeruję, że budynek spory. Części nie widać bo nie trzeba było jej odsłaniać.

[dez]

Skoro nie ma zbrojenia to budowa musiała startować właśnie w latach 90tych. U mnie w okolicy sporo takich domów klocków z PRL-u, których fundamenty grama stali nie widziały, a kamienie polne sypano że hej - co ciekawe wszystko stoi do dziś, ale to nie temat tej dyskusji.

 

Najłatwiejsza droga to zatrudnienie firmy która zdemontuje stare ławy i przygotuje teren pod lanie nowych. Będziesz wtedy wstanie udowodnić wartość o która chcesz umniejszyc cenę zakupu działki. Teoretycznie mógłbyś próbować również odstąpić od umowy, ale zakładam że z racji poniesionych nakładów ta opcja odpada. W zasadzie właśnie to powinieneś usłyszeć od radcy u którego byłeś.

[jaromkv]

Skoro nie ma zbrojenia to budowa musiała startować właśnie w latach 90tych. U mnie w okolicy sporo takich domów klocków z PRL-u, których fundamenty grama stali nie widziały, a kamienie polne sypano że hej - co ciekawe wszystko stoi do dziś, ale to nie temat tej dyskusji.

 

Najłatwiejsza droga to zatrudnienie firmy która zdemontuje stare ławy i przygotuje teren pod lanie nowych. Będziesz wtedy wstanie udowodnić wartość o która chcesz umniejszyc cenę zakupu działki. Teoretycznie mógłbyś próbować również odstąpić od umowy, ale zakładam że z racji poniesionych nakładów ta opcja odpada. W zasadzie właśnie to powinieneś usłyszeć od radcy u którego byłeś.

 

I to właśnie usłyszałem, zwrot kosztów naprawy lub odstąpienie od umowy kupna. Gdybym budował za swoje $$$ to nie było by tematu...pracę by stanęły na pewno, a że buduję na kredyt to zobowiązują mnie terminy i część kwoty została już zainwestowana. Jutro będę wiedział więcej, noc pewno nie przespana gorzej chyba być nie może....chyba

[dez]

To jest utrudnienie, ale kwestia odzyskania kosztów o których mówiłem to powinna być formalność (w sądzie).

 

Sugerowalbym krótkie i zdecydowane ruchy (pisma) do sprzedawcy. Poproś budowlancow o pisemna wycene prac (najlepiej z 3 firmy). Wyślij do sprzedawcy pismo z załączonymi ofertami z tygodniowym terminem na ustosunkowanie się do pokrycia ewentualnych kosztów, w przypadku braku reakcji możesz iść do prawnika i prosić go o wysłanie pisma wzywajacego do umniejszenia ceny o wartość najniższej oferty. Zrób to w krótkim odstępie czasu żeby druga strona widziała że nie żartujesz. Gwarantuje Ci że jeśli zmięknie i pójdzie do prawnika to usłyszy że lepiej się dogadać (zakładam że jest zwykłym człowiekiem, a nie wytrawnym graczem ).

Życzę powodzenia.

[cuuube]

I to właśnie usłyszałem, zwrot kosztów naprawy lub odstąpienie od umowy kupna. Gdybym budował za swoje $$$ to nie było by tematu...pracę by stanęły na pewno, a że buduję na kredyt to zobowiązują mnie terminy i część kwoty została już zainwestowana. Jutro będę wiedział więcej, noc pewno nie przespana gorzej chyba być nie może....chyba

 

Idź do banku i poinformuj jak wygląda sprawa , może da się z nimi dogadać . Ja mam dom z około 1960r na fundamentach lanych w grunt z kamieniami polnymi jako zbrojenie . Instalator jak zakładał CO to wiercił otwory , jedno wiertłó zespawał z kamieniem i musiał uciąć i zostawić w ścianie. Grubość to tak powyżej 50cm , głębokości 2m , zero pęknięcia . Dom stoi na lekkiej skarpie . Na 10m jest metr niżej

[jajmar]

Sądy prawnicy naprawdę to wam potrzebne? Jaki głębokie te ławy? Wywalenie całości pochłonie pewnie dzień roboty i z 2 tyś-3 tyś. Koparka auto i jazda. Masz pozwolenie tzn ze nawet jak kiedyś było wydane pozwolenie to nie było zgłoszone ukończenie budowy. Nie szukałbym po urzędach niczego. Rozwaliłbym co mi przeszkadza zrobił dokumentacje foto i ewnetulanie dochodził kasy od sprzedawcy , nie czekałbym z robotą.