Przebudowa domu starego "kwadraciaka"

[sasky]

Witam wszystkich forumowiczów,

 

Wiem, że murator.pl to bezkres bezcennej wiedzy, dlatego też chciałbym podpytać o wiedzę u najlepszych.

Przejdę do sedna sprawy. Z żoną*postanowiliśmy szukać starego domu do remontu by mieć przy tym lepszą lokalizację niż nowo powstałe budynki, w skrócie.

Znaleźliśmy ostatnio budynek który wygląda nie korzystnie na pierwszy rzut oka, ale z odrobiną*wyobraźni można dobrze go rozplanować i zaprojektować.

 

Proszę*was drodzy muratorzy o ocenę domu oraz o komentarz czy przypadkiem się nie zapędziłem i ewentualne + i -.

Poniżej klika zdjęć:

 

https://ibb.co/rb22FVg

https://ibb.co/QMXYgX9

https://ibb.co/ZfcCKF1

https://ibb.co/dpXD9t6

https://ibb.co/Jdm7jQb

https://ibb.co/9TqX0np

https://ibb.co/fHmJ8Nr

 

 

Chciałbym dodać, że wstępnym planem byłoby usunięcie strychu, zdjęcie dachu oraz stropu. Po czym postawienie ściany 1.4m i zrobienie dwu spadowego dachu na piętrze (2 pokoje, toaleta i antresola). Około 1/3 stropu pierwszego pię†ra usunięta i otwarta przestrzeń nad salonem i kuchnią do dachu. Reszta tak jak piszę.

 

https://ibb.co/kHLKZ1h

 

 

Czy to się nie zawali? Czy miał ktoś przyjemność usuwania stropu itp.?(z czym to się je) Czy w budżecie 100-150 tyś miałbym szansę się zmieścić by doprowadzić*go do stanu deweloperskiego lub do "podstawowego zamieszkania"? Większość prac sam + rodzina. Dach i okna firma.

 

Pozdrawiam i dziękuję serdecznie za wasz czas.

Marcin

[Elfir]

Przede wszystkim potrzebujesz projektu do tych swoich pomysłów. Więc to architekt będzie się martwił czy się nie rozpadnie.

Ale na twoim miejscu zostawiłabym piętro i dach czterospadowy. O wiele więcej miejsca i przestrzeni.

 

Na teraz weź jakiegoś kierbuda, niech w ogóle to obejrzy. Bo dom wygląda na klecony z jakiś resztek.

Jak wygląda izolacja fundamentu (przeciwwilgociowa i termiczna)? Trzeba to odkopać, zrobić odkrywkę.

Podejrzewam, że termicznie nie spełnia współczesnych standardów, co znaczy, że trzeba skuwać wylewkę.

 

Jest tam jakaś dokumentacja projektowa? Żeby porównać co wybudowano a co jest w projekcie?

 

Przy takim stanie to nie wiem czy nie taniej byłoby zacząć od początku.

Jak dla mnie to ta działka ma wartość: cena działki - koszty rozbiórki.

 

Jeśli okaże się, że izolacje fundamentu trzeba robić od zera, to w podanej kwocie wątpię czy dobrniesz do stanu zamkniętego.

[CityMatic]

Napiszę tak, pomysł niezły (działka dobra lokalizacja i dom do remontu)

Tylko w kwocie się nie zmieścisz

Dobra ekipa rozbiórkowa wykona wstępną rozbiórkę (wg Twojego pomysłu), następnie szalunek i wieńce na tym co pozostanie no i nowa więźba i dach, a potem reszta.

Jeśli jest projekt i dziennik budowy na ten dom to jest dobrze, jeśli nie będziesz miał problem bo trzeba wykonać projekt i ponownie zalegalizować budowę.

Nie wiem czy nie lepiej będzie zburzyć ten dom i wybudować od nowa - bo może również okazać się , że to co zostało jest warte tylko działki.

Ze wstępnej oceny - takiej wzrokowej, potrzeba Ci ok 250tyś, aby zrobić z tego dom mieszkalny.

[sasky]

Elfir - zgadza się, dlatego jest myśl żeby wybrać się na konsultacje do lokalnego architekta. O izolacjach nic nie wiem z racji wstępnego kontaktu ze sprzedającym. Też był taki zamysł, żeby

odkopać i też nawiercić ściany w celu zbadania pod kątem wilgoci.

 

Zdjęcie piętra miało na celu odciążenie fundamentów i zmianę bryły budynku.

 

O dokumentację*zapytam na najbliższym spotkaniu.

Dodam że dom jest wystawiony za 150 tyś z działką 600-700m2. Samą działkę kupić w tej okolicy

to 90-120 tyś.

 

CityMatic - jak myślisz ile mogłaby kosztować rozbiórka przez firmę, masz jakieś*doświadczenie w temacie? Dom jest z 1978 roku więc nie wiem jak na tamten czas wyglądały dokumenty, o to też zapytam sprzedającego.

 

 

Jeśli suma miała by być równa 400 tyś. złotych to nie opłaca się*go brać*pod rozważenie, nawet przy tej lokalizacji. Można kupić dom za 270-300, mniejszy ale zamieszkały jakiś czas temu i włożyć 50-70 tyś. na remont.

 

Dzięki Panowie za opinię.

Pzdr,

Marcin

[CityMatic]

Napiszę, firma która podejmie się tego zrobić będzie brała wszystko pod uwagę, głównie o bezpieczeństwo ale również o podział zysku. Sąsiad moich znajomych za podobną rozbiórkę na zamieszkałym domu zapłacił 7tyś,dach i więźba zatrzymane przez firmę.

400 tyś... zmieścisz się.

[Elfir]

Skoro pusta działka kosztuje 90 tyś to nie wiem czy nie lepiej kupić pustą.

 

Te bloczki, cegły stały bez ogrzewania 40 lat. Jaka była jakoś materiałów wówczas?

 

Podłoga na gruncie ma szczątkową izolację - trzeba to wszystko skuć, ułożyć izolacje, styropian i zrobić nowe wylewki.

Do tego podejrzewam, że pozioma izolacja fundamentu jest na papie. Jak to wygląda po 40 latach? Może trzeba podcinać fundament?

 

Skoro działki kosztują w tym rejonie za 90-120 tyś, to żądanie dodatkowych 30 tyś za 40-letnią ruinę jest szukaniem jelenia.

Na dodatek może by problem jak ten dom nie łapie się do wymagań nowego MPZP.

Edytowane 11 Stycznia 2019 przez Elfir

[Gocha68]

CityMatic ma rację , zmieścisz się w budżecie , ale gra nie warta świeczki. Kup czystą działkę nawet rezygnując z jej lokalizacji - bo to co jest pod ziemią będzie Cię więcej kosztowało. Chyba, że działka dodatkowo jest w pełni "uzbrojona" to bierz i burz tak będziesz na "0":lol:

[sasky]

Igrzyska poszukiwania domu dopiero się rozpoczęły, więc przed nami długa droga ku własnym

czterem kątom. Tak czy inaczej macie rację, coś tu śmierdzi. Jednak, warto rozważyć każdą opcje. Staramy się też przyjąć zasadę 100/10/3/1. Sto przeglądnąć w internecie, 10 zobaczyć na żywo, 3 zaofertować i finalnie 1 kupić.

 

CityMatic - to relatywnie nie drogo ta rozbiórka im wyszła. Ciekawa opcja rozliczenia z tego co piszesz.

 

Elfir - na to wychodzi że szuka

 

Gosha68 - w tym przypadku jest jak z wierzchołkiem góry lodowej, tak jak piszesz nie wiadomo co jest pod .

 

Dziękuje wam za wypowiedzi i nie omieszkam do was wrócić z kolejnym znaleziskiem.

Marcin

Edytowane 11 Stycznia 2019 przez sasky

[CityMatic]

Marcin, szukaj - mniej więcej jesteś zdecydowany co chcesz znaleźć, ale niekiedy niewielki szczegół sprawia, że związujemy się z danym miejscem na całe życie. Musisz kierować się nie tylko ekonomią ale i uczuciem, może wyda się to śmieszne gdy pisze facet ale stając przy upatrzonej działce należy się zatrzymać i powoli rozejrzeć, i zadać sobie pytanie czy z tym miejscem chcę się "związać" jeśli choć jeden element budzi wątpliwości to odejść - posłuchać intuicji która nigdy nas nie zawodzi, nie przekonywać się na siłę.

Zobaczysz wtedy jak się szuka miejsca na dom-Pozdrawiam i życzę słusznych wyborów - aha zawsze jesteśmy tu na Forum w Twoim wątku - cześć.

[anesha]

Moim zadaniem to co planujesz w tej cenie jest kompletnie nierealne i szczerze mówiąc bez sensu. Teraz mam na ukończeniu ponad roczny remont kostki z lat 80, która była w duuuuużo lepszym stanie. Kupiona ze względu na lokalizację. Planowaliśmy zmieścić się w 300 tyś, ale właśnie leci 450 tyś, a jeszcze nie ma ocieplenia. Olbrzymie były koszty skuwania posadzek i robienia izolacji plus izloacja fundamentów. Gigantyczne koszty wywożenia śmieci, gruzu, papy, starego styropianu. Mnie zależało na lokalizacji, ale na drugi raz dom pójdzie do wyburzenia - nowy byłby na pewno lepiej zaporojektowany, z lepszych materiałów. Nie wspomnę i tonach gipsu i tynku jakie władowaliśmy do środka żeby nieco wyrównać masakrycznie krzywe ściany.

Moja rada - kup pustą działkę albo wyburz to straszydło.

[sasky]

CityMatic - Bardzo mądrze powiedziane. Rozważamy z żoną

wszystkie aspekty nawet te o których piszesz nie tylko lokalizacja, ale powiedzmy „energia”

bijąca z danego miejsca. Miałem przyjemność oglądać nieruchomość nad zalewem - kaczki szum wody itp ale dom był do rozbiórki - zawilgocony po sam komin, więc gra nie była warta świeczki.

Oczywiście szukamy dalej, nie spieszy się jeszcze więc może w kilku miesiącach coś się pojawi

interesującego.

 

Anesha - prowadzisz dziennik budowy na forum albo galerię*z realizacji Twojej kostki?

150 tyś. więcej brzmi odstraszająco, w naszym przypadku finansowe morderstwo dla naszego portfela w biały dzień. Z tego co wygooglowałem za wyburzenie budynku 300m3 wychodzi 26 tyś. złotych. Ten jeśli dobrze policzyłem ma ok. 600m3 więc + 52 tyś. wtedy działka wyjdzie 200 tyś.

 

Matematyka w tym przypadku wydaje się prosta, dodać 50-70tyś i kupić coś*do zamieszkania

albo kupić działkę i stawiać od nowa w tych pieniądzach.

[anesha]

Nie mam galerii w muratorze. Może kiedyś wrzucę. Ja kupiłam ten dom ze względu na lokalizację i fakt, że ominę formalności budowlane i projekt. Traktowaliśmy to jako remont - więc bez pozwolenia na budowę (jedynie na gaz). Układ mi odpowadał, więc obyło się bez przerabiania ścianek, co jest drogie.

Moja kostka ma 3 kondygnacje po 100 m2. - czyli razem dość dużo - 300 m2. Remont trwa długo, bo ciężko trafić na solidną firmę w dobrej cenie. W ostatnim czasie ceny robocizny poszły gwałtownie w górę - weź to pod uwagę.

Mogę Ci napisać przykładowe ceny.

Dach ok 120 m2 - konstrukcja drewniana została, wymieniono niektóre belki, usunięto stare deskowanie, papę i ocieplenie, poszły 2x płyty osb, styropapa 15 cm i papa wierzchnia, plus nowe kominy bo się rozpadały i wykończenie blacharskie - koszt 65 tyś z wywozem

Izolacja fundamentów - 3 ściany po około 10 m, 1,6 wgłąb bo 4 się łączy z sasiadami - koszt 18 tyś z wywozem gruzu

Skucie popękanych posadzek, nowa izolacja na 3 po 100 m2 piętrach styropianem od 15 cm na parterze do 5 na piętrach , nowe wylewki, skucie starych, zagrzybionych tynków i wywóz około 11 kontenerów gruzu przy tym - około 50 tyś

Ogrzewanie podłogowe na wszystkich piętrach czyli ok 250m2 + nowa instalacja wod -kan i gazowa + piec kondensacyjny Vaillant + kilka kaloryferów - 55 tyś

Elektryka, tv, alarm - 15 tyś

Okazało się że jednak musimy wymienić przyłącze wodne i kanalizacje, bo stare rury były jak sito - 5 tyś

Okna - mamy 3 szybowe p4, 19 sztuk w tym 2 duże, suwane, ale pewnie można tańsze - 43 tyś

Drzwi wejściowe i z tyłu garażu, brama i stolarka wewnętrzna (jedna z tańszych) - 26 tyś

Wykończenie wnętrza - nowe tynki, gładzie, 3 łazienki, podłogi, ocieplenie poddasza - sama robocizna 55 tyś, materiał pewnie drugie tyle, jeżeli nie więcej.

Uratowaliśmy stare schody - koszt malowania przez stolarza 2 tyś, nowe pewnie koło 20 tyś

Zmienialiśmy ustawienie okien - ze środka muru przesuwaliśmy na zewnątrz - koszt skucia węgarków - 5 tyś z wywozem gruzu.

 

A mamy jeszcze do zrobienia ociepenie elewacji - pewnie z 35 tyś, barierki balkonowe - też nie tanie, wyłożenie kostką podjazdu oraz uprzątniecie ogrodu z niwelacją terenu, ogrodzenie, taras......

 

W wielu miejscach miałam robociznę x2 - bo najpierw trzeba było coś usunąć, wyburzyć czy skuć, żeby zrobić nowe. Wiele problemów ze ścianami - żadne pomieszczenie nie trzyma pionów i poziomów. Poszło duuużo więcej tynków, siatki, gładzi i płyt. Nie mówiąc już o robociźnie - każda firma otwarcie nam mówiła, że w przypadku takiego remontu robocizna jest droższa niż jakby to robić na nowym. I naprawdę grube koszty wywozów odpadów, szczegównie papy i styropianianów.

 

I mimo mioch starań dalej nie wiem czy będę miała ciepły dom (stare mury), czy jednak nie będzie wilgoci (nie wiem czy jest i w jakim stanie izolacja pozioma fundamentów.)

 

Zastanów się, dlaczego tego domu nikt nie chce - nie opłaca się. Chyba że miałby super lokalozację. Ale piszesz, że możesz kupić pustą działkę w sasiedztwie - zdecydowanie lepsza opcja.

 

U mnie koszty duże bo duży dom w samym centrum dużego miasta wojewódzkiego. U Cienie penie można zmniejszyć, wciąć - uważam, że z twoim budżetem - brak szans.

[sasky]

Anesha - Jak zobaczyłem jakie koszta poniosłaś to się*za głowę*złapałem. Szczerze powiem trochę się*wystraszyłem Twojego wcześniejszego i tego wpisu, a dokładnie tych 450 tyś. ale teraz już wiem skąd wynika ten wzrost ceny -- 300m2 dom. My upatrujemy 100-150m2. Tez z tego wątku ma 180m2.

Tak czytam i w sumie usuwanie gruzu jest też super kosztowne i robocizna. Tak jak pisałem wcześniej dużo prac moglibyśmy zrobić sami, teść się*zna na kilku rzeczach, brat to samo więc ta robocizna byłaby tańsza, wiadomo w czasie by to dłużej trwało, ale coś*za coś.

 

Jednak ta lokalizacja nie przebija domu który tam stoi i szukamy dalej. "Alerty" poustawiane na stronach z nieruchomościami

Jeszcze jedna dość zabawna kwestia, znaleźliśmy działkę np. w poniedziałek po 16, dzwonimy we wtorek rano żeby się umówić*na oględziny, a tu sprzedane. Oniemieliśmy, jak to możliwe?

 

 

Trzymam gorąco za Ciebie kciuki żebyś skończyła budowę szybko i bez większych już kosztów

[anesha]

Powodzenia. Radzę dzuuuużo cierpliwości. My nasz dom szukaliśmy 6 lat. W tzw. międzyczasie obejrzeliśmy kilka, ale zawsze było coś nie tak. A nawet jak wszystko było niby ok, to ja jakoś nie czułam "mięty". Nie trafiliśmy idealnie - jest wiele kompromisów. Ale jak oglądaliśmy ten dom to od razu poczuliśmy, że to jest to czego chcemy. Nie było wahania jak w poprzednich. Ale na pewno odradzam branie pierwszego lepszego domu...

[Elfir]

zawsze można z właścicielami negocjować, by zeszli z ceną do 90 tys.