Zakup działki - co wynika z MPZP?

[Sentenced1983]

Dzień dobry,

proszę pomóżcie mi zinterpretować zapisy w MPZP, bo stoję przed zakupem pierwszej w życiu działki i mam wrażenie, że im więcej czytam, tym więcej mam wątpliwości.

Działka ma 1500 m2 i początkowo chciałbym na niej postawić domek letniskowy na wyjazdy weekendowo-wakacyjne, a z biegiem czasu dodatkowe domki (2-3) pod wynajem. Zakładam, że wszystkie te domki miałyby mieć do 35 m2. I teraz co wynika z planu.

 

Działka leży w strefie oznaczonej jako MU, czyli na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Plan posiada przepisy ogólne i szczegółowe.

 

1. W przepisach ogólnych plan dopuszcza "lokalizację maksimum dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwóch budynków usługowych lub jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i jednego budynku usługowego na jednej działce budowlanej"

 

? Czy dobrze rozumiem, że na tej działce nie będę mógł postawić więcej niż 2 małych domków? Czy obowiązuje to również domki do 35 m2, na które nie potrzeba pozwolenia na budowę?

 

2. W przepisach ogólnych jest również informacja o dostosowaniu nowej zabudowy do form zabudowy historycznej:

 

"budynki mieszkalne, mieszkalno -usługowe i usługowe:

- a1) dwie kondygnacje nadziemne, dach dwuspadowy symetryczny z dopuszczonym naczółkiem, kąt nachylenia dachu 45˚ (z wykluczeniem ścianki kolankowej), wysokość budynku do kalenicy do 9 m, dopuszczone lukarny i ryzality z dachem dwuspadowym; poziom posadowienia parteru do 0,60 m; rzut budynku prostokątny o wymiarach maksimum: szerokość do 13 m, długość do 20 m;

- a2) dwie kondygnacje nadziemne, dach dwuspadowy symetryczny, kąt nachylenia dachu w przedziale od 18˚ do 25˚, ścianka kolankowa o wysokości minimum 1,50 m, wysokość budynku do kalenicy do 9 m, dopuszczone lukarny i ryzality z dachem dwuspadowym, poziom posadowienia parteru do 0,60 m; rzut budynku prostokątny o wymiarach maksimum: szerokość do 13 m, długość do 20 m

 

? Czy dobrze rozumiem, że na działce nie będę mógł postawić budynku jednokondygnacyjnego? Zapisy nie mówią "DO 2 KONDYGNACJI", tylko konkretnie "DWIE KONDYGNACJE". Czy może nadinterpretuję?

 

3. W przepisach szczegółowych dot. strefy, która obejmuję działkę jest zapis o minimalnej (0,00) i maksymalnej (0,20) intensywności zabudowy. Jednocześnie jest zapis o MINIMALNEJ powierzchni zabudowy jednego budynku.

 

b) forma i gabaryty budynków, forma dachu:

- powierzchnia zabudowy jednego budynku: minimum 50 m2 (nie dotyczy budynków gospodarczych i garaży), maksimum 200 m2

 

? Rozumiem, że nie będę mógł wybudować na działce domu mniejszego niż 50 m2. Czy to dotyczy tylko sytuacji, w której potrzebuję pozwolenia na budowę? Czy mogę mieć problem z postawieniem domku letniskowego <35 m2?

 

 

Z góry dziękuję za pomoc. Pierwszy raz czytam MPZP i nie wiem, czy dobrze to wszystko rozumiem. Nie chciałbym pakować się w sytuację, w której ostatecznie nie będę mógł zagospodarować działki w taki sposób, jaki zaplanowałem, dlatego liczę na pomoc bardziej doświadczonych użytkowników.

[Lew2]

MPZP to przepisy lokalne, które uchwalają miejscowi radni. Często są niejasne. Co ciekawe nie ma od nich odstępstw. Przepisy ograniczają liczbę budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Z kontekstu (pkt 3. b) wynikałoby, że garaże i budynki gospodarcze są dopuszczalne i nie dotyczy ich to ograniczenie. Pytanie czy dotyczy to również domków letniskowych. Z tego co piszesz, to wynika że dokładnie dwie kondygnacje. Pewnie planiści chcieli mieć wszystkie domki jednakowej wysokości.

[Sentenced1983]

Pytanie czy dotyczy to również domków letniskowych.

 

Dzięki za odpowiedź.

Rozumiem, że na takie pytanie powinni odpowiedzieć w gminie?

 

Istnieje w ogóle jakaś ścieżka umożliwiająca uzyskanie czegoś w rodzaju pozwolenia na zabudowę odbiegającą od tego typu zapisów?

[Lew2]

Dzięki za odpowiedź.

Rozumiem, że na takie pytanie powinni odpowiedzieć w gminie?

 

MPZP interpretuje Wydział Architektury w Twojej gminie (powiecie), który zatwierdza pozwolenie na budowę. Jeśli nie doczytają lub źle zrozumieją, to możesz się odwołać do wojewody.

 

W moje wiosce (Kraków) Rada Miasta Krakowa uchwaliła plany głównie dla obszarów wiejskich na obrzeżach miasta (by betonować centrum na wuzetkach). Plany te zawierają zapisy, których NIKT nie potrafi wyjaśnić. Poza tym plany te są sprzeczne z innymi uchwałami tejże samej Rady Miasta. Zapytałem tych co przygotowują plany czyli Biuro Planowania Przestrzennego (ul. Sarego) powiedzieli "My nie interpretujemy, my tylko uchwalamy. Nie powiem panu co to oznacza.". No to uderzyłem do (ówczesnego) ZIKiTu: "Tu są obowiązki dla was określone w MPZP." Odpowiedź z ZIKiTu: "Biuro Planowania Przestrzennego przygotowuje MPZP, które są fikcją, a my nie mamy ani środków ani możliwości żeby je spełnić. Wiem Pan... No oni sobie tak uchwalają...". Potem wydział architektury przy przetwarzaniu mojego PnB głowił się nad niektórymi zapisami MPZP, połowę ŹLE zinterpretował (właściwie tam było napisane wprost, tylko urzędnicy nie doczytali) , ale udało się im wytłumaczyć, że nie rozumieją co jest napisane. A potem dostałem odpowiedź z WINB, gdzie jeden z zapisów planu potraktowali bardzo surowo (kazali architektowi jeszcze raz szczegółowo przeliczać obszar biologicznie czynny uwzględniając wszystkie załamania itp.), a o drugim stwierdzili, że podniesienie budynku o 4% (w stosunku do zapisów MPZP) jest zmianą nieistotną. (tak na marginesie prawo budowlane mówi o 2%). Tak więc, tu jest dowolność w interpretacji. Poza tym, nie ma jakiejś centralnej wykładni dla MPZP, bo w każdej gminie plan jest inny... W Krakowie, tak z połowa planów jest cały czas w Sądzie Administracyjnym, a potem wraca obalona, gdyż w wielu przypadkach uchwalone plany są z naruszeniem prawa.

Nie wiem co Ci poradzić. Większość zależy od widzi-mi-się Twojego Wydziału Architektury.

 

Istnieje w ogóle jakaś ścieżka umożliwiająca uzyskanie czegoś w rodzaju pozwolenia na zabudowę odbiegającą od tego typu zapisów?

No właśnie nie! Od zapisów wyższej rangi Warunków Technicznych (rozporządzeń wydanego przez Ministerstwo) istnieje instytucja "odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych" wydawana przez Ministerstwo. Jak poczytasz sobie ostatnie nowelizacje prawa, to Ministerstwo tam w komentarzach pisało, że większość wystąpień o "odstępstwo" do Ministra była o rzeczy, które są dozwolone z mocy prawa, tylko Wydziały Architektury boją się, że "chyba tego nie wolno". Dlatego przeredagowano przepisy od 2018, aby Wydziały Architektury nie kładły kłód pod nogi inwestorom. Ale od zapisów prawa lokalnego nie ma odstępstw! I to widziałem wiele razy, również na tym forum i orzeczenia sądów. Pewnie ktoś założył, że prawo lokalne jest uchwalane blisko (na samym dole), więc już uwzględnia lokalne uwarunkowania i nie ma od czego robić wyjątków...